Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость, H1 2013
Первое полугодие 2013 года можно смело назвать рекордным по объему прямых инвестиций в коммерческую недвижимость. Инвестиционными аналитиками компании Praedium Investment Capital было отмечено несколько крупномасштабных инвестиционных транзакций, заключенных в различных сегментах на рынке коммерческой недвижимости России. Общий объем инвестиций в 2013 году составил 5,26 млрд долл. США. Среди крупнейших инвестиционных сделок следует отметить завершившуюся в начале года покупку БЦ White Square за 1.0 млрд долл. США, покупателем выступила российская компания O1 Properties. Второй по объему инвестиций стала сделка продажи ТРЦ АУРА (784 млн долл. США) в Новосибирске компаний РосЕвроДевелопмент. Крупнейшим иностранным инвестором стал пенсионный фонд США California Public Employees Retirement Fund, купивший за 600 млн долл. США 50% ТРЦ Метрополис. В сегменте офисов Класса А второй по объему инвестиционной транзакцией стала продажа AFI Development БЦ Four Winds, расположенного на 1-ой Тверской Ямской улице, объем сделки оценивается в 450 млн долл. США. В начале февраля завершилась покупка БЦ Олимпия Парк, принадлежащего O1 Properties, Лабораторией Касперского за 350 млн долл. США. Компания GHP Russia Real Estate (FF&P) продала складской комплекс Класса А в Томилино за 100 млн. долл. США.
Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость, млрд долл. США, H1 2013
| Распределение объема инвестиций по сегментам,%, H1 2013
|
Источник: Praedium Investment Capital
Ставки капитализации в 2013 году претерпели незначительную корректировку в сторону снижения. Минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости в Москве по состоянию на начало июля 2013 года составляют: для офисных объектов – 8,0-8,5%, для торговых объектов – 9,0-9,5%, для складских и производственных объектов – 11,5-12,0%. В Санкт-Петербурге значения данного показателя выше на 50-100 базисных пунктов, в других регионах России – на 150-200 базисных пунктов.
Минимальные ставки капитализации
для качественных объектов коммерческой недвижимости, %, H1 2013
Источник: Praedium Investment Capital
В 2013 году, несмотря на негативные прогнозы многих аналитиков, инвестиционный рынок коммерческой недвижимости ожил с новой силой, продемонстрировав по итогам полугодия внушительный рост. В первом полугодии 2013 преобладание российского капитала над иностранным в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России по-прежнему остается значительным. Только 11% общего объема инвестиций было осуществлено иностранными инвесторами. Доля региональных сделок составила 27%, крупнейшие сделки были отмечены в Новосибирске, Екатеринбурге, Казани и Санкт-Петербурге.
Распределение объема инвестиций
по источнику капитала компании-покупателя,%, Н1 2013
Источник: Praedium Investment Capital
Стоимость заемного капитала для рефинансирования высококачественных объектов коммерческой недвижимости в настоящее время составляет: 3mLibor+6.5-7.5%, уровень LTV – 65-70%, средний срок кредита – 7-10 лет. Для проектного финансирования ставка по кредиту составляет порядка 3mLibor+8.5-9.0%.
Есть все основания полагать, что 2013 год будет достаточно результативным для рынка коммерческой недвижимости России: общий объем инвестиций по истечении года может превысить $8,0 – 8.5 млрд.
Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 1-ом полугодии 2013 года
Сектор | Класс | Название Проекта | Город | Квартал | Стоимость, долл. США, млн | Продавец | Покупатель |
Склады | A | СК Томилино | Москва | Q1 | 100,00 | GHP Russia Real Estate (FF&P) | BIN Group |
Офисы | A | БЦ White Square | Москва | Q1 | 1000,00 | VTB Capital, AIG | O1 Properties |
Офисы | A | БЦ Olimpia Park | Москва | Q1 | 350,00 | O1 Properties | Kasperskiy Labaratory |
Офисы | A | БЦ Four Winds | Москва | Q1 | 450,00 | AFI Development | Russian Private Investor |
Офисы | B | БЦ Семеновский | Москва | Q1 | 54,00 | Банк Столица | Russian Corporate Investor |
Торговые Центры | ТЦ Фрунзенский | Санкт-Петербург | Q1 | 13,00 | Сбербанк | ФХК «Империя», | |
Торговые Центры | Проект ТРЦ У м. Полежаевская | Москва | Q1 | 45,00 | na | TPS Group | |
Офисы | A | БЦ Двинцев (Башня 1) | Москва | Q1 | 80,00 | Wells REITII | Central Properties |
Гостиница | Renaissance Moscow Olympic | Москва | Q2 | 170,00 | Виктор Рашников | Azimut Hotels | |
Офис | А | Эрмитаж Плаза | Москва | Q2 | 300,00 | Forum Properties | na |
Склады | А | «ПНК Чехов» | Москва | Q2 | 60,00 | PNK Group | RB Invest |
Торговые Центры | А | 50% ТЦ Метрополис | Москва | Q2 | 600,00 | Morgan Stanley | California Public Employees Retirement Fund |
Торговые Центры | ТРЦ Аура | Новосибирск | Q2 | 784,00 | Renaissance Construction | РосЕвроДевелопмент |
Источник: Praedium Investment Capital
