Общая часть

1. Общая часть

«Проект межевания территории квартала № 000, ограниченного улицами Свердлова, Гафури, Пушкина, Султанова, в Ленинском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан» в границах установленных красных линий разработан » с целью установления границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в существующей многоэтажной застройке на основании технического задания на проведение работ муниципального контракта № 000 от 01.01.2001 г.

Цель и задачи выполнения работ: реализация положений федерального законодательства при формировании единого планировочного обособленного комплекса общего недвижимого имущества многоквартирного дома, реализация прав собственников помещений в многоквартирных домах на переход земельных участков в общую долевую собственность, эффективное использование земель и повышение уровня их благоустройства.

Проект разработан в соответствии с требованиями:

- Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- Республиканских нормативов градостроительного проектирования «Градостроительство. Планировка и застройка городских округов, городских и сельских поселений Республики Башкортостан», утвержденных постановлением Правительства Республики Башкортостан № 000 от 01.01.2001г.;

- СНиП 2.07.01-89*(2004) «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;

- СниП «Инструкции о порядке разработки и согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» (утв. Постановлением Госстроя РФ № 000 от 01.01.2001г.);

- Нормативов градостроительного проектирования городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденных решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 22/6 от 01.01.2001г.;

- Положения об едином порядке разработки и согласования проектной документации в городском округе город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 25/11 от 01.01.2001г.

2. Основание для разработки проекта

- Постановление главы Администрации ГО г. Уфа РБ № 000 от 01.01.2001г. «О мероприятиях по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома»;

- Техническое задание на разработку документации. Приложение к муниципальному контракту № 000 от 01.01.2001г. Лот №3.

3. Исходные данные для проектирования

- материалы утвержденной градостроительной и проектной документации;

- ранее изданные топографические планы масштаба 1:500, 1:2000 из базы данных Главархитектуры;

- сведения о красных линиях, линиях застройки и отводах;

- сведения о зарезервированных территориях для государственных и муниципальных нужд;

- сведения о территориальных зонах, о зонах экологических ограничений, зонах охраны памятников истории и культуры;

- кадастровый план соответствующей территории;

- численность жителей в многоквартирных домах;

- сведения по многоквартирным домам по данным бюро технической инвентаризации (технико-экономические показатели);

- перечень объектов муниципальной собственности, расположенных в многоквартирных домах.

4. Характеристика территории

4.1 Территориальная зона

4.2 Ориентировочная площадь

4.3 Современное использование

4.1 Территориальная зона

Согласно «Схемы функциональных зон, совмещенной со схемой градостроительного освоения территории на 2010, 2020, 2050 года» на данной территории действует зона градостроительных регламентов Ж-3 - для многоэтажной застройки многоквартирными жилыми домами выше 6 этажей.

4.2 Ориентировочная площадь

Площадь квартала № 000 в границах красных линий равна 45 715 кв. м.

Квартал № 000 находится в кадастровом квартале 02:55:010261.

4.3 Современное использование

Квартал №474 ограничен улицами Свердлова, Гафури, Пушкина, Султанова и расположен в Ленинском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. В границах квартала расположены жилые многоквартирные дома, здания общественно-деловой застройки, а также объекты социально-культурного и бытового назначения.

Проектирование производится в сложившейся застройке городской территории.

На территории квартала расположены проезды с твердым покрытием, обеспечивающие подъезд ко всем объектам недвижимости.

5. Планировочные ограничения

5.1 Зоны особого регулирования градостроительной деятельности

5.2 Архитектурно-исторический регламент

5.3 Архитектурно-исторический регламент

5.1 Зоны особого регулирования градостроительной деятельности

ГК-4: Территории в пределах визуальных зон видимости при въезде в город по всем направлениям и с точки зрения панорамного восприятия территории города вдоль магистралей городского значения и со стороны водоемов - рек Белая и Уфа.

Ж-3: - для многоэтажной застройки многоквартирными жилыми домами выше 6 этажей.

5.2 Архитектурно-исторический регламент

Ограничения по архитектурно-историческому регламенту:

ООЗ: Объединенная охранная зона памятников архитектуры.

ЗОАКС-2: Специальная охранная зона объектов археологии предназначена для охраны территорий вероятного нахождения памятников археологии – древних поселений, селищ, могильников, погребений, а также археологических объектов, считающихся в большей степени разрушенными.

5.3 Экологический регламент

Зона экологического ограничения:

Кондитерская фабрика №2: Санитарно-защитная зона – специальная территория с особым режимом использования, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативам, а для предприятий I, II класса – как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения.

6. Обоснование проектных решений

Границы земельных участков и зон действия публичных сервитутов обосновываются графическими материалами:

1. Схема расположения элемента планировочной структуры выполнена в М 1:2000, на которой указаны:

- границы территории межевания и номер квартала;

- прилегающие к территории межевания кварталы с наименованиями улиц;

- существующие здания и сооружения.

2. Схема современного использования территории выполнена на топографической основе М1:500, на которой указаны:

- территория в красных линиях;

- существующие капитальные и не капитальные здания;

- границы земельных участков, внесенных в государственный кадастр недвижимости, с их кадастровыми номерами;

- зоны особого контроля градостроительной деятельности;

- ведомость существующих зданий и сооружений.

3. Разбивочный план межевания территории выполнен на топографической основе М1:500, на которой указаны:

- перечень земельных участков, подлежащих межеванию, с указанием нормативных и проектируемых размеров земельных участков;

- сформированные границы земельных участков;

- земельные участки, внесенные в государственный кадастр недвижимости, расположенные вне границ сформированных земельных участков.

Границы проектируемых земельных участков установлены с учетом обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним согласно СНиП (п.3.2.2 Проект межевания территорий п.3).

При каждом жилом доме организована придомовая территория, которая включает в себя:

- площадь застройки под жилым зданием;

- участок придомовой территории, занятый озеленением и благоустройством;

- территория, обремененная публичным сервитутом для проезда и прохода через земельный участок;

- территория, обремененная публичным сервитутом для прокладки и ремонта транзитных коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос, проходящих через территорию земельного участка жилого дома.

Нормативная площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом определяется с использованием СП «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» по удельным показателям земельной доли, приходящейся на 1 кв. м. общей площади жилых помещений по строительным нормам, действующим после 1957 года.

На основании сведений, полученных из бюро технической инвентаризации, на жилые дома, произведен расчет нормативных размеров земельных участков:

№ ЗУ	Адрес	Год постройки	Этажность	Общая площадь дома, кв. м	Жилая площадь дома, кв. м	Удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности, Уз. д	Нормативный размер земельного участка, кв. м	Проектируемый размер земельного участка, кв. м
:ЗУ1	ул. Свердлова, д.42	1964	5	3 848,1	3 491,2	1,34	4 678	2 415
:ЗУ2	ул. Гафури, д.25/1	1978	9	2 370,9	1 839,8	0,98	1 803	4 444
ул. Гафури, д.25	1970	5	3 941,1	2 779,9	1,52	4 225
:ЗУ3	ул. Гафури, д.21	1970	5	2 823,8	2 587,6	1,52	3 933	2 730
:ЗУ5	ул. Гафури, д.19/2	2002	14	8 204,4	7 009,4	0,74	5 187	4 196
:ЗУ6	ул. Гафури, д.19	1972	9	8 847,1	7 301,3	1,04	7 593	3 409
:ЗУ7	ул. Гафури, д.19/1	1989	9	7 038,5	6 095,2	0,85	5 181	4 427
:ЗУ8	ул. Пушкина, д.35	1964	5	1 759,9	1 423,4	1,34	1 907	8 397
ул. Пушкина, д.35/1	1981	6	669,9	462,9	1,21	560
ул. Пушкина, д.35/3	1999	14	4 123,1	3 865,4	0,74	2 860
ул. Султанова, д.2	1963	5	6 306,9	4 179,4	1,34	5 600

Примечание:

Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле(1):

S норм. к. = S к * Уз. д.,

где S норм. к. – нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, кв. м.;

S к – общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, кв. м.;

Уз. д. – удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.

Оставшаяся площадь квартала была выделена под земельные участки резерва, для расширения уже существующих земельных участков, для размещения гаражей для людей с ограниченными возможностями, земли общего пользования, спортивные площадки и автопарковки.

В пункте 8 пояснительной записки приведены чертежи земельных участков и каталоги координат поворотных точек границ земельных участков. Значения координат указаны в метрах с округлением до 0,01 метра. Значения площади земельных участков указаны в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра. Система координат - местная г. Уфа.

Земельные участки, поставленные на кадастровый учет и имеющие пересечения с границами зданий и сооружений, а также земельные участки, предоставленные под объекты автомобильного транспорта (фактически занятые металлическими некапитальными гаражами) были исключены из числа земельных участков, которые принимались в расчет при подготовке проекта межевания территории квартала. Перечисленные земельные участки в дальнейшем должны быть сняты с кадастрового учета.

Ведомость участков изъятия

Кадастровый номер земельного участка	Площадь изъятия, м. кв.	Обозначение земельного участка, в чью пользу происходит изъятие
:31	23	:ЗУ1, :ЗУ3
:46	17	:ЗУ2
:56	2	:ЗУ4
:54	2	:ЗУ5
:24	19	:ЗУ7

4. Схема границ зон действия публичных сервитутов выполнена на топографической основе М1:500.

При разработке проекта путем фиксации границ зон действия публичных сервитутов была предусмотрена необходимость обеспечения:

- проходов, проездов, условий безопасности и возможности обслуживания инженерно-технических коммуникаций и объектов электро-, тепло-, газо - и водоснабжения и водоотведения;

- эксплуатационной самодостаточности объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности, расположенных в многоквартирных домах и имеющих отдельный вход, включая сохранение эксплуатационных свойств встроенных и встроенно-пристроенных помещений;

- внутриквартальных проездов и проходов, зеленых насаждений, благоустройства общего пользования.

Границы зон действия публичных сервитутов, предусмотренных для обеспечения прохода и проезда, были сформированы с учетом характера фактически сложившегося землепользования.

Размеры охранных зон от осей инженерных сетей определяются на основании следующих документов и составляют с каждой стороны от:

- водопроводных сетей - 5 м (СНиП 2.04.02-84 "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения");

- бытовой и ливневой канализации - 5 м (СНиП 2.04.02-84 "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения");

- тепловых сетей - 3 м (Приказ Министерства архитектуры, строительства и ЖКХ от 01.01.01 г. № 000. О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей);

- крайних силовых кабелей всех напряжений - 1 м (Правила охраны электрических сетей. Утверждены постановлением Правительства РМ № 000 от 01.01.01 г.)

- газопровода - 2 м (Постановление от 01.01.01 г. N 878. Правила охраны газораспределительных сетей);

- линий связи - 2 м (Постановление от 9 июня 1995 г. N 578. Об утверждении правил охраны линий и сооружений связи РФ);

- линий электропередачи - 2 м (Правила охраны электрических сетей. Утверждены постановлением Правительства РМ № 000 от 01.01.01 г.).

Общая площадь зоны действия публичных сервитутов в границах квартала № 000 составила 14 479 кв. м.

В пункте 8 пояснительной записки приведен каталог координат поворотных точек границы зоны действия публичных сервитутов. Значения координат указаны в метрах с округлением до 0,01 метра. Система координат - местная г. Уфа.

5. Схема благоустройства территории выполнена на топографической основе М1:500.

Анализ рассматриваемой территории показал дефицит объектов благоустройства.

На схеме показано предложение по благоустройству - размещение площадок, размеры которых и расстояния от них до жилых и общественных зданий принимаются в соответствии с таблицей 2 СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

На основании данных о количестве зарегистрированных граждан на 05.08.2010г. был проведен расчет размеров площадок:

При проектировании автостоянок расчетная площадь была увеличена на 5% для размещения гостевых автостоянок.

В случаях размещения проектируемых площадок с твердым покрытием (детских, спортивных, бытовых, для отдыха населения и парковки автомобилей) на участках с существующими деревьями вокруг них устраиваются лунки. Лунки могут быть самых разных размеров и форм, например квадратные размером 2*2 м. Для защиты корневой системы деревьев лунки закрывают металлическими решетками.

На землях общего пользования предложено разместить участки под гаражи для людей с ограниченными возможностями.

6. Схема границ зон действия публичных сервитутов для обслуживания инженерных коммуникаций выполнена на топографической основе М1:500.

На схеме указаны существующие сети (водопроводы, канализация, газопроводы, теплосеть, кабельные линии связи, линии электропередачи, подземные электрические кабели) и их охранные зоны.

7. Схема границ зон действия публичных сервитутов для обеспечения прохода и проезда выполнена на топографической основе М1:500.

На схеме указаны проходы и проезды, расположенные в границах проектируемых земельных участков, по которым осуществляется доступ к смежным земельным участкам.

7. Технико-экономические показатели

№ п/п	Наименование показателей	Ед. измерения	Количество
	Площадь территории в границах красных линий - всего	кв. м	45 715
1	Земельные участки под многоквартирными домами с прилегающей территорией	кв. м	30 018
	в том числе:
1.1	детские площадки	кв. м	826
1.2	спортивные площадки	кв. м	869
1.3	площадки для отдыха взрослого населения	кв. м	193
1.4	бытовые площадки	кв. м	515
1.5	количество парковочных мест	м/м	53
1.6	количество жителей	чел.	1 656
2	Изъятие земельных участков	кв. м	3 617
3	Присоединение земельных участков	кв. м	570
4	Зона действия публичных сервитутов	кв. м	15 283