Ежедневный обзор средств массовой информации и печати по вопросам реформирования жкх

Ежедневный обзор средств массовой информации и печати по вопросам реформирования жкх

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

КОМПЛЕКС ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА МОСКВЫ

ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

www.center-kgh.ru

ЕЖЕДНЕВНЫЙ ОБЗОР

СРЕДСТВ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ

И ПЕЧАТИ ПО ВОПРОСАМ

РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖКХ

6-9 декабря 2013

"Председатель ТСЖ" 06/12/13

Специальный счет можно открывать при любом способе управления многоквартирным домом

, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

В данной статье не будут рассматриваться все аспекты открытия и использования специального счета, регулированию которого посвящена специальная глава 16 «Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете» (ст. ст. 175-177 ЖК РФ). В статье будет рассматриваться только один вопрос: кто может открывать спецсчет. Дело в том, что не только у простых собственников помещений, но и у опытных экспертов и практиков, у чиновников вольно или невольно возникли затруднения в понимании этого вопроса, а значит, ставится под вопрос перспектива распространения такого, как представляется, очень нужной и полезной модели формирования фонда ремонта МКД.

В новом разделе IX ЖК РФ преобладает административная модель финансирования капремонта. Данный раздел вносила группа депутатов, которая достаточно близка к исполнительной власти. Но текст проекта федерального закона готовили специалисты Государственной корпорации «Фонд содействия развитию жилищно-коммунального хозяйства». Сейчас это не имеет практического значения, но объясняет почему все же рыночный подход, ориентированный на самостоятельное распоряжение собственниками помещений в МКД средствами фонда ремонта, урегулирован так, что его трудно реализовать. Дело в том, вся практика реализации закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» строилась на принятии решений органами государственной власти субъектов РФ, главным образом в региональной программе, а всем остальным (общим собраниям собственников помещений в МКД, ТСЖ/ЖСК/ЖК, управляющим организациям) отводилась роль статистов. Такое же «реформирование» реформаторы решили воспроизвести и в новом регулировании порядка финансирования и проведения капремонта МКД.

С большим трудом в принятый 08.06.2012 г. в первом чтении текст законопроекта по рассматриваемому вопросу при подготовке ко второму чтению удалось включить альтернативную модель формирования фонда ремонта МКД на спецсчете. Саму идею спецсчета, денежные средства на котором принадлежат не владельцу счета, а собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности позаимствовали из внесенного тогда еще Медведевым проекта ФЗ № 000-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Точнее, в данном законопроекте было предложено несколько новых видов банковских счетов, в которых владелец счета и собственник средств на счете были разными лицами. С учетом необходимости предусмотреть возможность изменения собственниками помещений способа управления МКД, длительных сроков между ремонтами различных элементов общего имущества, сложившегося тренда на «кошмаривание» ТСЖ и управляющих организаций, угрозы их банкротства Институтом экономики города было решено предложить адаптировать к потребностям финансирования капремонта МКД содержащийся в поправках в гл. 45 ГК РФ «Банковский счет» нового параграфа 3 «Номинальный счет», назвав такой счет специальным. Поскольку законопроект № 000-6 разбили на части и положения о банковских счетах на сегодняшний день еще не приняты, то это было правильное решение. Уже 25 декабря 2012г. принятым законом ЖК РФ был дополнен разделом IX, который предусматривал регулирование правового статуса специального счета.

Почему реализация на практике этой модели может быть, к сожалению, затруднена? Потому, что неискушенные правоприменители и хитрые чиновники считают, что специальный счет могут открывать только ТСЖ и ЖСК.

При внимательном прочтении ЖК РФ…

На самом деле, спецсчета можно открывать не только при способе управления домом ТСЖ/ЖСК, но и при управлении домами управляющей организацией, и даже при непосредственном управлении собственниками помещений в МКД. Если не понимать такую возможность, не верить в ее реализуемость, не предпринимать для этого необходимые шаги, то взносы за капремонт подавляющего числа МКД попадут в "общий котел" регионального оператора и будут перераспределяться им с одних домов на другие. При хроническом дефиците на всех уровнях бюджетных средств на финансирование капремонта МКД такая модель проектировалась и воплощена в РФ, в качестве доминирующей. Есть желание ее потеснить.

Итак, давайте рассмотрим две статьи нового раздела IX ЖК РФ, которые содержат возможность формирования фонда ремонта МКД на спецсчете на один конкретный дом при всех трех способах договора управления. На что нужно обратить внимание при изучении ЖК РФ.

Во-первых, читающих нормы нового раздела IX ЖК РФ сбивает с толку то, что не каждый замечает важное различие: в одной части норм, регулирующих вопросы зачисления взносов на капремонт, речь идет о специальном счете<!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]-->, а в другой части норм упоминаются простые расчетныесчета (не специальные), на которые перечисляться взносы<!--[if! supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]-->, а также нормы, в которых указываются оба вида счетов<!--[if !supportFootnotes]-->[3]<!--[endif]-->. При этом, это совершенно разные счета. Простой расчетный счет - это обычный текущий расчетный счет, владелец которого является и собственником средств на нем. О его правовой природе в ЖК РФ нет ни слова. Правовой режим такого расчетного счета урегулирован в гл. 45 и 46 ГК РФ. Совсем другой правовой статус у специального счета. Гражданско-правовые нормы о принадлежности средств на нем, об особенностях его открытия и закрытия, о допустимых банковских операциях сегодня содержатся только в ЖК РФ<!--[if! supportFootnotes]-->[4]<!--[endif]-->. Причем, как будет подробнее разъяснено далее, под владельцем спецсчета в разделе IX ЖК РФ понимается не только ТСЖ или ЖСК, но и региональный оператор, а под владельцем простого расчетного счета упоминается только региональный оператор. На эту особенность нужно обращать внимание в каждой норме раздела IX ЖК.

Первой и самой главной нормой, которая дает ответ на вопрос о том, кто может быть владельцем спецсчета является ст. 175 ЖК РФ «Специальный счет». В части второй этой статьи установлено, что «владельцем специального счета может быть:

1) ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

2) осуществляющие управление МКД жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив».

Из этой нормы мы понимаем, какие ТСЖ могут быть владельцами спецсчета:

а) ТСЖ, созданное собственниками помещений в одном МКД. Это обычное однодомовое ТСЖ, как управляющее МК без привлечения управляющей организации, так и заключающее договор управления со сторонней организацией;

b) ТСЖ, созданное собственниками помещений в нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Это определение товариществ, требования к которым установлены в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. Причем, если ЖК РФ и другие федеральные законы не потребовали ликвидации созданных до 17 июня 2011г. многодомовых товариществ, то ст. 175 лишает такие «старые» многодомовые ТСЖ открывать спецсчета и быть их владельцами. Я считаю, что это правильно с учетом того, что общее имущество может быть только в одном МКД, а никакого «междомового» общего имущества (общих сетей, трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, «общего» земельного участка) не существует. Но речь не об этом. Есть четкое ограничение в отношении того, какие многодомовые ТСЖ могут открывать спецсчета;

c) жилищный кооператив. Это понятие вопросов не вызывает. Такие кооперативы действуют в соответствии с нормами раздела V ЖК РФ;

d) иной [помимо жилищного и жилищно-строительного кооператива] специализированный потребительский кооператив. Единственное, что можно сказать в отношении таких кооперативов, то это то, что согласно ч. 5 ст. 110 ЖК РФ под специализированными потребительскими кооперативами нужно понимать кооперативы, «создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами». Единственно теоретически возможным видом кооператива, который можно отнести к числу специализированных потребительских кооперативов являются жилищные накопительные кооперативы, которые функционируют в соответствии со специальным законом от 01.01.01 г. «О жилищных накопительных кооперативах».

Некоторые считают, что употребленное в отношении вышеуказанных организаций уточнение «осуществляющее(ий) управление многоквартирным домом» сделано для того, чтобы обозначить товарищества или кооперативы «на самоуправлении», которые не заключают договоры управления МКД. По мнению автора, это ошибочное понимание.

Когда ТСЖ является управляющей организацией?

В соответствии с разделом VI ЖК РФ любое товарищество осуществляет управление МКД, оно для этого и создается (см. ч. 1 ст. 135, п. 2 ст. 138). Согласно части 22 ст. 161 ЖК РФ при заключении договора управления с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг. Само заключение договора управления товариществом или кооперативом является элементом управления домом. При этом товарищество и кооператив не передают свои функции по управлению. Они просто нанимают специализирующуюся на такой деятельности организацию, чтобы она за плату выполняла определенные управленческие действия, так сказать, параллельно, проводя системный мониторинг качества результатов управления управляющей организацией. И способ управления при этом не случайно не изменяется и не переименовывается. То, что контроль является функцией управления, надеюсь, ни у кого не вызывает сомнений. Осуществляя контроль за управляющей организацией ТСЖ и ЖСК продолжают управлять домом. При выявлении серьезных ошибок управляющей организации, правление ТСЖ и ЖСК может применить к управляющей организации гражданско-правовые санкции и даже расторгнуть договор.

Но помимо контроля любое ТСЖ(ЖСК, ЖК) определяют смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД, устанавливают на основе принятых смет доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с их долями в праве общей собственности на общее имущество в МКД (п. 2 и 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Несмотря на заключение договора управления в ТСЖ и ЖСК должны проходить общие собрания членов таких организаций, выбираться члены правления, председатели, заслушиваться их отчеты, составляться планы. Конечно, при наличии договора управления все управленческие действия органов управления ТСЖ и ЖСК должны осуществляться с учетом того, что товарищество или кооператив привлекли управляющую организацию. Но в ЖК РФ есть только одно положение, упраздняющее при заключении договора управления МКД функцию ТСЖ и ЖСК. Это освобождение их от предоставления коммунальных услуг. Такое последствие вытекает из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ и п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ № 000 от 6 мая 2011 г. Но контроль за качеством предоставления коммунальных услуг, как управленческая функция, остается и прямо указан в ч. 22 ст. 161 ЖК РФ.

Ради справедливости нужно сказать, что в практике достаточно часто бывают ситуации, когда ТСЖ не управляет домом. Это массовые случаи создания ТСЖ «с нулевым балансом». Они часто создавались для включения в муниципальные и региональные программы капремонта при реализации закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В этих ТСЖ уже давно кончились полномочия членов правления и председателя, не созываются и не проводятся общие собрания членов ТСЖ, не принимаются годовые сметы, на заслушиваются отчеты, не работаю ревизионные комиссии, плата за содержание и ремонт общего имущества в МКД (язык не поворачивается назвать это взносами членов ТСЖ) вносится не на банковский счет ТСЖ, а на счет управляющей организации… Такие ТСЖ не управляют многоквартирными домами. Это псевдо ТСЖ, фантомы. Они существуют только на бумаге, в ЕГРЮЛ. Они совсем не работают и, поэтому только в отношении таких ТСЖ можно считать, что они не управляют МКД. Способ управления многоквартирными домами такими ТСЖ не реализован на практике. Поэтому они не могут открывать специальные счета. Конечно, их можно реанимировать и легализовать. Но для этого нужны желание, силы и время. А последнего сейчас очень-очень мало, чтобы успеть принять решение о выборе модели формирования фонда капремонта и реализации такого решения до окончания двухмесячного срока со дня вступления в силу региональной программы капремонта.

Выводы

Для вывода о том, что спецсчет может открываться не только указанными выше организациями необходимо внимательно изучить и понять ч. 3 ст. 175 ЖК РФ. Дословно она изложена так:

«3. Собственники помещений в МКД вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета».

Представляется, что ч. 3 ст. 175 ЖК РФ устанавливает возможность открытия специального счета региональным оператором без какого-либо ограничения, т. е. при всех способах управления. Для такого вывода достаточно поставить ряд вопросов и найти на них логичные ответы.

Собственники помещений в каком МКД вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета?

Существуют ли в ч. 3 ст. 175 или в других нормах кодекса какие-либо ограничения или уточнения в отношении МКД, собственники помещений в котором вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца спецсчета?

Мой ответ на первый из поставленных вопросов: в любом МКД, независимо от реализуемого в нем способа управления. Действительно, в случае, если правление ТСЖ или ЖСК и его председатель не пользуются у собственников помещений в доме полным и безоговорочным доверием, то собственники помещений на общем собрании могут принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. Этому ничего не мешает. Ведь открытие специального счета только ТСЖ или ЖСК не предписывается ст. 175 ЖК РФ. В этой норме сказано, что «владельцем специального счета может быть…» в смысле может быть, если собственниками помещений будет принято такое решение.

На второй вопрос я отвечаю так: какие-либо условия, ограничивающие возможность выбора собственниками помещений в МКД регионального оператора в качестве владельца спецсчета в ЖК РФ отсутствуют. В частности, нет ни одного основания полагать, что ч. 3 ст. 175 имеет в виду МКД, в котором реализован способ управления многоквартирным домом ТСЖ или ЖСК. Поэтому я делаю вывод, что выбор собственниками помещений в многоквартирном доме регионального оператора в качестве владельца специального счета возможен при любом способе управления.

Данный вывод подтверждается п. 2 ч. 1 ст. 180 «Функции регионального оператора». Согласно этой норме, функциями регионального оператора являются: «открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета». Что можно добавить?

То есть, при направлении региональному оператору представителем дома (например, председателем совета МКД) протокола общего собрания собственников помещений, в котором содержится принятое законно решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета региональный оператор обязан открыть такой счет. Обратите внимание на то, что в этой норме также нет никакой оговорки, что это возможно только при способе управления ТСЖ/ЖСК, как это иногда преподносят.

Если изложенная аргументация принимается, то сейчас, не теряя ни одного дня нужно готовиться к проведению общего собрания собственников помещений о выборе модели формирования фонда ремонта МКД. Одновременно нужно объяснять соседям по дому, коллегам и чиновникам, с которыми приходится общаться о том, что специальные счета можно открывать при любом способе управления. При этом статус регионального оператора в отношении спецсчета точно такой же, как статус ТСЖ или ЖСК. Никакого риска в открытии специального счета региональным оператором нет. Суммы взносов бессрочно будут накапливаться на спецсчете, если только собственники (не владелец!) примут решение о замене банка, в котором открыт спецсчет. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета ТСЖ/ЖСК или регионального оператора. В случае признания владельца спецсчета банкротом денежные средства, находящиеся на спецсчете, не включаются в конкурсную массу. Единственно, с такого счета могут быть списаны средства, связанные с обязательствами собственников помещений в МКД, вытекающими из отношений по капремонту многоквартирных домов. Это представляется справедливым.

Такая разъяснительная работа поможет собственникам в большем числе домов принять решение о выборе модели спецсчета. При этом необходимо объяснять, что государственная и муниципальная помощь, если она будет, то будет предоставляться при обоих моделях на одинаковых условиях. Это прямое требование ч. 2 ст. 191 ЖК РФ.

Если средства взносов перечисляемые на простой расчетный счет регионального оператора попадают в его собственность, то средства взносов, перечисленные на спецсчет (не важно, кто его открыл и является владельцем счета: ТСЖ/ЖСК или региональный оператор) являются общей долевой собственностью всех собственников помещений и не направляются в «общий котел». А это залог самостоятельных рациональных решений, возможность проводить капремонт не тогда, когда «прозвенел звонок» и согласно региональной программе капремонта обязательно нужно делать ремонт МКД. При реализации модели спецсчета целесообразно и возможно максимально оттягивать ремонт до момента, когда его проведение необходимо не по формальным основаниям (настает плановый год проведения ремонта), а исходя из фактической нуждаемости дома в ремонте.

Такую возможность необходимо создавать в самое ближайшее время путем выбора модели формирования фонда ремонта на специальном счете, что возможно при любом способе управления МКД.

<!--[if !supportFootnotes]-->

---

<!--[endif]-->

<!--[if! supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]-->Например, ч. 4 ст. 170 ЖК РФ: «4. В случае, если собственники помещений в МКД в качестве способа формирования фонда капремонта выбрали формирование его на спецсчете, решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:…».

<!--[if! supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]-->Например, ч.7 ст. 170 ЖК РФ: «7. В случае, если собственники помещений в МКД в срок, установленный ч. 5 настоящей статьи, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный ч. 5 настоящей статьи срок, и в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 189 настоящего Кодекса, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

<!--[if! supportFootnotes]-->[3]<!--[endif]-->Например, ч.4 ст. 173 ЖК РФ: «4. Решение общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капремонт общего имущества в таком МКД, или региональному оператору, на счет которого перечисляются эти взносы».

<!--[if !supportFootnotes]-->[4]<!--[endif]--> Возможно Банком России позднее и будут приняты какие-то акты, но сегодня применение специальных счетов банками не обусловлено принятием каких-либо иных нормативных правовых актов Правительства РФ или Минфина. Это сделано специально, чтобы установленный законом статус нельзя было скорректировать, выхолостить.

09/12/13

Платежку - в мусорку

Россияне могут получить законный повод не платить за коммунальные услуги

Потребители коммунальных услуг смогут не платить по счетам, если их управляющая компания будет "забывать" предоставлять сведения о своей работе в единую информационную систему "ЖКХ". Об этом говорится в законопроекте, который уже внесен в Госдуму.

Речь идет о едином интернет-портале ГИС "ЖКХ", на котором будет "лежать" вся информация о системе жилищно-коммунального хозяйства: паспорт каждого российского дома, тарифы на услуги, сведения об управляющих компаниях, ресурсоснабжающих организациях, а также отчеты об их работе. В реализации этой программы будут участвовать сразу несколько федеральных ведомств: миграционная служба, Пенсионный фонд, минсвязи и другие. Они тоже будут предоставлять всю необходимую информацию, касающуюся того или иного дома и даже квартиры.

Предполагается, что система заработает уже в следующем году - депутаты одобрили этот законопроект в первом чтении. А самое главное нововведение, что на новом сервере в личном кабинете каждый Россиянин сможет посмотреть льготы и детализацию своих счетов, которые каждый месяц должна будет публиковать управляющая компания. Чтобы избежать халтуры, законопроект предлагает наказывать забывчивые компании рублем. "Если управляющая организация не выставит в электронном виде сведения о "платежке" на домохозяйство, то гражданин вправе будет не платить за тот месяц, за который он не увидел счет", - сказал заместитель председателя комитета по ЖКХ и жилищной политике , выступая в Общественной палате РФ на всероссийском совещании "Организация системы общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства".

Еще одной хорошей новостью для потребителей должно стать принятие в следующем году закона, устанавливающего предельные индексы роста платы за услуги ЖКХ (на данный момент документ одобрен Госдумой только в первом чтении). Таким образом власти пытаются уйти от практики многих регионов безосновательно и "грабительски" повышать тарифы для населения. "Если сегодня вы платите за коммунальные услуги 100 рублей, то в следующем году, если индекс установлен на уровне 6 процентов, вы больше 106 рублей не заплатите", - пояснил Павел Качкаев.

Причем эти предельные индексы будут устанавливаться на долгосрочную перспективу 3 - 5 лет. А рассчитываться они будут по уровню потребительских цен и инфляции с применением понижающего коэффициента 0,7. "То есть, если сейчас уровень инфляции составляет 6 процентов, то рост тарифов на услуги коммунального хозяйства можно прогнозировать на уровне 4,2 процента, - заявил депутат. - Кстати, служба по тарифам уже утвердила эту цифру на 2014, 2015 и 2016 годы".

Муниципалитеты не смогут повышать плату за услуги ЖКХ более чем в 1,5 раза от утвержденного правительством уровня для конкретного региона. Если в общих чертах, система должна работать так: правительство, например, решило, что платежи за услуги ЖКХ могут в течение трех лет повыситься на 10 процентов. Губернатор региона может довести эту цифру максимум до 15 процентов, но если захочет повысить больше, надо будет договариваться с муниципалитетами. В исключительных случаях муниципалитет также может увеличить плату за коммунальные услуги сильнее, чем предписывается, но для этого должно быть подробное обоснование.

По замыслу, с 2014 года новая схема регулирования тарифов начнет обкатываться в пилотных регионах. По мнению авторов документа, это предложение позволит сделать рынок ЖКУ прогнозируемым и стабильным как для граждан, так и для бизнеса.

Что касается так называемых авансовых платежей, о которых в последнее время спорят эксперты, то они "не будут вводиться для всех собственников однозначно". Предоплата будет введена только для злостных неплательщиков и только по решению суда.

09/12/13

С какого вы света?

К чему привело введение двойных тарифов и норм на электроэнергию

Вводить социальные нормы на коммунальные услуги в масштабах страны можно "только после тщательного экспертного анализа", заявил президент Владимир Путин на конференции Общероссийского народного фронта (ОНФ).

В ОНФ тем временем признают, что эксперимент "пока не дал осмысленных результатов". Корреспонденты "РГ" проверили, как идет дело с введением соцнорм при оплате коммунальных услуг в шести пилотных регионах. В четырех все более-менее нормально, в двух есть проблемы. Пока, напомним, социальное нормирование проводится только в одном сегменте - электрообеспечения. В пределах установленной нормы жильцы платят по социально-ориентированным расценкам, а за все, что выходит за пределы норматива, - уже по более высокому тарифу. Эксперимент идет в нескольких регионах. Именно по его результатам должны быть приняты решения, что в этой сфере делать дальше по другим направлениям: воде, теплу. "Пока мы не будем с этим спешить, потому что есть известные социальные риски, - отметил Владимир Путин. - Изначально ведь идея заключалась не в том, чтобы увеличивать тарифы, а в том, чтобы рационально использовать имеющийся у нас ресурс, создавать условия для повышения качества услуг".

Введение соцнорм по всей стране, напомним, запланировано на 1 июля 2014 года. В нескольких регионах они начали действовать с 1 сентября.

В минэнерго и минрегионе рассчитывают с их помощью научить Россиян экономить ресурсы и снизить объемы перекрестного субсидирования, когда тарифная нагрузка переносится с граждан на промпредприятия. Последний пункт чиновники считают даже более важным. "Мы добиваемся, чтобы хотя бы часть потребляемой населением электроэнергии оплачивалась по тарифам, близким к экономически обоснованным", - говорил представитель департамента развития минэнерго Андрей Максимов.

В Федеральной службе по тарифам (ФСТ) в октябре отмечали, что о глобальных результатах эксперимента судить пока рано. Однако, комментируя промежуточные итоги на примере Ростовской области, где нормы на свет в отличие от других пилотных территорий в этом году ввели впервые, глава ФСТ Сергей Новиков упоминал, что для основной массы потребителей реформа привела к снижению платежа за этот вид коммунальной услуги на 10-90 рублей в месяц. По его мнению, зачеркивать эксперимент было бы неправильным. С проблемой перекрестного субсидирования все равно надо что-то делать. Альтернатива социальным нормам - резкое повышение тарифов для граждан. Но соцнормы, как считает Новиков, более плавный и щадящий способ.

Что касается экспертов, то они в большинстве своем реформу не одобряют. При этом одни считают, что деньги, необходимые энергетикам, нужно искать не в карманах граждан, поскольку в отрасли на всех уровнях есть резервы по повышению собственной эффективности. Другие высказываются за резкое увеличение тарифов для всего населения и одновременно оказание более адресной господдержки тем гражданам, которым платежи окажутся не по карману.

Кстати, в распоряжении правительства о переходе на соцнормы потребления коммунальных услуг речь идет и о введении лимитов и двойного тарифа на воду. Датой старта эксперимента по воде значится 1 января 2015 года. Но с водой власти, возможно, спешить не будут. Особенно после признания Владимира Путина, что даже из кранов в его резиденции вода идет ржавая.

09/12/13

Дом, который лопнет

Законопроект о "резиновых квартирах" выходит на второе чтение

Закон о "резиновых квартирах", в которых на трех десятках квадратных метров, согласно прописке, может "проживать" две сотни человек, все-таки будет принят в эту сессию. По крайней мере, депутаты Госдумы на это рассчитывают.

Работа над президентским законопроектом, который наводит порядок в регистрации по месту проживания и пребывания граждан, как Россиян, так и иностранцев, продолжается в Госдуме почти год. Документ был внесен в палату 9 января, первое чтение прошло 15 февраля. А дальше начались поиски таких формулировок, чтобы нормы будущего закона обрушили все эти "теремки", густонаселенные невидимыми жильцами, фиктивно прописанными на жилплощади, а законопослушные граждане, которые в "нарушители" попали в силу каких-то житейских обстоятельств, при этом не пострадали.

Вообще в думских рядах и тогда было немного тех, кто сомневался в необходимости принятия такого закона, который решил бы больную проблему, особенно для больших российских городов, регистрационного учета граждан. Только в 2011 году было зафиксировано 6400 адресов, по которым зарегистрировано 300 тысяч граждан. То есть в среднем получалось примерно 47 человек на один адрес. И это не какие-то дворцы, а обыкновенные "двушки" и "однушки". Такая ситуация не только сказывалась на статистике миграционного учета, позволяла укрываться правонарушителям, ложилась дополнительной нагрузкой на инфраструктуру, но и таила в себе опасность социальных конфликтов. Поэтому большинство депутатов были за строгие меры, предлагаемые в президентском законопроекте. А после событий в московском районе Бирюлево намерение думцев поскорее покончить с этим квартирным надувательством только усилилось.

Законопроект дает такой шанс. Не отменяя уведомительного характера регистрационного учета граждан РФ, он вводит уголовную ответственность за фиктивную регистрацию (на основании предоставления заведомо ложных сведений или документов) по месту пребывания или месту жительства. За это виновному в нарушении правил регистрации гражданина РФ или иностранца грозит штраф в размере от 100 тысяч до 500 тысяч рублей. Возможен и такой вид наказания, как принудительные работы на срок до трех лет и даже лишение свободы на такой же срок. Законопроектом вводятся штрафные санкции за проживание гражданина РФ в квартире без регистрации либо допущение такого проживания собственником жилья свыше установленных законом сроков. Такое нарушение, согласно предлагаемым поправкам в КоАП, предлагается наказывать штрафом в размере от 2000 до 3000 рублей - для граждан, до 5000 рублей - для собственников жилья, от 250 тысяч до 750 тысяч рублей - для юридических лиц. Однако в Москве и Санкт-Петербурге жизнь без регистрации будет стоить дороже. Для граждан штрафной максимум вырастает до пяти тысяч рублей, для собственников жилья - до 7000 рублей, для юрлиц - до 800 тысяч рублей. За нарушение правил регистрации по месту жительства или месту пребывания, если они не носят признаков уголовно наказуемого деяния, также полагается штраф. Гражданину - от 2000 до 3000 рублей, собственнику жилья - от 2000 до 5000 рублей, должностному лицу - от 25 тысяч до 50 тысяч рублей, юридическому от 250 тысяч до 750 тысяч рублей.

Но депутаты беспокоились, как бы эти меры не ударили по без вины виноватым. Например, по молодой семье, которая вынуждена уехать от родителей, где была зарегистрирована, на съемную квартиру. Или старикам, которые по разным причинам предпочитают и летом, и зимой жить на даче. Или внукам из провинции, приехавшим в большой город учиться и поселившимся у бабушки.

Чтобы предусмотренная законом ответственность не распространялась на эти житейские случаи, депутаты ко второму чтению внесли в законопроект поправки. В минувшую пятницу Комитет Госдумы по конституционному законодательству и госстроительству решал, какие из них предложить палате принять, какие отклонить.

Договорились, что можно разрешить жить без регистрации в квартире или доме у супруга, родителей, бабушек, дедушек. Предлагалось также включить в этот список и тех, кто "ведет совместное хозяйство", то есть находится в гражданском браке. Но комитет на это не пошел. Зато позволил жить без прописки в Московской области, не рискуя быть оштрафованным, тем, кто зарегистрирован в Москве. И наоборот. Такие же возможности будут и у жителей Северной столицы и Ленинградской области. Предполагается к принятию и поправка, которая не требует, чтобы гражданин РФ регистрировался по месту проживания в населенном пункте, если он в нем уже прописан, но по другому адресу. Эта норма позволит не наказывать молодую семью, решившую пожить самостоятельно, и даст возможность остаться в очереди на получение жилья тем, кто вынужден переселиться из своей аварийной квартиры к родственникам или на съемную жилплощадь.

Профильный комитет Госдумы предварительно определил дату второго чтения законопроекта - 11 декабря.

09/12/13

Возможно ли сделать из квартиры коммуналку?

Жилищное законодательство на сегодня построено таким образом, что сделать из обычной квартиры коммуналку практически невозможно

До сих пор большое количество граждан проживает в коммунальных квартирах, несмотря на то, что уже давно была поставлена задача — коммуналки долой из российской жизни! Это действительно до сих пор одна из наиболее социально значимых жилищных проблем.

Что и говорить, и сейчас некоторые граждане мечтают сделать из обычной квартиры коммунальную, разделить счета. К примеру, бывшие супруги, которые вынуждены проживать на одной жилплощади, так как она не поддается размену. Можно ли сегодня превратить свою квартиру в коммуналку или это уже невозможно? И как вообще существуют на сегодняшний момент коммунальные квартиры?

Изначально коммунальные квартиры предоставлялись по договору социального найма жилого помещения (каждой семье по комнате в многокомнатной квартире). В дальнейшем такие квартиры были приватизированы в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда. Соответственно, каждая такая семья получила право собственности на занимаемую комнату в квартире. Все это оформлялось документально, и у каждого владельца комнаты существует свой собственный пакет документов.

Вместе с тем зачастую сегодня коммунальной считают квартиру, которая находится в общей долевой собственности нескольких лиц, не являющихся родственниками. А также к коммунальному жилью приравнивается еще и жилое помещение (например, дом), в отношении которого сособственники выделили свои доли в натуре.

Рассмотрим оба эти случаи более подробно.

Общая долевая собственность

Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми. Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников). Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.

Сегодня же положение таково, что владение «долей в квартире» нельзя приравнять к владению отдельной комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, отчертить ее границы или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры — угол, полкоридора и т. д.. Доля в квартире может выражаться только лишь в виде дроби (например, ½).

При общей долевой собственности есть и свои особенности:

1) Отчуждение (или продажа) своей доли собственником возможно только при соблюдении преимущественного права покупки ее другими сособственниками.

2) Собственники такой квартиры пользуются всем жилым помещением в равной степени. То есть запретить ходить в ванную или туалет или проходить по общему коридору кому-то из собственников невозможно. Но при этом они могут определить порядок пользования квартирой, так скажем, полюбовно. Но если такое соглашение не достигнуто, то каждый собственник вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

А вот что касается разделения финансового лицевого счета в рамках общей долевой собственности, то это сделать невозможно.

Ранее действовавший Жилищный Кодекс РСФСР включал в себя отдельную статью, которая регламентировала разделение финансово-лицевого счета жилого помещения. При этом новая жилищная политика государства направлена на то, чтобы коммунальные квартиры остались в прошлом. Поэтому в качестве альтернативы в данном случае может быть только разделение единого платежного документа, когда количество счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг будет соответствовать количеству собственников долей в квартире. Для этого необходимо обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с письменным заявлением от каждого собственника с приложением документов, подтверждающих право собственности на долю в квартире.

Выдел доли в натуре

Выдел доли в натуре имеет место, когда каждый сособственник получает изолированное жилое помещение и право собственности на него. Такое право предоставлено Гражданским кодексом РФ. При этом если собственники не смогли договориться о способе и условиях выдела доли из общего имущества, то участник долевой собственности вправе требовать ее выдела в судебном порядке.

Вместе с тем, располагая обычной квартирой в многоквартирном доме, сделать это практически невозможно. Выдел доли из общего имущества в натуре возможен только при наличии технической возможности переоборудования квартиры и выдела комнаты в отдельное самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями.

В этой связи только если в жилом помещении (доме) есть изолированные комнаты, которые оборудованы отдельным входом и подсобными помещениями: кухней, санузлом, коридором, то такую квартиру можно разделить на доли и выделить их в натуре. Как вы понимаете, у нас в России подобных квартир не много.

После раздела и оформления отдельного права собственности на конкретную часть жилого помещения (дома) каждый собственник получает право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению, то есть он может его продать, обменять, подарить.

Только после выдела доли в натуре, оформлении отдельного права собственности и установки приборов учета расхода коммунальных услуг возможно разделение финансово-лицевого счета.

Можно ли стать хозяином коммуналки сегодня? Наш постоянный эксперт, руководитель юридической компании «ТАКО» Руслан Яхудин, прокомментировал, на что нужно ориентироваться, если вы приняли решение о создании в своей квартире коммуналки:

1) Действующее жилищное законодательство не предусматривает норм о выделе изолированных комнат в натуре и о разделе финансово-лицевого счета жилого помещения. Соответственно, если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности, то разделение между жильцами финансово-лицевого счета невозможно.

2) Разделение финансово-лицевого счета возможен только в случае выдела доли каждого собственника в жилом помещении (доме) в натуре. Однако для этого необходимо наличие технической возможности передачи каждому из собственников изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа.

Таким образом, жилищное законодательство на сегодня построено таким образом, что сделать из обычной квартиры коммуналку практически невозможно. Ведь действующее жилищное законодательство направлено на то, чтобы количество коммунальных квартир если не сокращалось, то хотя бы исключало прямую возможность их создания. То есть если на данный момент ваша квартира не является коммунальной, то сделать ее таковой в полном смысле этого слова не получится.

РИА Новости 09/12/13

Право бремени: Россияне будут готовы отвечать за капремонт жилья через 30 лет

МОСКВА, 9 декабря - РИА Новости, Марина Заблудовская. Большинство собственников жилья в России, повинуясь исторической памяти, до сих пор продолжает думать, что государство обязано делать капремонт их домов за свой счет. Эксперты рассказали "РИА Недвижимость", почему владельцы недвижимости в России все еще не пришли к осознанию того, что расходы на все ремонтные работы в доме лежат на их плечах, и почему в некоторых случаях ожидание помощи от государства все же оправдано.

Закон против реальности

В декабре 2012 года Госдума приняла в третьем чтении закон о создании системы финансирования капремонта многоквартирных домов, который вводит обязательные ежемесячные платежи для собственников квартир. При этом жильцы смогут самостоятельно выбрать способ накопления средств - через регионального оператора или на отдельном специальном счете собственного дома.

Однако руководитель дирекции по проблемам ЖКХ аналитического центра при правительстве РФ Мария Шилина, выступавшая в конце ноября на пресс-конференции в РИА Новости, выразила озабоченность тем, как будет реализовываться данный закон. Во-первых, ежегодно нужно собирать средства на капремонт, а во-вторых, необходимо, чтобы каждое решение о расходовании этих средств проходило через процедуру общего собрания в этом доме. А вот как раз с последним в России большая беда: более 90% Россиян, проживающих в многоквартирных домах, не участвует в общих собраниях жильцов, на которых принимаются решения по управлению домом, в частности, по капитальному ремонту.

Это с сожалением подтверждает руководитель управления маркетинга группы компаний "Грас" Петр Кирилловский, который какой-то период времени был заместителем председателя управления ТСЖ своего дома в Москве и лично сталкивался с такой ситуацией. "Даже несмотря на то, что это небольшой старый дом в центре Москвы на 15 квартир, призвать всех жильцов к участию в жизни дома было невозможно", - рассказывает он. Эксперт также сетует на то, что примерно 40% жильцов вообще отказываются вступать в ТСЖ и продолжают думать, что государство само решит вопросы эксплуатации их дома, а около 20% отказываются платить общие сборы, в том числе за уборку мусора, поддержание работы внутренних коммуникаций и уборку территории.

"В некоторых случаях задолженности достигают шестизначных сумм. Бороться с этим можно только в судебном порядке, но даже успешная судебная практика не гарантирует, что жильцы будут платить в дальнейшем. В итоге страдают все жильцы дома, которые не получают качество услуги и уровень жизни, за который они платят. Кроме того, определенный процент людей пытается незаконно извлечь выгоду из общедолевого имущества", - констатирует Кирилловский.

Неявка с оправданием

Причин для неявки на общедомовое собрание у собственников многоквартирного дома довольно много. Так, по замечанию управляющего партнера Civil Architects Данила Курова, 20-30% владельцев жилья не приходят на общедомовые собрания не из-за того, что не хотят участвовать в решении вопросов, связанных с домом, а потому что просто не верят в то, что с соседями можно что-то решить быстро и эффективно. "Сегодня в большинстве городов России собственникам жилья очень сложно договориться вследствие разного социального уровня проживающих в одном доме людей. Например, из 20 квартир в подъезде всегда найдется одна-две, кто не готов платить за качественное управление. Что уж говорить о возможности договориться всем домом", - рассуждает эксперт.

По мнению заместителя генерального директора по вопросам жилищно-коммунальной политики ГК "Жилищный капитал" Аркадия Суворова, сложность принятия решения обусловлена отсутствием свободного времени у многих жильцов, а также удобных площадок для проведения собраний. Собственники домов с небольшим количеством квартир еще могут как-то собраться в фойе дома, во дворе или снять небольшой актовый зал в школе или колледже. На такой открытой площадке, когда соседи видят реакцию друг друга, можно попытаться договориться о решении всех актуальных проблем дома, уверен эксперт. А вот собственники больших многоквартирных домов обречены участвовать в голосовании, проводимом заочным способом.

Особую группу "сложных собственников", не заинтересованных в активном участии в судьбе дома и качестве его содержания, составляют владельцы, сдающие квартиры в аренду. Для них, по словам Суворова, интересен лишь финансовый результат между полученными доходами от сдачи внаем квартиры и расходами на содержание общего имущества и коммуналку. "Изменение ситуации в сторону уменьшения этой разницы приводит эту категорию граждан к мысли, что нужно избавляться от такого "актива". Позиция "временщиков" не стимулирует граждан приходить на собрания, портить свои нервы в бесконечных дебатах", - сетует собеседник агентства.

Ну и, конечно, на сознание собственников жилья в России все еще оказывает влияние историческая память, которая и мешает гражданам принять все обязательства, которые налагает частная собственность.

Дело в том, что за 70 лет советской власти, когда частной собственности в государстве просто не было, Россияне привыкли к тому, что ответственность за дом несет государство в лице "всемогущего" управдома. Ведь недаром героиня одного известного советского фильма говорила, что "управдом – это друг человека".

По сути, так и было. В разные годы Советского Союза существовало несколько форм управления домом. В частности были домовые комитеты (домкомы), избираемые из числа наиболее активных жильцов, один из которых становился председателем домкома, то есть тем самым управдомом.

На сегодняшний день понятия управдома в России нет, но таковыми можно считать современные ТСЖ и управляющие компании, говорит Куров. А вот Кирилловский подчеркивает, что на текущем этапе эффективное управление ЖКХ на уровне дома возможно только с помощью сильной и энергичной личности. При этом такой человек в России может и не иметь должного образования, тогда как в Европе управляющий обязан иметь высшее специальное образование, а также квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, обращает внимание Куров.

Законодательные ловушки

За годы Советского Союза, когда за многоквартирные дома отвечали либо конкретные предприятия, либо муниципалитеты, а частной собственности не было вообще, люди привыкли, что управление домом им не принадлежит. Поэтому многие граждане, приватизировавшие в свое время жилье, до сих пор не могут понять, что кроме права собственности на квартиру, они получили еще и бремя собственности, а именно – обязательства по ее содержанию, ремонту, обслуживанию, платежам, объясняет Куров из Civil Architects.

Однако в некоторых случаях ожидания населения помощи от государства в ремонте дома оправданы, уверен советник Фонда ЖКХ Александр Бударин. Дело в том, что до 1986 года именно государство содержало жилищный фонд: капитальный ремонт домов по очереди осуществлялся раз в 20-25 лет, вспоминает эксперт. Кроме того, в Советском Союзе жилье часто находилось на балансе промышленных предприятий, замечает собеседник агентства. На предприятиях, по его словам, существовали даже специализированные цеха по содержанию жилья.

В результате реформ все жилье в конечном счете стало муниципальным, с ремонтом которого и возникали проблемы. А с 1986 года централизованный капитальный ремонт и вовсе резко пошел на спад и практически прекратился. В связи с этим порядка 70% домов, отданных под приватизацию в 90-х годах XX века, не соответствовали надлежащему состоянию, в котором, согласно закону о приватизации, прежний собственник обязан передавать жилье новому собственнику, объясняет Бударин. С другой стороны, вступивший в действие Жилищный кодекс прямо передавал ответственность за содержание собственникам квартир. При этом законодатель однозначно не определил, какой из актов главнее, замечает советник Фонда ЖКХ.

Поэтому жильцы этих самых домов сейчас и жалуются на плохое состояние зданий и требуют их ремонта за счет государства. Кроме того, в этих домах часто живут старые люди со скромными доходами, которые просто не могут себе позволить дополнительные затраты, напоминает эксперт. А каким-то гражданам везло больше, и они приватизировали квартиры уже в новых домах, постройки 90-х годов. Все это привело к тому, что ровного поля собственников в России так и не сформировалось, констатирует Бударин.

Есть еще один важный момент, который вызывает трудности при организации капремонта дома. Дело в том, что в некоторых домах могут быть как приватизированные или купленные квартиры, так и квартиры, занимаемые по договору социального найма, замечает советник Фонда ЖКХ. Но у этих бюджетных квартир все равно есть собственник – либо какое-то ведомство, либо муниципалитет. И проведение капремонта будет зависеть уже от финансовых возможностей этого муниципалитета, добавляет он.

В 2007 году в связи с этими проблемами был образован Фонд ЖКХ, который выделял средства на капремонт муниципалитету на условии софинансирования. Например, если фонд давал муниципалитету миллион рублей, то муниципалитет должен был вложить часть своих денег, предположим, 70 тысяч рублей, а 5% (с 2011 года – 15%) от миллиона обязаны были добавить жильцы – то есть порядка 50 тысяч рублей. Но, несмотря на очевидную выгоду, это предложение вызвало волну неприятия со стороны жильцов. Люди считали, что это какой-то обман. Сказался очередной информационный провал, так как эта программа не освещалась должным образом в прессе, сетует Бударин. Понадобилось время и наглядный пример в виде хорошо отремонтированных домов, прежде чем граждане поверили в реальность этих программ, заметил он.

Сопротивление большинства собственников такому предложению обусловлено, в частности, недоверием к управляющим компаниям. Люди до сих пор боятся, что собранные ими деньги попросту направятся на другие расходы или еще хуже – в чей-то карман.

К сожалению, эти опасения небеспочвенны. До образования Фонда содействия реформированию ЖКХ многие управляющие компании действительно собирали деньги на текущий и капитальный ремонт, и не всегда деньги расходовались по назначению, рассказывает Бударин. Но чаще всего деньги шли на погашение внешнего долга перед поставщиками ресурсов, потому что без этого отключали бы тепло и воду, констатирует эксперт. И только сейчас законом вводится обязательная строка расходов на капремонт.

Опыт Запада

Главным примером, к которому обращаются эксперты, говоря об ответственности собственников за жилье, является опыт западных государств. "Во всем цивилизованном мире дом – это коллективная собственность проживающих в нем людей", - заявляет Куров. В США и Европе жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, будь то муниципалитет или частное лицо, либо разным видам сообщества жильцов - кондоминиуму жильцов, территориальному сообществу жителей, жилищному кооперативу или квартирному акционерному обществу, объясняет эксперт. При этом, замечает он, сообщества собственников квартир не требуют какой-либо финансовой помощи от муниципалитетов и самостоятельно оплачивают стоимость услуг по содержанию и ремонту своего собственного жилья.

"Каждый собственник владеет долей как акционер общества, и к этой доле прилагается квартира. Если он не платит, его квартира передается акционерами в аренду в покрытие того, что он не заплатил, например, за ремонт лифта. Люди должны коллективно владеть объектом недвижимости, а квартиры быть производными от их доли в этом юридическом лице", - рассказывает управляющий партнер Civil Architects.

С этим соглашается Кирилловский, приводя в качестве примера формулу владения элитной недвижимостью в США. "Это дико для российского собственника, но большинство элитной американской недвижимости не выделено в виде конкретной площади, а существует в виде "идеальных долей" в общем составе дома. К примеру, вместо двухкомнатной квартиры в документах записано, что ты владеешь 0,3% от всей площади дома. Именно это заставляет чувствовать себя частью сообщества и позволяет общественным интересам преобладать над частными", - поясняет он.

Безусловно, стоимость эксплуатации недвижимости в Европе и США значительно превышает российские показатели, признает эксперт. К примеру, в Лондоне налоги и коммунальные сборы с небольших двух-трехкомнатных апартаментов при пересчете на рубли могут достигать 25 тысяч в месяц, а в Нью-Йорке – около 20 тысяч, говорит Кирилловский. В то же время в Англии и США существует сложная и продуманная система социальной защиты для малоимущих граждан и льготных групп, при которой покрывается часть высоких коммунальных платежей, добавляет он.

Воспитание прогрессом

В России модель управления домом, подобная западной, - это вопрос далекого и пока туманного будущего. После того, как государство наделило Россиян правами собственников помещений в многоквартирном доме, оно не направило всю силу своей информационно-пропагандистской машины на разъяснение гражданам обязанностей владельца недвижимости, продолжая воспитывать в них потребительство и безответственность, констатирует Суворов из "Жилищного капитала".

Сейчас собственников в России нужно с помощью образовательных программ и использования современных технологий в первую очередь учить тому, что они сами ответственны за дом, в котором живут, настаивает Куров из Civil Architects.

"Например, необходимо ввести понятные стандарты отчетности управляющих компаний, чтобы каждый житель мог отслеживать, на что тратятся его деньги, в том числе и в режиме онлайн. Кроме того, можно предоставить жителям возможность голосования удаленно в Интернете или по смс", - приводит примеры эксперт.

Однако, с сожалением замечает Кирилловский из ГК "Грас", процесс изменения общественного сознания – это болезненный и мучительный путь, который вымощен судебными разбирательствами, конфликтами собственников и коммунальными спорами.

Пока же, подчеркивает собеседник агентства, у российского гражданина абсолютно нет правильного понимания частной собственности как таковой. По его прогнозам, культура владения имуществом, утраченная на 70 лет, может быть восстановлена не менее чем за половину этого срока. Так, что, заключает Кирилловский, Россияне начнут понимать, что владение подразумевает ответственность и множество обременений не раньше, чем через два поколения, а именно в 30-40-е годы XXI века.

09/12/13

От лицензирования не уйти?

В правительстве не прекращается обсуждение законопроекта о лицензировании управляющих организаций. Публикуем протокол очередного совещания за подписью вице-премьера Дмитрия Козака, где указаны основные направления, по которым проект закона будет дорабатываться.

О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами

1. Принять к сведению позиции федеральных органов исполнительной власти и организаций по данному вопросу.

2. Минэкономразвития России (), ФАС России () совместно с Минюстом России, Минрегионом России, Минфином России, Государственно-правовым управлением Президента Российской Федерации с участием Рабочей группы по развитию жилищно-коммунального хозяйства Экспертного совета при Правительстве Российской Федерации доработать с учетом состоявшегося обсуждения проект Федерального закона «О лицензировании в сфере управления многоквартирными домами и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – законопроект), в том числе в части:

2.1) предусмотреть, что деятельность по управлению многоквартирным домом без получения лицензии вправе осуществлять только товарищество собственников жилья, созданное в одном многоквартирном доме (в нескольких многоквартирных домах при условии соответствия требованиям части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, созданный в одном многоквартирном доме. Для товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, созданных в двух и более многоквартирных домах, получение лицензии для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами является обязательным;

2.2) предусмотреть механизмы административного приостановления деятельности лица, осуществляющего деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании лицензии (далее – лицензиат), и приостановления действия лицензии на основании решения лицензирующего органа в случае грубого или неоднократного нарушения лицензиатом требований законодательства Российской Федерации с одновременным назначением лицензирующим органом временной управляющей организации;

2.3) предусмотреть механизмы обеспечения имущественной ответственности лицензиата за вред, причиненный действиями (бездействием) лицензиата юридическим и (или) физическим лицам (в том числе индивидуальным предпринимателям) вследствие недостатков оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, аналогичный механизму компенсационного фонда саморегулируемой организации, предусмотренному в проекте Федерального закона № «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»;

2.4) исключить положения, предусматривающие введение обязательного страхования гражданской ответственности лицензиата за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, гибель или повреждение имущества юридических и (или) физических лиц при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также вследствие недостатков таких услуг и (или) работ;

2.5) предусмотреть, что Правительство Российской Федерации утверждает положение о лицензировании деятельности в сфере управления многоквартирными домами, которым устанавливаются порядок лицензирования деятельности в сфере управления многоквартирными домами и перечень лицензионных требований, в том числе требований к лицензиатам.

Доработанный законопроект с проектом финансово-экономического обоснования, подготовленным в соответствии с пунктом 3 настоящего протокола, представить в Правительство Российской Федерации до 5 ноября 2013 г.

3. Минрегиону России (), Минфину России () проработать вопрос финансового обеспечения введения лицензирования в сфере управления многоквартирными домами и до 1 ноября 2013 г. представить проект финансово-экономического обоснования к законопроекту в Минэкономразвития России.

Коммерсант 09/12/13

"Мы работаем на конкурентной основе непосредственно с компаниями, исполняющими городской заказ"

Модернизация и развитие городского хозяйства сегодня тесно связаны с банковским финансированием, и Банк Москвы стал одной из первых кредитных организаций, объявивших работу с муниципальными проектами своим приоритетным направлением развития. Об особенностях и перспективах этого направления корреспондент BG беседует с президентом—председателем правления ОАО "Банк Москвы" МИХАИЛОМ КУЗОВЛЕВЫМ.

BUSINESS GUIDE: Почему Банк Москвы определил для себя направление финансирования ЖКХ как приоритетное?

МИХАИЛ КУЗОВЛЕВ: Сегодня всем очевидна необходимость осуществления значительных финансовых вложений в коммунальную сферу, так как износ основных фондов системы ЖКХ составляет около 60%. Осуществляться эти вложения будут как частными компаниями, так и муниципалитетами. В этой работе нельзя будет обойтись без квалифицированного финансового партнера, который хорошо знаком со спецификой отрасли.

Банк Москвы в полной мере использует свое рыночное преимущество — знание рынка и умение взаимодействовать с компаниями, работающими с городским заказом. Те практики, которые за долгие годы сотрудничества были наработаны в Москве, мы сегодня реализуем по всей стране.

BG: Каков объем финансирования московских программ?

М. К.: Портфель кредитов, выданных предприятиям Москвы, на сегодняшний день составляет более 250 млрд рублей. Мы работаем с компаниями-подрядчиками практически по всем московским программам по модернизации и развитию города. Это реконструкция и строительство дорог, метро, детских садов и школ, реконструкция электро - и теплосетей.

Практически каждый подрядчик — это, как правило, представитель малого или среднего бизнеса. И у них есть потребности, пусть даже напрямую не связанные с выполнением конкретного госзаказа. Например, закупка оборудования, финансирование кассовых разрывов, необходимы средства для развития бизнеса. И во всех этих случаях мы охотно кредитуем эти организации, потому что понимаем их реальный потенциал, понимаем, что объемный госзаказ — залог их финансовой устойчивости.

BG: Но бюджетное финансирование таких программ налажено сегодня очень хорошо, какую же роль выполняет банк?

М. К.: Вы абсолютно правы, с подрядчиками расплачиваются без задержек, и далеко не все подрядные организации нуждаются в кредитах. Но приведу другой пример из сферы ЖКХ: во многих городах действуют программы замены лифтового оборудования. С каждым годом лифты дорожают, причем значительно. Казалось бы, если известно, что в течение ближайших пяти лет надо заменить столько-то лифтов, не лучше ли сразу заплатить за них по нынешним ценам? Но за счет бюджета это сделать невозможно. Зато вполне возможно — за счет банковского кредита. Городу намного выгоднее выплатить проценты по такому кредиту, чем потом приобретать оборудование по возросшим ценам. Не говоря уже о том, что, загрузив предприятие заказами на несколько лет вперед, город получает дополнительные налоги.

BG: Какими-либо преференциями со стороны московских властей Банк Москвы пользуется?

М. К.: Мы сегодня не пользуемся никакими преференциями. С точки зрения городских властей мы точно такой же банк, как и все другие. Мы работаем на конкурентной основе непосредственно с компаниями, исполняющими городской заказ. Например, примерно 80% финансирования строительства московского метро приходится на наш банк.

BG: А каким образом, если не с помощью административного ресурса?

М. К.: Мы работаем — повторяю, на конкурентной основе — с реальными претендентами на выполнение городского заказа. Мы предлагаем им более комфортные условия кредитования, гарантий, обслуживания, чем наши конкуренты. За годы работы банк накопил большой опыт работы с подобными компаниями, мы хорошо понимаем их потребности. Но на этом мы не останавливаемся. Каждая станция метрополитена, каждый километр путей — это ведь не просто работа одного подрядчика. Это огромное количество компаний на субподряде и поставщиков. И мы ставим целью финансирование всей цепочки вплоть до производителей стройматериалов. И никакого спущенного сверху указания обслуживаться в Банке Москвы не существует. Существует кропотливая работа с исполнителями, то есть это скорее движение снизу вверх.

BG: Не боитесь, что ваши амбициозные планы по кредитованию сферы ЖКХ могут обернуться риском просрочки из-за изношенности и, как следствие, нерентабельности сферы ЖКХ?

М. К.: Нет, не боимся. Принятые в конце 2012 и начале 2013 годов законы о долгосрочных тарифах, концессионных соглашениях снижают риски кредитования и делают отрасль ЖКХ более привлекательной и перспективной для кредитных организаций.

Введение долгосрочных тарифов позволяет объективно оценить возможный объем выручки предприятий отрасли на длительный период (три-пять лет) и, соответственно, предоставить им кредиты на этот период. В части концессионных соглашений в законодательство внесены изменения, касающиеся особенностей проведения конкурсов, заключения, реализации и изменения концессионных соглашений. В законе четко прописаны права и обязанности концессионеров, которых может финансировать банк. В результате повышение прозрачности процедур и снижение юридических рисков позволяют банку более активно финансировать подобные проекты.

BG: Есть ли у банка какие-либо уникальные банковские продукты для сферы ЖКХ?

М. К.: Есть. В этом году мы первые на рынке объявили о готовности такого продукта, как специальный счет, разработанного в соответствии с 271-м законом.

Согласно этому закону, изменилась система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов: у собственников появилась возможность накапливать средства на уровне конкретного дома при перечислении обязательных взносов на специальный счет в банке.

Мы разработали продукт, который делает прозрачными и понятными условия работы с денежными средствами, формирующими фонд капитального ремонта, и позволяет собственникам помещений определиться с выбором способа формирования фонда капремонта своего дома.

По 185 ФЗ открыто уже более 70 счетов, привлечены на обслуживание 2 региональных оператора. Это только начало работы, мы хотим войти в тройку лидеров на рынке работы с ТСЖ, управляющими компаниями, привлекая на обслуживание в банк в том числе их подрядчиков и контрагентов.

BG: Какие проекты банк уже осуществляет в регионах?

М. К.: С проектами в сфере ЖКХ мы уже работаем в 16 регионах. Только за девять месяцев 2013 года были приняты решения о финансировании региональных проектов на общую сумму свыше 12 млрд руб.

Банком были предоставлены средства на реализацию проектов в области дорожного хозяйства и модернизации ЖКХ г. Краснодара, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, мы прокредитовали теплосети Уфы, обновление очистных сооружений водоканалов Владимира, Приморского края и др.

Второе наше направление — строительство городских социальных объектов: школы, детские сады, больницы. Например, в настоящий момент мы финансируем проект, которым особо гордимся,— достройку крупнейшего во Владивостоке перинатального центра.

Еще одно важное и перспективное направление, в котором банк принимает участие,— это финансирование установки приборов учета в жилых домах. Подобные программы профинансированы в Волгограде, Санкт-Петербурге и Кирове. Установка подобных приборов — это часть так называемого умного города. В Кирове установкой занимается местная УК, и пока мы выделили деньги только на первый этап проекта в расчете на то, что впоследствии по этим приборам будет производиться автоматизированный съем показаний без участия жителей.

BG: Вы упомянули "умный город", насколько я понимаю, это одно из приоритетных направлений модернизации городского хозяйства, какие есть "умные города" за границей? Есть ли удачные примеры в России?

М. К.: Сегодня в мире реализуется порядка 150 проектов "умных городов", находящихся в различной стадии завершенности. 50 из них — в Европе, 40 — в Азии, 35 — в Северной Америке, 11 — в Южной, 10 — на Среднем Востоке и в Африке. Но целиком построенных с нуля "умных городов" на самом деле пока в мире существует только два: Tainjin Eco City в Китае и Kashiva-ho-ha-Cmart City в Японии.

Важно понимать, что город с многолетней историей, с использующейся инфраструктурой и сложившимися транспортными и пешеходными потоками не может в одночасье "поумнеть". Здесь потребуется пошаговый алгоритм его преобразования.

В России сегодня вводятся отдельные элементы "умных городов", например электросети на Северном Кавказе (Гудермес, Магас, Каспийск) и в Нижнем Новгороде, система Smart Metering по учету электроэнергии в Перми, интегральный проект в Ульяновске и т. д.

Но наиболее "умный город" России сегодня — это Москва, которая планомерно двигается в этом направлении вот уже много лет.

В столице существует единая система начисления и оплаты коммунальных платежей, прием и перечисление платежей через банкоматы и автоматические устройства оплаты, введена автоматическая диспетчеризация поставки коммунальных ресурсов. Платная парковка, перехватывающие парковки возле станций метро, наш проект "Велобайк", опции по оплате коммунальных платежей, детского сада или школьного питания через портал госуслуг — это все элементы "умного города".

BG: Какова роль банков в создании "умного города"?

М. К.: Основная роль банков при создании "умного города" — это предоставление финансирования для реализации проектов по внедрению "умных технологий". При этом необходимо отметить, что, как правило, это долгосрочные проекты со сложной системой возврата инвестиций. Но участие банков в формировании "умного города" не ограничивается предоставлением финансирования. Банк Москвы, например, принимает активное участие в формировании "умной социальной сферы", "умного транспорта", "умной коммунальной инфраструктуры", а также в развитии порталов государственных и муниципальных услуг. Учитывая, что реализация проектов по внедрению "умных технологий" ведет к положительным переменам в жизни горожан, можно сказать, что банк выполняет социальную функцию.

Город, безусловно, заинтересован в эволюции и процветании, поэтому часть этих проектов оплачивается из городского бюджета. Рано или поздно все муниципалитеты придут к пониманию того, что "умный город" — это оптимальное решение и его создание необходимо. Вопрос только в том, когда это случится. Но здесь очень многое зависит от исходного состояния городской инфраструктуры, а также бюджета, которым располагает город для решения свои проблем.

BG: Если резюмировать, то на каких проектах банк сосредоточится в ближайшие годы?

М. К.: Мы планируем финансировать инфраструктурные проекты, ориентированные на коммунальный комплекс: электроснабжение, водоканалы, тепловые сети, будем заниматься освещением городов. Второе наше направление — строительство городских социальных объектов: школы, детские сады, больницы.

BG: То есть вы считаете, что, несмотря на риски, работа в данном направлении будет для банка выгодна?

М. К.: Правильность выбранного пути с финансовой точки зрения подтверждает наш растущий кредитный портфель и прибыль. Повторюсь, есть еще очень важный момент социальной ответственности нашей работы.

Банк Москвы создает оптимальные условия для развития городов и повышения качества жизни его жителей, ведь ЖКХ — это одно из направлений, сильнее всего влияющих на нашу с вами жизнь. Мы считаем, что банковские сервисы помогают обеспечить контроль и прозрачность, позволяют сократить издержки и снизить конечную стоимость контракта, увеличить конкуренцию и в конечном счете сделать сферу ЖКХ менее рисковой.