Я сам обманываться рад…
Как корреспондент «Вечерки» отказался покупать однокомнатную квартиру за 200 000 рублей
Жилищный вопрос нас по-прежнему портит. Молодым семьям не хочется жить с родителями и делить кухню, семьям со стажем хочется расширить жилплощадь, чтобы дети не путались под ногами… Ипотека в российских условиях удовольствие крайне дорогое, и немногие решаются лезть в банковскую кабалу. И тут – словно богу в уши кто-то нашептал – очень своевременная реклама: предлагаем квартиры в коммерческий найм с последующим выкупом. Первоначальный взнос мизерный по сравнению с ипотечным, а условия договора с организацией чрезвычайно заманчивы. Мы предлагаем нашим читателям правовой ликбез, чтобы они не стали жертвами мошенников.
Ипотека уйдет в прошлое?
- Вы знаете, мне в наследство от бабушки досталось триста тысяч рублей, – я звоню по номеру, указанному в многочисленных рекламках. – Машину покупать не хочу, а на ипотеку не хватит…
Меня сразу же пригласили на встречу. Офис компании, назовем ее партнерство «Срюз», огромен и расположен в одном из зданий в самом центре города. Заходишь – и сразу становится понятно: здесь работают солидные люди. На редкость общительный мужчина самой представительной наружности не просто готов рассказать об условиях сделки, он с первых минут уже берет в руки калькулятор и рисует прожекты, от которых кружится голова. Включенный диктофон спрятан в сумочке, поэтому есть возможность вдумчиво разобраться с выгодным предложением.
– Итак, Вы хотите приобрести однокомнатную квартиру в Советском районе? Если вы выбираете новый дом, то первоначальный взнос составит всего десять процентов. Умножаем 43 квадратных метра на 45 000 рублей, получается ваша будущая квартира будет стоить приблизительно два миллиона рублей, а взнос составит всего 200 тысяч. За наши услуги мы берем три процента от стоимости жилья, то есть около 60 000 рублей. Еще один разовый платеж – 5000 рублей. Таким образом, чтобы войти в нашу программу вам потребуется 265 тысяч. Как дело обстоит далее? Вы въезжаете в квартиру и платите нам каждый месяц за ее съем небольшую сумму, с вас получится 2167 рублей. Коммуналка в этот счет не входит. И отдельно на вас заводится выкупной счет, куда вы потихоньку будете класть деньги на полный выкуп квартиры. В отличие от ипотеки здесь нет фиксированной ставки, сколько можете – столько и положите. За квартиру расплачивайтесь хоть всю жизнь! Более того, за пользование вашими деньгами с выкупного счета мы еще будем доплачивать вам 15 процентов годовых!
Дядечка честно говорит, что право собственности на эту квартиру принадлежит не вам, а партнерству. Однако если вы накопите на половину стоимости жилья, «зеленку» по соглашению сторон могут оформить на вас. Будет ли согласна эта сторона отдавать вам квартиру – еще вопрос, но не будем забегать вперед.
Я задаю самый важный вопрос:
– Нельзя ли оформить на меня право собственности хотя бы на долю? На ту десятую часть квартиры, которую я уже купила?
Лицо у моего собеседника сразу скучнеет:
– Ну здесь, конечно, будут сложности… Ведь надо будет выделять эти десять процентов в натуре, как вы себе это представляете? Вы только представьте: два собственника у квартиры, как коммунальные счета вы будете оплачивать? Кроме того, если вы захотите оформить право собственности на долю, мы не будем вам доплачивать 15% годовых на деньги, лежащие на вашем выкупном счете. Это ни вам, ни нам не интересно.
Трое на одного
Ознакомиться с договором, который предлагается подписать, на месте не дали, но сказали адрес сайта, с которого контракт можно скачать. Вместе с директором юридической компании «Форлекс» Николаем Поповым мы читаем условия соглашения и анализируем диктофонную запись.
Итак, что сразу бросается в глаза. Вам на руки даются три договора, причем в каждом из них второй стороной являются совершенно разные и никак между собой не связанные организации!
Первый – это агентский договор, по которому некий жилищный кооператив, допустим, «Мой дом» обязуется найти вам понравившуюся квартиру. Вы за эту услугу перечисляете на счет кооператива 13% от стоимости объекта недвижимости: десять из них – первоначальный взнос, еще три – оплата работы агентов. Кстати, за те пять тысяч, которые вы платите вначале, вас оформляют пайщиком этого кооператива. Это уже загвоздка – оно вам надо?
Три процента от балансовой стоимости квартиры – это сумма внушительная. Ведь вам, по сути, ищут съемное жилье, а за это обычный риэлтор возьмет 5-10 тысяч рублей.
Кроме того, глаза клиента с радостью находят в этом документе такие фразы, как: «исключительное право принципала (то есть клиента) владения, пользования, распоряжения жилым помещением, дарения и наследования вещных прав на жилое помещение, на выкуп в любой момент помещения в свою собственность».
– Все эти условия договора ничтожны, – комментирует юрист Николай Попов. – Предметом договора является только услуга по подбору жилья. Снимая квартиру, вы не приобретаете на нее никаких прав.
Второй документ – договор коммерческого найма. Стороной здесь выступает некое и копыта», которое юридически не имеет ни малейшего отношения к жилищному кооперативу. В договоре мы обращаем внимание на ключевое предложение «Регистрация права долевой собственности до завершения полного выкупа квартиры не производится». Вот оно – самое главное! Клиент уверен, что он приобрел квартиру в рассрочку. На самом деле – он просто квартиросъемщик, которого могут выгнать в любой момент. Организация продаст или подарит кому-то ваше жилье, а вы даже пикнуть не сможете.
Конечно, в контракте есть и такая строчка: «Переход права собственности на квартиру от наймодателя к иному лицу не является основанием для прекращения действия настоящего договора». Да и общительный дяденька мне так и объяснил:
– Ну и придет к вам кто-то с «зеленкой» и попросит освободить квартиру. А вы ему покажете свой договор и говорите: «Извините, у меня контракт был раньше подписан, я имел первое право на выкуп квартиры». И этот человек вынужден будет отдать вам средства за ту долю, которую вы уже выкупили. Кому это будет надо, желающих приобретать такую квартиру не найдется.
Но это совершеннейшая ложь! По закону, если это вашу квартиру, то вас выдворят из дома, как нищих с паперти, и выплаченных денег никто не вернет. Человек с «зеленкой» будет полноправным хозяином, а вы – никем с ничего не стоящей бумажкой в качестве договора. Подумайте сами – новый владелец жилья с вами никаких соглашений не подписывал, а основной договор по приобретению квартиры предусматривает смену собственника. Это означает, что если вас продадут вместе с квартирой, условия договора нарушены не будут.
Документ номер три – дополнительное соглашение о порядке выкупа квартиры. Тут появляется еще одно ООО. Общее с предыдущими конторами у него только одно – генеральный директор. В соглашении как раз и указывается вся «малина» – что выкупать вы свою квартиру можете хоть всю жизнь, хоть по тысяче рублей.
Но ведь свои деньги можно изъять в любой момент, разве не так?
– Это типичная уловка мошенников, – уверен Николай Попов. – Через полгода, максимум пару лет, все деньги со счетов компаний могут вывести через сторонние организации. Такая же «левая» компания инициирует процесс банкротства. Конечно, обманутый клиент встанет в список кредиторов, где-нибудь на сотом месте, и не получит в итоге ничего. Если же вы все-таки решили приобрести квартиру таким способом, подстрахуйте себя: на сумму своего начального взноса требуйте оформить на вас соответственную долю в недвижимости. Пусть у вас будет всего 10 процентов от квартиры, но это будет ваша собственность, которая всегда даст вам право проживания либо получения за эту долю денег. Вы точно будете знать, что не просто отдали свои кровные, а купили на них что-то. Но скорее всего, дельцы на это не пойдут.
Сейчас мы не можем открыто назвать гендиректора кооператива и ООО, их наименования. Ведь по факту еще никакого преступления не произошло. Может быть, они действительно выполнят свои обязательства. Но надежда на это минимальная. Подозрительно дешевый сыр, как и бесплатный, также бывает только в мышеловке.
Подверстка:
Что вам будут говорить и что это означает на самом деле?
-- если вы возьмете ипотеку в банке, вы также не будете являться собственником квартиры. На самом деле: как раз при ипотеке квартира действительно становится полностью вашей. Просто она находится под обременением, продать или подарить ее будет невозможно, пока вы не выплатите кредит. Однако в Едином реестре прав на недвижимость вы будете числиться собственником этой квартиры. Кроме того, при ипотеке сама квартиры служит гарантов соблюдения Ваших прав (Ваша собственность) и гарантом прав банка (на квартиру обращают взыскание в случае неоплаты кредита)
– оформить десятую долю технически сложно, ее надо будет выделять в натуре, разделять коммунальные платежи. На самом деле: долю в натуре выделять вообще не нужно, а соответственно затевать всю мороку с квитанциями. Главное, чтобы ваше право собственности на долю квартиры было официально зарегистрировано.
– Свою выгоду от приобретения для вас квартиры мы извлекаем за счет того, что входим в федеральную программу «Доступное жилье». Мы вложили сегодня два миллиона, а в течение года получим от государства компенсацию как в виде налоговых, так и в виде живых перечислений денег. На самом деле: это просто лапша на уши. Во-первых, нет никакой федеральной программы «Доступное жилье» (есть нацпроект с похожим названием). Во-вторых, в любых госпрограммах частные компании никоим образом не участвуют. Если бюджетник или молодая семья, например, захотят попасть в программу, они будут вставать в официальную очередь в жилищном отделе администрации города. И в-третьих, не будет государство компенсировать непонятно кому затраты на покупку квартир. С какой стати?
– Регистрация права собственности может быть совершена по согласию сторон. На самом деле: свое согласие вторая сторона никогда не даст.
– в Европе и США все живут по такой схеме десятилетиями! В России это все просто начинается, а наш кооператив стоит у истоков! Через какое-то время гражданам ипотека будет просто неинтересна! На самом деле: жители западных стран выплачивают абсолютно такую же ипотеку, просто у них она имеет очень низкие ставки.
