СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СЕЛЬХОЗУГОИЙ
ОГАПОУ «Алексеевский колледж»
Научный руководитель
Один из важнейших аспектов земельных отношений — объективная и достоверная оценка земли. Эта деятельность нуждается в соответствующих инструментах.
Серьезная проблема земельно-оценочной деятельности состоит в том,
что оценка одних и тех же сельхозугодий всякий раз проводится по принципу «впервые». Даже оценка кадастровой стоимости сельхозугодий в 2006 г., целью которой была актуализация результатов предыдущей оценки, выполнялась заново.
Методика и технология оценки все время совершенствовались, но до сих пор нельзя утверждать, что получаемые результаты объективны. Причем дело не только в том, что методический инструментарий несовершенен, но в том, что разработчики исходят из остаточности земельной ренты и предпочтительности прибыли предпринимателя, забывая о земле. Такой подход, конечно, возможен, но только в случае, если земля никогда не
оценивалась; собственника либо нет вообще, либо он лишен прав собственности; собственник настолько пассивен, что готов отказаться от земли, если она не обеспечит предпринимателю среднюю по отрасли прибыль. И самое поразительное — при этом полученную стоимость земли именуют не только кадастровой, но и рыночной, хотя учитываются интересы только одного участника возможной сделки купли-продажи или аренды — покупателя или арендатора.
Если исходить из сложившихся условий и обстоятельств, надо учитывать, что уже есть реальные собственники земли, в том числе собственники земельных долей, которые даже при крайне неразвитом рынке сельхозугодий и низкой рентабельности или даже убыточности сельского хозяйства получают вполне реальную земельную ренту. Их права следует защищать также, а может быть, и в большей степени, чем права предпринимателей. Другое дело, что, оценивая землю таким образом, государство через своих агентов-оценщиков не желает излишне обременять собственников земли высоким налогом. Но эту проблему оно может решить введением низких налоговых ставок. Кадастровая же стоимость земли должна быть действительно рыночной или очень близкой к ней и отличаться от последней только тем, что устанавливается массово, по единым правилам, на определенную дату и не меняется в течение некоторого периода — до очередной актуализации.
Чтобы при отсутствии рыночной информации ничьи права не нарушались, распределять прибыль от хозяйственной деятельности на земле между ее собственником и предпринимателем нужно по долевому принципу в соответствии с вкладом каждого фактора производства в его результаты. Кстати, если бы действующая кадастровая стоимость соответствовала рыночной, как того требуют федеральные стандарты оценки (ФСО), земельная рента собственника была бы равна доле прибыли, приходящейся на кадастровую стоимость земли, как не просто одного из факторов производства, а главного фактора в общей стоимости средств производства. В этой связи стоит напомнить, что в соответствии с пунктом 2.2.6. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития России № 000 от 01.01.2001, прибыль предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.
Вышесказанное позволяет более четко и уверенно сформулировать основные методические положения оценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, которые необходимо реализовать в геоинформационной модели.
1. Базу данных модели составляет статистическая информация, характеризующая урожайность, величину и структуру себестоимости продукции, а также объемы и цены ее реализации по всем возделываемым сельскохозяйственным культурам, а также сенокосам и пастбищам, как естественным, так и улучшенным, за последние пять лет, из которых выбирают три средних по погодным условиям года (после исключения самого лучшего и самого худшего), как того требуют правила ВТО.
2. Важнейшие базовые показатели — затраты на 1 га, урожайность и себестоимость 1 ц продукции, цена ее реализации и окупаемость затрат. По
фактическим элементам затрат на 1 га и урожайности формируются их постоянная и переменная части и доля в общей сумме затрат. Доли постоянных и переменных затрат участвуют в распределении чистого дохода на доход предпринимателя и земельную ренту (дифференциальную ренту I и абсолютную ренту).
3. Для получения достоверных результатов проводится выравнивание
совокупных удельных затрат (на 1 га) с помощью констант V (переменные затраты на 1 ц) и С (постоянные затраты на 1 га), расчет долей постоянных
частей удельных затрат в их выровненных суммах, а также выровненных
значений себестоимости единицы продукции по всем объектам оценки.
4. В качестве исходной позиции принимается дифференциальная рента.
5. Коэффициент капитализации определяется отношением действующей ставки земельного налога к ставке налога на доходы физических лиц.
Это позволяет добиться соответствия между налогооблагаемой базой земельного налога, кадастровой стоимостью земли и источником получения
налога — земельной рентой.
6. Расчеты в полном объеме выполняются в специальной модели по каждой из возделываемых сельскохозяйственных культур, сенокосам и пастбищам. Результаты выдают по всем культурам и в среднем по объекту оценки в расчете как на 1 га посевной площади, так и на 1 га используемой пашни, включая паровые поля, затраты на обработку которых входят в общие затраты. Полученные результаты позволяют выбрать наиболее приемлемые для хозяйств культуры, находить их лучшие сочетания, прогнозировать результаты.
Использование предлагаемых методических приемов позволит избавиться от необходимости проведения постоянных дорогостоящих оценочных туров, выполнять лишь периодическую актуализацию или индексацию однажды установленной кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
Литература
1. БеляковаА. Механизм формирования земельной ренты и арендной платы при аренде земельных участков сельхоз назначения //АПК: экономика, управление. —2014.—№ 2.
2. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации / Под общей редакцией , . — М.: НИПКЦ Восход-А, 2012.
3. Г, Ададимова экономического анализа как инструмент расчета земельной ренты и активизации рыночного оборота земель сельхоз назначения /Оборот сельскохозяйственных угодий: правовой, социальный, организационный, экономический и экологический аспекты. Материалы международной, научно-практической конференции 17—18 марта 2010 г. — М: НИПКЦ Восход-А, 2010.
