ПарKING прайс

ПарKING прайс

ТЕКСТ АЛИСА ЮРЧЕНКО

ФОТО СЕРГЕЙ ПОЛУНИН | Февраль 2008, (N168)

Стоит ли сейчас вкладывать средства в покупку парковок под строящимся

жильем? Одно из мнений: их стоимость настолько неподъемна для среднего

класса, что вот-вот обрушится. Противоположный взгляд: инвестиции в паркинг

на "первичке" в этом году принесут до 45% дохода. Чтобы узнать, где правда,

корреспондент "ВД" побывала в шкуре покупателя и продавца паркоместа под

новостройкой.

Торг уместен

"Новая цена - $30 тыс., и можем торговаться дальше. О моих процентах тоже

договоримся, это не проблема", - воодушевленно уговаривал нас посредник,

реализующий машиноместо в одном из спальных районов столицы.

Заинтересовавший нас "объект" - место в подземном паркинге недостроенной

пока многоэтажки - изначально оценивался в объявлении cуммой в $32 тыс.

После непродолжительного торга брокер готов был сбыть товар за $27 тыс.

плюс $500 комиссионных в свой карман.

"ВД" решила выяснить причину столь щедрой уступчивости с помощью

незатейливого эксперимента - "выставив на продажу" условные паркоместа в

двух густонаселенных микрорайонах столицы на левом и правом берегах Днепра

(Лукьяновка и Позняки). Мы подыскали адреса, где недавно были сданы в

эксплуатацию новые жилые комплексы с подземными парковками, а затем

попытались "перепродать" якобы купленную там автонедвижимость. Объявления о

продаже разместили на специализированных интернет-сайтах и на старых добрых

средствах коммуникации горожан - информационных досках и столбах в зоне

визуальной доступности жителей интересующих нас кварталов. Цену на "свой"

товар установили конкурентную - $30 тыс. за 18 "квадратов" в отопляемых и

охраняемых подземных паркингах (уступать больше означало откровенно

демпинговать - в выбранных нами районах аналогичные места для авто в

подземных уровнях новостроек на вторичном рынке продаются по $40-50 тыс.).

И настроились собирать заявки от заинтересованных выгодным предложением

покупателей. Как-никак количество новоявленных автовладельцев по итогам

прошлого года увеличилось на 46%. А как говорится, машина без парковки -

полмашины.

Но в течение экспериментальной недели трубка мобильного предательски

молчала. Оказалось, что желающих предпочесть газону под окном оборудованный

"дом" для своего "железного любимца" найти не так-то просто. Те, кому

приходится ежедневно работать с реализацией мест для стоянок

автотранспорта, подтверждают: покупателей, готовых выложить несколько тысяч

"зеленых" за право обладания машиноместом, все меньше. Неудивительно, ведь

суммы, необходимой сейчас для выкупа "квадратов" под авто, хватит на аренду

стоянки посуточно как минимум в течение 20 лет.

В последнее время цены на гаражи под высотками выровнялись в большинстве

украинских мегаполисов. В домах для среднего класса на "первичке" стоимость

паркоместа стартует в среднем с $15 тыс. в регионах и с $20 тыс. - в

столице. Верхняя планка достигает $100-150 тыс. за подземное паркинг-место

(в киевских домах премиум-класса). Причем "внутренности" даже элитной

парковки не всегда способны произвести хорошее впечатление на

автовладельцев. "В одном из наших домов премиум-класса парко-места от

застройщика продавались по $60 тыс., но площадь их была такой скромной, что

начинающий водитель туда никогда бы не заехал", - признался в разговоре с

"ВД" сотрудник одной из строительных компаний. Кроме того, приобретение

паркоместа не освобождает покупателя от дополнительных затрат на его

обслуживание: охрану, отопление, освещение, уборку (100-300 грн./мес.).

С другой стороны, покупка любой недвижимости, в том числе и автомобильной,

в восприятии большой части населения остается одним из самых популярных

(хотя и консервативных) способов вложения свободных средств. Еще пару лет

назад 30-50% паркомест в новостройках активно скупались для перепродажи -

либо вместе с жильем, либо как самостоятельный объект инвестиций. В 2005-

2006 гг. цена на машиноместа вырастала на 60-100% за год. "В 2000 году мы

купили квартиру в строящемся доме на Березняках, место в подземном гараже

нашего дома тогда стоило $5 тыс. от компании-застройщика, - рассказывает

киевлянка Галина Богданенко. - Большинство будущих жильцов от покупки

паркоместа отказались, цена казалась слишком высокой. Через два года после

заселения место в подземном паркинге наши соседи покупали уже за $10 тыс.,

причем у предприимчивых жителей соседнего дома. Через три года после

заселения все столбы возле дома были обклеены отчаянными объявлениями:

"Куплю гараж или паркоместо за любые деньги!". Сейчас стоянка в нашем доме

стоит уже $30-35 тыс.".

Обезжиренный процент

"Сливки" на рынке паркомест, без сомнения, уже собраны: купленные на этапе

строительства дома "метры" под стоянку уже не перепродать в три-четыре раза

дороже буквально через полгода. Но правильный подход позволяет выгодно

вложиться в паркоместо и сейчас, уверяют предприимчивые инвесторы. "Да, в

последнее время цены на паркинги почти не растут, но на самом деле, если

вовремя приобрести место, это выгодное вложение денег. Его можно

перепродать с неплохой наценкой, ведь покупатели квартир в строящемся доме

осознают ценность собственного гаража или охраняемого парко-места в

минимальной пешеходной доступности от жилья гораздо позже тех, кто уже

живет в соседних зданиях", - добавляет г-жа Богданенко. Это и есть ключ к

успеху перекупщиков, умеющих вовремя предложить опоздавшим покупателям

спасение от проблем с "пропиской" личного автотранспорта. Главное -

правильно выбрать объект для инвестиций: в районах, где есть дефицит, т. е.

почти нет автостоянок, на которых можно было бы арендовать место, и

пустующих паркингов на продажу.

Правда, есть небольшое "но". Формально машиноместа под жилым домом должны

продаваться только в комплекте с квартирой. "Застройщик никогда открыто не

скажет, что он может продавать паркоместа людям, не имеющим никакого

отношения к покупке жилья в доме. Если бы он такое сказал, это был бы

скандал. Представьте: я, как покупатель жилья, имею право на приобретение

парко-места, а мне говорят, что кто-то из соседнего дома купил его раньше.

Но в целом ситуации, когда парковочное место приобретает внешний инвестор, -

не редкость. Эти вопросы решаются в индивидуальном порядке. По большому

счету, приоритетности для жильцов нет. Она формально существует, но, в

принципе, "за красивые глаза" можно продать паркоместо и не жильцу дома", -

рассказал "ВД" один из сотрудников столичной строительной компании.

На практике все оказалось еще проще. Обзвонив десять компаний, работающих

на рынке новостроя (в Киеве, Черновцах, Одессе и Днепропетровске), мы

убедились, что уговорить менеджеров, сидящих в отделах продаж новостроек,

сбыть паркоместо как самостоятельную единицу особых трудностей не

составляет.

В трех компаниях нам, не задумываясь, дали согласие на продажу места в

подземной парковке без покупки квартиры. В остальных предложили обратиться

позже, когда будет известно, отказался ли кто-то из жильцов от своего права

на выкуп паркоместа. Признаться, большинство опрошенных менеджеров по

продажам "с пониманием" отнеслись к нашему желанию вложить средства только

в машиноместо, а один из них даже пообещал перезвонить, когда появится

вакантное предложение.

О том, что вложенные в паркоместа средства могут обесцениться, застройщики

советуют не беспокоиться. "В целом значительного роста цен на паркинги в

ближайшее время мы не ожидаем. Но возможно повышение цен в отдельных домах,

которые близки к сдаче, - полагает Сергей Быков, старший менеджер одесской

девелоперской компании. - Стоимость паркомест всегда резко вырастает на

завершающем этапе строительства комплекса. Скажем, три года назад цена

паркоместа к сдаче дома увеличивалась в полтора-два раза. Дело в том, что

когда инвесторы начинают сбывать квартиры, и в них вселяются настоящие

жильцы, спрос на паркоместа резко увеличивается. Кроме того, цены на

"машинометры" существенно зависят от их соотношения с количеством квартир.

Чем меньше парковочных мест в доме, тем быстрее растет цена".

По экспертным прогнозам, в этом году цены на паркинги в Украине вырастут в

среднем на 15% (оптимисты называют цифру 20%). Некоторые столичные

застройщики уже озвучивают планы по повышению цен на парко-места на 25-30%

в тех объектах, которые намечены к сдаче к концу этого года. Кроме того, в

числе методов, способствующих разогреву спроса и цен на любую недвижимость,

у строительных компаний остается традиционный - ограничение предложения.

Собственно, рост цен на "придомные" паркинги, наблюдавшийся в прошлые годы,

отчасти был вызван именно дефицитом предложения. По статистике, стоянки для

авто предусматриваются лишь в каждой пятой украинской новостройке. В

некоторых жилых комплексах, даже премиум-класса, парко-местами обеспечивают

только крупногабаритные (трех-четырехкомнатные) квартиры. Проектировать

меньше паркингов, ссылаясь, как правило, на низкую рентабельность, - верный

способ вызвать новый виток роста цен на автонедвижимость через пару лет.

МНЕНИЕ.

ВЛАДИМИР ГЕРМАНОВ. Руководитель отдела маркетинга компании "Київ Житло-

Інвест"

- Говорить, что создание подземного паркинга в жилом комплексе неприбыльно

для застройщика, нельзя. На самом деле организация парковки не слишком

удорожает стоимость всего строительства, ведь фундамент дома один - что для

паркинга, что для жилья.

В домах премиум-класса, расположенных в центральной части города, подземный

паркинг окупается всегда. В спальных районах паркинг сам по себе может

приносить небольшую прибыль, но его наличие в жилом комплексе повышает

статус дома, что сказывается на продажной цене жилого квадратного метра.

Таким образом, наличие паркинга в итоге все равно повышает прибыльность

строительства. Настоящую себестоимость организации паркингов в строительных

компаниях вряд ли назовут, ведь это значит раскрыть собственную

рентабельность. Но на самом деле паркинг - это дорогое удовольствие разве

что при организации нескольких подземных уровней. В домах эконом-класса

никто и не думает делать двух-трехуровневые парковки - застройщику

действительно невыгодно идти вглубь. Поэтому ни в одной столичной

новостройке количество паркомест не отвечает требованиям классификации

жилья (для домов эконом-класса соотношение квартир и паркомест должно

составлять 1:1, но эти нормы пока не приняты на государственном уровне).

Более того, по нашим подсчетам, примерно в 9% строящихся в Киеве жилых

объектов паркинг не предусматривается вообще (это, как правило, типовые

проекты).

МНЕНИЕ.

ДЕНИС КОСТРЖЕВСКИЙ. Президент компании "Міськжитлобуд"

- Для строителей паркинг - не самый рентабельный вид недвижимости. Как

правило, застройщики на паркингах не зарабатывают - если не говорить о

строительстве парковок в центральных районах города. В спальных районах,

где имеется большое количество платных автостоянок, продажная цена мест для

хранения авто сейчас приближается к себестоимости. Скажем, стоимость

строительно-монтажных работ по одному паркоместу - $21 тыс. Добавим

стоимость проектирования, противопожарных мероприятий, подвода сетей - и

получаем себестоимость паркоместа в районе $25-27 тыс. Приблизительно по

таким ценам паркоместа и продаются. Паркинг в жилом доме застройщик создает

в основном потому, что это - обязательное требование определенной части

покупателей жилья. Но обеспечивать паркоместами 100% квартир не имеет

смысла. Цена на паркинги сейчас уже близка к потолочной - больше $25-30

тыс. люди просто не готовы платить. Скажем, даже если у покупателя есть $20

тыс., он кладет эти деньги на депозит под 12%, в день зарабатывает 32 грн.

и ставит машину на платной автостоянке за 8-10 грн., окупая за счет

депозита свои затраты. Но, с другой стороны, покупка паркинга - это все-

таки инвестиция, через определенное время цена на него в любом случае

вырастет. Хотя динамика роста цен на паркоместа ниже, чем на жилую

недвижимость. В прошлом году цены на квартиры выросли на 35-45%, а на

паркоместа - только на 30-40%.