Как правильно передать право пользования недвижимостью, принадлежащей физическому лицу, контролируемой им бизнес-структуре

Как правильно передать право пользования недвижимостью, принадлежащей физическому лицу, контролируемой им бизнес-структуре

В Украине распространенной является ситуа­ция, когда собственник — физическое лицо, передает принадлежащую ему недвижимость в пользование контролируемой им бизнес-структуре. Как это правильно сделать? И как оптимизировать налогообложение доходов физического лица, связанных с этой сделкой?

В настоящее время на практике используются следующие варианты правового оформления отношений по пользованию объектом недвижимости:

регистрация физического лица в качестве предпринимая или 3-я группа), заключение договора аренды между физическим лицом — предпринимателем (далее — ФЛП) и юридическим лицом;

заключение договора срочного безвозмездного пользования помещением (ссуда);

внесение объекта недвижимости в уставный капитал юридического лица (для этого физическое лицо должно стать участником юридического лица);

внесение прав пользования объектом недвижимости в уставный капитал юридического лица (для этого физическое лицо должно стать участником юридического лица);

передача объекта в аренду с уменьшением размера арендной платы.

Рассмотрим каждый из этих способов с точки зрения правовых и налоговых последствий.

1. Регистрация физического лица в качестве предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (2-я или 3-я группа), заключение договора аренды с ФЛП

Для того чтобы не платить 17% налог, физическое лицо может зарегистрироваться как предприниматель и плательщик единого налога.

Если юридическое лицо — пользователь имущества находится на общей системе налогообложения, то ФЛП может зарегистрироваться как плательщик единого налога 3-й группы, в таком случае доходы от аренды будут облагаться 5% налогом.

Если юридическое лицо тоже имеет статус плательщика единого налога, то ФЛП может зарегистрироваться как плательщик единого налога 2-й группы. В таком случае доходы от аренды будут облагаться фиксированным налогом по ставке, установленной органами местного самоуправления.

Дополнительными отягощениями схемы будут выступать:

необходимость ежемесячно уплачивать единый социальный взнос (в настоящее время — 375,87 грн.);

необходимость сдачи квартальной и годовой отчетности в качестве ФЛП. 

Данный способ не может использоваться, если площадь передаваемого в аренду помещения превышает 300 кв. м (пп. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Налогового кодекса Украины; далее — НКУ).

2. Заключение договора срочного безвозмездного пользования помещением (ссуда)

При данном варианте оформления отношений действительно существует риск того, что в целях налогообложения налоговые органы будут рассматривать право безвозмездного пользования помещением как бесплатно полученную услугу, и таким образом у юридического лица возникнет валовой доход в виде бесплатно полученных услуг (пп. 135.5.4 п. 135.5 ст. 135 НКУ) в размере арендной платы, установленной нормами пп. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 НКУ.

Риск того, что договор ссуды будет рассматриваться как мнимая сделка (ст. 235 Гражданского кодекса Украины), которая прикрывает фактический договор аренды, минимальный (для этого нужны доказательства того, что физическое лицо получало денежные средства от юридического лица). Сделка может быть признана мнимой только по решению суда. При вынесении такого решения у физического лица возникает налог на доход физических лиц, который рассчитывается исходя из размера фактически полученных средств (пп. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 НКУ), у юридического лица — расходы по уплате арендной платы. При этом и юридическое лицо (как налоговый агент), и физическое лицо (как плательщик налога) могут быть привлечены к ответственности за уклонение от уплаты налогов.

Обычные цены могут применяться и при заключении договора мены (бартерного договора), договора о совместной деятель­ности, т. е. любых других договоров, которые не предусматривают выплату физическому лицу денежного вознаграждения за пользование помещением.

3. Внесение объекта недвижимости в уставный капитал юридического лица

Как уже упоминалось выше, для этого физическое лицо должно стать участником юридического лица.

При таком варианте налоговые последствия не возникают ни при внесении имущества в устав­ный капитал, ни при последующем безвозмездном пользовании данным имуществом.

Негативными моментами данного варианта являются:

необходимость вхождения физического лица в состав участников юридического лица (такое вхождение может не отвечать интересам существующих учредителей/участников);

физическое лицо теряет право собственности на объект недвижимости, право собственности переходит к юридическому лицу;

необходимо получать свидетельство о праве собственности на объект недвижимости на юридическое лицо (временные и финансовые затраты).

4. Внесение прав пользования объектом недвижимости в уставный капитал юридического лица

Так же, как и в предыдущем случае, для этого физическое лицо должно стать участником юридического лица.

При таком варианте налоговые последствия не возникают ни при внесении прав пользования имуществом в уставный капитал (пп. 165.1.44 п. 165.1 ст. 165 НКУ), ни при последующем безвозмездном пользовании данным имуществом.

Однако, в отличие от предыдущего варианта, негативных моментов такого правового решения намного меньше. Остается необходимость вхождения физического лица в состав участников юридического лица, но при этом физическое лицо не теряет права собственности на объект недвижимости (оно передает в уставный капитал лишь право пользования таким имуществом), соответственно, не требуется и проводить переоформление права собственности с физического лица на юридическое.

5. Еще одним способом выступает заключение договора аренды с указанием низкой суммы арендной платы, при этом можно использовать дополнительную опцию — введение в договор элементов договора управления имуществом

При данном варианте оптимизация налога на доход физического лица достигается путем уменьшения ставки арендной платы. Но в этом случае возникает риск применения налоговыми органами правила обычной цены. Согласно нормам НКУ обычные цены — это цены, закрепленные в договоре, за исключением случаев, прямо предусмотреных НКУ.

Если физическое лицо не является связанным с юридическим лицом, то правило об обычных ценах применяться не должно.

Если же физическое и юридическое лицо могут рассматриваться как связанные, то доказать налоговому органу обоснованность применения установленной договором арендной ставки (т. е. тот факт, что она не является заниженной) можно будет при помощи следующих методов:

а) дача публикации о сдаче в аренду в местной прессе (т. е. передача объекта в аренду на конкурсных, публичных началах);

б) оценка объекта аренды и расчет арендной платы независимым оценщиком (дорого­стоящий способ);

в) включение в договор аренды условий договора управления имуществом, т. е. договор будет иметь характер смешанного, но стоимость услуг по управлению имуществом уменьшается в связи с правом управляющего использовать объект для ведения в нем собственной хозяйственной деятельности (негативными моментами такого решения будут — необходимость нотариального заверения договора, «непривычность» схемы для представителей налоговой службы). Этот вариант также можно усилить публикацией объявления о поиске управляющего для объекта недвижимости.

ВЫВОД

С учетом изложенного выше рекомендуется к применению четвертый вариант — передача прав пользования недвижимостью в уставный капитал — как наименее рисковый и затратный, а также позволяющий существенно оптимизировать налогообложение.

Доктор юридических наук,
Управляющий партнер юридической
фирмы «Кибенко, Оника и партнеры» Елена Кибенко



Подпишитесь на рассылку:

Недвижимость

Учет земли и недвижимости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Оценка объектов недвижимости
Агентства недвижимости
Производственная недвижимость
Аукционы по недвижимости
Жилье
Земельно-имущественные отношения
Общественные здания
Кадастры

Операции с недвижимостью
Аренда недвижимости
Покупка-продажа недвижимости
Управление недвижимостью
Доверительное управление

Документация
Договора дарения квартиры
Протоколы в отношении объектов недвижимости
Протоколы конкурсов на реконструкцию недвижимости

Проекты по теме:

Недвижимость
Бизнес-Архивы
Алфавит
ААвторское правоАгентские договораАгентстваАгентства недвижимостиАгробизнесАктивАктуарийАкционерАкционерные обществаАкцияАнкетыАнтикризисАренда недвижимостиАрендная платаАффилированные лицаАудитАудиторАукционы
ББалансБанкиБанковская системаБанковский капиталБанкоматыБанкротствоБартерБезопасность объектовБезработицаБизнесБизнес-планыБизнес-центрыБиржиБрокерБухгалтерский учетБюджетные ассигнованияБюджетыБюллетени
ВВакансияВВПВНПВиды деятельностиВлияниеВыпискиВыполнение работ
Выставки: • Выставки в РоссииВыставки в УкраинеВыставки в БеларусиМеждународные выставки
ГГруппировки
ДДевелопментДеловое мышлениеДеньгиДепозитыДилерДилерские договораДилерствоДоверенностиДоговораДокументыДокументоведениеДупликация
ЖЖилая недвижимость
ЗЗакрытые Акционерные Общества (ЗАО)Закупочная документацияЗалогЗалоговый транспортЗапросы предложенийЗолотоЗолотые стандарты
ИИздательские домаИздержкиИзвещенияИнвестицииИнвестиционные меморандумыИнвестиционные паспорта и планыИнвестиционные программыИнвестиционные товариществаИндивидуальное предпринимательствоИндивидуальные предприятияИнкассацияИнновацииИнтеллектуальная собственностьИнформационные бюллетениИнформационные технологииИпотекаИпотечное кредитованиеИсточники финансирования
ККапиталКейнсианский подход (финансы)КоммерцияКоммерческая недвижимостьКоммерческая тайнаКоммерческий директорКомпенсацияКонкурсная документацияКорпоративное законодательствоКорпоративное управлениеКорпоративные финансыКотировочные ценыКоэффициентыКредитыКризисКруглые столы
ЛЛидерствоЛизингЛицензииЛоты
ММаклер биржевойМакроэкономикаМалое предпринимательствоМаркетологМеморандумы сотрудничестваМикроэкономикаМенеджмент гостиничного, курортного и туристического сервисаМенеджмент и консалтингМенеджмент организацийМенеджмент организаций городского хозяйстваМенеджмент организаций местного самоуправленияМенеджмент строительных организацийМенеджмент услугМенеджер по работе с клиентамиМеханизмыМикроэкономикаМоделирование процессовМонетаризмМонетизация (в экономике)Монетизация (общая)МониторингМотивация трудаМошенничествоПрактика менеджментаМенеджмент организаций
ННалогиНациональные хозяйстваНаучно-практические конференцииНебанковские кредитыНедвижимостьНейросетиНепродовольственные товарыНефтегазовое производствоНефть
ООборотОбращенияОбщества с дополнительной ответственностью (ООО)Общества с ограниченной ответственностью (ООО)Общие описанияОбщинная собственностьОбъекты незавершенного строительстваОвердрафтОлигополияОплата трудаОпределенияОпросные листыОрганизация событий и праздниковОснова (упоминания)Отказы в заключениях контрактаОткрытые акционерные обществаОфисОффшорыОценка объектов недвижимости
ППенсионный фондПластиковые картыПлатежиПлатежные балансы (бухгалтерия)Покупка бизнесаПолиграфияПокупка-продажа недвижимостиПорядок ипотеки и общего кредитованияПосуточная арендаПрайс-листыПрессаПриказыПрогнозированиеПрогнозыПроцентПроцентные ставкиПромышленные журналыПрофессии
РРазведкаРасходыРеклама, маркетинг, дизайнРезультаты (общая)РезюмеРеинжинирингРецессияРыночная стоимость
ССбербанкСборники тарифовСдача объектов в арендуСельское хозяйствоСемейные предприятияСистемаСобеседованияСобственностьСовместная программаСпросСреднее предпринимательствоСтатистикаСтоимость денегСтрахованиеСтраховой агентСтруктурная оценкаСтупени развитияСубсидии
ТТаможняТарифыТелекоммуникацииТелефонограммыТендерыТеория ценностиТехнологии управленияТоргиТорговые представителиТребованияТрудовые контрактыТрудоустройство и поиск персоналаТуристический бизнес
УУправление недвижимостьюУправление рискамиУправление объектамиУслуги связиУставы открытых акционерных обществУчет
ФФилиалФинансовое мошенничествоФинансовый менеджментФинансыФинансы и банковские услугиФирмаФормирование
ХХозяйственные партнерства
ЦЦелевые показателиЦенные бумагиЦенообразованиеЦены
ЧЧерт, черта (упоминания)
ЭЭконометрикаЭкономикаЭкономика высоких технологийЭкономика предприятий городского хозяйстваЭкономика предприятий строительстваЭкономика предприятияЭкономика РоссииЭкономическая проблематикаЭкономическая теорияЭкономическая эффективностьЭкономические закономерностиЭкономические формацииЭкономическое управлениеЭкспертизаЭлектронная торговляЭлектронные биржиЭффективность
ЮЮридические консультации
Смежный контент
Бизнес
Строительство
Архивы:
А АкведукиАрхитекторАрхитектураАрхитектура МосквыАрхитектурно-строительный факультетАрхитектурное проектированиеАсфальтирование ББассейныБетономешалкаБуровзрывные работы ВВодопроводВодоснабжение и водоотводВодостокВыдача планов на земельные участки ГГазопроводГенеральные планыГеоинформационные системы и технологииГидроизоляцияГородское строительство и хозяйство ДДачи и коттеджиДачные домаДвериДеревоДеревообработкаДеревянные домаДизайн интерьераДолевое строительствоДома из клееного брусаДома из оцилиндрованного бревнаДымоход ЖЖилплощадь ЗЗастройкаЗащита прав потребителейЗемлепользованиеЗемлеустройствоЗемляные работыЗвукоизоляция ИИмущественное правоИнвентаризация объектовИнвестиции в строительствеИнженерно-геологические изысканияИнженерные системыИнтерьер ККаминыКвадратный метрКирпичная кладкаКондиционирование и вентиляцияКоттеджные поселкиКровля ЛЛандшафтный дизайнЛенточный фундаментЛесопилка ММалоэтажное строительствоМногоквартирные домаМонтажМонтажникМусоропровод ННормативные материалы ООбследование зданийОбщая площадьОбъекты для ввода в эксплуатациюОкнаОтделочные материалы и работыОтоплениеОхрана труда в строительствеОцилиндрованное бревноОчистка естественных и стоковых вод ППервоочередные объектыПечьПодрядное строительствоПолимербетонПолы и покрытияПотолкиПроектная документацияПроектные декларацииПроектные работыПроизводственная недвижимостьПромышленное и гражданское строительство РРемонтРемонт дорогРемонт жильяРемонт лифтовРемонт помещенийРемонтные работыРемонт жильяРеконструкцииРешения на строительство ССанитарные нормыСантехникаСметные нормативыСметыСоюзы строителейСтеныСтройматериалыСтроитель Строительнная: ТехникаБюджетыРаботыВыставкиКолледжиОрганизацииСтроительство жильяКвартир ТТеплоизоляцияТерриториальное планированиеТехническое обслуживание, ремонт и реконструкция зданийТраншеяТрубопровод УУправления капитального строительства ФФасадные работыФундамент ЧЧастный сектор ШШпатлевкаШпонШумоизоляция ЭЭкономика предприятий строительстваЭлектроинструментЭлектропроводкаЭлектротехнические работы
Основные порталы, построенные редакторами

Домашний очаг

ДомДачаСадоводствоДетиАктивность ребенкаИгрыКрасотаЖенщины(Беременность)СемьяХобби
Здоровье: • АнатомияБолезниВредные привычкиДиагностикаНародная медицинаПервая помощьПитаниеФармацевтика
История: СССРИстория РоссииРоссийская Империя
Окружающий мир: Животный мирДомашние животныеНасекомыеРастенияПриродаКатаклизмыКосмосКлиматСтихийные бедствия

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовПриказыКонтрактыВыполнение работПротоколы рассмотрения заявокАукционыПроектыПротоколыБюджетные организации
МуниципалитетыРайоныОбразованияПрограммы
Отчеты: • по упоминаниямДокументная базаЦенные бумаги
Положения: • Финансовые документы
Постановления: • Рубрикатор по темамФинансыгорода Российской Федерациирегионыпо точным датам
Регламенты
Термины: • Научная терминологияФинансоваяЭкономическая
Время: • Даты2015 год2016 год
Документы в финансовой сферев инвестиционнойФинансовые документы - программы

Техника

АвиацияАвтоВычислительная техникаОборудование(Электрооборудование)РадиоТехнологии(Аудио-видео)(Компьютеры)

Общество

БезопасностьГражданские права и свободыИскусство(Музыка)Культура(Этика)Мировые именаПолитика(Геополитика)(Идеологические конфликты)ВластьЗаговоры и переворотыГражданская позицияМиграцияРелигии и верования(Конфессии)ХристианствоМифологияРазвлеченияМасс МедиаСпорт (Боевые искусства)ТранспортТуризм
Войны и конфликты: АрмияВоенная техникаЗвания и награды

Образование и наука

Наука: Контрольные работыНаучно-технический прогрессПедагогикаРабочие программыФакультетыМетодические рекомендацииШколаПрофессиональное образованиеМотивация учащихся
Предметы: БиологияГеографияГеологияИсторияЛитератураЛитературные жанрыЛитературные героиМатематикаМедицинаМузыкаПравоЖилищное правоЗемельное правоУголовное правоКодексыПсихология (Логика) • Русский языкСоциологияФизикаФилологияФилософияХимияЮриспруденция

Мир

Регионы: АзияАмерикаАфрикаЕвропаПрибалтикаЕвропейская политикаОкеанияГорода мира
Россия: • МоскваКавказ
Регионы РоссииПрограммы регионовЭкономика

Бизнес и финансы

Бизнес: • БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумаги: • УправлениеОткрытые акционерные обществаПроектыДокументыЦенные бумаги - контрольЦенные бумаги - оценкиОблигацииДолгиВалютаНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыСтрахованиеБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииГосударственные предприятияЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалогиАудит
Промышленность: • МеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетика
СтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьерОрганизация и управление производством

Каталог авторов (частные аккаунты)

Авто

АвтосервисАвтозапчастиТовары для автоАвтотехцентрыАвтоаксессуарыавтозапчасти для иномарокКузовной ремонтАвторемонт и техобслуживаниеРемонт ходовой части автомобиляАвтохимиямаслатехцентрыРемонт бензиновых двигателейремонт автоэлектрикиремонт АКППШиномонтаж

Бизнес

Автоматизация бизнес-процессовИнтернет-магазиныСтроительствоТелефонная связьОптовые компании

Досуг

ДосугРазвлеченияТворчествоОбщественное питаниеРестораныБарыКафеКофейниНочные клубыЛитература

Технологии

Автоматизация производственных процессовИнтернетИнтернет-провайдерыСвязьИнформационные технологииIT-компанииWEB-студииПродвижение web-сайтовПродажа программного обеспеченияКоммутационное оборудованиеIP-телефония

Инфраструктура

ГородВластьАдминистрации районовСудыКоммунальные услугиПодростковые клубыОбщественные организацииГородские информационные сайты

Наука

ПедагогикаОбразованиеШколыОбучениеУчителя

Товары

Торговые компанииТоргово-сервисные компанииМобильные телефоныАксессуары к мобильным телефонамНавигационное оборудование

Услуги

Бытовые услугиТелекоммуникационные компанииДоставка готовых блюдОрганизация и проведение праздниковРемонт мобильных устройствАтелье швейныеХимчистки одеждыСервисные центрыФотоуслугиПраздничные агентства

Блокирование содержания является нарушением Правил пользования сайтом. Администрация сайта оставляет за собой право отклонять в доступе к содержанию в случае выявления блокировок.