Артем ЧАПСКИЙ
частный нотариус, г. Одесса
Третейский суд и
«домашние сделки» с недвижимостью
Сегодня, наверно, ни для кого не является секретом тот факт, что рассмотрение дел судами общей юрисдикции и хозяйственными судами – процедура весьма и весьма длительная. К сожалению, так было раньше и сегодня, в принципе, ничего не изменилось. С одной стороны, можно сетовать на загруженность судей, рассматривающих массу дел. С другой стороны, сторонам приходится проходить в обязательном порядке все судебные инстанции, зачастую не в поисках справедливого решения, а для оттягивания момента исполнения. Вследствие объективных причин у многих, кто волею судеб становился участником судебных тяжб, сложилось непредвзятое мнение о том, что украинская Фемида не просто слепа, еще и крайне неэффективна.
Альтернативным способом защиты гражданских прав стал в Украине суд третьего лица, избранный самими спорящими сторонами, которому они добровольно доверяют вынесение решения по своему делу и заранее обязуются выполнять его. Мировая практика показывает, что предприниматели в развитых странах предпочитают разрешать споры именно в коммерческих судах, которые не входят в государственную судебную систему и, по сути, как раз и являются третейскими судами. Процедура третейского разбирательства имеет ряд несомненных преимуществ: конфиденциальность, быстрота, экономичность и неформальный подход в решении спора. Такую возможность участники гражданско-правовых отношений в Украине получили благодаря принятому 11 мая 2004 года Закону «О третейских судах».
Напомним, что третейский суд в Украине не рассматривает дела публичного характера, а предназначен для разрешения частноправовых споров. Исключения составляют споры, не подведомственные третейскому суду, исчерпывающий перечень которых приведен в статье 6 Закона, а именно:
1) дела по спорам о признании недействительными нормативно-правовых актов;
2) дела по спорам, возникающим при заключении, изменении, расторжении и исполнении хозяйственных договоров, связанных с удовлетворением государственных нужд;
3) дела, связанные с государственной тайной;
4) дела по спорам, вытекающим из семейных правоотношений, кроме дел по спорам по брачным контрактам;
5) дела о возобновлении платежеспособности должника или признании его банкротом;
6) дела, одной из сторон в которых является орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное учреждение или организация, казенное предприятие (заметим, в списке нет государственного и коммунального предприятий);
7) другие дела, в соответствии с законом подлежащие разрешению исключительно судами общей юрисдикции или Конституционным Судом Украины;
8) дела, в которых хотя бы одна из сторон спора является нерезидентом Украины.
Организация третейского суда и назначение арбитров осуществляется по соглашению сторон, а не по решению органа государственной власти. При этом вопросы ответственности третейских судей и срока третейского рассмотрения должны определяться Регламентом (Правилами) арбитража или же по соглашению сторон. Решение арбитража, в отличие от решений органов правосудия, не принимается от имени Украины и носит обязательный характер лишь для сторон разбирательства. А третейский судья (арбитр), в отличие от профессионального судьи, не является ни носителем судебной власти, ни должностным лицом органа государственной власти.
Власть третейского суда основывается на договорных началах, на воле частных лиц и принадлежит к естественным правам, провозглашенным в национальных законодательствах. Цель третейского решения дел – урегулирование возникших правовых конфликтов и обеспечение добровольного выполнения обязательств. Закон «О третейских судах» определяет, что задачей третейского суда является защита имущественных и неимущественных прав и охраняемых законом интересов сторон третейского рассмотрения путем всестороннего рассмотрения и решение споров в соответствии с законом. При третейском рассмотрении споров экономятся время, деньги, но, пожалуй, важнее всего то, что третейский суд может помочь сохранить нормальные отношения между сторонами, особенно если спор возникает вследствие недоразумений, а не вследствие злонамеренного, умышленного ущемления интересов одной стороны действиями другой.
Вышеупомянутый Закон о третейских судах определил особенности создания, регистрации постоянно действующих третейских судов, подсудность споров, сам процесс третейского рассмотрения и исполнения решений. К слову, на сегодняшний момент во многих городах при различных ассоциациях уже созданы и функционируют третейские суды. Недавно появился такой орган и в Одессе.
В свете динамично развивающегося современного законодательства повседневная нотариальная практика ставит перед нотариусом массу, порой неразрешимых и ставящих в «тупик» вопросов. Одним из таких вопросов для наших коллег стали начинающие появляться решения третейских судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества по так называемым «домашним сделкам». Этот вопрос хотелось бы рассмотреть более подробно в силу того, что именно он сегодня остается одним из приоритетных и требующим разрешения.
Как известно, нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества, особенно сейчас, влечет для сторон существенные материальные затраты. Это и услуги нотариуса (государственная пошлина), и сбор в Пенсионный фонд, а также существенный налог с доходов физических лиц. Как мы помним, такое положение дел возникло не сразу, а сложилось постепенно. Все время, пока эти затраты увеличивались, у лиц связанных с оформлением недвижимости возникали мысли о легальном уменьшении затрат, связанных с нотариальным оформлением недвижимого имущества. Долгое время такой «лазейкой» для предприимчивых коммерсантов стала возможность регистрации договоров купли-продажи квартир на товарных биржах. Не станем говорить о «легитимности» таких договоров. Потеря бюджета от такой «лазейки» очевидна, поскольку на тот момент сложилась разница в 50 раз по размеру пошлины взыскиваемой на товарной бирже и в государственной нотариальной конторе. В силу объективных причин государство . С тех самых пор, когда в 2002 году договоры купли-продажи квартир, зарегистрированные на товарных биржах, перестали считаться правоустанавливающими документами и, соответственно, органы БТИ перестали их регистрировать, у заинтересованных лиц теплилась надежда вернуть все на круги своя. Их надежду окончательно развеял принятый в 2003 году Верховной Радой Гражданский кодекс Украины, в котором окончательно и бескомпромиссно закреплено требование обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению квартир, домов и прочего недвижимого имущества. С тех пор споры о легитимности биржевых сделок с недвижимостью в своей массе поутихли, и нотариат вернул себе законное и историческое право удостоверять сделки по отчуждению недвижимого имущества. Соответственно и увеличивалась сумма средств, ежегодно получаемая государством от нотариальной деятельности (в частности государственная пошлина от сделок с недвижимостью).
Наверное, многим коллегам в работу попадались решения судов общей юрисдикции о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, вынесенные на основе нормы материального права, дающей право договорившимся относительно всех существенных условий договора (подтвержденных письменными доказательствами) сторонам, при условии полного или частичного исполнения договора, а также в случае уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения договора, просить суд признать такой договор действительным и признать за покупателем права собственности на это имущество. При этом государству оплачивалась лишь символическая пошлина за судопроизводство.
Возможно, то ли в связи с высоким уровнем правосознания граждан, обуславливающим небольшое количество «уклонистов», то ли в связи с непригодностью системы судов общей юрисдикции быть использованной заинтересованными лицами для такой цели «на потоке», такие решения попадаются крайне редко. После возникновения третейских судов, где сама процедура рассмотрения таких дел намного проще, выше их оперативность, а также несоизмеримо ниже расходы, мы с вами, уважаемые коллеги, стоим перед началом неминуемого оттока от нас сделок с недвижимостью. Поскольку при принятии соответствующих решений основной формой, предусматривающей платность услуг третейского судьи, является контрактная. В соответствии с этим в третейском суде для решения конкретного спора стороны и третейские судьи могут заключать между собой контракты, в которых оговариваются взаимные права, обязанности и другие вопросы, в том числе размер гонорара третейского судьи. При этом ни одна из сторон спора не оплачивает ни сбор в Пенсионный фонд, ни подоходный налог. Не сомневаюсь, что вскоре правовая сознательность наших граждан даст трещину, и ручеек уклоняющихся от нотариального оформления договоров купли-продажи недвижимости превратится в бурный поток. Уверен, что масса возникших в будущем третейских судов будет создана при ассоциациях и организациях, связанных прямым или косвенным образом с недвижимым имуществом, с вытекающими отсюда последствиями для сторон и новыми потерями для бюджета. Ведь следует отметить, что:
1) обязанность по уплате налога с дохода физического лица в случае получения дохода (прибыли) от продажи недвижимости, никто не отменял и для стороны в споре, являющейся продавцом, возможно, станет сюрпризом возникшая немалая задолженность, о которой он узнает слишком поздно;
2) как уже это было с биржами, при таком оформлении нет возможности проверить относительно предмета сделки отсутствие запретов и арестов, налогового залога, обременений ипотекой, права несовершеннолетних и т. д.;
3) сведения о переходе права собственности по возмездным сделкам в таком случае не попадают в государственный реестр сделок, что также повлечет за собой негативные последствия.
На лицо вновь открывшаяся «лазейка», которая явно нарушает равновесие в сложившейся и устоявшейся ситуации с оформлением недвижимого имущества. Несмотря на то, что смысл в создании третейских судов законодатель закладывал совсем иной, существует вполне реальная опасность того, что, как и с Законом «О бирже и биржевой деятельности», третейские суды используют для временной наживы, очередной раз «наплевав» на государство и граждан (продавцов и покупателей). А чтобы такая перспектива не стала реальностью, необходимо немедленно этот вопрос поднять для всеобщего обсуждения в нотариальных кругах, законодательно уравнять гонорар третейского судьи при рассмотрении таких дел с размером обязательных расходов при нотариальном оформлении сделки, а также предусмотреть возможность третейским судьей на платной основе пользоваться государственными реестрами в режиме пользователя. ■
