Олександр Варламов,
приватний нотаріус Калинівського міського нотаріального округу Вінницької області
Можливість вчинення правочинів без «перереєстрації» прав власності, що виникли до 16.03.2010 року. Точка зору
Уже більше ніж півроку нотаріуси України виконують функції спеціальних суб’єктів державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Під час виконання зазначених функцій вони керуються положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції Закону від 11.02.2010 І, який набув чинності 16.03.2010 (далі — Закон), а також великою кількістю підзаконних нормативних актів. За досить короткий період дії в часі до вказаного Закону та підзаконних актів неодноразово вносились зміни та доповнення, що свідчить про значний розрив між їх теоретичними положеннями та практикою застосування в реальному житті.
У цій публікації йтиметься про застосування положень ч. 6 ст. 3 Закону та їх співвідношення з іншими нормами цього ж Закону.
Для початку необхідно звернутись до змін, яких зазнала ця норма, щоб зрозуміти, який зміст було закладено в неї законодавцем. Отже, в редакції Закону від 11.02.2010 ця норма була викладена таким чином: «Будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону».
Після того Законом від 04.07.2012 І ця норма викладається в іншій редакції, а саме: «Будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) вчиняються, якщо право власності чи інше речове право на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті».
Додаючи всього одну фразу, законодавець кардинально змінює принцип реєстрації в разі вчинення правочину щодо нерухомого майна, оскільки закріплює в нормі ч. 6 ст. 3 Закону виняток з правила про обов’язковість «перереєстрації» в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — ДРРП) щодо тих прав, які виникли до набрання Законом чинності і були або зареєстровані відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або взагалі не були зареєстровані, якщо діюче на момент їх виникнення законодавство не передбачало їх обов’язкової реєстрації.
Фактично це означає таке: якщо право власності особи виникло до набрання Законом чинності (тобто до 16.03.2010) та було зареєстровано відповідно до законодавства, що діяло на момент виникнення цього права, то нотаріус має право посвідчувати правочин щодо відчуження нерухомого майна і без «перереєстрації» за відчужувачем права власності на таке майно в ДРРП. При цьому право власності реєструється одразу ж за набувачем такого майна. Те саме стосується і випадків, коли право власності відчужувача не було взагалі зареєстровано, бо законодавство, яке діяло на момент його виникнення, не передбачало такої реєстрації.
Що ж стосується норми ч. 5 ст. 3 Закону, в якій йдеться про те, що «державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така дія», а також норми ч. 1 ст. 16 Закону, де зазначено, що «заява про державну реєстрацію прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подається нотаріусу, який вчиняє таку дію», то тут необхідно зазначити, що в жодній з них не міститься імперативної вказівки щодо обов’язковості «перереєстрації» таких прав в ДРРП.
Системний аналіз наведених вище норм дозволяє дійти висновку, що законодавець у згаданих нормах лише визначає, хто із суб’єктів реєстраційних дій (нотаріус чи Державна реєстраційна служба (далі — ДРС)) повинен проводити «перереєстрацію» прав в ДРРП у відповідних випадках, а також те, до кого з таких суб’єктів (нотаріусові чи до ДРС) повинна подаватись відповідна заява.
Враховуючи також і те, що ч. 4 ст. 15 Закону містить правило про реєстрацію лише заявлених прав, є можливість стверджувати, що «перереєстрація» в ДРРП тих прав, які виникли до набрання Законом чинності і були зареєстровані відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, є правом, але не обов’язком власника нерухомого майна.
Те ж саме стосується і «перереєстрації» в ДРРП тих прав, які взагалі не були зареєстровані тому, що діюче на момент їх виникнення законодавство не передбачало обов’язкової їх реєстрації.
У випадку протилежного тлумачення цих норм, а саме: при визнанні того, що під час укладення правочинів з нерухомим майном «перереєстрація» в ДРРП тих прав власності, щодо яких законом встановлено виняток, є обов’язком, а не правом власника, виникає, на нашу думку, неузгодженість із ч. 4 ст. 3 Закону, згідно з якою «права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом...». Крім того, це суперечить ст. 22 Конституції України, якою передбачено, що при прийнятті нових законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод, та нормі ст. 19 Конституції України, згідно з якою правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.
Насамкінець варто зазначити, що точка зору, викладена у цій статті, не претендує на істину в останній інстанції. Вона є лише спробою розібратись у надзвичайно суперечливих правових конструкціях норм Закону і водночас зверненням до науковців та експертів з приводу наукового тлумачення згаданих норм. І викликано це зовсім не теоретичним інтересом, а практичною необхідністю, оскільки з визнанням запропонованого підходу значна частина проблем, що виникають при реєстрації права власності, зникне сама по собі.
Для підтвердження викладеної позиції наводжу також рішення суду у справі, що прямо стосується розглянутої проблеми.
РІШЕННЯ
іменем України
«15» лютого 2013 р. Калинівський районний суд Вінницької» області в складі:
головуючого:
при секретарі:
розглянувши у судовому засіданні в місті Калинівка справу за позовом (Особа1) до приватного нотаріуса Калинівського районного нотаріального округу (Особа2) про скасування постанови про відмову у вчиненні нотаріальної дії
ВСТАНОВИВ:
Позивачка в позові вказує, що 24 січня 2013 року приватний нотаріус Калинівського районного нотаріального округу Вінницької області (Особа2) виніс постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії, а саме: у посвідченні договору дарування квартири (адреса1), яка належить їй на підставі договору купівліпродажу, посвідченого (інформація1).
Вважає зазначену постанову приватного нотаріуса (Особа2) такою, що не відповідає закону та порушує її права як власника нерухомого майна.
Тому звернулась до суду з даним позовом. Позивачка у судове засідання не з’явилась, хоч належним чином була повідомлена про час та місце розгляду справи, однак від неї надійшла до суду заява, в якій позов підтримує повністю та просить справу слухати у її відсутність.
Відповідач приватний нотаріус (Особа2) у судове засідання не з’явився, хоч про день розгляду справи був завчасно і належним чином повідомлений, але до суду 06.02.2013 року надійшло заперечення на позов (Особа1) про скасування постанови про відмову у вчиненні нотаріальної дії, в якій відповідач просить в задоволенні позову відмовити в зв’язку з тим, що позивачкою не було надано Витягу з Реєстру речових прав на нерухоме майно, а заяву про реєстрацію свого права власності в Реєстрі речових прав позивачка подавати відмовляється, і за таких умов нотаріальна дія щодо відчуження нерухомого майна, належного позивачці, не може бути вчинена; та клопотання, в якому приватний нотаріус (Особа2) просить справу слухати у його відсутність.
Згідно ч. 2 ст. 158 ЦПК особа, яка бере участь у справі, має право заявити клопотання про розгляд справи за її відсутності.
Дослідивши матеріали справи в їх сукупності, суд вважає, що позов підлягає до задоволення з таких підстав.
Так, в судовому засіданні встановлено, що 24 січня 2013 року приватний нотаріус Калинівського районного нотаріального округу Вінницької області (Особа2) виніс постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії, а саме: посвідченні договору дарування квартири (адреса1), яка належить (Оосба1) на підставі договору купівліпродажу, посвідченого (інформація1).
Як вбачається із оскаржуваної постанови, підставою для відмови у вчиненні нотаріальної дії стала відсутність у позивачки Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який почав діяти з 01.01.2013 року. При цьому нотаріус посилається на ч. 1 ст. 16 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з якою під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, право власності на яке було зареєстроване відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення, нотаріусу, який вчиняє таку дію, повинна подаватись заява про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 6 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», будьякі правочини щодо нерухомого майна (відчуження, іпотека тощо) можуть вчинятись нотаріусом, якщо право власності на таке майно не зареєстровано в Реєстрі речових прав на нерухоме майно, але за умови того, що реєстрація такого права була проведена відповідно до законодавства, яке діяло на момент його виникнення.
Відповідно до п. 1.3 Тимчасового Положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 28.01.2003 року № 6/5, реєстрацію прав власності на нерухоме майно в 2008 році здійснювали комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації (БТІ). Як вбачається із Реєстраційного посвідчення, право власності на квартиру було зареєстровано позивачкою відповідно до діючого на той час законодавства в структурному підрозділі по Калинівському району КП «Вінницьке обласне об’єднане бюро технічної інвентаризації» (інформація2).
Відповідно до ч. 4 ст. З ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим законом, за умови, що вони були зареєстровані відповідно до законодавства, яке діяло на момент їх виникнення.
Норми ч. 5 ст. 3, ч. 1 ст. 16 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на які посилається нотаріус як на підставу відмови у посвідченні договору, не містять імперативної вказівки на необхідність або обов’язковість повторної перереєстрації в Реєстрі речових прав на нерухоме майно тих прав, що виникли та були зареєстровані у встановленому порядку до 01.01.2013 року.
Таким чином, перереєстрація права власності, яке виникло та зареєстровано до 2013 року, є правом, а не обов’язком власника (Особа1).
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 3, 4, 15, 158, 118–120, 213 ЦПК України, ст. ст. 321, 391 ЦК України, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», —
ВИРІШИВ:
Позов задовольнити. Визнати незаконною та скасувати постанову приватного нотаріуса Калинівського районного нотаріального округу (Особа2) від 24.01.2013 року про відмову у вчиненні нотаріальної дії.
Зобов’язати приватного нотаріуса (Особа2) посвідчити договір дарування належної (Особа1) квартири (адреса1), на підставі поданих документів, без проведення перереєстрації її права власності на квартиру в Реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Суддя: підпис
