Алла КРАСОВСЬКА,
приватний нотаріус, м. Львів
Накладення заборони відчуження
нерухомого та рухомого майна
(нотаріальний процес)
Накладання заборони відчуження нерухомого та рухомого майна регулюється розділом 26 Інструкції про порядок вчинення нотраіальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України № 20/5 вiд 3 березня 2004 (далі – Інструкція).
Мета зазначеної нотаріальної дії – обмеження вільного розпорядження майном. Підстава – наявність прав щодо певного майна (або особи) в інших осіб.
Приводами для вчинення зазначеної нотаріальної дії є такі обставини:
1) повідомлення банку (фінансової установи), іншої юридичної особи про видачу фізичній особі позики на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю житлового будинку, квартири;
2) посвідчення договору застави, ренти житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, якщо це передбачено договором;
3) посвідчення договору довічного утримання (догляду);
4) посвідчення договору дарування з обов’язком передати майно у майбутньому, якщо це передбачено договором;
5) видача свідоцтва про право на спадщину спадкоємцям фізичної особи, оголошеної померлою (строком на п’ять років);
6) одержання повідомлення про смерть особи, що за життя склала спільний заповіт подружжя;
7) одержання повідомлення про набрання чинності рішенням суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав;
8) посвідчення спадкового договору;
9) постанова державного виконавця про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження;
10) усі інші випадки, передбачені законом (п. 250 Інструкції).
Іншими нормативними актами, крім законів, підстави для заборон передбачатися не можуть. Не є підставами для накладення заборони відчуження також клопотання різних фізичних чи юридичних осіб, якщо такі звернення не передбачені безпосередньо законом. Накладення тимчасової заборони за заявою громадянина не передбачено, але в окремих областях такі заходи практикують.
У цих випадках нотаріус повинен пересвідчитися, що документ виходить від належної особи, а його форма відповідає встановленим вимогам. Зокрема, документи юридичних осіб повинні бути підписані уповноваженими особами та засвідчуватися печаткою.
Зазначена нотаріальна дія є допоміжною, має забезпечувальний характер і спрямована на попередження правопорушень. Вона не вважається правочином, оскільки не тягне за собою виникнення, зміну або припинення правовідносин.
Зазначена дія вчиняється безоплатно.
Зазначену дію нотаріус повинен вчинити незважаючи на бажання сторін, оскільки такий його обов‘язок передбачений безпосередньо законом.
Заборона відчуження накладається нотаріусом за місцезнаходженням житлового будинку, будівлі, садиби, квартири, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухомого майна чи за місцем розташування земельної ділянки, а також у випадках, передбачених законодавством, за місцем реєстрації рухомого майна.
Накладання заборони провадиться шляхом вчинення напису про заборону на повідомленні установи банку, іншої юридичної особи про видачу позички на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю житлового будинку, квартири та на повідомленні про набрання чинності рішенням суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав.
Один примірник повідомлення з написом нотаріуса про надходження заборони надсилається відповідній установі банку або іншій юридичній особі, що видали позичку, відповідному органу опіки та піклування, за місцем проживання дитини, а другий – залишається у справах нотаріуса.
Накладання заборони за спадковим договором, договором ренти, довічного утримання (догляду), застави житлового будинку, будівлі, садиби, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, а також при видачі свідоцтва про право на спадщину спадкоємцям фізичної особи, оголошеної померлою, провадиться шляхом відповідного напису про це на договорі або свідоцтві про право на спадщину.
Якщо оформляється декілька оригіналів договорів, то посвідчувальний напис вчиняється на всіх примірниках.
Накладання заборони реєструється нотаріусами в реєстрі для реєстрації заборон.
Про накладені заборони та арешти робиться запис в алфавітній книзі обліку заборон відчуження і арештів нерухомого майна.
Накладені заборони та арешти підлягають обов’язковій реєстрації у Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна в порядку, визначеному Положенням про Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна.
Накладені заборони та арешти рухомого майна підлягають обов’язковій реєстрації у Державному реєстрі застав рухомого майна.
Нотаріус знімає заборону відчуження майна при одержанні повідомлення:
– банку, іншої юридичної особи про погашення позики; про припинення договору застави; про припинення договору іпотеки у зв’язку з набуттям іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання, після припинення договору іпотеки у зв’язку з відчуженням іпотекодержателем предмета іпотеки;
– про зняття арешту державного виконавця;
– про припинення чи розірвання договору ренти, довічного утримання (догляду);
– про скасування рішення суду про оголошення фізичної особи померлою або закінчення п’ятирічного строку з часу видачі свідоцтва про право на спадщину на майно особи, оголошеної померлою;
– про смерть другого з подружжя, що склали спільний заповіт;
– про скасування рішення суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав;
– про смерть відчужувача за спадковим договором або про смерть другого з подружжя, що уклали спадковий договір;
– про відчуження майна, переданого під виплату ренти;
– в інших випадках, передбачених законом.
У випадках, передбачених ч. 1 ст. 537 Цивільного кодексу України, нотаріус може зняти заборону відчуження заставленого майна за заявою боржника, якщо він надасть нотаріусу докази відсутності кредитора (його представника) у місці виконання зобов’язання або ухилення кредитора (його представника) від прийняття виконання чи в разі іншого прострочення з їхнього боку, а також внесе в депозит нотаріуса належні з нього кредиторові гроші або цінні папери.
Доказами відсутності боржника у місці виконання зобов‘язання можуть бути: рішення суду про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, про визнання громадянина безвісно відсутнім або оголошення його померлим; довідка адресного бюро про вибуття особи; довідка ЖЕКу про зняття особи з реєстрації.
Доказами ухилення кредитора від прийняття виконання можуть бути, зокрема, листи на його адресу з доказами їх відправлення та вручення кредитору, копія повідомлення нотаріуса кредиторові про внесення боргу в депозит, копія заяви боржника, переданої нотаріусом кредиторові відповідно до пункту 276 цієї Інструкції, щодо вчинення цим кредитором необхідних дій зі зняття заборони відчуження тощо.
Внесення грошей або цінних паперів в депозит нотаріусу є умовою зняття заборони відчуження, якщо заборона встановлювалася саме для забезпечення цього зобов‘язання.
Нотаріусу боржником подаються: копія зобов’язання, копія договору застави, квитанція про внесення в депозит нотаріуса належних кредиторові грошових коштів або цінних паперів, які свідчили б про повне і безумовне виконання зобов’язання.
Про зняття заборони у цих випадках нотаріус письмово повідомляє кредитора. Повідомлення надсилається на адресу, зазначену в документі.
Про зняття заборони, а також про зняття судовими або слідчими органами та органами державної виконавчої служби накладеного ними арешту на майно нотаріус робить відповідні відмітки в реєстрі для реєстрації заборон і арештів та в алфавітній книзі обліку заборон відчуження і арештів нерухомого майна. Повідомлення судових або слідчих органів та органів державної виконавчої служби про зняття арешту залишається в справах нотаріальної контори.
Оскільки законом не визначений строк, протягом якого нотаріус повинен зняти заборону, вважаю, що це він повинен зробити в день надходження відповідних документів, які є підставою для зняття заборони. Таке тлумачення відповідає принципам захисту прав особи, право на розпорядження майном якої обмежене забороною.
У разі смерті набувача за договором довічного утримання (догляду) і переходу права власності на майно, що було передане за цим договором до його спадкоємців, нотаріус здійснює перереєстрацію заборони відчуження майна на ім’я нового власника, яка реєструється в реєстрі для реєстрації заборон. Така перереєстрація може бути здійснена за повідомленням нотаріуса, який видав свідоцтво про право на спадщину.
У цьому самому реєстрі у графі 10 і на всіх примірниках договору довічного утримання (догляду), а також у графі 4 алфавітної книги обліку заборон відчуження і арештів майна нотаріус робить відповідну відмітку про видачу свідоцтва про право на спадщину спадкоємцям набувача і про здійснену перереєстрацію заборони відчуження майна на нового власника.
В цьому разі виникає потреба викликати особу, в якої зберігається примірник договору. Тому нотаріус повинен направити набувачеві письмове повідомлення про необхідність з‘явитися до нотаріуса зі своїм примірником договору довічного утримання (догляду).
Відомості про здійснену перереєстрацію підлягають обов’язковій реєстрації в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна.
Перереєстрації заборони відчуження в разі припинення юридичної особи – набувача з визначенням правонаступників, до яких переходять права та обов’язки за договором довічного утримання (догляду), або в разі ліквідації юридичної особи – набувача, коли права та обов’язки за цим договором переходять до її засновника (учасника), здійснюються на підставі витягу з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України.
За правилами цього пункту, нотаріус здійснює перереєстрацію заборони відчуження у разі укладення договору про внесення змін і доповнень до іпотечного договору.
