Алла КАЛЬНІЧЕНКО,
заступник директора дослідного інституту
інвестиційного проектування, м. Київ
ДЕЯКІ ПИТАННЯ ЗАБУДОВИ ЗЕМЕЛЬ
Алла КАЛЬНИЧЕНКО
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬ
Проаналізовано питання надання земельних ділянок під забудову з урахуванням норм чинного законодавства України. Охарактеризовано будівництво так званих «котеджних містечок» за межами населених пунктів на землях сільськогосподарського призначення. Наведено законний шлях можливості будівництва житлових будинків за межами населеного пункту. Надано характеристику забудови земельних ділянок згідно з договорами суперфіцію.
Ключові слова: забудова; землі сільськогосподарського призначення; надання земельних ділянок під забудову; котедж; межі населеного пункту; фермерське господарство; землі, надані для ведення фермерського господарства; власник земельної ділянки; землекористувач, договір суперфіцію.
Проанализирован вопрос предоставления земельных участков под застройку с учетом норм действующего законодательства Украины. Охарактеризировано строительство так называемых «коттеджных городков» за пределом населенных пунктов на землях сельскохозяйственного назначения. Приведен законный путь возможности строительства жилых домов за пределами населенного пункта. Дана характеристика застройки земельных участков согласно договорам суперфиция.
Ключевые слова: застройка; земли сельскохозяйственного назначения; предоставление земельных участков под застройку; коттедж, пределы населенного пункта; фермерское хозяйство; земли, предоставленные для ведения фермерского хозяйства; собственник земельного участка; землепользователь; договор суперфиция.
За ст. 14 Конституції України [1] земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Разом із тим, відповідно до ч. 3 ст. 1 Земельного кодексу України [2] (далі – ЗК України), використання власності на землю не може завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.
За загальними міжнародними критеріями Україна є аграрною країною з найкращими у світі чорноземами, однак протягом останніх 5–6 років проводиться інтенсивна забудова земель сільськогосподарського призначення. Зокрема, набуло широкого розповсюдження будівництво так званих «котеджних містечок» за межами населених пунктів на землях сільськогосподарського призначення. При цьому забудова, як правило, проходить хаотично, без дотримання основних принципів забудови таких земель.
Земельним кодексом України передбачено можливість надання земельних ділянок під забудову (житлову, громадську, об’єктів промисловості, рекреації тощо) громадянам та юридичним особам, однак ці питання мають чітке законодавче регулювання, яке в першу чергу пов’язане з плануванням територій, яке здійснюється на загальнодержавному, регіональному й місцевому рівнях (генеральні плани населених пунктів, детальний план території, проект забудови території).
Крім того, оскільки мова йде про землі сільськогосподарського призначення, має місце пріоритетність таких земель, що випливає зі ст. 23 ЗК України, якою встановлено, що землі, придатні для потреб сільського господарства, повинні надаватися насамперед для сільськогосподарського використання.
Визначення земель, придатних для потреб сільського господарства, провадиться на підставі даних Державного земельного кадастру.
Для будівництва промислових підприємств, об’єктів житлово-комунального господарства, залізниць та автомобільних шляхів, ліній електропередачі й зв’язку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов’язаних із веденням сільськогосподарського виробництва, надаються переважно несільськогосподарські угіддя або сільськогосподарські угіддя гіршої якості.
На жаль, на сьогодні забудова сільськогосподарських земель відбувається без дотримання вищезазначених норм чинного законодавства. Зокрема, юридичною особою України або громадянином скуповувалися та й до цього часу скуповуються земельні ділянки особистого селянського господарства, розміщені за межами населеного пункту з однією ціллю – надалі використати таку земельну ділянку не для вирощування сільськогосподарської продукції, а побудувати на ній певний об’єкт (об’єкти) і максимально швидко продати та отримати прибутки від такої діяльності.
Хочу запевнити, що автор є прихильником створення нових сучасних житлових будинків, кварталів, містечок, однак, все має бути зроблено в рамках чинного законодавства й не наносячи шкоди іншій власності, довкіллю, а також конкретній земельній ділянці.
Узагалі слід зауважити, що в чинному законодавстві немає терміна «котедж», хоча ми всі розуміємо, що це сучасний індивідуальний житловий будинок підвищеної комфортності. Однак, відповідно до статей 38 і 39 ЗК України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування.
Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних і місцевих правил забудови (Закон України «Про планування і забудову територій» [3]).
Тому, як правило, існування котеджної забудови за межами населених пунктів можливе в рамках садівництва або дачної забудови. Тобто будинки (котеджі) за документами є або садовими будинками, побудованими на землях індивідуального чи колективного садівництва (землі сільськогосподарського призначення), або дачами, побудованими на землях дачного будівництва (рекреаційні землі). При цьому такі будинки не можуть надати громадянину можливість зареєструватися за постійним місцем проживання в них, оскільки не передбачають наявність адреси з прив’язкою до населеного пункту.
Усуненням перешкоди для визнання котеджу житловим будинком є введення в межі населеного пункту (у більшості до села) території, на якій розміщені або будуються такі котеджі, однак, знову маємо цілу низку порушень чинного законодавства. Зокрема, для збільшення територій населених пунктів мають бути певні передумови, основною з яких є приріст населення даного населеного пункту. На жаль, аналізуючи ситуацію, можна сказати про інше: збільшення площ населених пунктів (сіл і селищ), відбувалося при зменшенні кількості жителів такого населеного пункту. Крім того, при введенні в межі населеного пункту площі під «котеджним містечком» ще необхідно додатково вводити в межі населеного пункту площі, які розташовані між населеним пунктом і таким містечком, і які, як правило, у декілька разів перевищують площу самого «котеджного містечка».
Маючи таку проблему, слід згадати про те, що Україна, та й практично вся інша територія Європи, має розвинену хуторну систему, тобто навколо сіл і селищ існували хутори, які територіально відносилися до певних населених пунктів, однак могли розташовуватися на певній відстані від них. До речі, єдиним законним шляхом на сьогодні є можливість будівництва житлових будинків за межами населеного пункту для членів фермерського господарства, відповідно на землях, наданих для ведення цього фермерського господарства. Тобто ст. 5 Закону України «Про фермерське господарство» [4] фактично узаконює створення хутора, оскільки статтею передбачено, що громадяни, які створили фермерське господарство, мають право облаштувати постійне місце проживання в тій частині наданої для ведення фермерського господарства земельної ділянки, з якої забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об’єктів господарства, а якщо постійне місце проживання членів фермерського господарства знаходиться за межами населених пунктів, то вони мають право на створення відокремленої фермерської садиби, якій надається поштова адреса.
Інших законних можливостей розміщення житлових будинків за межами населеного пункту на сьогодні немає.
Разом із тим, в Україні існує, на жаль, стійка тенденція до зменшення кількості населених пунктів, оскільки зі «зникненням» жителів утрачається сенс їх існування. Так, обласними радами та Верховною Радою Автономної Республіки Крим приймаються рішення про виключення з облікових даних певних населених пунктів. Як приклад, може бути розглянуто Рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим «Про виключення з облікових даних населених пунктів» [5]:
ВЕРХОВНАЯ РАДА АВТОНОМНОЙ РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
РЕШЕНИЕ
Об исключении из учетных данных населенных пунктов
Рассмотрев решения Советского районного совета от 01.01.01 года № 7, Сакского районного совета от 01.01.01 года № 358, Пушкинского сельского совета от 01.01.01 года № 7, Сизовского сельского совета от 9 декабря 2005 года № 196, Вересаевского сельского совета от 01.01.01 года № 178, Ленинского сельского совета от 01.01.01 года № 35, Багеровского поселкового совета от 9 февраля 2006 года и Марфовского сельского совета от 01.01.01 года, руководствуясь пунктом 12 части 2 статьи 26 Конституции Автономной Республики Крым, пунктами 3, 4 раздела II, пунктом 4 раздела III Временного положения о порядке решения вопросов административно-территориального устройства Автономной Республики Крым, утвержденного Постановлением Верховной Рады Автономной Республики Крым от 01.01.01 года № 514-2/99, Республики Крым решила:
1. Исключить из учетных данных следующие населенные пункты:
село Лазаревка Пушкинского сельского совета (Советский район);
село Самсоново Вересаевского сельского совета (Сакский район);
село Журавлевка Сизовского сельского совета (Сакский район);
село Дорошенково Ленинского сельского совета (Ленинский район);
село Михайловка Багеровского поселкового совета (Ленинский район);
село Краснополье Марфовского сельского совета (Ленинский район).
2. Настоящее Решение вводится в действие со дня принятия.
Председатель
Верховной Рады
Автономной Республики ГРИЦЕНКО
г. Симферополь,
22 сентября 2006 г.
№ 180-5/06
Разом із тим, ї Республіки Крим прийняла Постанову «Про порядок вирішення питань адміністративно-територіального устрою Автономної Республіки Крим» [6], якою були чітко виписані порядок створення нових населених пунктів і порядок ліквідації населених пунктів, з яких всі жителі переселилися в інші населені пункти.
На мій погляд, такий порядок заслуговує на застосування по всій території України, оскільки таким чином процес будівництва нових сучасних населених пунктів, по-перше, контрольований з боку владних структур (розробка необхідного обґрунтування, технічної документації, погодження та прийняття рішення); по-друге, дає можливість зберегти площі сільськогосподарських угідь за межами населених пунктів і використовувати їх для вирощування сільськогосподарської продукції.
Іншим цікавим питанням є питання можливості забудови земельних ділянок згідно з договорами суперфіцію. Так, відповідно до глави 34 Цивільного кодексу України та ст. 102¹ ЗК України, власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту на визначений або на невизначений строк і може бути відчужене землекористувачем або передаватися в порядку спадкування.
Слід зауважити, що стороною договору суперфіцію може бути будь-яка особа, яка є власником земельної ділянки або виступає від його імені, та особа, яка бажає отримати земельну ділянку під будівництво. При цьому, органи місцевого самоврядування та органи виконавчої влади в межах своїх повноважень теж можуть бути сторонами такого договору. Якщо розглядати з точки дозу вигідності й доцільності таких дій, то передача під забудову земельних ділянок державної, а в майбутньому (після проведення розмежування) – комунальної власності є більш вигідною, оскільки земля залишається у власності держави або територіальної громади, а власник (у тому числі й орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади) земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.
Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об’єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.
Крім усього іншого, законодавством передбачено можливість володіння та користування своєю земельною ділянкою при укладанні договору суперфіцію в обсязі, установленому договором із землекористувачем. Тобто власник земельної ділянки, якщо це передбачено договором, може користуватися земельною ділянкою, наприклад, для паркування автомобіля (тимчасовий гараж), тимчасового (на період будівництва) розміщення об’єктів для зберігання товарів (тимчасові металеві ангари) тощо.
Власник також має право на отримання плати за користування його земельною ділянкою землекористувачем (суперфіціарієм), а також на відчуження своєї земельної ділянки, при цьому перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.
Що стосується землекористувача (суперфіціарія), то він має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, установленому договором, будувати на цій земельній ділянці будівлі та/або споруди. При цьому будівлі та/або споруди мають відповідати цільовому призначенню земельної ділянки, тобто на земельній ділянці, передбаченій під будівництво житла, може бути побудований лише жилий будинок і необхідні для його обслуговування будівлі та споруди. Якщо суперфіціарій має намір побудувати на чужій земельній ділянці будівлю, споруду, функціональне призначення якої не сумісне з цільовим призначенням земельної ділянки, то обов’язково спочатку має відбутися процес зміни цільового призначення самої земельної ділянки. При цьому питання про зміну цільового призначення, відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб» [7], має бути піднято власником цієї земельної ділянки. І лише після отримання державного акту на право власності на земельну ділянку зі зміненим цільовим призначенням суперфіціарій має право починати будівництво запланованого об’єкта.
Крім того, землекористувач (суперфіціарій) має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці.
При відчуженні об’єкта нерухомості (будівлі, споруди) землекористувачем (суперфіціарєм), особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).
Землекористувач (суперфіціарій) зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, установлені законом.
Слід зауважити, що договори суперфіцію укладаються з кінця 2004 р. і поступово їх кількість збільшується, однак на сьогодні це договори, які укладаються стосовно користування земельними ділянками приватної власності. Також проблематичною є реєстрація таких договорів, оскільки Центром державного земельного кадастру (його філіями) такі договори реєструються не по всій території України, а вимога закону про таку реєстрацію є обов’язковою. Крім реєстрації самого договору суперфіцію, необхідно реєструвати обтяження земельної ділянки, яке виникло на підставі цього договору, а такі обтяження за заявою зацікавленої сторони Центрами державного земельного кадастру реєструються.
Запровадження суперфіцію надасть можливість використовувати земельні ділянки більш раціонально й проводити забудову при відведенні земельної ділянки за спрощеною процедурою, а також слід зазначити, що права сторін цього договору є більш широкими та законодавчо захищеними. Зокрема, при укладанні такого договору є можливість отримання кредиту особою, яка проводить забудову, оскільки право забудови є майновим правом, може відчужуватися, а отже, може бути об’єктом застави.
Список використаних джерел
1 Конституція України: Закон України № 254к/96-ВР від 28 червня 1996 р. // Відомості Верховної Ради України від 23.07.1996. – 1996. – № 30. – Ст. 141.
2 Земельний кодекс України № 2768-III від 25 жовтня 2001 р. // Відомості Верховної Ради України від 25.01.2002. – 2002. – № 3–4. – Ст. 27.
3 Про планування і забудову територій: Закон України № 1699-III від 20 квітня 2000 р. // Відомості Верховної Ради України від 04.08.2000. – 2000. – № 31. – Ст. 250.
4 Про фермерське господарство: Закон України № 973-IV від 19 червня 2003 р. // Відомості Верховної Ради України від 07.11.2003. – 2003. – № 45. – Ст. 363.
5 Об исключении из учетных данных населенных пунктов: Решение Верховной Рады Автономной Республики Крым № 180-5/06 от 01.01.01 г. // Сборник нормативно-правовых актов Автономной Республики Крым, 2006. – № 9. – Ст. 745.
6 Про порядок вирішення питань адміністративно-територіального устрою Автономної Республіки Крим: Постанова Верховної Ради Автономної Республіки Крим № 514-2/99 від 19 травня 1999 р. // Сборник нормативно-правовых актов Автономной Республики Крым, 1999. – № 5. – Ст. 465.
7 Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб: Постанова Кабінету Міністрів України № 502 від 11 квітня 2002 р. // Офіційний вісник України вiд 26.04.2002. – 2002. – № 15. – С. 87. – Ст. 818, код акту 22181/2002.
