Володимир ПОПОВ,
приватний нотаріус м. Рівне
Відчуження нерухомості, власником якої одночасно є малолітні, неповнолітні та коли за одного власника представник діє по довіреності
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України, договір відчуження нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Перехід права на земельну ділянку при переході права на будівлю і споруду визначений ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України.
У частині 3 ст. 640 Цивільного кодексу України зазначено: „Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації”.
Про необхідність державної реєстрації права власності на нерухомі речі йдеться і в статтях 182, 210 Цивільного кодексу України.
Порядок посвідчення угод щодо відчуження та заставу майна регламентується і ст. 55 Закону України „Про нотаріат” вiд 2 вересня 1993 р.
При посвідченні правочинів нотаріус з’ясовує обсяг цивільної дієздатності фізичних осіб, які є учасниками правочинів, що регламентовано ст. 44 Закону України „Про нотаріат” та п. 39 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України № 20/5 від 3 березня 2004 р., що також регламентовано ст. 24–49 Цивільного кодексу України.
У відповідності до ч. 4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат», посвідчення угод про відчуження об’єктів нерухомого майна провадиться за місцем розташування вказаного майна або за місцезнаходженням однієї зі сторін правочину.
Відповідно до ст. 647 Цивільного кодексу України, місцем укладення договору є місце проживання фізичної особи або місцезнаходження юридичної особи, яка зробила пропозицію укласти договір, якщо інше не встановлено договором. З метою встановлення єдиної нотаріальної практики у застосуванні вказаної норми необхідно зауважити, що за Цивільним кодексом України (ст. 93) термін „місцезнаходження” стосується лише юридичної особи. Таким чином, якщо сторонами (однією зі сторін) договору є юридичні особи, посвідчення договору може провадитися за місцезнаходженням однієї зі сторін (юридичної особи) правочину. Поряд із цим, посвідчення договору про відчуження нерухомого майна може провадитися також за місцем розташування вказаного майна.
Оскільки, відповідно до статті 29 Цивільного кодексу України, фізична особа має місце проживання, у випадках, коли сторонами за договором відчуження нерухомого майна є фізичні особи, нотаріальне посвідчення таких договорів можливе лише за місцем розташування цього нерухомого майна.
Договори про відчуження нерухомого майна, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують право власності на майно, що відчужується. Такі документи нотаріус приймає лише за наявності відмітки про реєстрацію відповідних прав та Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно, що є невід’ємною частиною правовстнавлювального документа.
Коли за одного власника діє представник, форма довіреності повинна відповідати формі, в якій, відповідно до закону, має вчинятися правочин (ст. 245 Цивільного кодексу України). Відповідно до ч. 3 ст. 244 Цивільного кодексу України, довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами.
Відповідно до частин 2 і 3 ст. 177 Сімейного кодексу України, батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органів опіки та піклування вчиняти визначені цією статтею правочини (батьки неповнолітньої дитини мають право давати згоду на вчинення правочинів) щодо майнових прав дитини.
Враховуючи це, будь-які дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення прав та обов’язків малолітніх, мають здійснюватися батьками дитини з дозволу органів опіки та піклування. Зазначена вимога стосується і випадків придбання майна на користь малолітньої дитини. Виходячи з аналізу ст. 242 Цивільного кодексу України, батьки є законними представниками дитини, і не мають право на передачу цих повноважень іншим особам за виключенням випадків, установлених законом.
Нотаріус не приймає для посвідчення правочин, що укладається від імені малолітньої дитини представником його батьків (усиновлювачів) або одного з них.
При укладенні правочину представником, у відповідності до п. 42 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, нотаріус зобов’язаний перевірити дійсність довіреності на розпорядження майном за допомогою Єдиного реєстру довіреностей. Перевірка, у відповідності до наказу Міністерства юстиції України № 000/5 від 28 грудня 2006 р., зареєстрованого в цьому ж Міністерстві за № 000/13грудня 2006 р., підтверджується взяттям з даного реєстру відповідного витягу.
У відповідності до п. 40 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, правочини щодо майна малолітньої дитини, яка не досягла 14 років, можуть бути вчинені одним із батьків, з яким постійно проживає дитина, за наявності згоди другого з батьків, підпис якого на заяві-згоді має бути засвідчений нотаріально. У разі, якщо другий із батьків заперечує проти укладення правочину щодо майна малолітньої дитини, спір може бути вирішений органом опіки та піклування або судом.
В даному разі, на мою думку, правочин вчиняється не від імені малолітньої дитини, а в інтересах малолітньої дитини її законним представником.
Статтею 32 Цивільного кодексу України передбачено, що неповнолітня особа у віці від 14 до 18 років вчиняє правочин щодо розпорядження нерухомим майном, в тому числі і довіреність на розпорядження нерухомим майном, з письмової згоди батьків, підписи на якій нотаріально засвідчуються, а також з дозволу органу опіки та піклування.
Наразі йдеться про нерухоме майно, власниками якого одночасно є малолітні, неповнолітні, та коли за одного власника представник діє за довіреністю.
Вище ми вже розглянули практично весь нотаріальний процес вчинення такої нотаріальної дії, але треба зауважити й те, що в ст. 32 Цивільного кодексу України і в ст. 177 Сімейного кодексу України неодноразово вносились зміни, а також те, що є ст. 12 Закону України „Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей” вiд 2 червня 2005 р., в якій сказано, що для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки і піклування. Відомі і статті 17, 18 Закону України „Про охорону дитинства” вiд 26 квітня 2001 р. Ці правові норми тлумачаться науковцями по різному, існує суперечлива практика їх застосування. Наприклад, що ч. 1 ст. 12 Закону України „Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей” вказує на правочини щодо нерухомого майна без зазначення його виду, те саме стосується і ч. 4 цієї статті. Спроба буквального тлумачення ч. 4 ст. 12 Закону також не дозволяє чітко визначитися у виді нерухомого майна.
Насамкінець щодо цього питання треба сказати, що буде правильним, маючи чинні норми права на сьогодні, при нотаріальному посвідченні будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти (до 18 років), незалежно від того, чи є воно житловлим, попередньо брати згоду органів опіки і піклування на відчуження такого майна. У даному разі застосовується ч. 6 ст. 203 Цивільного кодексу України.
Зразок 1
договору купівлі-продажу квартири,
власниками якої є малолітній і неповнолітні
і коли за неповнолітнього власника діє представник по довіреності
ДОГОВІР
купівлі-продажу квартири
(Повне зазначення місця, число, місяць, рік — прописом)
Попередньо ознайомлені з правовими наслідками недодержання при вчиненні правочинів вимог закону, усвідомлюючи природу цього правочину та значення своїх дій, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, діючи вільно, за відсутності будь-якого примусу, як морального, так і психічного:
ми: з однієї сторони – іна, ідентифікаційний номер, наданий ДПА України – , що мешкаю в м. _______, вул. _______ , № ____, кв. ___, дію від свого імені та як законний представник в інтересах свого малолітнього сина Продавальченка Миколи Петровича, «___» _______ ____ року народження, ідентифікаційний номер, наданий ДПА України - , що мешкає там само, , ідентифікаційний номер, наданий ДПА України - , що мешкає в м. _______, вул. _______, № ___, кв. ___ та діє за довіреністю № ___, посвідченою «___» _______ ____ р. приватним нотаріусом _______ міського нотаріального округу (прізвище, ініціали) від імені Продавальченко Тетяни Петрівни, «___» _______ ____ року народження, ідентифікаційний номер, наданий ДПА України – , що мешкає в м. _______, вул. _______, № ___, кв. ___ та діє з дозволу свого батька Продавальченка Петра Миколайовича та матері – Продавальченко Ганни Трофимівни, далі - „Продавці”, та з другої сторони івна, ідентифікаційний номер, наданий ДПА України – , що мешкає в м. _______ _________ обл, вул. _______, № ___, кв. ___, далі - „Покупець”, уклали цей договір про таке:
1 ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ ТА ІНШІ ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
1.1 На умовах, передбачених цим договором, Продавці: івна, Продавальченко Микола Петрович, Продавальченко Тетяна Петрівна передають у власність, а Покупець – івна – приймає у власність цілу квартиру (далі – Предмет договору) за № ___ (прописом) у будинку за № ___ (прописом), що на вулиці _______ в місті _______, зобов’язується оплатити її вартість за ціною та на умовах, встановлених у цьому договорі.
1.2 Документом, що підтверджує право приватної власності Продавців на відчужувану ними квартиру, є свідоцтво про право власності на житло, видане «___» _______ ____ р. виконавчим комітетом _______ міської ради, зареєстроване в Комунальному підприємстві _________ міське бюро технічної інвентаризації в книзі № ___ за № _____, в електронному реєстрі за № _____.
1.3 Згідно з витягом із реєстру прав власності на нерухоме майно, виданим «___» _______ ____ р. Комунальним підприємством _______ міське бюро технічної інвентаризації за № _______ відчужувана квартира складається з двох кімнат, житловою площею ___ (прописом) кв. м., її загальна площа ___ (прописом) кв. м., матеріали стін – цегла.
1.4 Відповідно до вимог рішення виконавчого комітету _______ міської ради від «___» _______ ____ р. № ___, відчуження квартири, що є Предметом цього договору, дозволяється матері малолітнього Продавця та неповнолітного Продавця за умови попереднього дарування їм по 1/2 (одній другій) частці кожному житлового будинку за № ___ (прописом) , що на вулиці _______ в місті _______. На підтвердження факту дарування вказаних часток квартири малолітньому Продавальченку Миколі Петровичу та неповнолітній Продавальченко Тетяні Петрівні поданий Договір дарування, посвідчений «___» _______ ____ р. приватним нотаріусом _______ міського нотаріального округу (прізвище, ініціали) за номером у реєстрі нотаріальних дій ____, дійсність якої підтверджена витягом з державного реєстру довіреностей № _____, виданим «___» _______ ____ р. приватним нотаріусом _______ міського нотаріального округу (прізвище, ініціали).
1.5 Покупець володіє достатньою інформацією про відчужувану квартиру, задоволений її якісним станом, установленим шляхом внутрішнього огляду до укладення цього договору. Будь-яких недоліків або дефектів, що перешкоджали б використанню квартири за призначенням , на момент огляду Покупцем не виявлено.
2 ЦІНА ДОГОВОРУ ТА ПОРЯДОК ПРОВЕДЕННЯ РОЗРАХУНКІВ
2.1 Продаж квартири вчиняється за _____ (прописом) гривень. Зазначена ціна відповідає волевиявленню Продавців, в тому числі матері та батька малолітнього та неповнолітнього Продавців та Покупця, є остаточною і змінам не підлягає.
2.2 Балансова вартість квартири, зазначена у витязі, виданому Комунальним підприємством _______ міське бюро технічної інвентаризації, зазначеному у пункті 1.4 даного договору, складає _____ (прописом) гривень.
2.3 Вказану в пункті 2.1 цього договору суму, тобто _____ (прописом) гривень, івна одержала сам на сам від Покупця готівкою під час укладення цього договору.
2.4 Підписання цього договору Продавцями, в тому числі представниками Продавців та Покупцем, є підтвердженням факту повного розрахунку за продану квартиру та свідчить про відсутність у них по відношенню до Покупця будь-яких претензій фінансового характеру.
3 ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ
3.1 Право власності на квартиру, що є предметом цього договору, виникає у Покупця з моменту державної реєстрації цього договору.
4 ГАРАНТІЇ
4.1 Продавці гарантують, що предмет цього договору до укладення договору нікому іншому не відчужений, у спорі та під заставою, у тому числі податковою, не перебуває, правами третіх осіб як в Україні, так і за її межами не обтяжений, не внесений до статутного капіталу господарських товариств, прихованих недоліків не має. Квартира вільна від будь-яких речей домашньої обстановки та вжитку.
Відсутність заборони відчуження (арешту), податкової застави та обтяження іпотекою підтверджується довідкою та відповідними витягами з: Єдиного реєстру заборон, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна № _____, Реєстру обтяжень рухомого майна № _____, Державного реєстру іпотек № _____, виданими «___» _______ ____ р. приватним нотаріусом _______ міського нотаріального округу (прізвище, ініціали).
4.2 Сторони стверджують, що:
· однаково розуміють значення і умови цього договору та його правові наслідки;
· договір спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
· їх волевиявлення є вільним і відповідає їхній внутрішній волі;
· договір не носить характеру фіктивного та удаваного правочину;
· договір не вчиняється під впливом тяжкої для Продавців обставин і вкрай невигідних для них умовах;
· договір не є наслідком зловмисної домовленості сторін за договором;
· ціна продажу, зазначена в пункті 2.1 цього договору, відповідає їх дійсним намірам.
4.3 Договір укладається зі згоди батьків малолітнього і неповнолітнього Продавців: батька – Продавальченка Петра Миколайовича, Продавальченко Ганни Трофимівни. Покупець – Купивниченко Тетяна Михайлівна стверджує, що на момент укладення договору в шлюбі не перебуває та не проживає ні з ким однією сім’єю без укладення шлюбу, про що доведено до відома Покупців.
5 ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
5.1 У разі невиконання або неналежного виконання своїх зобов’язань за цим договором сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством.
6 ОПЛАТА ВИТРАТ
6.1 Витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням цього договору, в тому числі збір на обов’язкове державне пенсійне страхування в розмірі _____ (прописом) гривень, внесення якого передбачене чинним законодавством, сплачується Покупцем.
6.2 Продаж Продавцями об’єкта нерухомого майна в календарному році здійснюється вперше, що підтверджується витягом з Державного реєстру правочинів № _____, виданому «___» _______ ____ р. приватним нотаріусом _______ міського нотаріального округу (прізвище, ініціали).
7 ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ
7.1 Продавці зобов’язуються не (число, місяць, рік – прописом) зняти з реєстрації місця всіх зареєстрованих осіб і передати Покупцю ключі від квартири та технічну документацію на неї.
7.2 Зі змістом статей 182, 215-220, 225,228-236, 257, 258, 261, 998 Цивільного кодексу України, статей 65, 177 Сімейного кодексу України, вимогами пункту 13 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України 8 жовтня 1992 року за № 000, правовими наслідками приховування дійсної продажної вартості відчужуваної квартири учасники цього правочину ознайомлені.
7.3 Учасники правочину стверджують, що зміст цього договору та зміст зазначених у пункті 7.2 статей Цивільного кодексу України та Сімейного кодексу їм зрозумілий, питань, які залишилися би нез’ясованими і незрозумілими для них, немає.
7.4 Цей договір вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації.
7.5 Договір цей містить весь обсяг домовленостей між сторонами щодо предмета цього договору, скасовує та робить недійсним всі інші зобов’язання та пропозиції.
7.6 Договір складено у двох примірниках, один із яких призначається для зберігання в справах нотаріуса, разом із витягами з державних реєстрів та правовстанавлювальними документами, на підставі яких він посвідчений, а інший, викладений на бланках нотаріальних документів (серії ВЕЕ 756888 – ВЕЕ 756889), призначається для Покупця.
8 Підписи сторін
ПРОДАВЦІ: _________________
За малолітнього Продавальченко Миколи Петровича, _____ року народження, його мати _____________
За довіреністю від імені неповнолітньої Продавальченко Тетяни Петрівни, _____ року народження, представник ______________
ПОКУПЕЦЬ:___________________
Посвідчувальний напис нотаріуса
