Особливості визнання права власності та прийняття в експлуатацію самочинно зведених об’єктів індивідуальної забудови

М. В. ШУЛЬГА,

доктор юридичних наук, завідувач кафедри екологічного права Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого

Т. Г. ВАРШАМЯН,

Юридична фірма «DART Lex»

Особливості визнання права власності та прийняття в експлуатацію самочинно зведених об’єктів індивідуальної забудови

Цивільним кодексом України (далі – ЦК України) передбачено, що будівництво об’єкта нерухомості є однією з підстав виникнення права власності (ст. 331). Таке будівництво має здійснюватись у встановленому порядку відповідно до вимог Земельного кодексу України (далі – ЗК України), ЦК України, Законів України «Про основи містобудування», «Про планування і забудову територій», «Про архітектурну діяльність», постанови Кабінету Міністрів України від 08.10.2008 р. № 000 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів» тощо.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ст. 331 ЦК України).

Але іноді з урахуванням фактичних обставин у забудовника виникає необхідність визнання права власності до завершення будівництва. Це питання згідно із законом вирішується в судовому порядку.

Окремо слід сказати про долю самочинного будівництва [1], яке може бути визнане об’єктом права власності. Важливою ознакою самочинного будівництва згідно зі ст. 376 ЦК виступає відсутність належного дозволу. Термін «належний дозвіл» – узагальнюючий. Він об’єднує дозвіл на будівництво та дозвіл на виконання будівельних робіт.

За загальним правилом визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва віднесено до компетенції судів. Закон встановлює порядок визнання права власності на самочинно збудовані об’єкти нерухомого майна.

Вивчення судової практики свідчить, що вона йде шляхом визнання права власності на такі об’єкти без попереднього прийняття їх в експлуатацію у встановленому законом порядку. Узагальненням цієї практики стало розроблення проекту постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами ст. 376 Цивільного кодексу України».

При визнанні права власності на самочинне будівництво суд має з’ясувати наявність декількох умов, що є обов’язковими при винесенні рішення, яким позовні вимоги зацікавленої особи – позивача можуть бути задоволені.

Такими умовами виступають наявність технічного висновку про стан будівельних конструкцій, дозволу на збереження самочинно побудованої нерухомості, який видається органами виконавчої влади або місцевого самоврядування, технічного паспорта на об’єкт нерухомості, який збудовано самочинно, виготовленого тим бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ), яке в подальшому буде проводити реєстрацію об’єкта згідно з вимогами Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5. Слід мати на увазі й те, що особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права лише в разі його порушення, невизнання або оспорювання (ч. 1 ст. 15 ЦК України). Отже, звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво можливе лише за наявності даних про те, що відповідне питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про існування спору про право. За відсутності такого спору звернення особи до суду неможливе.

За наявності вказаних вище документів суди, з урахуванням фактичних обставин, можуть приймати рішення про визнання права власності на самочинне будівництво. Такі судові рішення є документами, на підставі яких здійснюється державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомості. При цьому, незалежно від типу нерухомості, одним із ключових питань, пов’язаних з визнанням права власності на самочинне будівництво та прийняттям об’єкта в експлуатацію, є питання про земельну ділянку. Можна навіть стверджувати, що в цьому випадку земельний аспект є домінуючим.

Здійснення будівництва об’єкта нерухомості (приватного житлового будинку садибного типу, дачного та садового будинку з господарськими спорудами і будівлями) нерозривно пов’язане з необхідністю отримання у власність чи користування відповідної земельної ділянки, призначеної для цієї мети. Забудова такої ділянки можлива в процесі реалізації права на забудову.

Відомо, що право на забудову певної земельної ділянки виникає у суб’єкта за наявності права власності (користування) на земельну ділянку. Це передбачено ст. 22 Закону України «Про основи містобудування». У ній, зокрема, зазначено, що забудова земельних ділянок, які надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою в порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Право на забудову (будівництво) виникає щодо земельних ділянок, визначених для містобудівних потреб містобудівною документацією, місцевими правилами забудови. Це право полягає в можливості власника чи користувача земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, встановленому законом, будівництво об’єктів містобудування, перебудову або знесення будинків та споруд.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та відповідно до містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, встановлених згідно з вимогами цього Закону.

Виникнення прав на земельну ділянку ст. 125 ЗК України пов’язує з державною реєстрацією права власності на земельну ділянку, а також права постійного користування та права оренди земельної ділянки.

Згідно зі ст. 126 ЗК України право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, крім випадків, визначених частиною другою цієї статті.

Право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується:

а) цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;

б) свідоцтвом про право на спадщину.

Право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою. Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Виходячи з наведеного, вбачається, що для вирішення питання про визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва суд має витребувати в особи документ, що посвідчує його право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій самочинно зводиться об’єкт нерухомості. Якщо особа не надала документ, який посвідчує її земельні права, це означає, що самовільне будівництво об’єкта здійснюється нею на самовільно зайнятій або незаконно отриманій земельній ділянці.

Самовільно зайнята чи незаконно отримана земельна ділянка, зайнята самочинним будівництвом, за ініціативою суду може бути легалізована. Згідно зі ст. 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Вивчення та аналіз практики містобудування свідчить, що останнім часом значної питомої ваги набуло самочинне будівництво об’єктів індивідуальної забудови: приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями. Значною мірою це пов’язано з оновленням та суттєвими змінами земельного та містобудівного законодавства, а також законодавчим закріпленням нових вимог у сфері містобудівної діяльності.

У зв’язку з цим, виходячи з життєвих реалій, Кабінет Міністрів України затвердив Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 р. № 000 (далі – Тимчасовий порядок).

У вказаному Тимчасовому порядку здійснено поділ самочинно зведених об’єктів індивідуальної забудови на окремі категорії. В основі класифікації самочинно побудованих об’єктів лежить розмір їх площі та господарських споруд і будівель, а також етажність. Підставою для оформлення права власності на вказані типи будинків є висновок про технічний стан будинку, складений БТІ, і документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій розташовані зазначені об’єкти будівництва.

Цим документом передбачено механізм та умови прийняття в експлуатацію вказаних будинків, споруджених забудовниками – фізичними особами в період з 5 серпня 1992 року до 1 січня 2008 року без дозволу на виконання будівельних робіт. А також установлено строк усім зацікавленим особам для подання відповідних заяв про прийняття в експлуатацію – до 31 грудня 2010 року.

Отже, цей Тимчасовий порядок поділяє зазначені об’єкти нерухомості на три категорії:

1. Приватні житлові будинки садибного типу, дачні та садові будинки загальною площею до 200 кв. метрів включно, кількість надземних поверхів яких не перевищує двох, з господарськими будівлями і спорудами загальною площею до 100 кв. метрів включно.

У даному випадку до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для одержання сертифіката відповідності державним будівельним нормам, стандартам та правилам особа має подати заяву, довідку про погодження прийняття приватної будівлі в експлуатацію, видану на підставі рішення виконавчого органу сільської, селищної, міської ради і технічний паспорт, виданий БТІ.

2. Приватні житлові будинки садибного типу, дачні та садові будинки загальною площею до 350 кв. метрів включно з господарськими будівлями і спорудами загальною площею до 150 кв. метрів включно.

У цьому випадку подаються: заява; документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розташована приватна будівля; довідка про погодження прийняття приватної будівлі в експлуатацію, видана на підставі рішення виконавчого органу сільської, селищної, міської ради; технічний паспорт, виданий БТІ; звіт про проведення технічного огляду на відповідність будівлі державним стандартам, будівельним нормам і правилам, нормативним актам з пожежної безпеки, санітарному законодавству, що діяли на момент закінчення будівництва, складений організацією, яка має відповідну ліцензію, і погоджений з органом державного пожежного нагляду та державною санітарно-епідеміологічною службою.

3. Приватні житлові будинки садибного типу, дачні та садові будинки загальною площею більш як 350 кв. метрів з господарськими будівлями і спорудами.

У такому разі для отримання сертифіката відповідності державним будівельним нормам, стандартам та правилам подаються ті ж документи, що і для другої категорії будинків (приватні житлові будинки садибного типу, дачні та садові будинки загальною площею до 350 кв. метрів включно з господарськими будівлями і спорудами загальною площею до 150 кв. метрів включно).

В залежності від того, до якої категорії відноситься об’єкт нерухомості, встановлено перелік документів, необхідних для отримання сертифіката відповідності державним будівельним нормам, стандартам та правилам. Отримання фізичною особою такого сертифіката дає підстави вважати, що об’єкт прийнятий в експлуатацію. На підставі сертифіката БТІ виготовляє витяг про право власності на об’єкт нерухомості.

Таким чином, Тимчасовий порядок дозволяє за спрощеною процедурою без звернення до суду легалізувати самочинне будівництво та прийняти об’єкт нерухомості в експлуатацію. Але, як видно з назви, цей порядок є тимчасовим, і діє він до 31 грудня 2010 року.

Уявляється, що в такий спосіб держава створює умови для належного збереження та використання нерухомого майна фізичних осіб. Але разом з тим є сподівання, що після закінчення строку дії Тимчасового порядку будуть прийняті нормативні акти, які передбачатимуть певну специфіку процедури оформлення документів для будівництва та прийняття в експлуатацію житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків.

[1] Самочинне будівництво – житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, що збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (ст. 376 ЦК).