Обережно : біржі або купівля-продаж нерухомості без участі нотаріуса

Олег ПОПОВЧЕНКО,

адвокат, м. Київ

Обережно : біржі або
купівля-продаж нерухомості без участі нотаріуса

Перебуваючи нинішнім літом в Криму, я був шокований, коли прочитав один із матеріалів газети «Витрина западного Крыма» від 29 липня 2005 р. Здивування було настільки великим, неначе я побачив живого динозавра, твердо знаючи, що цей тип плазунів мезозойської ери давно помер. Наводжу згадану замітку, що її публікують як оголошення в кожному номері зазначеної газети:

Первая Евпаторийская товарная биржа. РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ земельных участков, домов, квартир, коммерческой недвижимости, а также объектов незавершенного строительства для жителей Черноморского и Сакского районов, г. Евпатории. В соответствии с: Гражданским кодексом Украины ст. 650, Законом Украины «О товарной бирже» ст. 15, – Договора, зарегистрированные на бирже, не подлежат нотариальному удостоверению; Законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, а также их ограничении» № 1952-4 от 01.01.2001 г. Ст. 19, – биржевые договора, зарегистрированные на бирже, имеют одинаковую юридическую силу наравне с договорами, зарегистрированными нотариально; Инструкцией «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» от 01.01.2001 г., ст. 28, 62 гласят об обязательном принятии нотариусами Украины, в качестве правоустанавливающего документа, договоров, зарегистрированных на биржах. Производим проверку с выдачей справки установленного образца из Единого реестра запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества. Обязательная уплата сборов в Пенсионный фонд, а также подоходного налога до заключения договора купли-продажи НЕ ТРЕБУЕТСЯ. При отчуждении земельных участков в соответствии со ст. 11.1.3., ст. 22.11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» № 889-IV от 01.01.01 г., экспертная оценка стоимости земельных участков НЕ ТРЕБУЕТСЯ. Сертификат ФГИ Украины № 619/02 от 01.01.01 г. Вывод о пригодности биржи для проведения торгов за счет госсредств и регистрация внешнеэкономических контрактов № 200/002 от 01.01.01 года МАП Украины. г. Евпатория, ул. Братьев Буслаевых, 10, т.: (065, 4-40-67, -12.

На жаль, багато хто з молодих нотаріусів не пам’ятає тих ще недалеких дев’яностих років, коли на біржах реєстрували близько 70 % договорів купівлі-продажу нерухомості і лише третина договорів посвідчувалась нотаріусами. Це було зумовлено таким основним чинником, як дешевизною оформлення. Оскільки на той час державне мито за оформлення договору купівлі-продажу становило 5 % від вартості нерухомості. А за оформлення договору на біржі сплати мита ніхто не вимагав, і оформлення договору могло обійтися в десятки разів дешевше, ніж у нотаріуса. Безперечно, у цьому було щось позитивне, але, як говорять у народі, «дешева рибка – погана юшка».

Правовий рівень біржових угод купівлі-продажу нерухомості, м’яко кажучи, залишав бажати кращого.... Адже частина договорів реєструвалась з порушеннями цивільного законодавства (не додержувалась форма договору, відчуження майна неповнолітніх здійснювалось без згоди опікунських рад, занижувалась реальна ціна договорів, не було належних умов для зберігання документів по угодах, у зв’язку з чим особи, які звертались за реєстрацією договорів купівлі-продажу нерухомості були позбавлені в подальшому права отримати дублікати). У ті часи Міністерство юстиції України категорично «не рекомендувало» нотаріусам посвідчувати договори відчуження нерухомості, якщо правовстановлювальний документ був зареєстрований біржею. Але, коли зазначений договір був зареєстрований БТІ і не мав грубих порушень законодавства, то офіційно відмовити в оформленні договору було складно.

Та повернемось до сьогодення. Знову нашим громадянам пропонують ухилятись від сплати податків і дешевизну в оформленні. А те, про що пишуть у статті або взагалі не відповідає реальності, або йому дається абсолютно неправильна правова оцінка. Проаналізуємо це докладніше.

У статті 650 ЦК України говориться, що особливості укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах тощо встановлюються відповідними актами цивільного законодавства. А про те, що вони не підлягають нотаріальному посвідченню в цій статті не зазначається. Про це йдеться у ст. 15 Закону України «Про товарну біржу». Проте в ній зазначено, що біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, постановку на обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; а також те, що угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Таким чином, ми бачимо компілювання працівниками біржі чинного цивільного законодавства.

Працівникам Першої Євпаторійської товарної біржі начебто і невідомо, що згідно із ст. 657 ЦК України «договір купівлі продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації». Крім того, відповідно до ст. 655 ЦК України Сторонами договору купівлі-продажу є продавець і покупець, а не їх представники в особі членів бірж і біржових брокерів. Слід також нагадати шановним «біржовикам» про ч. 3 ст. 640 ЦК України: «Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації». А згідно із ч.1 ст. 220 ЦК України «у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.»

У ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», на яку доречно посилаються працівники Першої Євпаторійської біржі, серед переліку документів для державної реєстрації прав на нерухоме майно дійсно зазначено – договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку. І в цьому немає нічого дивного, якщо мати на увазі біржові угоди, котрі були зареєстровані біржами до 1 січня 2004 р., тобто до того часу, коли почав діяти «новий» ЦК України. Тому, якщо біржовий договір купівлі-продажу нерухомого майна був зареєстрований на біржі в установленому законом порядку до 1 січня 2004 р., то він підлягає державній реєстрації прав на нерухоме майно. Це стосується усіх договорів купівлі-продажу нерухомості, крім договорів купівлі-продажу житлового будинку. Адже згідно із ст. 227 «старого» ЦК України (котрий діяв з 01.01.1964 р. до 01.01.2004 р.) якщо хоча б однією із сторін договору купівлі-продажу житлового будинку є громадянин, договір повинен бути нотаріально посвідчений. Отже, якщо договір купівлі-продажу житлового будинку, однією із сторін якого є громадянин, був, незважаючи на вимоги закону посвідчений на біржі, то для набуття права власності за зазначеним договором покупцеві слід звернутися до суду для визнання права власності. Ось чому хотілося б звернути увагу саме молодих нотаріусів на те, що біржові договори купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстровані біржами після 1 січня 2004 р., тобто після набуття чинності «новим» ЦК, не можуть прийматися як правовстановлювальні документи, навіть якщо їх зареєструвало БТІ. Адже такі договори зареєстровано з порушенням норм цивільного законодавства щодо форми укладення договору (обов’язковість нотаріального посвідчення), та не передано прав власності від продавця до покупця на відчужуване майно (обов’язок державної реєстрації), оскільки БТІ тимчасово здійснює реєстрацію прав власності, а не договорів. Таким чином, державна реєстрація на сьогодні включає у себе два аспекти: державну реєстрацію самого договору купівлі-продажу за допомогою Єдиного реєстру правочинів Міністерства юстиції України та державну реєстрацію прав власності, яку тимчасово здійснює БТІ. 

Слід віддати належне вмінню працівників Першої Євпаторійської товарної біржі тактовно і переконливо спілкуватися з потенційними клієнтами по телефону. Пропоную читачам МЕНу особисто в цьому пересвідчитись. Спілкуючись з «біржовиками» по телефону, я встановив:

1. Для реєстрації договору купівлі-продажу на Першій Євпаторійській товарній біржі не має значення, де розташована нерухомість. Тобто, якщо йдеться про квартиру в місті Саки, то договір купівлі-продажу безпроблемно зареєструють у Євпаторії (за місцезнаходженням біржі). Після цього цей договір (зі слів працівника біржі) безпроблемно зареєструє міжрайонне БТІ, яке також розміщене в місті Євпаторії.

2. Довідки про присвоєння ідентифікаційного коду для реєстрації договору купівлі-продажу нерухомості не потрібно, оскільки наявність податкової застави біржа не перевіряє.

3. У Єдиному реєстрі правочинів договори не реєструються.

4. Довідку про відсутність арешту на нерухомість біржа бере на підставі угоди, укладеної між ними та ДП «Інформаційний центр Міністерства юстиції України.»

Як говориться, така ситуація коментарів не потребує.

Безперечно, правова оцінка наведених фактів зрозуміла нотаріусам та іншим кваліфікованим юристам. Але вона абсолютно не зрозуміла «пересічному» громадянину. Якому переконливо пропонують вагомі аргументи: «законність», простоту, швидкість і дешевизну. І саме тому потрібно стати на захист цього громадянина, спонукати відповідні державні компетентні органи виконувати свій обов’язок щодо захисту прав і законних інтересів громадян. Якщо ми цього не зробимо, то товарні біржі не тільки в Криму, а й в інших регіонах України всупереч чинному законодавству України оформлятимуть купівлю-продаж нерухомого майна (а може вже її і здійснюють). Виявивши подібні факти, необхідно доводити їх як до правоохоронних органів, так і до своїх колег та громадськості. Подібні факти слід обговорювати в пресі, на телебаченні, «круглих» столах.

Дивно, що на «кримських зустрічах» нотаріусів ніхто не згадав про подібний факт. Хоча кому-кому, а кримським нотаріусам розглянута інформація, безперечно, відома. Переконаний, що серед читачів МЕНу є не тільки нотаріуси, а й працівники прокуратури, БТІ, податківці, працівники бірж. Що вони думають з цього приводу? Чому Перша Євпаторійська товарна біржа всупереч чинному законодавству реєструє договори купівлі-продажу нерухомості? Чому працівники міжрайонного БТІ Чорноморського й Сакського районів та міста Євпаторії реєструють завідомо неправомірні правочини? Чому місцева прокуратура не вживає відповідних заходів прокурорського реагування відповідно до ст. ст. 21, 22, 23, 24 Закону України «Про прокуратуру». Чому податкова міліція й ДПІ не звертають увагу на ухилення від сплати податків та обов’язкових платежів (ст. 212 КК України)? Чому місцева міліція не вбачає в діях посадових осіб біржі ознак шахрайства (ст. 190 КК) та перевищення посадових повноважень керівниками біржі (ст. 365 КК України)?

Особисто я, проаналізувавши наведену статтю, після повернення з відпустки надіслав відповідного листа Генеральному прокурору України. У листі дав правову оцінку фактам, викладеним у статті, та нагадав, що згідно із ч. 4 ст. 94 Кримінально-процесуального кодексу України повідомлення, опубліковані в пресі, можуть бути приводом до порушення кримінальної справи, і попросив дати відповідну вказівку територіальним прокурорам в АРК здійснити перевірку викладених фактів для вжиття заходів прокурорського реагування. Про вжиті заходи просив проінформувати мене письмово. У тому разі якщо від органів прокуратури надійде інформація, варта уваги, а не стандартна відписка, то я проінформую про це читачів МЕНа на його сторінках. Переконаний, що коли б працівники ДПІ України частину своїх зусиль, що вони спрямовують на те, щоб приватні нотаріуси не перейшли на спрощену систему оподаткування, використовували б на боротьбу з ухиленням від сплати податків та обов’язкових платежів, які стали можливими у зв’язку з незаконним відчуженням нерухомості біржею, – то ніякий би «динозавр» цього б не витримав би. ■