Схема по завершению строительства объекта по адресу: г. Самара, ул. Арцыбушевская/Рабочая/Буянова/Одесский переулок

Схема по завершению строительства объекта по адресу:

г. Самара, ул. Арцыбушевская/Рабочая/Буянова/Одесский переулок

Первоначально застройщиком жилого комплекса «Ясная поляна» являлось . В последующем, поручило вести работы по строительству, инвестированию, проектированию указанного жилого комплекса на основании соответствующего договора от 01.01.2001 г., а после введения 01.10.2009 г. в отношении процедуры банкротства в целях предотвращения остановки строительства переуступило -М» права и обязанности по договору аренды земельного участка и функции заказчика по строительству вышеуказанного объекта.

-М» в счет погашения дебиторской задолженности, возникшей в результате принятия на баланс части выполненных строительно-монтажных работ на строительной площадке, приняло на основании договоров переуступки прав требований на свой баланс кредиторскую задолженность от физических и юридических лиц. Для этого -М» направило займодавцам соответствующие уведомления. Поскольку не все граждане, заключившие ранее договоры займа с согласились перезаключить договоры с на -М», в реестр дольщиков, сформированный -М», указанные лица не были включены.

В дальнейшем, в целях завершения строительства -М» было предложено осуществить строительство жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на данном земельном участке, в связи с чем, с сентября 2011 года по январь 2012 года состоялись переуступки по договорам аренды земельного участка,

Следует отметить, что переуступка производится в силу пункта 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, где указано, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Учитывая указанную норму, между арендатором и будущим арендатором заключается договор переуступки, а арендодатель в отдельных случаях согласовывает такую переуступку.

Таким образом, договор перемены лиц в обязательствах (переуступка) был совершен в соответствии с действующим законодательством, в том числе с получением согласия министерства, как арендатора земельного участка.

Договоры перемены лиц в обязательствах зарегистрированны в установленном законом порядке в Росреестре по Самарской области. Государственная регистрация данных договоров подтверждает законность пользования данным земельным участком и не нарушает прав дольщиков.

При этом, новый арендатор исключительным правом аренды земельного участка не обладает, поскольку пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ предусматривает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений.

Таким образом, выступает арендатором указанного земельного участка не в силу статьи 36 Земельного кодекса РФ, а в связи с состоявшейся переуступкой от первоначального арендатора.

Следует учитывать, что договор переуступки включает в себя условие о перезаключении с гражданами, согласно реестра, представленного -М», договоров, подтверждающих права дольщиков требования к .

Министерство в данной ситуации поддерживает требования всех участников строительства данного объекта, независимо от того, заключен был дольщиком договор займа только с , либо имело место переоформление договора на -М».

Для урегулирования требований всех участников строительства 07.02.12 года в министерстве совместно с и инициативной группой дольщиков указанного объекта было проведено рабочее совещание о дальнейшем строительстве жилого дома на данном земельном участке.

Ввиду того, что с каждым днем количество дольщиков указанного объекта увеличивается, и помимо дольщиков, указанных в реестре -М», появляются новые фамилии участников долевого строительства, на совещании было принято решение о том, что с 13.02.2012 года по 17.02.2012 года в министерстве инициативной группой.

Для этой работы в министерство инициативной группой приглашены все известные дольщики указанного объекта. В указанный период времени дольщиками были представлены для выверки оригиналы всех имеющихся договоров и документов, подтверждающих произведенную по данным договорам оплату. Указанная работа необходима для дальнейшего проектирования объекта, исходя из количественного состава дольщиков, имеющих основания для получения квартир в объекте.

По результатам проведенной выверки списков дольщиков, будет заключать с дольщиками договоры о намерениях о заключении договоров долевого участия в строительстве. После формирования полного пакета документов, необходимого для начала строительства (договор аренды земельного участка, проект с положительным заключением государственной экспертизы проектной документации, разрешение на строительство), с дольщиками будет заключать договоры долевого участия в строительстве.

После ввода объекта в эксплуатацию состоится передача дольщикам по актам приема-передачи жилых помещений.

В результате выверки, получены следующие данные.

I. -М»:

Количество дольщиков – 164, из них:

- отсутствуют документы, подтверждающие оплату; произведена оплата менее 50% стоимости квартиры – 14; сумма возмещения составляет 5 242 300 руб.

- договоры займа с заключены в период процедуры банкротства (октябрь 2009г. – 2010г.) – 11;

- договоры займа заключены c января по октябрь 2009г. - 20;

- договоры на нежилые помещения – 3;

- договор заключен в отношении двух инвесторов на одну квартиру – 4;

- не предоставлены документы для выверки (были уведомлены по телефону) – 4.

II. :

Количество дольщиков - 77, из них:

- договоры займа с заключены в период процедуры банкротства (октябрь 2009г. – 2010г.) – 2;

- договоры займа заключены в 2009 году, т. е. в нарушение Федерального закона от 01.01.2001г. – 7;

- договор заключен в отношении двух инвесторов на одну квартиру – 2;

- имеются сведения Арбитражного суда о заявлении, судебные заседания назначены на март – апрель 2012г.; документы на выверку не представлены – 5;

- не предоставлены документы для выверки (были уведомлены по телефону) – 2;

- родственником заключен договор с -М» - 1;

- расторжение договора – 2.

Итого, по результатам проведенной выверки из предоставленного руководителем инициативной группы реестра дольщиков на 241 человек в список дольщиков для перезаключения договоров с не было включено 50 инвесторов, у которых:

- отсутствуют документы, подтверждающие оплату; произведена оплата менее 50% стоимости квартиры – 15; сумма возмещения составляет 5 242 300 руб.

- договоры займа с заключены в период процедуры банкротства (октябрь 2009г. – 2010г.) – 13 (поскольку процедура банкротства в отношении введена 01 октября 2009г., исключение таких договоров из реестра обоснованно);

- договоры на нежилые помещения – 3;

- договор заключен в отношении двух инвесторов на одну квартиру – 6;

- не предоставлены документы для выверки (были уведомлены по телефону) – 6;

- имеются сведения Арбитражного суда о заявлении, судебные заседания назначены на март – апрель 2012г.; документы на выверку не представлены – 4;

- у инвестора родственником заключен договор с -М» - 1;

- расторжение договора – 2.

Таким образом, необходимое количество квартир составляет 191.

Ввиду того, что уточненные списки не соответствуют заявленному ранее реестру дольщиков (166 человек), в настоящее время министерством и рассматриваются варианты завершения строительства на данном объекте.

Относительно работы межведомственной комиссии по урегулированию вопросов долевого строительства на территории Самарской области при Губернаторе Самарской области, сообщаем, что данная комиссия создана в целях защиты прав и законных интересов участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Самарской области. В числе ее основных задач выступает задача по обеспечению защиты участников долевого строительства, чьи права и законные интересы нарушаются вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиками принятых на себя обязательств.

Таким образом, на каждом заседании рассматриваются и принимаются решения по конкретным строительным площадкам, в том числе о мерах по защите прав дольщиков.

Обращаем внимание, что объект по адресу: г. Самара, в границах ул. Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка включен в перечень проблемных объектов. Данный перечень утвержден постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении Перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области и Порядка формирования перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области».

Наличие объекта в данном перечне предполагает в отношении него меры государственной поддержки, в соответствии с постановлением Правительства Самарской области «О предоставлении за счет средств областного бюджета в 2годах субсидий юридическим лицам, направленных на решение вопроса по завершению строительства проблемного(ых) объекта(ов), перечень которых утвержден постановлением Правительства Самарской области, и (или) удовлетворение прав участников долевого строительства многоквартирных домов, ранее включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области», а также постановлением Правительства Самарской области «О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области».

Таким образом, вопрос по завершению строительства объекта по адресу: г. Самара, в границах ул. Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка находится на контроле у министерства.

Количество дольщиков:

По результатам проведенной инициативной группой выверки количество дольщиков составляет 191 человек.

Земля:

·  23.06.2006 года между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и был заключен договор аренды земельного участка № 000з. Указанный земельный участок расположен в границах ул. Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, имеет  005:0007 и предоставлен под строительство. Согласно Постановлению Главы Города Самары , на основании которого был заключен договор з на указанном земельном участке разрешалось проектирование и строительство жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом.

Согласно п.3.2. договора срок его действия истекает 25.09.2008 года. Указанный договор прошел государственную регистрацию.

21.07.2009 года государственную регистрацию также прошло дополнительное соглашение №1 к данному договору, в соответствии с которым срок действия договора истекает 26.09.2011 года. В настоящее время отношения по данному договору считаются продленными в соответствии со статьей 621 ГК РФ.

06.11.2009 г. обратилось в министерство за получением согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.01.2001 г. № 000з -М». Согласие министерства получено. Государственная регистрация договора перемены лиц в обязательствах проведена 20.09.2011. В настоящее время арендатором земельного участка по договору выступает на основании договора перемены лиц в обязательствах от 01.01.2001, прошедшего государственную регистрацию 10.09.2011.

·  На основании решения Арбитражного суда Самарской области от 01.01.2001 по делу №А55-8493/2009 с 12.01.2010 года заключен договор аренды земельного участка № 000. Арендатору предоставлен земельный участок, имеющий  005:506, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, площадью 260,9 кв. м. Договор аренды № 000 прошел государственную регистрацию 06.05.2010, после чего 26.10.2011 года на основании заявления и произведена государственная регистрация договора № 000/2 от 01.01.2001 года перемены лиц в обязательствах в отношении указанного земельного участка.

·  На основании решения Арбитражного суда Самарской области от 01.01.2001 по делу №А55-8493/2009 с 12.01.2010 года заключен договор аренды земельного участка № 000. Арендатору предоставлен земельный участок, имеющий  005:505, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, площадью 202,6 кв. м. Договор аренды № 000 прошел государственную регистрацию 26.05.2010. Затем, 12.10.2010 года на основании заявления и -М» произведена государственная регистрация договора № 000/1 от 01.01.2001 года перемены лиц в обязательствах в отношении указанного земельного участка, после чего 06.10.2011 года на основании заявления -М» и произведена государственная регистрация договора № 000/2 от 01.01.2001 года перемены лиц в обязательствах в отношении указанного земельного участка.

·  На основании решения Арбитражного суда Самарской области от 01.01.2001 по делу №А55-8493/2009 с 07.11.2011 года заключен договор аренды земельного участка № 000. Арендатору предоставлен земельный участок, имеющий  005:510, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, площадью 37,80 кв. м. Договор аренды № 000 прошел государственную регистрацию 24.11.2011. Затем, 12.01.2012 на основании заявления и произведена государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении указанного земельного участка.

·  На основании решения Арбитражного суда Самарской области от 01.01.2001 по делу №А55-8493/2009 с 07.11.2011 года заключен договор аренды земельного участка № 000. Арендатору предоставлен земельный участок, имеющий  005:513, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, площадью 105,70 кв. м. Договор аренды № 000 прошел государственную регистрацию 24.11.2011. Затем, 12.01.2012 на основании заявления и произведена государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении указанного земельного участка.

·  На основании решения Арбитражного суда Самарской области от 01.01.2001 по делу №А55-8493/2009 с 07.11.2011 года заключен договор аренды земельного участка № 000. Арендатору предоставлен земельный участок, имеющий  005:511, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, площадью 153,30 кв. м. Договор аренды № 000 прошел государственную регистрацию 24.11.2011. Затем, 12.01.2012 на основании заявления и произведена государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении указанного земельного участка. На основании решения Арбитражного суда Самарской области от 01.01.2001 по делу №А55-8493/2009 с 07.11.2011 года заключен договор аренды земельного участка № 000. Арендатору предоставлен земельный участок, имеющий  005:512, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, площадью 40,50 кв. м. Договор аренды № 000 прошел государственную регистрацию 24.11.2011. Затем, 12.01.2012 на основании заявления и произведена государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении указанного земельного участка.

·  На основании решения Арбитражного суда Самарской области от 01.01.2001 по делу №А55-8493/2009 с 07.11.2011 года заключен договор аренды земельного участка № 000. Арендатору предоставлен земельный участок, имеющий  005:514, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, площадью 155,80 кв. м. Договор аренды № 000 прошел государственную регистрацию 24.11.2011. Затем, 12.01.2012 на основании заявления и произведена государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении указанного земельного участка.

Проектная документация

Разработанный проект не прошел государственную экспертизу. Новый застройщик будет заново создавать проект жилого дома с учетом количества принятых дольщиков.

В среднем работа по проектированию занимает 8 месяцев.

В отношении разработанного проекта должно быть получено положительное экспертное заключение.

Согласно пункту 7 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.

Разрешение на строительство.

01.01.2008 было получено разрешение на строительство. В настоящее время, новым застройщиком – после разработки проекта и получения положительного экспертного заключения на него будет получено разрешение на строительство.

Согласно пункту 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство может принять решение о выдаче такого разрешения.

Вариант

По результатам проведенной выверки списков дольщиков, будет заключать с дольщиками договоры о намерениях о заключении договоров долевого участия в строительстве. После формирования полного пакета документов, необходимого для начала строительства (договор аренды земельного участка, проект с положительным заключением государственной экспертизы проектной документации, разрешение на строительство), с дольщиками будет заключать договоры долевого участия в строительстве.

После ввода объекта в эксплуатацию состоится передача дольщикам по актам приема-передачи жилых помещений.

С дольщиками данного объекта, при их согласии, могут быть заключены договоры долевого участия в строительстве в других объектах. При этом договоры долевого участия в строительстве будут заключаться с юридическим лицом, правомочным на их заключение и имеющим необходимый пакет документов (договор аренды земельного участка, проект с положительным заключением государственной экспертизы проектной документации, разрешение на строительство).

Возможные меры государственной поддержки в отношении застройщика.

1.  Списание задолженности по арендной плате, пеням, а также начисленных арендных платежей по договорам аренды земельных участков в соответствии с постановлением Правительства Самарской области «О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области».

2.  Предоставление субсидии для возмещения расходов на коммунальную инфраструктуру или на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на завершение строительства проблемного(ых) объекта(ов), перечень которых утвержден постановлением Правительства Самарской области, и (или) удовлетворение прав участников долевого строительства многоквартирных домов, ранее включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области в соответствии с постановлением Правительства Самарской области «О предоставлении за счет средств областного бюджета в 2годах субсидий юридическим лицам, направленных на решение вопроса по завершению строительства проблемного(ых) объекта(ов), перечень которых утвержден постановлением Правительства Самарской области, и (или) удовлетворение прав участников долевого строительства многоквартирных домов, ранее включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области»

Поручения:

:

1.  Рассмотреть документы всех дольщиков, участвовавших в выверке. Осуществить самостоятельную выверку данных документов на законность каждого из дольщиков на право требования квартиры в объекте по адресу: г. Самара, ул. Арцыбушевская/Рабочая/Буянова/Одесский переулок и о результатах сообщить в министерство в срок до 9 апреля 2012 года.

2.  Подготовить проект соглашения о намерении заключения договора долевого участия в строительстве и проект договора долевого участия в строительстве для последующего заключения таких соглашений и договоров с дольщиками объекта по адресу: г. Самара, ул. Арцыбушевская/Рабочая/Буянова/Одесский переулок и представить их в министерство строительства Самарской области.

Срок: 16 апреля 2012 года

3.  Продолжить работу по подготовке пакета разрешительной документации (разработка проекта, получение положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, получение разрешения на строительство) для завершения строительства объекта по адресу: г. Самара, ул. Арцыбушевская/Рабочая/Буянова/Одесский переулок. После получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство сообщить об этом в министерство.

4.  Ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца информировать министерство о проводимых мероприятиях и их результатах.