СТРОИТЕЛЬСТВО КВАРТИРЫ

Долевое строительство

Это один из самых известных на сегодняшний день способов приобретения квартиры в собственность. Он состоит в том, что вы предоставляете свои средства строительной организации, а она в свою очередь занимается всем процессом возведения дома: от разработки проектно-сметной доку­ментации до государственной регистрации создания самого дома. В конце вы получаете квартиру и оформляете право собственности на нее;

Долевое строительство стало особенно популярным в 90-е годы XX века. Однако законодательно данный вопрос был плохо урегулирован. На сегодняшний день, данный вопрос детально урегулирован Указом Президента Республики Беларусь «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (да­лее - Указ № 000).

Кто может строить и куда обращаться

Если вы желаете построить квартиру, вы - дольщик. Стать дольщиком можно только после заключения договора создания объекта долевого строительства и только если вам исполнилось 18 лет.

Договор долевого строительства заключается с застройщиком. Застройщиком мо­жет быть юридическое лицо (различные общества - с ограниченной ответственностью, с дополнительной ответственностью, акционерное, унитарное предприятие) или инди­видуальный предприниматель, которые привлекают денежные средства дольщиков для строительства собственными силами или с привлечением третьих лиц жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом (элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, ограждения, стоянки, гаражи и др.). Здесь следует об­ратить внимание, что застройщик не всегда сам занимается строительством, он может привлекать для этого другие организации. Но застройщик всегда отвечает за создаваемые квартиры, за сроки строительства, за выбор строительной организации.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков при наличии у него:

- документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации земельного участка;

- проектной документации, прошедшей государственную и государственную экологическую экспертизы в государственных органах. Результаты экспертизы могут быть представлены в виде отдельного документа;

- договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости - если строительство не ведется застройщиком соб­ственными силами;

- разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;

- документов, подтверждающих опубликование проектной декларации. Сама проект­ная декларация - это документ застройщика, содержащий информацию о застройщике и проекте строительства.

Только при наличии всех перечисленных документов организация вправе заключить с вами договор.

Сейчас много различных организаций рекламируют свои услуги по долевому стро­ительству квартир. Выбрать одну довольно сложно. Однако не следует верить организа­ции, которая предлагает заключить с вами договор долевого строительства, не имея на руках всех документов, лишь убеждает, что «документы почти готовы и, чтобы не терять время, необходимо заключить договор».

А что это за проектная декларация?

Мы уже говорили, что проектная декларация - это документ застройщика, содер­жащий информацию о застройщике и проекте строительства. Информация о застройщике должна содержать:

• его наименование, место нахождения, а также сведения о режиме работы;

• свидетельство о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица;

• сведения о проектах строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих заключению договора;

• лицензия, если сам застройщик осуществляет строительство дома.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной докумен­тации и включать:

1) сведения об этапах и о сроках реализации проекта, результатах государственной и государственной экологической экспертиз проектной документации;

2) сведения о месте нахождения строящегося дома, цене на объекты долевого строительства (на дату опубликования проектной декларации) и их количестве, предлагаемых для заклю­чения договоров создания объектов долевого строительства в данном многоквартирном жилом доме;

3) данные о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, его границах и площади, предусмотренных проектной документацией, об эле­ментах благоустройства;

4) функциональное назначение нежилых помещений в доме;

5) состав общего имущества в многоквартирном жилом доме и иных объектах не­движимости;

6) предполагаемый срок ввода в эксплуатацию строящегося дома;

7) сведения о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком, и условиях ознакомления застройщиком дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству.

Договор создания объекта долевого строительства

Если вы выбрали застройщика и проверили все документы, можно заключать до­говор создания объекта долевого строительства. Согласно договору застройщик при­нимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных связанных с ним объектов недвижи­мости, по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а дольщик обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором.

Сам договор оформляет отношения между застройщиком и дольщиком. Он должен соответствовать примерной форме договора долевого строительства. Эта форма утверж­дена Указом № 000.

Заключение договора создания объекта долевого строительства

Сам договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме примерного договора создания объекта долевого строительства. Это означает, что после подписания договор вступает в силу. Нет необходимости нотариально удостоверять либо регистрировать договор. Достаточно лишь подписать его.

Условия, на которые следует обратить пристальное внимание

Итак, вы заключаете договор создания объекта долевого строительства. На что же следует обратить внимание?

Самое главное - это предмет договора, его цена, сроки строительства и определение обязанностей застройщика. В договоре должно быть указано, что застройщик обязан построить: какую квартиру, какой площадью, какие работы должны быть проделаны в вашей квартире.

Особенно следует обращать внимание на цену квартиры. Цена должна быть уста­новлена сразу при заключении договора. Ее изменение допускается только в определен­ных случаях (см. подраздел «А может ли измениться цена в процессе строительства?»). Недобросовестные застройщики могут включить и иные условия по изменению цены. Это не допускается законодательством!!!

Также в договоре должна быть прописана обязанность застройщика об организации непрерывного процесса финансирования строительства жилого дома, контроле поступ­ления средств на строительство, обеспечении информирования вас по всем вопросам исполнения договора, контроле исполнения обязательств по договору.

К договору обязательно должны быть приложены следующие документы, являю­щиеся его неотъемлемой частью:

• характеристика объекта долевого строительства;

• расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;

• график платежей (если платеж не вносится единовременно);

• перечень услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стои­мости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику, и их стоимость.

Что делать, если вы не согласны с тем или иным пунктом договора

Учитывайте, что Указом № 000 утверждена примерная форма договора создания объекта долевого строительства. Поэтому любые ваши разумные предложения могут быть включены в договор.

Как определяется цена объекта долевого строительства

В договоре создания объекта долевого строительства применяется фиксиро­ванная цена. В цену Объекта долевого строительства включены: компенсационные затраты и стоимость Объекта, складывающейся за период строительства, предпроектные согласования, проектирование, отвод земельного участка и вынос осей, выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ, в том числе по устройству внутриквартальных и внеплощадочных инженерных сетей и сооружений, поставку оборудования, возмещение затрат не вошедших в сводный сметный расчет, технадзор, затраты в связи с изменением законодательства, возмещение затрат по исполнению функций заказчика (Застройщика) и др., выполнение работ по благоустройству и озеленению, строительству отдельно стоящих инженерных сооружений, другие затраты, разрешенные законодательством Республики Беларусь к включению в стоимость, вознаграждение Застройщика за организацию строительного производства.

А может ли измениться цена в процессе строительства?

Указом № 000 установлена фиксированная цена, но в исключительных случаях возможно ее изменение.

1) изменение цены договора допускается при заключении вами с застройщиком соглашения об изменении проектной документации, если вы отказались от оказания некоторых услуг, выполнения некоторых работ. Изменения оформляются дополнитель­ным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства;

2) застройщик может изменить цену договора, если изменились прогнозные показатели удорожания стоимости квартиры, которые учитывались при определении цены. Такое из­менение может содержаться только в нормативных актах. В указанном случае застройщик обязан не менее чем за десять дней до окончания срока очередного платежа известить вас об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. Тогда вы можете требовать возврата уплаченных ранее денежных средств. Все внесенные вами суммы под­лежат индексации (увеличиваются за счет инфляции). Окончательную сумму возврата вам обязаны представить в течение семи дней после расторжения договора. Возврат денег в пол­ном объеме осуществляется в месячный срок после принятия другого гражданина в состав участников долевого строительства, но не позднее шести месяцев с момента подписания акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства.

По согласованию сторон допускается заключение договора с неизменной ценой строительства объекта долевого строительства.

Срок строительства, или как не стать долгостроем

Договором создания объекта долевого строительства устанавливаются срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику, то есть вам.

Срок ввода дома в эксплуатацию определяется с учетом установленных законо­дательством сроков строительства и не может превышать трех лет со дня заключения договора. Если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в этот срок при отсутствии вины застройщика, но не позднее, чем за два месяца до исте­чения указанного срока обязан направить вам соответствующую информацию и предло­жение о внесении изменений в договор. Изменение осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

Срок ввода дома в эксплуатацию может продлеваться в случае, если имело место чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие, не зависящие от сторон обстоятельства. Такие факты должны быть подтверждены реше­нием суда или иных уполномоченных государственных органов. В указанном случае срок исполнения приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.

Как платить и можно ли не платить

Оплата строящейся квартиры производится дольщиком единовременно или по­этапно. Если оплата производится поэтапно, то договором устанавливается период оплаты и составляется график платежей, который является неотъемлемой частью договора.

Если плата за квартиру осуществляется по графику платежей, и дольщик не внес платежи в полном объеме в течение двух периодов (месяцев, кварталов, в зависимости как установлено в договоре) подряд, то застройщик может потребовать расторжения договора.

К тому же дольщик в этом случае уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора.

А если платежи должны вноситься дольщиком единовременно и он не внес их, то застройщик также может требовать расторжения договора и дольщик уплатит 0,001 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задол­женности либо принятия решения о расторжении договора.

Когда квартира построена...

Когда дом будет достроен, застройщик обязан ввести его в эксплуатацию. Для этого создается комиссия, которая обследует дом, выдает заключение о его соответствии всем требованиям, а затем составляет акт приемки в эксплуатацию дома. Затем застройщик обращается за государственной регистрацией создания многоквартирного жилого дома. После осуществления государственной регистрации многоквартирный жилой дом счи­тается созданным в юридическом смысле.

В течение двух месяцев при условии полной уплаты дольщиком цены застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собствен­ности на объект долевого строительства, а дольщик обязан оформить право собственности на объект долевого строительства.

Переданная квартира должна соответствовать всем требованиям и передается по акту приемки-передачи, подписываемому сторонами договора, который также является приложением к договору создания объекта долевого строительства.

Государственная регистрация квартиры при долевом строительстве

Для государственной регистрации создания квартиры и возникновения права соб­ственности на нее вам необходимо обратиться в Агентство по государственной регист­рации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (это бывшие БТИ, БРТИ) по месту нахождения вашей квартиры. Подавайте заявление и оплачивайте услуги по регистрации.

Документы, необходимые для государственной регистрации:

    личный паспорт и ксерокопию его стр. 31, 32, 33 и стр. с пропиской, справку для государственной регистрации права собственности и ее ксерокопию.

Органы регистрации изготовят технический паспорт на вашу квартиру и выдадут свидетельство (удостоверение) о возникновении права собственности на квартиру.

Теперь вы - собственник в юридическом смысле.