Общество с ограниченной ответственностью СИСТЕМЫ Стандарт»
Управление и обслуживание объектов
недвижимости в Москве и МОсковской области
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества Многоквартирного дома
В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в Многоквартирном доме Управляющая организация оказывает Собственнику следующие услуги и выполняет следующие работы:
1. Техническое обслуживание – комплекс мероприятий по поддержанию в исправном/надлежащем техническом состоянии элементов и инженерных систем, заданных параметров и режимов работы конструкций, оборудования, технических устройств, составляющих общее имущество Многоквартирного дома.
Техническое обслуживание включает в себя необходимую диагностику, осмотр, регулировку, проверку, настройку, подгонку общего имущества, мероприятия мелкого, аварийного, текущего и планово-предупредительного ремонтов (в соответствии с требованиями законодательных актов РФ, исполнительной документации на соответствующее общее имущество), а также мероприятия, необходимые для подготовки общего имущества к сезонной эксплуатации – опрессовка, консервация, ежегодная диагностика и др.
2. Техническое обслуживание включает в себя следующие дополнительные услуги по техническому обслуживанию внутриквартирных (не являющихся общим имуществом) конструкций, элементов, оборудования, инженерных систем, технических устройств (при условии свободного доступа; необходимые расходные материалы и комплектующие элементы предоставляются Собственником):
- мероприятия, необходимые для предотвращения распространения аварийной ситуации.
- устранение неисправностей в системе водоснабжения и канализации:
o устранение засоров системы канализации, произошедших не по вине проживающих;
o простейшая наладка и регулировка устройств, если это предусмотрено конструкцией устройства.
- устранение неисправностей в системе отопления:
o наладка и регулировка систем отопления (в том числе: ликвидация непрогревов, воздушных пробок, промывка трубопроводов и отопительных приборов без демонтажа/монтажа);
o наладка запорной арматуры (вентилей) и регулирующих кранов.
- устранение неисправностей в системе электроснабжения:
o простейшая наладка и регулировка устройств системы электроснабжения, если это предусмотрено конструкциями устройств.
- устранение неисправностей строительных конструкций и элементов:
o простейшая наладка и регулировка работы дверей и запорных элементов, если это предусмотрено конструкциями элементов;
o простейшая наладка и регулировка работы окон и запорных элементов, если это предусмотрено конструкциями элементов.
3. Санитарное обслуживание – комплекс мероприятий по поддержанию в надлежащем санитарном состоянии общего имущества Многоквартирного дома, включая земельный участок, а именно:
Наименование | Описание | Периодичность |
Уборка помещений Комплекса | Влажная уборка входной группы, решеток перед входом, горизонтальных поверхностей холла первого этажа, лифтовых кабин; очистка установленных урн | 1 раз в 2 дня и по необходимости |
Влажная уборка горизонтальных поверхностей поэтажных холлов | 3 раза в неделю | |
Влажная уборка горизонтальных поверхностей лестничных площадок и маршей | 2 раза в неделю | |
Влажная уборка горизонтальных поверхностей технических помещений | 1 раз в месяц | |
Влажная уборка вертикальных поверхностей (стен, дверей и др.), удаление пыли и локальных загрязнений со светильников и решеток вентиляции, влажная уборка подоконников, оконных рам, отопительных приборов | 1 раз в месяц | |
Мытье окон с внутренней и внешней стороны для мест общего пользования (там, где это возможно без использования промышленных альпинистов) | 2 раза в год | |
Уборка территории Комплекса | Расчистка пешеходных и автомобильных дорог от снега, наледи, гололеда в осенне-зимний период (без вывоза снега), посыпка пешеходных дорог песком | 1 раз в сутки, в случае снегопада – по необходимости |
Подметание территории в весенне-летний период, уборка мусора с территории, прочистка решеток и открытых стоков ливневой канализации | 1 раз в сутки | |
Влажная уборка, удаление пыли и загрязнений с отливов, нижней части фасада, малых архитектурных форм | 2 раза в год | |
Содержание в надлежащем санитарном состоянии мусоросборных площадок и контейнеров | По необходимости | |
Подготовка к праздникам – вывешивание флагов | По необходимости | |
Очистка кровли и козырьков от мусора, грязи, опавших листьев | 1 раз в два месяца | |
Уход за зелеными насаждениями Комплекса | Уборка опавших листьев с газонов в осенний период | по мере необходимости |
Стрижка газонов в весенне-летний период | по мере необходимости, но не реже 6 раз в сезон | |
Поливка насаждений по разработанному графику | по мере необходимости |
4. Диспетчерская служба – диспетчерская служба. Задачей данной службы является прием от жителя и последующее решение любой проблемы, связанной с Домом, например:
- заказ персональных и автомобильных пропусков;
- заявка на устранение технической неисправности;
- заявка на устранение нарушения санитарного состояния;
- заявка на устранение нарушения правил общественного порядка и безопасности;
- прием пожеланий по благоустройству объекта недвижимости;
- справка об установленных локальных нормативных актах;
- разрешение юридических, финансовых вопросов и вопросов безопасности – посредством переадресации на ответственных специалистов;
- связь с председателями Советов домов;
- справки об близлежащих больницах, поликлиниках, травмпунктах, отделениях милиции, круглосуточных магазинах и др;
Порядок оказания услуги – круглосуточно без праздников и выходных.
5. Оперативное управленческое обслуживание – совокупность функций оперативного управления Многоквартирным домом, включающая:
- проведение тендеров, подбор подрядчиков и поставщиков услуг в целях организации обслуживания Многоквартирного дома;
- контроль и координация деятельности всех подрядчиков и поставщиков услуг, обслуживающих Многоквартирный дом;
- взыскание задолженности с собственников, являющихся неплательщиками;
- прием Собственника по индивидуальным вопросам;
- представительство Многоквартирного дома перед контролирующими и проверяющими органами;
- контроль соблюдения регламента проведения отделочных работ и перепланировок в помещениях Многоквартирного дома (совместно с главным инженером);
- контроль соблюдения принятых правил и норм общественного порядка и безопасности в Многоквартирном доме (совместно с сотрудниками комендантской службы).
6. Бухгалтерское обслуживание – совокупность услуг бухгалтера, направленных на обеспечение учета финансовых средств, поступающих от жителей Многоквартирного дома, а именно:
- ведение финансово-лицевых счетов для всех собственников – контроль начислений и оплат;
- ежемесячная подготовка и рассылка счетов для собственников;
- консультирование Собственника по вопросам положенных им субсидий, дотаций и льгот, по вопросам их финансовых отношений с Управляющей организацией.
7. Юридическое обслуживание – совокупность услуг юриста, направленных на обеспечение управления и обслуживания Многоквартирного дома, а именно:
- сбор плат собственников за управление, содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги в Многоквартирном доме;
- прием собственников по индивидуальным вопросам, касающихся проживания в Многоквартирном доме;
- взаимодействие с контролирующими и проверяющими органами;
- ведение переписки с третьими лицами в рамках исполнения обязательств Управляющей организации по Договору.
УТВЕРЖДАЮ:
Генеральный директор
_____________________________________
Планово-предупредительные работы.
Объект:
Расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, дер. Глухово, ул. Рублевское предместье, дом 6, корп. 2
Москва 2013 | Разработал: Главный инженер
|
Планово-предупредительный ремонт на объектах недвижимости.
Система Планово-предупредительного ремонта
1. Система Планово-предупредительного ремонта (далее ППР) – это комплекс организационно–технических мероприятий по планированию, подготовке и проведению межремонтного обслуживания и ремонтных работ.
Техническое обслуживание включает в себя:
· Обеспечение нормативных режимов и параметров
· Мониторинг и наладка инженерного оборудования
· Технические осмотры конструкций здания и сооружений
Текущий ремонт включает в себя:
- Плановые работы Подготовка к сезонной эксплуатации Аварийно-диспетчерское обслуживание Плановый и непредвиденный ремонт и регулировка Оперативная регулировка технических систем Диагностика
Капитальный ремонт включает в себя:
- Плановый ремонт Непредвиденный ремонт Модернизация Реконструкция Реставрация
Санитарное обслуживание включает в себя:
- Уборка мест общего пользования Уборка территории Сбор и вывоз на утилизацию мусора Поддерживание зеленых насаждений и газонов Дезинфекция
2. Ремонт
Ремонт – комплекс работ проводимых в целях поддержания и восстановления исправности изношенных или разрушенных элементов (узлов, деталей или механизмов), регулирование и наладки ремонтируемого оборудования.
3. Межремонтное обслуживание
Межремонтное обслуживание (МРО) – промежуток времени между двумя последовательно проводимыми плановыми текущими ремонтами (ТР). Для вновь вводимого оборудования – наработка от ввода в эксплуатацию до первого планового ТР.
ТО- комплекс работ направленных на поддержание технических средств в исправном состоянии
Цель применения системы ППР.
Техническая (эксплутационная)- Обеспечение сохранности объекта
- Проведение своевременного и качественного ремонта
- Упорядоченность ремонтных работ
- Увеличение эксплутационного ресурса технических средств
- Управление и прогнозирование аварийных ситуаций на технических средствах
- Контроль за работой персонала и состоянием технических средств
Экономическая (коммерческая)- Оптимизация затрат
- Прогнозирование затрат
- Получения дополнительной финансовой выгоды путем продления «жизненного цикла» инженерных систем и объекта в целом
- Управление финансовыми рисками
Мероприятия мелкого и планово-предупредительного ремонта.
Мероприятия мелкого и планово-предупредительного ремонта в соответствии с требованием исполнительной, нормативно-технической документации на соответствующие системы и законодательных актов Российской Федерации:
I. ТО-1 инженерных коммуникаций
подготовка к весенне-летнему периоду- Консервация Систем отопления по окончанию отопительного периода
- обеспечение исправной работы ливневой канализации (укрепление желобов, устранение повреждений воронок, труб фасадных частей) два раза в год (весна, осень) и по мере необходимости
- водоснабжения и канализация, расконсервация/консервация поливочной системы (ревизия запорной арматуры и трубопроводов) до 1 апреля
подготовка к осенне-зимнему периоду- составление акта (паспорта) на дом
- составление планов на текущие или капитальные ремонты инженерных коммуникаций объекта, утверждение сроков и источников финансирования до 15 мая
- Кровля:
§ Обследование состояния до 1 июня
§ Устранение незначительных неисправностей до 1 сентября
- Естественная вентиляция – проверка и прочистка каналов 1 раз в год
- Система отопления – проверка и возможная замена запорно-регулирующей арматуры и теплоизоляции 1 раз в год после отключения отопления
- Система горячего водоснабжения – проверка и возможная замена запорно-регулирующей арматуры и теплоизоляции 1 раз в год и по мере необходимости
- Система холодного водоснабжения – проверка и возможная замена запорно-регулирующей арматуры и теплоизоляции 1 раз в год и по мере необходимости
- Система канализации – промывка и проверка стыков 2 раза в год и по мере необходимости
- Стены, перекрытия, фундаменты – восстановление до 5 % площади цоколя с 1 мая по 30 сентября, заделка раствором стыков
- Окна, двери, работы по установке и ремонту доводчиков, стекл, укреплению рам ремонт входных и межкомнатных дверей с 1 июня по 30 сентября и по мере необходимости
Прочие плановые мероприятия и работы- ЦТП – снятие показаний приборов учета тепла и осмотр систем контроля и регулировок ( манометры, термометры) – последний день каждого месяца
- Электрооборудование – снятие показаний приборов учета и осмотр систем контроля и регулировок ( Вольтметры, амперметры, реле) – последний день каждого месяца
- Системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации и водоотведения проведение технических осмотров систем в технических помещениях 3 раза в месяц
- Системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации и водоотведения закрытие/открытие запорно-регулирующей арматуры и ревизионных окон и люков 1 раз в месяц
- Системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации и водоотведения ликвидации аварий, замена аварийных участков трубопроводов до 1% - по мере необходимости
- Мусоропроводы – осмотр и устранение неисправностей и засоров 2 раза в месяц и по мере необходимости
- Система вентиляции и кондиционирования проведение технических осмотров систем 1 раз в неделю
- Система вентиляции и кондиционирования устранение неисправностей, замена фильтров 1 раз в 6 месяцов
II. ТО-2 Система электроснабжения
- Ревизия и обслуживание поэтажных распределительных щитов (протяжка болтовых соединений, проверка на нагрев и правильность установки аппаратов, частичный ремонт оборудования замена неисправного оборудования) 2 раза в год и по мере необходимости
- Ревизия и обслуживание ВРУ (протяжка болтовых соединений, проверка на нагрев и правильность установки аппаратов, частичный ремонт оборудования, замена неисправного оборудования) 2 раза в год и по мере необходимости
- Ревизия и проверка систем внешнего электроснабжения 2раза в год и по мере необходимости
- Проверка исправности измерительных устройств и испытательных (измерительных) трансформаторов тока
- Проверка действия расцепителей 2 раза в год
- Проверка устройств защитного отключения 1 раз в квартал
- Ревизия и обслуживание Осветительных приборов внешнего исполнения установленных на открытом воздухе (протяжка болтовых соединений, проверка на нагрев и правильность установки аппаратов, частичный ремонт оборудования замена неисправного оборудования) 2 раза в год и по мере необходимости
- Ревизия и обслуживание Осветительных приборов Аварийного освещения (протяжка болтовых соединений, проверка на нагрев и правильность установки аппаратов, частичный ремонт оборудования замена неисправного оборудования) 2 раза в год и по мере необходимости
- Проверка уровня освещенности и других светотехнических параметров 1 раз в квартал
- Проверка окон, сеток защитных, дверей перегородок между аппаратами, заделку кабелей температуры во ВРУ 1 раз в месяц
- Очистка электрооборудования, помещений электрощитовых, приборов, приборов освещения, поэтажных распределительных считов и другого электрооборудования от пыли, грязи и посторонних предметов (мусора) 2 раза в год и по мере необходимости
- Осмотр и ревизия магистралей линий электропередач и каналов, кабельных муфт и воронок, траверс - 2 раза в год и по мере необходимости
- Надежное закрытие и укрепление ВРУ, распределительных щитов, проверка наличия предупредительных знаков – при обходах и по мере необходимости
- Проверка и измерение тока по фазам питающих линий, а так же проверка напряжения в различных тачках сети в часы максимальной нагрузки и правильности фазировки 1 раз в год
- Испытание и проверка заземляющих устройств 1 раз в год
§ Проверка соединений заземлителя с заземляемыми элементами (в том числе с естественными)
§ Проверка напряжения прикосновения на территории электроустановки и напряжения на заземляющем устройстве
§ Проверка состояния элементов заземляющего устройства находящегося в земле 1 раз в 12 лет
- Электродвигатели с протяжкой контактов и заземляющих зажимов 4 раза в год
§ Измерение сопротивления изоляции
§ Испытание повышенным напряжением
§ Проверка реостатов и пускорегулирующих резисторов
§ Измерение зазоров между сталью ротора и статора
§ Проверка на холостом ходу и под нагрузкой
§ Измерение зазоров в подшипниках и их температуры
§ Определение пределов регулирования частоты вращения
- Осмотр и проверка электрооборудования тепловых пунктов и бойлерных 1 раз в месяц
- Осмотр и проверка электрооборудования водоподкачек 2 раз в месяц
- Проверка слаботочных систем (телевиденье, радио, сигнализации) на работоспособность и устранение неисправностей – 4 раза в год
- Контроль соблюдения графиков работы электрооборудования 1 раз в неделю
- Проверка схемы электроснабжения с целью выявления самовольно подключившихся потребителей электроэнергии -1 раз в месяц
- Регулировка схем автоматического, центрального или индивидуального управления осветительных установок 1 раз в месяц или по необходимости
- Проверка состояния системы компенсации 3 раза в год
- Проведение антикоррозийных защит и покрытий 1 раз в 3года
- Испытание опорной изоляции предохранителей повышенным напряжением промышленной частоты 1 раз в 3 года
- Измерение сопротивления по постоянному току 1 раз в 3 год
- Проверка ГЗШ 2 раза в год
III. ТО-3 Техническое обслуживание ЦТП или ИТП
- Производится ежегодно при отключении теплоснабжения объекта в течении 7 дней. По окончании ТО подписывается акт готовности системы отопления объекта к отопительному сезону
- Проверка наличия сертификатов о проверке
§ Теплосчетчика
§ Преобразователей ПРН
§ Комплекта термопреобразователей КТПТР
§ Манометров
- Промывка систем
§ ВВП отопления
§ ВВП горячего водоснабжения
§ Центральный узел отопления
§ Вентиляции объекта
§ Отопление гаража и других прилегающих помещений
- Опрессовка систем
§ Ввод ЦТП (при необходимости) 25 атм.
§ ВВП отопления 10 атм.
§ ВВП горячего водоснабжения 10 атм.
§ Центральный узел отопления 10 атм.
§ Отопление жилого дома 10 атм.
§ Вентиляция объекта 10 атм.
§ Отопления гаража 10 атм.
§ Прочее системы – согласно паспорту
- Проверка работы автоматических средств регулирования систем тепло потребления
- Проверка состояния термометров
- Проверка состояния изоляции
- Техническое состояния ЦТП
IV. ТО-4 Эксплуатация лифтового хозяйства
- Комплекс работ по поддержанию лифтового оборудования в исправном состоянии и контроль использования по назначению, заключение договоров на обслуживание
- Ведение журналов
- Проверка автоматических и не автоматических замков, запорных устройств дверей шахты на всех этажах объекта – ежесменно
- Проверка правильности работы реверса дверей 1 раз в мес
- Исправность дверных контактов и автоматики останова дверей – 1 раз в месяц
- Действия кнопки «стоп», «открытие дверей», «сигнал/вызов диспетчера», работу световой и звуковой сигнализации ежесменно
- Проверка функционирования двусторонней связи 1 раз в месяц
- Точность остановки кабины на всех этажах 1 раз в месяц
- Освещенность кабины и этажных площадок 1 раз в неделю и по мере необходимости
- Наличие правил пользования лифтом, предупредительных и указательных надписей 1 раз в месяц
- Надежность запора машинного и блочного помещения 1 раз в месяц
- Поддерживать чистоту и порядок в кабине – по мере необходимости
График Планово-предупредительных работ
Инженерная система | осмотры | ТО-1 | ТО-2 | ТО-3 | ТО-4 | Примечание | Выполнение | |
Система Вентиляции | П-1 | 1 раз в неделю | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож. | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож | - | - | ||
П-2 | 1 раз в неделю | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож | - | - | |||
П-3 | 1 раз в неделю | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож | - | - | |||
В-1 | 1 раз в неделю | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож | - | - | |||
В-2 | 1 раз в неделю | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож | - | - | |||
В-3 | 1 раз в неделю | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож | 1раз в 6 мес. (весна, осень) См. прилож | - | - | |||
Система отопления и теплоснабжения | 1 раз в неделю | 1раз в мес. См. прилож | 1раз в год. Проверка выр. потенц. и заземления | - | - | Поверка приборов учета и измерения (водомер, термометр, манометр) проводить согласно свидетельству о поверке | ||
ХВС | 1 раз в неделю | 1раз в мес. См. прилож | 2раза в год. И по мере необходим. | - | - | Поверка приборов учета и измерения (водомер, термометр, манометр) проводить согласно свидетельству о поверке | ||
ГВС | 1 раз в неделю | 1раз в мес. См. прилож | 2раза в год. И по мере необходим. | - | - | Поверка приборов учета и измерения (водомер, термометр, манометр) проводить согласно свидетельству о поверке | ||
Канализация | 1 раз в неделю | И по мере необходим. | - | - | - | |||
Электро-снабжение | ВРУ | 1 раз в неделю | 1 раз в неделю | - | - | 1раз в 3 года производить замеры сопротивления изоляции и пов. выкл с выдачей тех. заключения 1 раз в год проверка средств защиты Обучение 1раз в год | ||
Поэтажн. щиты | 1 раз в неделю | 1 раз в неделю | - | - | ||||
прочее | 1 раз в неделю | 1 раз в неделю | - | - | ||||
Лифтовое оборудование | - | - | См. прилож | - | См. прилож. | Тех. освидетельствование 1раз в год Страхование 1 раз в год Обучение 1раз в год | ||
