 |
Рынок коммерческой недвижимости Владимирской области развивается не столь высокими темпами, как рынок жилья. По мнению местных риэлторов, рынок достаточно скуден, но в последнее время на нем наблюдается бум: и с точки зрения продажи, и сточки зрения покупки. Активно растет спрос на нежилые помещения, как на первичном, так и на вторичном рынках.
По сравнению с другими рынками товаров и услуг, рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Долгосрочные инвестиции, к которым относятся инвестиции в коммерческую недвижимость, требуют тщательной разработки концепции не будущего здания, а будущего бизнеса, причем не тогда, когда здание построено, а на стадии получения земельного участка под его строительство.
Ошибки на ранних стадиях разработки проекта, концептуальные ошибки потом тяжелее всего сказываются на развитии бизнеса. Рынок недвижимости Владимирской области типичен для индустриального региона, поэтому его нельзя сравнивать с рынком Москвы. Там активное строительство обеспечивает заполнение ниши современных площадей, отвечающих международным стандартам.
Большая часть помещений на рынке Владимирской области была ориентирована на промышленность, научно – технические проектные организации, социальную сферу. Отсюда – минимум качества и удобств для потребителей.
Основными сегментами рынка коммерческой недвижимости Владимирской области, сложившимися к настоящему времени, являются следующие:
торговый;
офисный;
производственно – складской;
гостиничный;
В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости Владимирской области находится в фазе подъема. Однако необходимо отметить, что ситуация в отдельных секторах рынка различна.
Наиболее развиты рынки торговой и офисной недвижимости, причем безусловным лидером является торговая недвижимость, что обусловлено динамичным развитием системы розничной торговли в области.
Был вновь возведен целый ряд крупных торговых объектов, одновременно идет строительство нескольких новых торговых центров, в ближайшее время власти региона планируют реализовать еще более масштабные проекты.
Социальный фактор можно считать положительным, так как происходит увеличение числа предпринимателей. Социальные стрессы рыночной экономики 90 – х годов сменились стабильностью, все больше людей адаптируется к новым условиям жизни и решает начать свой бизнес. Ежегодно регистрируется около десяти тысяч новых юридических лиц и частных предпринимателей.
Технологический фактор положительно характеризуется развитием строительных технологий. Правильная технология – залог качественной и долговечной архитектуры. Фирмы – производители и фирмы – дилеры строительных технологий для продвижения своих систем тесно сотрудничают с местными архитекторами.
Во Владимирской области происходит заметный прогресс в области строительно – архитектурного комплекса, что способствует много вариантности предложения на рынке.
Экономические факторы сейчас наиболее способствуют развитию рынка. Происходит значительный рост банковского кредитования, курс валюты контролируется, а уровень инфляции не имеет значительных отклонений от прогнозируемого. Реформа налогообложения создала условия для роста деловой активности, что является залогом дальнейшей экономической стабильности.
Для ритейлоров важно, чтобы уровень доходов населения был в среднем более 5300 рублей в месяц на человека. Во Владимирской области среднедушевой доход населения по состояния на сентябрь 2006 года составлял 4779 руб., а среднемесячная номинальная начисленная заработная плата – 7178,7 рублей.
На протяжении последних пяти лет для Владимирской области характерна положительная динамика всех основных показателей инвестиционной деятельности:
Владимирская область стабильно занимает место в пятерке лидеров среди регионов Центрального федерального по объемам привлеченных иностранных инвестиций;
наблюдается тенденция значительного увеличения доли прямых иностранных инвестиций (вложений в основные средства) в общем объеме поступлений. Именно увеличение объема прямых иностранных инвестиций считается показателем улучшения предпринимательского и инвестиционного климата, поскольку компании готовы вкладывать средства в размещение новых современных производств на территории области;
созданы современные промышленные предприятия, выпускающие конкурентоспособную продукцию в таких отраслях как машиностроение, стекольная, пищевая и химическая промышленности. Доля этих предприятий в общем объеме промышленного производства области стабильно составляет около 25%.
Несмотря на некоторое снижение итоговых показателей по сравнению с 2004 годом, объем иностранных инвестиций, поступивших в экономику области в 2005 году, остается стабильно высоким, и составил 205,9 млн. долларов США. По данному показателю Владимирская область заняла пятое место после Москвы, Московской, Тульской и Костромской областей.
В 2005 году сохраняется тенденция увеличения объема прямых иностранных инвестиций. По сравнению с 2004 годом поступления прямых иностранных инвестиций увеличились в 2,7 раза и составили 66,7% от общих поступлений – 137,3 млн. долларов США.
В апреле 2007 года в Собинском районе Владимирской области голландский холдинг Noble House начнет строительство первой очереди индустриального парка «V – парк». По словам руководителя холдинга, общий объем инвестиций в проект составит 400 – 500 млн. евро.
Помимо производственных, офисных и торговых площадей будет построено и жилье для персонала. Таким образом, фактически голландцы создадут во Владимирской области небольшой промышленный городок. Турецкая компания Arcelik A.S., инвестировавшая 51 миллион долларов в строительство заводов холодильников и стиральных машин Beko в городе Киржаче, расширяет производство в России. Компания инвестировала еще $12 млн. в строительство завода по производству телевизоров.
С развитием института ипотечного кредитования возрастет число девелоперов (застройщиков). Все более заметную роль стали играть столичные финансовые группы, стремящиеся вкладывать средства в регионы. Столичные компании приходят, хотя доходность от инвестиций в недвижимость во Владимирской области значительно ниже, чем в Москве. Москва на пять – шесть лет впереди регионов по всем показателям.
С января по октябрь 2006 года во Владимирской области введены в эксплуатацию 1879 новых квартир общей площадью 169,3 тысячи квадратных метров.
В целом по области показатели этого года на 7,5% ниже прошлогодних, однако, на территории восьми районов объемы построенного жилья превысили уровень 2005 года. Среди них город Владимир (111%), округ Муром (113,7%), Вязниковский район (в 2,8 раза), Юрьев – Польский (163,3%), Селивановский (125,2%), Александровский (110,7%), Киржачский (102,2%), Судогодский (101,1%).
Источники: http://www. arendator. ru, http://avo. ru
Анализ ситуации цен на недвижимость во Владимирской области отражает продолжающийся рост как в нише первичного, так и в нише вторичного жилья. Уровень роста за последние полгода составил 6,4%. Динамика изменения средней стоимости жилья во Владимире и Владимирской области за период с 2004 по 2006 годы представлена в таблице 1.
Таблица 1
СРЕДНИЕ ЦЕНЫ
на жилье в городе Владимире и Владимирской области
Период | Цена одного квадратного метра, руб. | |
Владимирская область | Город Владимир | |
I квартал 2004 года | 7 077 | 7 620 |
II квартал 2004 года | 8 500 | 9 242 |
III квартал 2004 года | 10 623 | 11 898 |
IV квартал 2004 года | 13 650 | 14 183 |
I квартал. 2005 года | 13 746 | 14 628 |
II квартал 2005 года | 14 528 | 15 634 |
III квартал 2005 года | 15 027 | 15 508 |
IV квартал 2005 года | 15 510 | 15 675 |
I квартал 2006 года | 15 885 | 17 400 |
II квартал 2006 года | 16 502 | 21 091 |
Данные регионального центра ценообразования, источник: www. stroygrad. ru |
Проецируя развитие местного рынка нового жилья на положение в Москве, можно предположить, что столичная лихорадка докатилась и до Владимирского региона. На повышении стоимости жилья всегда сказываются такие экономические факторы как общий экономический рост, повышение уровня жизни и доходов населения, благоприятная обстановка с ценами на экспортное сырье, инфляция и удорожание строительства, развитие ипотеки.
Благодаря закону о долевом строительстве у застройщиков действительно начались проблемы, и если трудности с привлечением денежных средств до получения разрешения на строительство решаются через займы, то получение новых участков под застройку и оформление всех необходимых документов затягиваются.
Соответственно количество новых объектов сократилось. Застройщики пытаются компенсировать ожидаемые потери повышением цен на квартиры в строящихся домах. Почувствовавшие дефицит новостроек граждане увеличили свою покупательскую активность, чему немало поспособствовала развивающаяся ипотека. Результат не заставил себя долго ждать – цены начали бурно расти. Слухи о дальнейшем их росте провоцируют и тех и других. Очевидно, что рост цен в ближайшее время продолжится.
КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
Нижний Новгород
Январь
2007
