Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов (памятка дольщику)

Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов (памятка дольщику)

Сложившаяся в последние годы высокая стоимость жилья, как в новостройках, так и на вторичном рынке, предопределила появление альтернативных способов приобретения жилья. Одним из них является вложение денежных средств на этапе строительства многоквартирного дома с последующим приобретением жилых помещений в собственность.

Основные преимущества данного способа:

- стоимость жилья на этапе строительства значительно меньше стоимости аналогичного жилья в новостройке или на вторичном рынке;
- при вложении денежных средств на этапе строительства покупателю, как правило, предоставляется возможность оплаты, приобретаемого жилья в рассрочку.

  Приобретение жилья путем вложения денежных средств на этапе строительства широко практикуется в нашей стране последние десять лет. За это время появилось много различных способов такого приобретения, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки.

  Вместе с тем до недавнего времени участие граждан в долевом строительстве было сопряжено с существенным риском остаться как без квартиры, так и без уже внесенных денежных средств. Такое положение дел было во многом связано с тем, что данные правоотношения не были должным образом законодательно урегулированы. Спорные вопросы рассматривались судами в рамках законодательства об инвестиционной деятельности или законодательства о защите прав потребителей.

  1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Принятие данного Закона в первую очередь направлено на надлежащее правовое регулирование правоотношений, складывающихся при привлечении средств граждан в строительство многоквартирных домов, и защиты прав и интересов граждан в данных правоотношениях.

  В соответствии с данным Законом участие в долевом строительстве предусмотрено путем заключения между застройщиком и участником долевого строительства соответствующего договора, который в обязательном порядке должен содержать:
 1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Как правило, в договоре указываются строительный номер квартиры, этаж, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Такой срок может быть определен конкретной датой или периодом времени.

3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее пяти лет.

  Важно!

Отсутствие этих пунктов делает договор недействительным.

  Преимущества договора участия в долевом строительстве в сравнении с иными схемами привлечения денежных средств граждан в строительство жилья:

  1. Застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства.

  Таким образом, участник долевого строительства на момент заключения договора может быть уверен в том, что застройщиком соблюдены все основные процедуры, необходимые для строительства многоквартирного дома.

  В отличие от этого, при использовании других схем, застройщик может привлекать денежные средства граждан, не имея при этом каких-либо документов, необходимых для строительства. Так, недобросовестный застройщик, не неся практически никаких расходов, имеет сильный соблазн присвоить привлеченные денежные средства, столкнувшись со сложностями в процессе подготовки к строительству. Кроме того, могут иметь место случаи откровенного мошенничества, когда застройщик изначально не имеет намерения что-либо строить.

  2. Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с действующим законодательством государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Кроме того, одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки соответствующим органом федеральной регистрационной службы.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве полностью исключает возникновение ситуации, когда одну и туже квартиру реализуют нескольким лицам.

  3. С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом и иные объекты недвижимости.

  Таким образом, имущественные требования участников долевого строительства обеспечиваются залогом.

  Также исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка.

  Такие виды договоров, как предварительный, соинвестирования, инвестиционный, займа, покупки векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры, не обеспечены защитой, предусмотренной Законом для договоров участия в долевом строительстве, и не представляют гарантий в получении квартиры или возврата денежных средств.

  Важно!

  До заключения договора участия в долевом строительстве следует выяснить, имеется ли у застройщика пакет документов, необходимых для начала строительства. К таковым, прежде всего, относятся договор о праве собственности или аренды земельного участка, разрешение на строительство, проектная декларация (информация о застройщике и проекте строительства).
 

  О наличии у застройщика указанных документов также можно узнать, обратившись в местные администрации.

Кроме того, в соответствии с Законом застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу:

- учредительные документы,
- свидетельство о государственной регистрации,
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
- отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности, бухгалтерские балансы за три последних года,
- аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности.

  Важно!

  Заключение договора не с застройщиком, а с каким-либо посредником представляет собой дополнительный фактор риска. Если у посредника отсутствуют права на создаваемый объект недвижимости и разрешение на совершение с ним операций, впоследствии Ваша квартира может быть признана судом чужой собственностью.