Здравствуйте, Дорогие мои.
Многих из Вас очень волнует проецесс согласования перепланировки, что же придется нам с ним разобраться. Вот небольшая подборка стотей которую я сделал для Вас.
Чаще всего на наших объектах перепланировка, переустройство жилого помещения, при котором выполняются работы, требующие обязательного получения разрешения местного исполкома и разработку проектной документации, включают в себя следующие основные этапы:
1. составление плана-схемы, на котором отображаются запланированные изменения, либо перечня работ;
2. обращение к председателю организации застройщиков для получения разрешения на перепланировку с представлением необходимых документов. В качестве организации застройщиков выступают в большинстве случаев жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). К организациям застройщиков относится также жилищный кооператив (ЖК).Товарищество собственников к организации застройщиков не относится и согласование товарищества собственников требуется лишь для отдельных незначительных изменений жилого помещения. Порядок подачи и рассмотрения заявления о согласовании перепланировки с органами организации застройщиков в законодательстве не установлен. Такой порядок может быть установлен в уставе каждой конкретной организации застройщиков. Однако, учитывая, что для осуществления перепланировки Вам потребуется разрешение местного исполкома, органы организации застройщиков вряд ли будут проверять все технические аспекты планируемой перепланировки — смысл согласования перепланировки органами организации застройщиков состоит в том, чтобы обеспечить защиту прав такой организации и всех остальных её членов (в частности, чтобы не было самовольного захвата общего имущества жилого дома);
3. обращение к наймодателю для получения разрешения на перепланировку (в случае, если наймодателем жилого помещения в доме государственного жилищного фонда является не исполком);
4. обращение в местный исполком для получения разрешения на перепланировку. Бланк заявления на перепланировку Вам выдадут в соответствующем местном исполкоме;
5. предоставление должностному лицу местного исполкома (ЖЭСа) доступа в жилое помещение в заранее согласованное время для составления акта технического осмотра;
6. заключение договора на разработку проекта перепланировки, переустройства с проектной организацией либо проектировщиком, имеющими соответствующую лицензию (после получения разрешения местного исполкома на перепланировку, переустройство);
7. разработка и согласование проекта проектной организацией либо проектировщиком, а также при необходимости проведение государственной экспертизы этого проекта;
8. заключение договора на осуществление технического надзора с организацией, имеющей соответствующую лицензию;
9. заключение договора подряда на выполнение работ с организацией, индивидуальным предпринимателем, имеющими соответствующую лицензию;
10. выполнение работ по переустройству и перепланировке помещения. Работы, на которые требуется лицензия, могут выполняться только на основании договоров подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие лицензии, с обязательным оформлением в установленном порядке актов на скрытые работы. Работы, на которые лицензия не требуется, могут выполняться гражданином самостоятельно;
11. проведение проверки технических характеристик помещения и составление ведомости технических характеристик;
12. утверждение приемочной комиссией акта приемки выполненных работ;
13. составление нового технического паспорта;
14. государственная регистрация изменения изолированного помещения в Агенстве по государственной регистрации.
Ну а теперь чуть подробне о каждом из этапов и обо все процесе в целом
Порядок согласования переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах утвержден постановлением Совмина №1805 от 31 декабря 2006 г. Для начала стоит определиться, что вы все-таки затеяли: переустройство или перепланировку. От этого зависит объем работ и, как следствие, цена вопроса.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА
Это изменение существующей планировки жилого помещения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.
Самые распространенные случаи перепланировки в Минске:
- снос стены между кухней и комнатой, чтобы сделать кухню-гостиную,
- совмещение санузла в надежде впихнуть туда стиральную машину и душевую кабину или увеличение санузла за счет присоединения части коридора или других помещений;
- присоединение балкона или лоджии к жилой комнате (как правило, жилищники не рекомендуют это делать, поскольку идет вмешательство не только в отопительную систему, но и в несущую стену дома);
- перенос стен, чтобы сделать комнаты шире или уже, объединение или разъединение комнат;
- объединение двух квартир и более в одну (хоть на одном этаже, хоть на разных).
ПЕРЕУСТРОЙСТВО
Изменение существующих инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) в жилом помещении.
Самые распространенные случаи переустройства в Минске:
- перенос газового оборудования или его замена электрическим;
- перенос ванны или унитаза, замена ванны на душевую кабину или джакузи, перенос в другое место водопроводных труб;
- перенос батарей;
- замена электропроводки с ее переносом на другое место (например, утопление в стену, увеличение числа розеток и т. п.);
- изменение вида полов (например, укладка паркета, ламината или пола с подогревом).
МЕЖДУ ПРОЧИМ
На что требуется, а на что не требуется разрешение
НЕ ТРЕБУЕТСЯ разрешение местного исполнительного и распорядительного органа и разработки проекта для:
- установки (замены) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема;
- устройства подвесных (натяжных) потолков;
- устройства и демонтажа стационарных шкафов и антресолей;
- установки вентиляционных приборов;
- замены электротехнических изделий (розеток, выключателей, светильников) и напольных покрытий на имеющие аналогичные технические характеристики.
ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСОВАНИЕ с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭС), организацией граждан-застройщиков, специализированными организациями, обслуживающими жилой дом, для:
- установки индивидуальных приборов учета воды;
- замены оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий (согласование с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства);
- установки усиленных и дополнительных входных дверей в помещение (согласованное с ЖЭС, организацией граждан-застройщиков);
- замены газовых плит, установки индивидуального прибора учета газа (согласование с обслуживающей организацией газового хозяйства).
ТРЕБУЕТСЯ РАЗРЕШЕНИЕ местного исполнительного и распорядительного органа, а также обязательная разработка проектной документации на:
- устройство гидро-, паро-, тепло - и звукоизоляции;
- устройство балконов и лоджий;
- другие виды работ (по усмотрению местного исполнительного и распорядительного органа).
ВАЖНО!
Законом запрещается в период проведения переустройства и перепланировки:
- производить в выходные и праздничные дни работы, создающие шум или вибрацию;
- начинать работы, создающие шум или вибрацию, ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни.
За самовольную перепланировку придется заплатить штраф, достигающий полутора миллионов рублей. После чего вам все же придется заняться в обязательном порядке утверждением самовольно выполненной перепланировки. Если не сделаете этого вовремя, вас повторно оштрафуют. Если изменения, которые вы произвели в квартире, не подлежат согласованию из-за несоответствия нормам, то вам придется за свой счет с привлечением лицензированных специалистов привести помещение в первоначальное состояние.
ВЫРЕЖИ И СОХРАНИ
Куда идти за разрешением, согласованием и проектом
1. РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»:
- ул. Румянцева, 14 (левая половина, кабинки с 1 по 6);
- ул. Козлова, 7 (все 5 кабинок);
- пер. Войсковой, 15 (с 1 по 8 кабинки).
В этих кабинках принимают любой заказ, который связан с регистрацией или технической инвентаризацией квартир.
2. Проектная организация, имеющая лицензию на проектирование перепланировок в индивидуальных квартирах. В Минске их достаточно, с перечнем можно ознакомиться в отделе архитектуры каждого исполкома.
3. Согласование проекта. Проект, выполненный проектной организацией, юридической силы не имеет до тех пор, пока не пройдена экспертиза и???? согласование в соответствующих инстанциях:
- Центр гигиены и эпидемиологии: ул. П. Бровки, 13, ;
- Минское городское управление Министерства по чрезвычайным ситуациям РБ (МЧС): корп. 8, ;
- комитет архитектуры и градостроительства Мингорисполкома: ;
- Мингаз: , , «одно окно»;
- Энергонадзор: , ;
- Теплосети: , и др.
4. Исполком, к которому территориально приписан ваш дом - «одно окно».
5. Строительная организация, которая будет выполнять работы.
Какие документы понадобятся:
В РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»:
- личный паспорт;
- технический паспорт квартиры (если квартира в собственности);
- правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи (рекомендуется, чтобы в последующем избежать лишней путаницы в документах).
После оформления заказа выдается квитанция на оплату услуг. С момента оплаты пойдет отсчет времени на изготовление документа.
Срока существует два:
1 месяц (обычный срок);
5 рабочих дней (срочный заказ).
ТЕПЕРЬ ПРО ГАЛВНОЕ - ПРО ИСПОЛКОМ
1-Й ВИЗИТ В ИСПОЛКОМ для получения разрешения на перепланировку квартиры:
- Заявление на имя главы администрации района, которое подписывается всеми совершеннолетними членами семьи, подписи заверяются у директора ЖЭСа по месту жительства;
- план-схема предполагаемой перепланировки, согласованная с:
* главным архитектором района;
*директором (гл. инженером) территориального УП ЖЭС;
- копия технического паспорта квартиры (если квартира является частной собственностью);
- копия лицевого счета квартиры («одно окно») - действительна 1 месяц;
- перечень (описание) выполненных ремонтно-строительных работ в квартире с указанием замены труб, полов (каких на какие), окон, отопительных приборов;
- квитанция об уплате за оформление документов по перепланировке.
2-Й ВИЗИТ В ИСПОЛКОМ для получения разрешения на ремонтно-строительные работы
- Проект, включающий строительный, сантехнический, электромонтажный разделы, прошедший экспертизу (ул. Киселева, 4), в случае необходимости согласованный с:
1) главным архитектором района;
2) директором (гл. инженером) территориального УП ЖЭС;
3) УП Мингаз, если предполагается демонтаж (монтаж), перенос газового оборудования ().
4) центром гигиены и эпидемиологии района;
5) районным отделом по чрезвычайным ситуациям;
6) ГП «Энергонадзор», в случае проведения электромонтажных работ и объединения 2-х квартир ();
7) комитет по охране историко-культурного наследия Министерства культуры РБ, если квартира размещается в доме, который охраняется государством как историко-культурная ценность (ул. Ленина, 22) - в случае необходимости.
Если в ПРОЕКТЕ проектной организацией указано, что пожарные и санитарные нормы не будут нарушены при данной перепланировке и при этом имеются ссыпки на СНиП, СНБ, САНПиН, то согласование пунктов 3 и 4 не требуется.
- Заключение управления государственной вневедомственной экспертизы проектов и смет по проекту перепланировки (в случае необходимости);
- перечень работ (для 1-го исполкома).
Примечание: Если проект перепланировки квартиры изготавливает негосударственная организация, необходимо предоставлять лицензию на занятие проектными работами с прилагаемым перечнем разрешенных работ.
3-Й ВИЗИТ В ИСПОЛКОМ для принятия объекта в эксплуатацию:
- разрешение местного исполнительного и распорядительного органа;
- разработанный и согласованный в установленном порядке проект;
- договор подряда (с организацией либо индивидуальным предпринимателем, производившим работы);
- договор на осуществление технического надзора;
- акты на скрытые работы;
- ведомость технических характеристик помещения по результатам проверки характеристик помещения (РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»).
Пройдемся пошагово по всем этапам согласования:
1 ШАГ (по необходимости)
Идем в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (бывшее БРТИ), чтобы получить
план своей квартиры. Обращаемся в соответствующую кабинку (см. КУДА ОБРАЩАТЬСЯ), там заполните заявление с указанием срочности предоставления этого плана. Оплачиваете услугу по прейскуранту. Чем меньше срок, в течение которого вы готовы ждать ответ, тем выше цена.
Если требуется получить план квартиры по состоянию на дату последнего обследования, то заказывается копия плана (калька) без проведения проверки характеристик. Эта услуга самая дешевая (около пяти тысяч руб.) Если требуется получить план «свежего» состояния, то заказывается копия плана с проведением проверки характеристик. Ее стоимость выше, определяется индивидуально путем расчетов.
Обращаться может собственник квартиры либо, если квартира государственная, наниматель.
При себе иметь:
- личный паспорт;
- технический паспорт квартиры (если квартира в собственности).
После оформления заказа выдается квитанция на оплату услуг. С момента оплаты пойдет отсчет времени на изготовления документа.
Срока существует два:
один месяц (обычный срокрублей;
пять рабочих дней (срочный заказрублей.
2 ШАГ (1-Й ВИЗИТ В ИСПОЛКОМ)
Разработка проекта перепланировки квартиры
Сначала надо сделать эскизный проект на предварительную перепланировку. Набросать его можно самостоятельно, выделив цветом на плане квартиры те изменения, которые вам хотелось бы произвести. Но лучше обратиться к дизайнеру, во всех красках описав ему, чего изволите. С готовым эскизом предварительной перепланировки вы идете в исполком для получения разрешения на перепланировку. Далее с разрешением на руках предстоит разработка серьезного проекта.
Владелец квартиры может самостоятельно заказать проект перепланировки в любой проектной организации, имеющей лицензию на проектирование, и именно этот проект впоследствии подлежит согласованию. Еще можно заказать проект перепланировки квартиры через компанию, занимающуюся согласованием перепланировок. Как правило, таким компаниям проектные организации дают существенные скидки, и проект перепланировки квартиры, заказанный через нее, обойдется дешевле и быстрее.
3 ШАГ
Согласование проекта
Проект, выполненный проектной организацией, юридической силы не имеет до тех пор, пока не пройдена экспертиза и согласование в соответствующих инстанциях. Поэтому отправляемся в:
- Центр гигиены и эпидемиологии;
- пожарный аварийно-спасательный отряд;
- балансодержатель или собственник дома;
- отдел архитектуры и градостроительства;
- мингаз;
- энергонадзор;
- теплосети.
4 ШАГ (2-Й ВИЗИТ В ИСПОЛКОМ)
Заседание администрации района
Если в результате перепланировки увеличится площадь или объем квартиры за счет пристройки, включения в общую площадь квартиры балкона либо лоджии, то в этих случаях принимает решение о разрешении перепланировки горисполком. Во всех остальных случаях решение принимает администрация района, в территориальном ведении которой находится дом.
Инициатор перепланировки несет в соответствующую администрацию пакет документов необходимых для заседания: (читай выше).
Заявление на разрешение перепланировки подлежит рассмотрению в 15-дневный срок со дня его подачи.
Если все процедуры прошли успешно и с документами полный порядок, выдается разрешение на перепланировку.
5 ШАГ
Выполнение работ и их фиксация
Теперь можно смело задуманное претворять в жизнь. Как только умолк перфоратор и последний мазок кистью нанесен, следует снова заглянуть в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». На сей раз заказывается ведомость технических характеристик с проведением проверки характеристик, в рамках которой будут произведены замеры всех произведенных изменений.
6 ШАГ (3-Й ВИЗИТ В ИСПОЛКОМ)
Прием в эксплуатацию
С этим документом нужно направляться в администрацию района, в территориальном ведении которой находится дом. Как правило, в администрациях районов существуют постоянно действующие комиссии, которые принимают в эксплуатацию объекты после реконструкции. Туда входят все заинтересованные структуры (их состав зависит от произведенных изменений), отвечающие за безопасность и сохранность жилья уже упомянутые выше: Центр гигиены и эпидемиологии, пожарный аварийно-спасательный отряд и т. д.
Если требования при производстве работ выполнены без отступления от разрешений, то решением администрации утверждается соответствующий акт приемки в эксплуатацию после перепланировки.
7 ШАГ
Заключительный. С решением разрешения на перепланировку, утвержденным актом приемки в эксплуатацию, личным паспортом и правоустанавливающим документом долгий и извилистый путь снова приводит вас в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». На этот раз для регистрации изолированного помещения после перепланировки.
При себе иметь:
1. личный паспорт;
2. решение о разрешении перепланировки;
3. акт приемки в эксплуатацию после перепланировки;
4. решение об утверждении акта приемки в эксплуатацию после перепланировки;
5. правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи (рекомендуется, чтобы в последующем избежать лишней путаницы в документах).
Документы, указанные в пунктах 2 - 4, могут быть запрошены регистратором самостоятельно, но срок совершения регистрационных действий растянется на один месяц.
ВЫРЕЖИ И ДОБАВЬТЕ К ТОМУ ЧТО УЖЕ СОХРАНИЛИ
Куда обращаться
РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» располагается по адресам:
ул. Румянцева, 14 (левая половина, кабинки с 1 по 6);
ул. Козлова, 7 (все 5 кабинок);
пер. Войсковой, 15 (с 1 по 8 кабинки).
В этих кабинках принимают любой заказ, который связан с регистрацией или технической инвентаризацией квартир.
Тел. для справок
короткий номер 132
Время работы
Будние дни - с 8.00 до 20.00.
Прием заявлений заканчивается в 19.45.
Если вы запланируете визит в агентство на конец рабочего дня, то рекомендуется прийти не позднее 19.30.
Суббота - с 8.00 до 16.20 (только на пер. Войсковом, 15 и ул. Румянцева, 14).
Суббота (ул. Козлова, 7) - приема нет,
Воскресенье - выходной.
Обращаться может собственник квартиры либо, если квартира государственная, наниматель.
Где в Минске заказать проект перепланировки
Любая проектная организация, имеющая соответствующую лицензию. Их списки можно получить в отделе архитектуры каждого исполкома.
Сколько стоит перепланировка
Регистрация изменений изолированных помещений не зависит от вида проведения работ и стоитрублей.
Изготовление техпаспорта зависит от площади квартиры. Если площадь квартиры до 50 м2 и заказ при этом не срочный, торублей.
Если площадь квартиры свыше 250 м2 и заказ срочный, то прийдется выложить рублей и дополнительнорублей за каждые 100 м2
Составление и выдача ведомости технических характеристик - отрублей (не срочный заказ). Максимально, что может быть, это когда 250 м2 срочный - рублей и дополнительнорублей за каждые 100 м2
Т. е. за 350 м2 - это рублей.
Основная масса квартир укладывается в пределым2. Свыше, как правило, новостройки - редкое явление.
Администрации районов работают с населением бесплатно.
Стоимость проектных работ определяется по договору.
Еще раз о важном
В период проведения переустройства и перепланировки помещения запрещается:
- производить в выходные и праздничные дни работы, создающие шум или вибрацию;
- начинать работы, создающие шум или вибрацию, ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни.
Последствия несанкционированной перепланировки.
В том случае, если вы поленились бегать по инстанциям за разрешениями, платить деньги за подписи, трепать себе нервы и произвели несанкционированную перепланировку, о которой в последствии узнал ЖЭС, будьте готовы к следующим последствиям:
- размер штрафа за самотворчество может достигать полутора миллионов. Его накладывает административная комиссия района;
- обязанность утверждения самовольно выполненной перепланировки. Следует помнить, что уплата штрафа не освобождает от обязанности согласовать перепланировку. Поэтому вам дадут срок, в течение которого вы должны оформить документы для утверждения перепланировки. Если не сделаете это вовремя, вас повторно оштрафуют;
- если изменения, которые вы произвели в планировке квартиры, не подлежат согласованию из-за несоответствия нормам, то вам придется уплатить штраф и привести помещение в первоначальное состояние.
УТОЧНЯ ПРО НЕОБХОДИМОСТЬ ПРОЕКТА И РАЗРЕШЕНИЯ
Разрешение плюс проект
Разрешение районной администрации и разработка проектной документации требуются для таких работ:
— установка (демонтаж) стационарного инженерного оборудования; устройство и замена систем водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции;
— устройство балконов и лоджий;
— устройство гидро-, паро-, тепло - и звукоизоляции;
— другие виды работ (по усмотрению местного исполнительного и распорядительного органа).
Если немного расшифровать эти пункты, то разрешение и проект нужны, если вы хотите в своей квартире, например, перенести в другое место батарею отопления или полотенцесушитель в ванной, сделать дополнительные электророзетки и т. д. Многие сейчас делают полы из ламината. При этом у соседей снизу появляются проблемы: эти полы усиливают все звуки, слышны даже обычные шаги по квартире сверху. Чтобы этого не случилось, нужно выполнить звукоизоляционные работы, а для этого тоже потребуется разрешение.
Без проекта
Если вы хотите разобрать существующие перегородки и устроить новые (не нарушая несущую способность стен), вам потребуется только разрешение местного исполнительного и распорядительного органа. Проект для этого не нужен. Только по согласованию с организацией, эксплуатирующей жилищный фонд (ЖЭС или ЖРЭО), организацией граждан-застройщиков (товарищество собственников, ЖСК) можно выполнять такие виды работ:
— установка индивидуальных приборов учета воды;
— установка усиленных и дополнительных входных дверей в помещение.
И еще несколько видов работ, на которые надо лишь согласование:
— замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий (согласование с архитектором района);
— замена газовых плит, установка индивидуального прибора учета газа (согласование с обслуживающей организацией газового хозяйства).
Без разрешения
Наконец мы дошли до работ, на которые вообще не надо никаких разрешений.
Это:
— установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема;
— устройство подвесных (натяжных) потолков;
— устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей;
— установка вентиляционных приборов;
— замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники) и напольных покрытий на имеющие аналогичные технические характеристики;
— замена электроплит и санитарно-технического оборудования (ванн, раковин, кранов и т. д.).
Документы
Чтобы получить разрешение на перепланировку или переустройство, необходимо обратиться с заявлением (на специальном бланке) в местный распорядительный и исполнительный орган. К заявлению прилагают:
— письменное согласование на переустройство и перепланировку помещения, выданное балансодержателем (кроме домов местных советов) или органом управления организаций граждан-застройщиков в домах этих организаций;
— также требуется письменное согласие совершеннолетних членов семьи инициатора перепланировки, проживающих с ним совместно, в том числе и временно отсутствующих;
— план-схема или перечень (описание) работ по переустройству или перепланировке, составленный в произвольной форме.
К этому перечню можно добавить копию документов, удостоверяющих право собственности на помещение, и копию техпаспорта на помещение. (Эти документы можно и не прилагать, они будут запрашиваться администрацией района в установленном порядке. Но если вы их приложите, дело пойдет быстрее).
Заявление должно быть рассмотрено в 15-дневный срок со дня подачи.
По информации УЖХ Минского горисполкома, чаще всего люди затевают перепланировку, если хотят поменять перегородки в своей квартире или расширить ванную, поставить дополнительное сантехническое оборудование. При этом помните, что в панельных домах практически все стены являются несущими конструкциями и их трогать нельзя.
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
О домах современных серий - каркасно-ригельных конструкциях.
Универсального руководства к действию нет!
Достаточно часто можно слышать недовольство людей, отважившихся на перепланировку: а почему не существует каких-то апробированных и утвержденных проектов переделок, чтобы без лишней головной боли брать их на вооружение и применять к своему жилищу? Если бы было все одинаково, то Министерство строительства и архитектуры давно бы разработало альбом типовых проектов перепланировок в многоквартирных жилых домах. Заказчику оставалось бы прийти в соответствующее бюро, назвать серию своего дома, этаж и количество комнат в квартире. Тут бы ему на руки готовый и утвержденный проект и выдали: на, мол, иди и делай. Типовых проектов перепланировки не бывает!
В каждом доме каждая квартира имеет свои конструктивные особенности и различные расчетные нагрузки, выверенные инженерами проектных институтов. К примеру, нагрузки на втором этаже будут отличаться от нагрузок на пятом этаже, точно также они будут разниться и в соседнем подъезде. Поэтому в отношении каждой конкретной квартиры при перепланировке делается индивидуальный расчет.
Преимущество современного строительства
Как мы уже рассказывали, в панельном доме вы «зажаты» со всех сторон рамками стен и перекрытий. К примеру, из двух 17-метровых комнат невозможно сделать одну 25 метровую, а вторую - 9 (что, кстати, является минимально допустимой площадью для жилой комнаты). В кирпичном же доме более широкое поле деятельности, поскольку плита перекрытия лежит на несущих стенах и под нею можно устраивать и передвигать как перегородки, так и проемы, соблюдая нормативы. Существует только один тип проектов, почти не знающий запретов при переустройстве внутреннего пространства. Это проекты современных каркасно-ригельных домов. Отсутствие несущих стен позволяет моделировать свою квартиру, как хочешь.
Что такое каркасно-ригельный дом
Каркасно-ригельное строительство давно уже вышло из разряда экспериментов. Во всяком случае в Финляндии, Голландии, России, а также и в Беларуси этот способ стал обыденной практикой. Такой способ более прост, чем кирпичное, панельное и монолитное возведение зданий. При каркасно-ригельном строительстве колонны и перекрытия производятся и монтируются непосредственно на стройплощадке. Основными элементами каркаса являются несущие стойки, принимающие на себя вертикальную нагрузку. В качестве стенового материала в основном используются легкие блоки из ячеистого бетона.
Что можно сделать в каркасно-ригельном доме
В каркасном доме стены лишены несущих функций. Все внутренние перегородки в таком доме можно изменять, производя при этом частичную или полную перепланировку. Их можно двигать как угодно, формируя любые площади. Квартиры в таких домах называют свободной планировки. Таким образом, у жильцов появляется огромное количество вариантов устройства квартиры, и свободу творческой мысли ограничивает только расположение санузла и кухни, привязанных к инженерным коммуникациям.
Как видно, свободная планировка - понятие условное. Выходить за рамки строительных норм никто вам не позволит. Процедура оформления и проведения переустройства в таких домах выглядит точно так, как и во всех остальных жилых домах массовых серий.
Что нельзя делать в каркасно-ригельном доме
- Запрещено делать выход из помещений, оборудованных унитазом, непосредственно на кухню и в жилую комнату (вам это не позволит санэпидемстанция).
- Запрещается отклоняться от указанных в разрешенном проекте размеров выходных дверных проемов, даже если вам очень нравится проходить бочком в помещение. Ширина проема не должна быть менее 1м 10см, (иначе не утвердит перепланировку МЧС).
- Если кухня оборудована газовой плитой, то оставить проход без перегородки, закрывающейся хотя бы на ночь от спальной комнаты, запрещается (не позволит Мингаз).
- Устроить бассейн в спальне или в любой другой комнате тоже нельзя (запретят проектировщики).
Что чаще всего меняют:
1. Визуально расширили зону кухни, сделав квартиру студию.
2. Расширили площадь жилой комнаты за счет коридора.
3. Объединили ванную комнату и туалет.
4. Переустановили сантехнику как душе угодно. Можно установить угловую ванну, душевую.
Что еще можно сделать:
1. Проемы в виде декоративных арок.
2. Изменить прямые перегородки на изогнутые.
3. Объединить комнату с коридором.
4. Можно организовать барную стойку.
По законодательству при перепланировке квартир допускается:
1. Увеличение санузла за счет коридора.
2. Увеличение площади жилых комнат за счет коридоров, кухни и кладовых.
3. Устройство на площади жилой комнаты смежной с кухней столовой.
4. Обустройство проемов в стенах между помещениями.
5. Перенос входного проема в квартиру.
6. Демонтаж подоконной части стен (с установкой распашных дверей на балкон).
Так или иначе, любой вид реконструкции квартиры должен иметь под собой технические и юридические обоснования. Для того чтобы получить необходимые разрешения, вам следует начать с посещения районного архитектора. Ему вы и предоставляете проект будущей перепланировки. Если он его утверждает, проект направляется в БРТИ. Затем из БРТИ к вам приезжает сотрудник, который делает кальку и помечает на ней изменения в планировке. Только после этого вам необходимо предоставить в ЖРЭУ следующие документы:
Свидетельство о праве собственности.
Согласие всех собственников и прописанных лиц с перепланировкой.
Копия технического паспорта и справку о состоянии здания.
План этажа.
План квартиры.
Проект перепланировки разработанный проектной организацией.
Справка из ЖЭСа (форма №3).
Разрешение из районной пожарной части.
Разрешение главного врача санитарно-эпидемиологической станции района.
Если в проекте предусмотрены какие-то изменения фасада здания (будет прорублено новое или заложено уже имеющиеся окно), то надо это отдельно согласовать с главным архитектором района.
Заявление на разрешение перепланировки (его будут рассматривать в исполкоме несколько недель).
Подписи соседей из примыкающих квартир на то, что они не против вашего ремонта.
Немаловажным обстоятельством является переустройство перегородок. Необходимо обязательно учитывать нагрузку возводимых стен на перекрытия. Особенно это правило касается зданий старой постройки, в которых несущая способность конструкций ослаблена временем или же при строительстве не был предусмотрен подобный запас прочности.
В подобных случаях имеет смысл применять для устройства перегородок материалы, имеющие меньший удельный вес (например, конструкции из гипсокартона).
Если вы планируете делать проемы в несущих стенах, вам следует учитывать, что обязательным условием проведения подобных работ является предварительный расчёт прочности конструкций. Вполне возможно, что в результате некоторых причин (осадка грунтов под фундаментом, ошибки при строительстве зданий), проем, который вы планируете сделать, может оказаться в месте наиболее высокого напряжения материалов. В подобных ситуациях даже незначительные ослабления могут привести к аварийным ситуациям. Характерным признаком этого являются трещины в стенах, смещения, ухудшение звукоизоляции.
И ТАК ПОДВИДЕМ ИТОГИ
Существует ряд ограничений на некоторые виды перепланировки:
1. Снос или перемещение несущих стен, т. е. если вы хотите соединить две квартиры в одну от стен, их разделяющих, вы не избавитесь. Единственное, что вы сможете сделать – это "прорубить" проем.
2. Увеличение площади бытовых помещений за счёт жилых.
3. Отгораживание комнаты без естественного освещения и отопления.
4. Размер комнат не должен быть меньше 9 м2 .
5. Уменьшение или демонтаж венткоробов.
6. Углубление труб в стены (ко всем коммуникациям должен быть обеспечен свободный доступ).
7. Увеличение санузла за счет кухни.
8. Обустройство санузла на месте жилой комнаты.
По большому счету, если вы не собираетесь продавать квартиру, если вы уверены, что в нее никогда не попадет сотрудник коммунальной (или любой другой) службы, а также если стены, которые вы собираетесь пробивать, не несущие и толщиной не меньше 25 см, то можете смоделировать их и без необходимого согласования. Но в этом случае вы должны знать, что владельцы квартир, допустившие самовольное переустройство или перепланировку помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку инженерного оборудования, обязаны за свой счет привести эти помещения и оборудование в прежнее состояние. Если вам очень повезет, вам позволят согласовать все изменения "постфактум".
ПОМОЕМУ ВСЕ, НУ А ЕСЛИ ВДРУГ У ВАС ВОЗНИКТУТ ВОПРОСЫ, ПИШИ: *****@***BY
