Москва | Для получения дополнительной информации: Анна Николаева, PR-менеджер NAI Becar a. *****@***com, +7(9 28 июля 2015 года |
Апартаменты против кризиса: цены повышаются, а спрос растет
В апреле-июне 2015 года спрос на апартаменты в Москве вырос на 29% по сравнению с I кварталом 2015 года и, по оценкам аналитиков департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, почти достиг ажиотажного уровня конца 2014 года. Этот тренд особенно интересен на фоне повышения цен на апарт-проекты в среднем на 10,4%.
Прошедший II квартал продемонстрировал, что, несмотря на противоречивое положение апартаментов, которые уже несколько лет не могут занять свое место в законодательной системе России, покупатель голосует за них рублем, а участники рынка – новыми квадратными метрами.
Ввод новых объектов
За отчетный период на рынок Москвы вышло 10 новых апарт-проектов и еще в трех объектах были выставлены на продажу новые корпуса. В итоге совокупный объем вновь вышедших в продажу апартаментов составил 1 672 штуки. Из новых проектов 4 объекта относятся к элит-классу, 4 – к бизнес-классу и 2 – к комфорту. В целом на рынке традиционно лидирует бизнес-класс, на долю которого приходится 54% площадей.
Таблица I. Объекты, вышедшие в продажу во II квартале 2015 года
Название | Класс | Формат | Год ввода | Округ | Кол-во ап./апартаменты в продаже | Доля на рынке предложения |
Новые объекты | ||||||
Гороховский, 12 | элит | buy-to-live | 4Q2016 | ЦАО | 70/48 | 0,5% |
ЖК I’M | элит | buy-to-live | 4Q2017-2Q2018 | ЦАО | 194/194 | 2,0% |
Клубный дом Рахманинов | элит | buy-to-live | 4 Q2015 | ЦАО | 31/31 | 0,3 |
Дом на Сретенке | элит | buy-to-live | 1Q2017 | ЦАО | 67/67 | 0,7 |
CLASSICO | бизнес | buy-to-live | н/д | ЦАО | н/д | н/д |
Soyuz Apartments | бизнес | buy-to-live | 2Q2017 | ЦАО | 114/114 | 1,2% |
Дом на ВДНХ | бизнес | buy-to-live | 2Q2016 | СВАО | 240/56 | 0,6% |
Клубный дом на Менжинского | бизнес | buy-to-live | 2Q2016 | СВАО | 195/24 | 0,2% |
Клевер Лэнд | комфорт | buy-to-live | 4Q2018 | СВАО | 306/216 | 2,2% |
Клубный дом на Пришвина | комфорт | buy-to-live | 4Q2016 | СВАО | 169/86 | 0,9% |
Новые корпуса в выведенных ранее в продажу объектах | ||||||
ДВИНЦЕВ, 14 | бизнес | buy-to-live | 4Q2015 | СВАО | 52/48 | 0,5% |
Савеловский сити (корпус B1) | комфорт | buy-to-live | 1Q2018 | СВАО | 686/686 | 7,0% |
ТехноПарк (2-ой корпус) | комфорт | buy-to-live | 3Q2017 | ЮАО | 140/102 | 1,0% |
Если говорить о рынке в целом, то по итогам I полугодия, предложение достигло 9 814 апартаментов и, несмотря на новый и достаточно значительный ввод, которым ознаменовался II квартал, снизилось по сравнению с аналогичным показателем конца апреля на 18,3%. Это снижение аналитики NAI Becar связывают с переводом двух крупных апарт-комплексов МФК «Водный» и «Лица» в статус жилья. При этом прирост новых комплексов, вышедших в продажу, вдвое больше, чем в I квартале 2015 года.
Спрос
Рублевые цены на апартаменты во II квартале 2015 года выросли в среднем на 10,4%. При этом абсолютным лидером роста стал комфорт-класс, который подорожал на 20% по отношению к I кварталу. На сегодня его средняя стоимость в Москве составляет рубля за 1 кв. м. Бизнес-класс прибавил 9,7% и на конец июля стоил рублей/1 кв. м. Апартаменты элит-класса выросли в цене всего на 1,5% до рублей за 1 кв. м.
Как уже говорилось выше, одновременно с ростом стоимости квадратного метра, II квартал ознаменовался и ростом спроса на апартаменты - на 52% по сравнению с I кварталом 2015 года. Общий объем спроса на покупку апартаментов за отчетный период составил порядка 350 апартаментов и приблизился к 390 апартаментов – значению IV квартала 2014 года.
Законодательный фон
«Интересно, что рост рынка апартаментов происходит не только на фоне экономической нестабильности в стране, но и продолжающихся споров о статусе этого сегмента недвижимости, - говорит вице-президент, руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. - Над вопросом как соблюсти баланс интересов муниципальных образований, девелоперов, и не забыть про третью сторону – покупателей, бьются в настоящее время законодатели и федерального уровня, и Правительства Москвы. Учитывая высокий спрос на жилье в Москве, плотную застройку города, долгие согласовательные процедуры и отсутствие транспортной инфраструктуры в Новой Москве – очевидно, что девелоперы будут искать возможности строительства апартаментов в границах старой Москвы. Особенную актуальность этот сегмент приобретает и в свете анонсированной Правительством столицы программы развития промышленных территорий. С другой стороны, покупателям, которые ищут возможность поселиться в Москве, предпочитают стильные объекты и не стремятся ежедневно ездить за МКАД и обратно, апартаменты, также, несомненно, приглянулись. Однако власти радеют об обеспечении жителей новых апарт-комплексов социальной инфраструктурой, соблюдении норм, прописанных для жилых объектов и перспективах капитального ремонта через 30-40 лет, который на сегодня не может проводиться городом, ведь апартаменты не относятся к жилью».
В начале июня 2015 года на III Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства Фонд «Институт экономики города» предложил свою концепцию федерального закона о регулировании рынка апартаментов. Она содержит такие новые понятия как: апартаменты, дом смешанного использования (ДСИ) и многофункциональное здание (МФЗ). Согласно концепции Института, апартаменты не получат статус полноценных жилых объектов и, соответственно, к ним будут применяться пониженные требования к комфортности проживания. В первую очередь это касается социальной инфраструктуры: детских садов, поликлиник, школ и т. д. В тоже время коммунальные платежи и уровень налогообложения будет немного выше, чем квартир, но ниже, чем нежилых помещений. Апарт-проекты смогут получить статус жилых только в том случае, если девелопер приведет проект в соответствие с требованиями законодательства к жилым домам.
Пока же у девелоперов появилась возможность перевести объекты, которые анонсировались ими как апартаменты, в жилье, при соответствующих изменениях в проекте. Правда, власти Москвы повсеместно подчеркивают, что это не общепринятая практика, а единичный опыт отдельных проектов. Часть компаний идет по этому альтернативному пути, часть предпочитает сохранять статус апартаментов.
Buy-to-live и инвестиционные продукты
Несмотря на неочевидные перспективы апартаментов для жилья, именно этот сегмент лидирует сегодня в Москве. Всего 12% рынка занимают продукты, предлагающие инвестиционные программы доходности, хотя еще недавно этот показатель достигал 18%.
Таблица II. Условия доходных программ проектов с инвестиционной составляющей (выставленных на продажу) на конец II квартала 2015 года
Объект | Типы апарт. для сдачи | Мин. площадь апарт. для сдачи | Цена Руб./ | Средняя стоимость долгосрочной аренды, руб./мес. | Годовая доходность для собственника | Сервисные услуги (техническое обслуживание и эксплуатация) | |
Стоимость сервисных услуг | Перечень сервисных услуг | ||||||
Y’es | студия | 30 кв. м | 40 000 | 10% | 85 руб./кв. м/мес | • обслуживание инженерных систем. | |
Орехово | студия | 30 кв. м | 40 000 | 10 % | н/д | • гостиничный сервис | |
Ландыши | стандарт | 40 кв. м | 40 000 | 8,2*% | н/д | • круглосуточный ресепшен | |
Сады Пекина | стандарт | 62 кв. м | 7% | н/д | • гостиничный сервис | ||
IQ-квартал | стандарт | 61 кв. м. | 6% | н/д | • гостиничный сервис | ||
*Прогнозируемые показатели |
Прогнозы и перспективы
Как показывают цифры, II квартал был успешным для рынка апартаментов, но дальнейшие перспективы сегмента пока неясны. Повышение спроса, которое было отмечено выше, аналитики связывают с возможными перспективами перевода апартаментов в жилье, которые обсуждались Правительством. Покупатели рассчитывают, что приобретая сейчас площади, стоимость которых ниже цены покупки квартир, в дальнейшем они окажутся обладателями полноценных жилых помещений с более высоким уровнем комфорта. Однако, уже осенью в связи с падением предложения (предположительно часть объектов будут переоформляться в жилые комплексы), спрос не будет таким высоким.
На рынке апартаментов продолжается тенденция расчета в рублях, при этом часть премиальных объектов указывает цену в валюте при фиксированном курсе ниже курса Центробанка. Практически все комплексы предлагают покупку апартаментов с использованием заемных средств, ставка по кредиту составляет 16-18%, при первоначальном взносе от 30%.
Справка о компании:
Группа компаний NAI Becar – один из лидеров российского рынка коммерческой недвижимости. NAI Becar является частью сети NAI Global, которая насчитывает 400 офисов в 55 странах мира. NAI Becar имеет штаб-квартиры в Москве и Санкт-Петербурге, а также представительства в 4 городах России. За 23 года работы на российском рынке компания NAI Becar приобрела опыт работы с объектами любой сложности и функционального назначения во всех сегментах рынка недвижимости и успешно реализует собственные проекты в России, США и Германии. За это время специалистами группы компаний было продано более 10 000 объектов недвижимости, более 15 000 объектов сдано в аренду, выполнено более 1 300 консалтинговых работ. На сегодняшний день в управлении NAI Becar – свыше 3 млн кв. метров площадей по всей России, компания оказывает услуги по эксплуатации в 2 000 населенных пунктах.
