Классификация объектов недвижимости (стр. 5 )

Второй вопрос состоит в том, каким образом должны учитываться помещения, относящиеся к общему имуществу, в частности, должны ли им присваиваться кадастровые номера. Нам представляется, что на данный вопрос следовало бы ответить отрицательно либо предусмотреть особый порядок кадастрового учета этих помещений.

Как уже указывалось, специфика этих помещений состоит в том, что они не могут находиться в собственности одного лица. В силу прямого указания закона они находятся в общей долевой собственности собственников всех помещений. Следовательно, право общей долевой собственности на эти помещения возникает автоматически вместе с правом собственности на основные помещения и от государственной регистрации не зависит.

Вот почему мы считаем возможным установить порядок, в соответствии с которым лицу должно быть отказано в кадастровом учете объекта, относящегося к общему имуществу, либо такому помещению должен быть присвоен специальный кадастровый номер, содержащий указание на то, что данный объект относится к общему имуществу <1>. В связи с этим заслуживает внимания предложение , которая считает, что "в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует сформулировать правило, предусматривающее, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в здании одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество" <2>.

--------------------------------

<1> Приказом Министерства юстиции РФ от 01.01.2001 N 29 утверждена Инструкция об особенностях внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества.

<2> Кузьмина режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 30.

Говоря об общих помещениях, авторы Концепции считают необходимым особенно "подчеркнуть, что все общее имущество, включая и помещения общего пользования, не должно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей, поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно установление в отношении такого общего имущества сервитутов, невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений в здании" <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 53.

Однако, как представляется, в определенных случаях внесение в ЕГРП сведений об общем имуществе дома, прежде всего об общих помещениях, будет необходимо. В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ "по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц". В качестве основания пользования таким имуществом может выступать договор аренды или безвозмездного пользования. Такие договоры, если они заключены на срок год и более, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Регистрация же обременения, каковым является аренда, возможна лишь после регистрации вещного права на объект (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Таким образом, участники долевой собственности на общее имущество дома не смогут сдать в аренду принадлежащее им общее имущество до тех пор, пока не зарегистрируют на него свое право общей долевой собственности.

Слишком категоричным представляется суждение авторов Концепции о том, что невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений в здании. Действительно, закон не предусматривает такой возможности. Однако в многоквартирных домах объективно существуют такие помещения, которые обслуживают только некоторые квартиры и практически не имеют отношения к собственникам других помещений. К таким помещениям относятся лестничные площадки, лестницы, колясочные. При подходе, декларируемом действующим законодательством и поддерживаемом авторами Концепции, для решения вопросов использования или преобразования этих помещений необходимо согласие всех собственников помещений в доме, что делает решение этих вопросов весьма затруднительным. Вот почему, на взгляд автора, необходимо прислушаться к предложению , которая считает, что "следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено" <1>.

--------------------------------

<1> Глинщикова общей собственности на здания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. С. 26.

Есть и еще одна сторона проблемы общих помещений в жилых домах - проблема момента возникновения у собственников квартир права общей долевой собственности на общие помещения. Данная проблема связана с тем, что право собственности на жилые помещения у граждан и юридических лиц стало возникать с начала 90-х гг. по различным основаниям (как у членов жилищных кооперативов, в результате приватизации, в порядке долевого участия в строительстве жилья), а норма ст. 290 ГК РФ стала действовать с 1 января 1995 г. Такое положение дает основания для высказывания различных точек зрения на момент возникновения права общей долевой собственности. При этом в судебной практике встречалась позиция, в соответствии с которой при переходе прав на квартиры в порядке приватизации у граждан возникало право на квартиру как некое пространство, а право на общие помещения и иное общее имущество оставалось у государства.

Такая концепция представляется в корне неправильной. В ст. 290 ГК РФ законодатель определил структуру собственности в любом жилом доме независимо от времени и оснований возникновения прав на квартиры. Если принять за истину предлагаемую альтернативную точку зрения, то это означало бы, что в двух одинаковых домах в зависимости от основания возникновения прав собственников квартир были бы совершенно разные отношения по поводу общего имущества - в домах ЖСК или в доме, построенном за счет долевого участия, общее имущество принадлежало бы на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а в доме, где квартиры были приватизированы, собственником общих помещений оставалось бы государство. Причем для собственников этих домов ситуация была бы неизменной независимо от перехода прав на квартиры к другим лицам. Здесь вполне очевидна ненормальность такой ситуации и необходимость унификации структуры собственности во всех домах.

Не согласился с этой концепцией и Верховный Суд РФ, который не нашел убедительными доводы ответчика о том, что согласование реконструкции чердаков и мансард с собственниками квартир не требуется, в частности, потому, что при заключении договора приватизации собственники квартир не приобрели долю в праве собственности на общее имущество, которое даже при наличии в доме приватизированных квартир осталось в собственности государства.

Суд указал, что с введением в действие части первой ГК РФ ст. 289, имеющая название "Квартира как объект права собственности", определила, что данный объект помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ. При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому должна применяться во всех случаях, когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир <1>.

--------------------------------

<1> Определение Верховного Суда РФ от 01.01.2001 N 78-Г00-61.

Не сделал никаких изъятий из правила об общем имуществе многоквартирного дома и новый Жилищный кодекс. С учетом этого обстоятельства данную дискуссию следовало бы считать закрытой.

Но все, что говорилось до этого об общих помещениях, относилось только к жилым домам. Что же касается зданий нежилого назначения, то для них эта проблема в законодательстве вообще никак не решена, хотя для нежилого фонда она является не менее актуальной. Возникновение офисных центров, в которых правами собственности на отдельные помещения обладают различные лица, сделало проблему общих помещений одной из наиболее актуальных проблем коммерческой недвижимости. справедливо отмечает, что "отсутствие в ГК норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем" <1>.

--------------------------------

<1> Чубаров правового регулирования недвижимости. С. 240.

Означает ли отсутствие в гражданском законодательстве решения проблемы общих помещений в зданиях нежилого назначения то, что к этим зданиям должен применяться какой-то иной принцип, чем зафиксированный в ст. 290 ГК РФ? Именно так считает . По ее мнению, "собственники нежилых помещений в отличие от собственников квартир не являются участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нежилого здания в силу закона" <1>. В то же время склоняется к "необходимости применения аналогии к режиму общей собственности в административном здании, где нежилые помещения принадлежат не менее чем двум владельцам режима общей собственности, определенного статьей 290 ГК РФ" <2>.

--------------------------------

Пискуновой "О делимости недвижимых вещей" включена в информационный банк согласно публикации - "Бизнес-адвокат", 2003, N 9.