Архиважная задача в ЖКХ

Архиважная задача в ЖКХ.

Ниже представлены предложения по изменению экономической среды вокруг обслуживания многоквартирных домов, которые могут кардинально повлиять на улучшение среды обитание человека в условиях города.

В первую очередь, необходимо устранить различные экономические «абсурды» в нормативных понятиях жилищного законодательства РФ. Необходимо экономически более четко подойти к понятийному аппарату жилищного законодательства РФ. Ряд понятий надо «изъять из обращения», а некоторым из них придать реальный экономический смысл. Например.

Прежде всего, необходимо разобраться с проблемой собственности в многоквартирном доме. Такой объект жилищных отношений как «общее имущество собственников помещений в доме» необходимо законодательно значительно «укоротить». В период до середины 90 – х годов прошлого века, размещение и строительство многоквартирных домов в СССР осуществлялась по принципу социального общежития. Все придомовые территории таких домов являются «подъездами к жилым и общественным зданиям» и имеют «публичное обременение» (сервитут), т. е. являются «проходными и проездными» для неопределенного круга лиц. На этих территориях также размещены объекты коммунальной и социальной среды города, которые обслуживают группу домов: вспомогательное оборудование и помещения коммунальных организаций; детские площадки и т. п. Как все это можно «приписать» к конкретному дому?

В целом «общее имущество» в доме может являться объектом имущественных отношений только в условиях организации ТСЖ, ЖСК и прочих жилищных некоммерческих организаций. В это имущество могут включаться строительные конструкции дома и помещения общего пользования, а земельный участок в любом случае подпадает под публичный сервитут. Все коммунальное оборудование на присоединенной сети, в том числе сама присоединенная сеть является орудием труда коммунальной организации. В любом другом случае, это юридическая «профанация» вещного права как объекта гражданского законодательства. Кому из собственников помещений в доме нужен «такой публичный» земельный участок многоквартирного дома или «публичный» кусок трубы, который находиться вне его личного помещения? Поэтому в реальности происходит «отторжение» собственника помещения в доме от его «общего имущества». Государство, в свою очередь, который год никак не может «пристроиться» со своим налоговым инструментом к такому элементу общего имущества в доме как земельный участок. Все это по определению должно являться или собственностью коммунальной организации, муниципальной собственностью или «народным достоянием». Необходимо законодательно произвести «воссоединение» всех частей присоединенной (коммунальной) сети в доме с остальным комплексом оборудования для предоставления коммунальной услуги, законодательно закрепив его в собственности коммунальной организации (бывшей РСО).

Об экономической абсурдности такого понятия как «коммунальный ресурс» уже много сказано различными здравомыслящими представителями экономического сообщества в РФ. В экономической науке есть только природные (в т. ч. свет, тепло, вода и т. п.), трудовые и финансовые (капитал) ресурсы. Таким образом, термин «ресурсоснабжающая организация» необходимо заменить на – «коммунальную организацию».

Само по себе такое понятие жилищного законодательства как «управление многоквартирным домом» вообще из области фантастики или «мистики». Управлять можно людьми, государством, предприятием, движимым объектом (транспорт и т. п.) или технологическим процессом! Управлять неподвижными объектами в экономике пока еще не научились, да и не только в экономике. Поэтому понятие «управление многоквартирным домом» подлежит полному изъятию из законодательства. А вмести с ним и такие элементы управления домом как «общее собрание собственников помещений в доме» и «управляющая организация». Механизм общего собрания годится только для управления такой некоммерческой жилищной организацией как - ТСЖ, ЖСК и т. п. Собственники же помещений в доме вполне могут использовать для осуществления контроля деятельности по предоставлению жилищных и коммунальных услуг, такую «общественную площадку» в законодательстве РФ о местном самоуправлении как «сход граждан» и другие формы территориального общественного самоуправления (ТОС).

Согласно требованиям нормативного регламента к регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей основным видом экономической деятельности УО сегодня является – «управление эксплуатацией жилого фонда» (код 70.32.1 по старому ОКВЭД). Кстати в ЖК РФ употребляется термин «жилищный фонд», а не жилой. Даже здесь нет единства в терминологии. Указанный вид деятельности был «прописан» в те времена, когда дома находились в оперативном управлении и хозяйственном ведении государства и ОМС (ст. 294 – 296 ГК РФ). Оперативное управление и хозяйственное ведение осуществляли такие унитарные организации как «дирекция единого заказчика» (ДЕЗ), МУП (МП) «ЖКХ» и т. п. Все эти организации были прообразом сегодняшней УО. Понятие «управляющая организация» необходимо заменить на «обслуживающая организация» (ОО) или «жилищно-эксплуатационная организация» (ЖЭО).

Что касается жилого фонда в РФ или многоквартирных домов, то все дома необходимо опять вернуть в «полное оперативное управление» государства и ОМС, как это и было до 2005 г. Совсем непонятно почему государство в России сегодня отказалось от своей «профессиональной» деятельности по осуществлению управленческой функции в ЖКХ и пытается передать эту функцию «коллективному нечто» в виде ОСС и коммерческой организации в виде УО. По моему мнению, в нашем государстве с такой огромной территорией надо в целом упрощать процессы управления и нормотворчества, а представителям государства . Сегодня же, каждый многоквартирный дом в России фактически превращен в «образчик» микро государства и микро предприятия, которые отправлены в «самостоятельное плаванье». Все это стало закономерным итогом процесса «всеобщей приватизации» жилищного фонда, начатого государством еще в 1992 г.

Следующим этапом улучшения экономической среды вокруг обслуживания многоквартирного дома является создание государственного механизма регулирования цены (размера платы) за жилищные услуги. Минимальную цену на эти услуги должно устанавливать государство с помощью регионального или местного регулятора (по примеру взноса на капитальный ремонт). В каждом регионе должен существовать свой минимальный размер стоимости набора обязательных жилищных услуг, необходимых для поддержания безопасных условий проживания в доме. По моему мнению, нет у нас пока реальной среды для рыночных отношений в ЖКХ. Большинство собственников жилых помещений, особенно в малых городах России, живут в домах образцов постройки до 1990 года и их заботят более «приземленные» проблемы их коммунальной жизни (косметический ремонт подъездов, капитальный ремонт изношенных строительных конструкций и внутридомовых инженерных систем), а не дополнительный уровень комфорта. Выбор же ЖЭО (ОО) для обслуживания дома необходимо осуществлять через механизм проведения конкурса на право обслуживания этого домов. Там же, на конкурсе могут продаваться и дополнительные жилищные услуги, повышающие степень комфортности проживания в доме.

Необходимо принять и вести в действие поправки в закон о возможности выставления имущества должника за ЖКУ в виде жилого помещения в доме на торги. Эти поправки уже давно находится в стадии «постоянного» обсуждения. Ст. 293 Гражданского кодекса РФ предусматривает такую возможность, но фактически это положение закона – не работает. Для ОМС, необходимо придумать более действенный механизм высвобождения муниципальных помещений от нанимателей - «злостных» должников за ЖКУ. В каждом муниципалитете существует «длиннющая» очередь «нормальных» граждан желающих получить муниципальное жилье.

Таким образом, обращаюсь ко всем представителям законодательной и исполнительной власти в России, с просьбой принять меры по устранению «негативных» моментов в экономической деятельности по обслуживанию многоквартирных домов. Эта деятельность по определению неразрывно связана с повседневными заботами большинства граждан России и требует «бережного» отношения не только к собственникам помещений в домах, но и к представителям «управляющих организаций», особенно в условиях сегодняшних напряженных экономических и политических вызовов. Возможно, в некоторых вопросах нашей жизни есть смысл «сделать шаг назад, чтобы затем сделать два шага вперед».

Итоги 10 летнего управления многоквартирными домами.

Общество с ограниченной ответственностью Коммунальное Товарищество» () свою профессиональную деятельность по управлению многоквартирными домами (далее – дома) начало осуществлять с февраля 2005 г. на территории города Сланцы в Ленинградской области. По объективным причинам сначала это была больше общественная деятельность, а затем уже с 2007 г. «профессиональная». По состоянию на 1 мая 2015 г. в управлении (УО) находиться 27 домов общей площадью около 120 000 м. кв. За весь период деятельности УО, благодаря усилиям персонала, ни разу не случилось чрезвычайных ситуаций на строительных конструкциях и инженерных системах этих домов. При этом, указанные системы в большинстве своем находятся в изношенном состоянии и все установленные сроки их капитального ремонта уже истекли.

По замыслу разработчиков ЖК РФ образца 2005 года УО должна была сформироваться не только как инструмент для организации безопасных условий проживания и комфорта нашей жизни в условиях города, но еще и должна была быть защитником экономических интересов собственников помещений в доме. УО обязана была действовать на стороне покупателя жилищных и коммунальных услуг (ЖКУ), от его имени и за счет его средств - отстаивать его экономические интересы. Услуги УО должны были покупаться собственником помещения в доме посредством заключения сделки в письменной форме, которая предлагалась к обсуждению и заключению на общем собрании собственников помещений в доме (ОСС). Таким образом, стоимость жилищных услуг (включая услуги по управлению эксплуатацией жилищного фонда) перестала регулироваться государством и стала «рыночным элементом» в ЖКХ с весны 2005 г.

Первые несколько лет пыталось осуществлять свою деятельность с учетом посыла ЖК РФ к УО о защите экономических интересов собственника помещения в доме. Заключило договора подряда на весь комплекс жилищных услуг со сторонними организациями и попыталось заключить договора на предоставление коммунальных услуг. В г. Сланцы, наряду с , с 2008 г. начали осуществлять свою деятельность по управлению домами еще 5 коммерческих УО. Казалось бы, ну чем не идеальная среда для создания конкурентной борьбе на рынке «жилищных услуг» и управления домами города? Тем не менее, по ряду объективных причин, было вынуждено отказаться от выполнения большинства жилищных услуг силами сторонних организаций. Заключить договора на предоставление коммунальных услуг с так называемыми ресурсоснабжающими организациями (РСО), в целом - не удалось. Основной причиной являлось несоответствие нормативных требований жилищного законодательства РФ по коммунальным услугам простому предпринимательскому расчету.

Спорить с представителями РСО в лице таких «монстров» от энергетики как Газпром, РАО ЕС России, теплоснабжающими организациями и их «лобби» в различных структурах государственной власти - явно не по силам для «частной» УО. Представителям РСО гораздо проще было «пристроить» присоединенную сеть и оборудование на ней к общему имуществу собственников помещений в доме и выдумать такое «мутное» понятие как «коммунальный ресурс», а затем уже внедрить этот «экономический фарс» в жилищное законодательство РФ. Тем самым - искусственно разорвать единый комплекс оборудования для предоставления коммунальной услуги, свое основное орудие труда (или средство производства) для предоставления коммунальной услуги. И все ради того, чтобы спихнуть самый гнилой участок присоединенной (коммунальной) сети на карман собственников помещений в МКД и под эксплуатационную ответственность УО, а самим уютно рассесться по более «комфортным» участкам этой сети.

Таким образом, начиная с 2009 г. было вынуждено выстроить свою организационную структуру для управления домами в виде «традиционного ЖЭКа». Из основных жилищных услуг подрядными остались только «специализированные» услуги - вывоз ТБО, техническое обслуживание ВДГО и лифта. Все остальные жилищные услуги, включая аварийное обслуживание внутридомовых инженерных систем - стало осуществлять самостоятельно. Как следствие, УО теперь имеет «прямой коммерческий интерес» в повышении размера цены за жилищные услуги и вместе с РСО находится «по одну сторону барьера», противоположного по отношению к собственнику помещения в доме. Задумка разработчиков ЖК РФ о наделении УО ролью защитника экономических интересов собственников помещений в доме явно провалилась и УО вынуждена была стать «традиционным жэком», только уже не государственным и муниципальным, а частным.

Не способствовало поднятию авторитета УО и информационное поле сегодняшней жизни (СМИ, ТВ и т. д.) в котором делался и делается акцент на негативных сторонах процесса реформирования ЖКХ. В этом поле происходило и происходит «стравливание» УО с собственниками жилых помещений в доме. УО стали своего рода «мальчиком для битья»! При этом, все забывают что УО один из основных организаторов «ассенизаторской» деятельности в урбанистической модели существования современного человека. Мало кто согласится из представителей рода человеческого чуть ли не ежедневно «нырять в чужие фекалии», а уж за «смешные» деньги - тем более. Нормальная конкуренция за покупателя среди коммерческих УО города «приказала долго жить» по причине необходимости совместной защиты своих коммерческих интересов от «агрессивной внешней окружающей среды».

Ниже представлены характеристики основных дестабилизирующих факторов коммерческой деятельности ООО «ЖКТ» по управлению домами, которые закономерно отражаются на качестве жилищных и коммунальных услуг и приводят к появлению в хозяйственной деятельности организации кассовых разрывов, кредиторской задолженности по налогам и сборам перед бюджетом, перед РСО (если плата за коммунальные услуги идет через УО) и другими подрядчиками.

Основным дестабилизирующим фактором является то, что в основе нового жилищного законодательства РФ лежат понятия, не связанные со здравым экономическим смыслом. Прежде всего, законодатель включил в состав общего имущества собственников помещений в доме (ОИ) участок коммунальной «присоединенной сети» и оборудование на этом участке (ч.1 ст. 36 ЖК РФ). Затем уже было придумано такое понятие как «коммунальный ресурс» и «ресурсоснабжающая организация». В итоги мы имеем «исполнителя коммунальных услуг» в лице УО, у которой кроме участка трубы, который не принадлежит этой УО - ничего нет. Прежде всего - нет источника производства энергии, газа, воды и т. п. Таким образом, законодатель превратил потребителя коммунальных услуг в исполнителя этих услуг. Другие понятия жилищного законодательства РФ такие как - «управление многоквартирным домом», «управляющая организация» и им подобные, также никак не увязаны с экономической реальностью.

Еще одним из основных дестабилизирующим факторов является отсутствие «подвижного» механизма регулирования цены на жилищные услуги, особенно при существенных изменениях общероссийской экономической действительности.

В соответствии с положениями жилищного законодательства РФ основная роль в процессе торга на жилищные услуги отведена такому коллективному участнику этого процесса как – общее собрание собственников помещений в доме (ОСС). До 2012 г. при всех «потугах» УО и органов местного самоуправления ОСС в домах фактически не проводились (в т. ч. – годовые), а если и проводились - то в большинстве своем не состоялись по причине отсутствия кворума. Начиная с 2012 г. собственники помещений в 3-х домах (около 10 000 м. кв.), а с 2014 г. еще в 2-х домах (около - 10 000 м. кв.) начали «активно» использовать механизм проведения ОСС. Таким образом, по состоянию на 1 мая 2015 г. только 17 % собственников помещений в домах готовы осуществлять свою деятельность в соответствии с требованиями законодательства РФ. В остальном жилом фонде г. Сланцы, а это еще 378 домов - обстановка с проведением ОСС значительно хуже.

Если экстраполировать эту ситуацию на весь жилищный фонд России, то с большой долей вероятности можно заключить – только 10 % собственников помещений в домах готовы воспользоваться своим правом «реально» осуществить свою функцию по управлению домом по тем «правилам игры», которые прописаны в действующих положениях жилищного законодательства РФ. В результате этого можно заключить следующее – покупатель (собственник помещения в доме) фактически «самоустранился от исполнения своих прямых обязанностей» и категорически не желает вступать в рыночные отношения. Как следствие - невозможность УО согласовать с покупателем «экономически обоснованную» цену за жилищные услуги, за счет которой УО обязана обеспечить этому покупателю безопасные условия проживания в доме и «достойный» уровень оплаты труда своему персоналу.

Еще одним дестабилизирующим фактором является - неуклонно увеличивающийся размер дебиторской задолженности собственников жилых помещений в доме по оплате ЖКУ. По состоянию на 1 января 2015 г. такая задолженность по домам составила – около 23, 5 млн. руб. Из них – около 4, 5 млн. руб. за жилищные услуги (на эти деньги могло бы организовать выполнение работ по косметическому ремонту 100 подъездов 5 - ти этажного дома) и около 19 млн. руб. - за коммунальные услуги. Около 6 млн. руб. (в т. ч. 1, 4 млн. руб. за жилищные услуги) или 25 % этой суммы является задолженностью по муниципальным помещениям. Если экстраполировать эту ситуацию на всю дебиторскую задолженность в ЖКХ России, можно предположить что 20 - 30 % всего размера дебиторской задолженности в ЖКХ России составляет задолженность органов местного управления (ОМС) перед УО и РСО. При этом, ОМС являются столь неэффективным собственником в большинстве своем не по своей вине, а по объективным экономическим (отсутствие «маневренного» фонда для переселения должников) и «политическим» (наличие конституционного права на жилище у любого гражданина РФ) мотивам. Не каждая УО или РСО имеет «смелость» потребовать у ОМС возврата этой задолженности, в том числе в судебном порядке.

Наиболее активные собственники помещений в доме неоднократно обращались в с вопросом - почему они должны содержать на своем балансе таких «трутней» коммунальной жизни? При этом - регулярно ведет претензионную работу и подает в судебные органы по 10 - 20 исковых заявлений в месяц, в основном на собственников (нанимателей) жилых помещений с кого можно реально «что – то взять». Меры воздействия на должников, с которых «нечего взять», не приносят каких – либо существенных результатов, а только ведут к дополнительным судебным издержкам.

Согласно публикации в газете Коммерсантъ от 01.01.2001 г. на торги было выставлено право требования дебиторской задолженности физических лиц, принадлежащей МП «ЖКХ», балансовой стоимостью – около 37,2 млн. рублей. Так «приказала долго жить» государственная и муниципальная форма управления домами в г. Сланцы. В 2015 г. только в размер просроченной задолженности физических лиц за ЖКУ составляет – 23, 5 млн. рублей, а ведь в управлении организации находиться только около 15 % жилищного фонда г. Сланцы, а не почти 100 % как у МП ЖКХ. По примерной оценке, общий размер дебиторской задолженности за ЖКУ в г. Сланцы сегодня может составлять около 80 – 100 млн. рублей. Для сравнения, бюджет МО Сланцевское городского поселения на 2014 г. по доходам составлял – около 190 млн. рублей. Что изменила «частная» форма управления жилищным фондом в проблеме дебиторской задолженности? Ничего! Проблема только обострилась. Сегодня в качестве одной из экстренных мер стабилизации экономической деятельности УО может послужить возможность взаимозачета задолженности ОМС в счет налогов и сборов УО.

В целом экономическая деятельность УО по управлению домами сегодня «зарегулирована» государством до предела с помощью массы нормативных требований, исполнять которые УО просто экономически и технически не в состоянии. Нормативная база так запутана и написана таким языком, что даже специалисту или просто человеку, имеющему высшее образование - трудно разобраться со смыслом нормативного положения. Порой текст 1 предложения в нормативном документе располагается на полстраницы листа. А ведь в процесс управления домами вовлечено фактически все население России, многие из которого не обладают специальными знаниями и заняты своими насущными делами.

С 2009 г. было подвергнуто 24 плановым и внеплановым проверкам органов надзора и контроля, по каждой из которых - были выписаны штрафы различной величины. Учитывая степень износа общего имущества в доме и «широту» нормативных требований к управлению домом в редакции Правил и норм по эксплуатации жилищного фонда образца 2003 г., УО по определению всегда и во всем виновато. Судебные органы власти, представители государственных органов надзора и контроля не хотят учитывать факт того, что за период существования государственной (муниципальной) формы управления жилищным фондом (фактически до 2007 г.), государство «не уделяло должного внимания» вопросам реновации этого фонда. При обращении УО за помощью в суды или к чиновникам различного ранга часто слышится в ответ – это ваши коммерческие риски, не нравится – уходите, на ваше место прейдут другие. Представители структур исполнительной власти отвели УО роль самого «низкого подразделения» в своей бюрократической иерархии, забывая при этом о коммерческом статусе УО. Эти структуры постоянно направляют в УО для исполнения различные инструктивные письма и запросы, тем самым налагая на УО ряд не предусмотренных законом и договором управления домом обязанностей.

Таким образом, указанные выше элементы «государственного регулирования» экономической деятельности УО по управлению домами в совокупности являются еще одним дестабилизирующим фактором ее коммерческой деятельности.

Подведя итоги, можно с уверенностью заключить - коммерческую деятельность по управлению домами по истечению 10 лет существования нового жилищного законодательства можно отнести к достаточно «рискованной» разновидности предпринимательства в России. Да и можно ли эту деятельность сегодня назвать предпринимательством? С «очень большой натяжкой»! В сегменте «жилищных услуг» и в условиях «малых городов» России эта деятельность похожа больше на «борьбу за выживание».

Генеральный директор - Владимир Казаринов - жилкомтоварищество47.рф.