доцент кафедры государственно-правовых
дисциплин юридического ин-та Московского
городского педагогического ун-та,
канд. юр. наук
Правовое регулирование кадастровой оценки недвижимости
В статье анализируются вопросы земельного законодательства и исследуются проблемы, возникающие при определении кадастровой стоимости недвижимости. Это вызвано тем, что институт кадастровой стоимости земли все еще находится в стадии формирования правового регулирования, как на федеральном, так и на региональном уровнях.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, недвижимость, оценочная деятельность, государственная кадастровая оценка, кадастровая оценка земли, оценщик.
В России понятие «кадастровая стоимость» возникло относительно недавно. Огромное количество проблем, возникающих при определении кадастровой оценки, вызвано тем, что институт кадастровой стоимости недвижимости находится в стадии формирования. Результатом государственной кадастровой оценки является кадастровая стоимость объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в целях налогообложения. Кадастровая стоимость является основой для определения налоговой базы и размера арендной платы за недвижимость, находящейся в собственности и переданной арендатору по договору аренды.
Земельные участки и расположенные на них здания в России во всех случаях являются раздельными объектами недвижимости. Однако смысл правового режима «единого объекта» состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно.
Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать право собственности на недвижимое имущество и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.
Как отмечает , «характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью»[1].
Оценка стоимости недвижимости – это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: рыночная стоимость; инвентаризационная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. Для того чтобы определить кадастровую стоимость недвижимости необходимо провести государственную кадастровую оценку в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности)[2], а также Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000)[3].
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами, гражданским законодательством с учётом земельного, лесного, водного, экологического и иного специального законодательства.
Для того, чтобы земельный участок был признан объектом права собственности, он должен быть соответствующим образом индивидуально определён, то есть надлежащим образом определены его размер (площадь), границы, местоположение (адрес) и присвоен кадастровый номер, с последующей государственной регистрацией прав на земельный участок, как объект недвижимого имущества (п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
В 2010 году в Законе об оценочной деятельности была введена новая глава III «Государственная кадастровая оценка», которая закрепила новый порядок проведения кадастровой оценки: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; заключение договора страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Институт независимой оценки является необходимым элементом экономики, ориентированной на наиболее полное и качественное удовлетворение человеческих потребностей на основе эффективного использования дефицитных ресурсов.
Нередко после определения кадастровой стоимости земельного участка землевладельцы зачастую не согласны с результатами государственной кадастровой оценки земель и обращаются за защитой своих нарушенных прав. Нарушения, связанные с определением кадастровой стоимости земель, вызваны, как правило, отклонением от Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
Возможность рассмотрения в судебном порядке споров, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки земель, предусмотрена пунктом 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель. Однако на практике возможность судебной защиты носит скорее декларативный характер и не позволяет налогоплательщикам в должной мере отстаивать свои права. Суды, как общей юрисдикции, так и арбитражные в большинстве случаев подходят к рассмотрению споров о кадастровой оценке формально.
Причиной такого отношения судов к данному вопросу следует считать некую непрозрачность процедуры установления кадастровой стоимости. В этом процессе задействовано несколько органов государственной власти (территориальное Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее – Росреестра), орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации и т. д.) и организаций.
Одним из самых больших пробелов в процессе установления кадастровой стоимости является несогласованность действий органов власти и организаций, участвующих в процессе кадастровой оценки земель. Закреплено, что организатором процесса является Управление Росреестра по соответствующему субъекту Российской Федерации, однако фактически кадастровую оценку проводит иное лицо. Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке, которую осуществляет оценочная компания. После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.
Сейчас в соответствии с Законом об оценочной деятельности органы местного самоуправления в большинстве случаев не могут влиять на процесс проведения кадастровой оценки. Заказчиком кадастровой оценки выступает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, который и формирует перечень подлежащих оценке объектов недвижимости, осуществляет взаимодействие с оценщиком, утверждает результаты определения кадастровой стоимости. Орган местного самоуправления может быть заказчиком, только если согласно законодательству субъекта Российской Федерации ему предоставлена такая возможность (ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности). При этом и Управление Росреестра, и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, утвердивший результаты кадастровой оценки, ссылаются на то, что не могут повлиять ни на процесс определения кадастровой стоимости, ни на ее размер. Кроме того, существенное повышение налоговой нагрузки, как уже указывалось, связано с несогласованностью действий лиц, устанавливающих кадастровую стоимость, и органов местного самоуправления, которые устанавливают ставки земельного налога. Соответствующие поправки в нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований позволили бы избежать столь негативных последствий.
Проблема обеспечения сопоставимости результатов сегодня особенно остро стоит в России, потому что у нас до сих пор отсутствуют Государственные стандарты, регламентирующие методы оценки и требования к исходной информации; отсутствуют структуры, которые бы проводили систематический мониторинг рынка, статистический анализ рыночной информации и расчеты интегральных параметров, необходимых для оценочной деятельности[4].
С выходом Закона об оценочной деятельности была частично снята проблема касающиеся ответственности оценщиков. В законодательстве в обязательном порядке предусмотрено страхование ответственности и лицензирование деятельности, но, к большому сожалению, не определен сам порядок лицензирования, что является одним из пробелов нашего законодательства. Выработка положения о лицензировании подразумевает разработку единой информационной и методологической базы, позволяющей определить соответствие образовательного уровня эксперта. В этом же контексте необходимо разработать и практически воплотить в жизнь разумную и эффективную систему контроля над качеством оказываемых оценщиками услуг. Здесь представляется необходимым расширение (по региональному уровню) единой общероссийской профессиональной организации «Российское общество оценщиков» с развитой сетью филиалов (представительств) в субъектах Федерации. Одним из ключевых направлений деятельности такой структуры и могло бы служить решение вопросов контроля над качеством осуществляемой оценочной деятельности, а также осуществление мероприятий по повышению эффективности работы независимых оценщиков.
Сегодня значения рыночной стоимости имущества, полученные в результате оценки различными оценщиками, могут существенно различаться между собой. Это связано с тем, что каждый оценщик имеет свободу в выборе конкретных методов оценки, он использует собственные статистические данные и, кроме того, сама процедура оценки допускает значительную субъективную компоненту. Это приводит к тому, что результаты оценки становятся несопоставимыми, а стоимость имущества может занижаться или завышаться в несколько раз[5].
Другими словами в настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления – вырабатываются механизмы правового регулирования, унифицируются стандарты оценки, решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. А ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может исчисляться миллиардами рублей.
Что касается проблем, выявляемых при обжаловании результатов кадастровой оценки по причине несоблюдения порядка утверждения и опубликования соответствующего акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, можно сказать с уверенностью: требуются соответствующие изменения в законодательстве и иных нормативных актах, регулирующих порядок установления кадастровой стоимости.
Литература
1. Федеральный закон от 01.01.2001 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 1998. № 31. – Ст. 3813.
2. Федеральный закон от 01.01.2001 г. «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4117.
3. Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // СЗ РФ. 2000. № 16. Ст. 1709.
4. Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Сост. , и др.; Отв. ред. , . М.: ТК Велби; Проспект, 2004. – 773с.
5. А Проблемы воспроизводимости результатов в оценочной деятельности: [http://pcfko. ru/research2.html#1]
[1] Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Сост. , и др.; Отв. ред. , . М.: ТК Велби; Проспект, 2004. С. 256.
[2] Федеральный закон от 01.01.2001 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
[3] Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // СЗ РФ. 2000. № 16. Ст. 1709.
[4] А Проблемы воспроизводимости результатов в оценочной деятельности: [http://pcfko. ru/research2.html#1]
[5] А Проблемы воспроизводимости результатов в оценочной деятельности: [http://pcfko. ru/research2.html#1]
