Не пора бы ТСЖ объединиться?
Как наилучшим образом должно осуществляться управление многоквартирным домом?
Вопросу уже больше десятка лет, а однозначного ответа пока не получено. Вариантов не очень много, все они обусловлены Жилищным Кодексом. Это:
1) непосредственное управление собственниками помещений в доме;
2) управление товариществом собственников жилья или кооперативом;
3) управление путём непосредственного заключения договоров с управляющей компанией.
Есть и четвертый вариант, являющийся комбинацией 2-го и 3-го – управление посредством заключения договора ТСЖ с управляющей компанией.
Голосование на сайте одной из управляющих компаний показывает, что наименьшую поддержку набирает последний вариант. Справедливости ради нужно заметить, что о какой-либо репрезентативности опроса речь не идет, проголосовало чуть больше 180 человек.
- Управление ТСЖ/жилищным кооперативом - 48 - (26%)
- Непосредственное управление собственниками помещений в доме - 46 - (25%)
- Заключение договоров с управляющей компанией - 46 - (25%)
- Управление ТСЖ, которое нанимает управляющую компанию - 32 - (18%)
- Затрудняюсь ответить - 10 - (5%)
Однако некие выводы можно сделать. Во-первых, среди людей, интересующихся проблемами ЖКХ (а именно такие, вероятно, приняли участие в опросе) все четыре способа управления имеют практически равную поддержку (с учетом небольшого количества голосовавших), без явного фаворита. Во-вторых, количество проголосовавших за непосредственное управление ТСЖ в полтора раза больше, чем за заключение договора ТСЖ с управляющей компанией. Почему так? Ведь законом размеры ТСЖ ограничены, разные дома имеют право создавать совместное ТСЖ, только если находятся на одном земельном участке и если количество квартир в них не больше тридцати. А минимально эффективная площадь обслуживания жилого фонда, по оценкам экспертов, составляет около 100 тысяч квадратных метров, средняя же площадь обычных многоэтажек – от 2 до 10 тыс. м². Следовательно, более крупное образование предпочтительнее одиночного ТСЖ.
Я думаю, что не многие собственники жилья представляют себе, что такое обслуживание жилого многоквартирного дома. Этот термин включает в себя четыре составляющих:
1) содержание инженерных систем и конструкций дома в исправном состоянии;
2) содержание дома в надлежащем санитарном состоянии;
3) поддержание необходимого уровня безопасности;
4) выполнение функций администрирования.
В свою очередь, каждое направление включает в себя несколько элементов. Только различных инженерных систем в современном многоквартирном доме больше десятка.
То есть, перед персоналом стоят разнородные задачи, что требует либо универсальной подготовки небольшого числа сотрудников, либо специализации и, соответственно, увеличения штата. Объем выполняемых работ нестабилен и часто непредсказуем. Например, в некоторые дни паспортист загружен больше своих возможностей, а в другие откровенно бездельничает, но предсказать, в какой день будет загрузка, а в какой нет – невозможно. Есть усредненные нормативы, какое количество тех или иных специалистов требуется для обслуживания определенного количества жилья. По этим нормативам выходит, что количество ставок для одного многоквартирного дома практически всегда будет дробным, зачастую меньше единицы. Условно говоря, на дом нужно 1/3 электрика, 3/4 сантехника, 1/10 паспортиста…. Ну кто согласится работать на 1/3 ставки, но при этом круглосуточно устранять неисправности в течение 2-х часов, как того требуют нормативные документы? Или найдете ли сантехника, желающего работать почти целый день, но получать 75% от полной ставки? Это будет либо работа по совместительству, что неизбежно отрицательно влияет на качество, либо работа по завышенным расценкам. Таким образом, только на заработную плату в ТСЖ, обслуживающем один дом, всегда будет расходоваться больше средств (на единицу площади), нежели при обслуживании нескольких домов.
Возникает вопрос: если управлять несколькими домами выгоднее, почему тогда управляющие компании не вытеснили ТСЖ? Это, как раз, объяснить не сложно. Насколько я могу судить, управляющие компании создаются в двух целях – либо напрямую для извлечения прибыли, либо в качестве вспомогательного инструмента опять-таки для извлечения прибыли. Последний вариант практикуется строительными компаниями, которые передают построенные дома «своим» УК. С одной стороны, в таком случае сама приёмка дома обходится значительно дешевле, с другой стороны, дешевле обходится устранение недоделок, так как УК или тормозит предъявление рекламаций застройщику до истечения гарантийного срока, или устраняет их за свой счёт, то есть за счёт тех же жильцов.
Концентрация на извлечении прибыли управляющей компанией обуславливает стремление получить максимальную прибыль за возможно короткий срок. Поэтому УК обычно не стремятся наиболее полно удовлетворить потребности жителей, главная задача – не допускать увеличения количества недовольных выше некоего предела, когда количество недовольных может перерасти в качество – переход к другой управляющей компании. В ТСЖ задачи получения прибыли не стоит, поэтому, даже будучи в потенциально проигрышных условиях, грамотно управляемые ТСЖ создают реальную конкуренцию УК.
Конечно, есть управляющие компании, предоставляющие клиентам высокий уровень сервиса, но это всего лишь способ привлечь клиентов и опять-таки получить прибыль. Получение прибыли – обязательное условие функционирования коммерческого предприятия, это нормально и я не вижу в этом ничего плохого. Однако ситуацию, когда коммерческое предприятие поставлено в более комфортные условия, нежели некоммерческая самоуправляемая структура, считаю неправильной.
Я не знаю, чем руководствовался законодатель, ограничивая ТСЖ одним домом. Возможно, были соображения о том, что жителям в своем доме проще контролировать ТСЖ, а может, свою роль сыграло лобби управляющих компаний, в ту пору ЖЭКов, ДЭЗов и прочих РЭПов, поставивших новую форму жилищного самоуправления в заведомо невыгодные условия. Сейчас это уже не важно, сложилась именно такая система управления многоквартирными домами, в которой есть и успешные ТСЖ и откровенно слабые управляющие компании. Но факт налицо – при прочих равных условиях УК только за счет эффекта масштаба предпочтительнее ТСЖ.
Некоторое время назад я предложил председателям нескольких ТСЖ создать управляющую компанию, которая имела бы все преимущества, получаемые от обслуживания нескольких домов и, в то же время была свободна от недостатков, связанных с необходимостью извлечения прибыли. Все председатели согласились с моими доводами, но ни один не проявил желания участвовать в подобном проекте.
Предлагалось ТСЖ выступить учредителями управляющей компании, которой передать все функции по управлению домами. Таким образом, набирался приличный объем обслуживаемого жилья. При этом в ТСЖ остаются только председатели, которые полностью контролируют деятельность УК и отчитываются перед своими жильцами. Штат управляющей компании укомплектовывается по конкурсу лучшими специалистами ТСЖ, все остальные сокращаются. Главной целью такой УК является уже не извлечение прибыли, а организация эффективного обслуживания жилых домов. Вся получаемая прибыль не распределяется между участниками, а вкладывается в совершенствование материально-технической базы и в повышение качества обслуживания.
Все задачи по обслуживанию домов, начиная от ведения бухучета и заканчивая обслуживанием лифтов, такая управляющая компания выполняет самостоятельно и централизованно. При этом жильцами обслуживаемых домов через свои ТСЖ может осуществляться влияние на принимаемые УК решения. Также принципиально важно, что УК обязательно должна руководствоваться стандартами качества, в частности, ISO серий 9000 и 10000. Самое главное, такая система может прекрасно работать в рамках действующего законодательства, то есть не нужно ждать каких-то специальных законов или постановлений – нужно просто брать и делать.
Причину незаинтересованности действующих председателей ТСЖ в подобном объединении увидеть несложно: это и боязнь лишиться некоторого влияния (лучше пусть маленький начальник, но единоличный, чем член совета директоров большого, но небогатого предприятия) и озабоченность судьбой неизбежно увольняемых сотрудников. В редких случаях это корыстные мотивы – кое-кто превратил ТСЖ в небольшой личный бизнес и не желает его терять. Как правило, председатели ТСЖ люди честные и ответственные, однако любые изменения структуры, пусть полезные, но грозящие изменить и их собственную судьбу, естественно воспринимаются в штыки.
Возможно, построение вертикальной иерархической структуры жилищного самоуправления «снизу-вверх» не сможет быстро вывести из затянувшегося кризиса наше жилищно-коммунальное хозяйство, слишком много проблем накопилось. Но система, работающая в интересах людей, должна однозначно строиться на принципах полной открытости и эффективности. Пусть даже это будет осуществлено не в предлагаемой форме, но обязательным условием должна быть полная прозрачность управляющих компаний и абсолютная их зависимость от своих клиентов – от нас.
