Расчет износа
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.
Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостный, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания и сооружения.
Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.
Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.
Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации», утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 000.
Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом и восстановительной стоимостью определяется соотношением между эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни.
Для расчета величин физического износа зданий и сооружений использовался экспертный метод и метод расчета срока жизни здания. Процент износа конструктивных элементов зданий и сооружений определялся Экспертом на основании имеющихся данных, эвристическим методом оценки технического состояния по шкале экспертных оценок, приведенной в следующей таблице.
Таблица 4
Ориентировочная оценка физического износа зданий экспертным методом[1]
Физический износ, % | Состояние несменяемых конструкций зданий. | Состояние внутренних конструктивных элементов. |
0-20 | Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов. | Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют. |
21-40 | Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. | Полы и потолки ровные, на потолках возможные волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. |
41-60 | Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. | Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней. |
61-80 | Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. | Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. |
81-100 | Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. | Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. |
Расчет физического износа приведен в табл. 5, на основании которой Эксперт получает значение физического износа в размере 22,9 %.
Таблица 5
Расчет физического износа Жилого дома (сборник УПВС № 26, том 2, отдел 1, таблица 22 «Жилые дома трехэтажные кирпичные»)
Конструктивные элементы | Удельный вес, % | Продолжи-тельность эксплуата-ции до капитального ремонта (замены), лет[2] | Износ, % | Среднее значение износа, % | Удельный вес износа, % | |
экспер-тным методом | метод срока жизни здания | |||||
Фундаменты | 10 | 60 | 5,0 | 30,0 | 17,5 | 1,8 |
Стены и перегородки | 23 | 40 | 5,0 | 45,0 | 25,0 | 5,8 |
Перекрытия | 5 | 80 | 5,0 | 22,5 | 13,8 | 0,7 |
Кровля | 3 | 50 | 5,0 | 36,0 | 20,5 | 0,6 |
Полы | 12 | 30 | 5,0 | 16,7 | 10,9 | 1,3 |
Проемы | 10 | 40 | 5,0 | 12,5 | 8,8 | 0,9 |
Отделочные работы | 20 | 5-10 | 20,0 | 50,0 | 35,0 | 7,0 |
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства | 10 | 20 (среднее значение) | 10,0 | 50,0 | 30,0 | 3,0 |
Прочие работы | 7 | 20 (среднее значение) | 5,0 | 50,0 | 27,5 | 1,9 |
Итого | 100 | 22,9 |
[1] Кутуков зданий: Учебник для строительных вузов. М.: Высшая школа, 1981.
[2] Ведомственные строительные нормы ВСН 53-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения» от 1 июля 1989 г. Утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 000
