Особенности методики оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего реконструкции
, доцент кафедры
"Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ, к. т. н.
Введение
В декабре 1997 года группа оценщиков из 5-ти человек провела оценку объекта недвижимости, представляющего собой расселенный жилой дом, расположенный на улице Марата в непосредственной близости от Невского проспекта и находящийся в аварийном состоянии. Группу возглавлял в ее состав входили сертифицированные оценщики и инженер архитектор и системный аналитик Заказчик оценки - собственник здания и арендатор земельного участка (аренда на 49 лет), искал пути рационального использования объекта. Проведенная ранее оценка специалистами крупного агентства недвижимости показала, что в существующем состоянии продать объект по сколько-нибудь приемлемой цене маловероятно. Таким образом, получив заказ на оценку объекта недвижимости, оценщики были вынуждены разработать инвестиционный проект и затем оценить рыночную стоимость объекта как составляющую инвестиционного проекта.
В настоящей статье обобщается опыт данной оценки, который может представлять некоторый методический интерес, так как, несмотря на уникальность каждого здания в исторической части Санкт-Петербурга, существует огромное количество объектов, нуждающихся в сохранении, реконструкции и развитии. Можно надеяться, что настоящая работа послужит цели разработки специальной методики оценки объектов недвижимости, расположенных в историческом центре крупных городов и нуждающихся в серьезной реконструкции.
Описание объекта
Местоположение объекта имеет характерные для центра Санкт-Петербурга особенности:
1. Высокая степень транспортной доступности. Близкое расположение 2-х станций метрополитена, Московского вокзала, многих маршрутов наземного городского транспорта. Главной проблемой транспорта является отсутствие парковки для автотранспорта.
2. Наличие развитой инфраструктуры. Большое количество магазинов, кафе и ресторанов, предприятий бытового обслуживания в непосредственной близости от объекта.
3. Ориентация фасадов и внутренних помещений такова, что лучшие помещения имеют ориентацию на достаточно оживленную транспортную магистраль. Главный фасад имеет максимальное количество балконов и лоджий, богатое убранство. Однако организовать комфортное проживание в этих помещениях затруднительно. Если вопросы звукоизоляции и герметичности могут быть решены с помощью современных оконных конструкций, то виброизоляцию обеспечить значительно сложнее, если вообще возможно.
4. Внутренние пространства комплексов (дворы) в их исторически сложившемся виде не соответствуют современным требованием по инсоляции, освещенности и по набору необходимых функций.
5. Как положительный фактор, необходимо отметить высокую степень изолированности комплекса, представляющего собой по сути замкнутое пространство.
Объект как архитектурное произведение характеризуется тем, что является памятником как в прямом смысле (охраняется государством), так и в том смысле, что сочетает высокое качество решений с их несоответствием современным требованиям. Следует отметить, что разрешение этого противоречия представляет собой интересную и сложную задачу для архитекторов. Как сохранить все лучшее и ценное, модернизировав объект и приспособив его к современным условиям? По-видимому, участие профессиональных архитекторов в оценке таких объектов необходимо, как и участие инженеров, о чем будет сказано ниже.
Объект как инженерное сооружение характеризуется, в первую очередь, «тяжелой наследственностью». Объект был построен в середине прошлого века как 3-х этажное здание, а затем достроен на 1-2 этажа без усиления конструкций, что не могло не сказаться на состоянии основания и бутовых ленточных фундаментов. Во время Великой Отечественной войны в здание попала авиационная бомба, что вызвало серьезные разрушения и пожар (капитальный ремонт после войны). Сказалось на техническом состоянии здания строительство в непосредственной близости от него станции метрополитена, низкий уровень технического обслуживания. Тяжелое техническое состояние здания констатировалось двумя техническими экспертизами, проведенными двумя разными организациями в течение одного года. Интересно, что эксперты пришли к очень разным выводам. В одном случае предлагалась разборка металло-деревянных междуэтажных перекрытий и замена их железобетонными. В другом случае эксперты произвели тщательное исследование всех конструкций и разделили их на три группы: требующие косметического ремонта, требующие усиления, требующие замены. Второй подход показался оценщикам более профессиональным и убедительным. Он и был после консультаций с авторами экспертизы положен в основу оценки.
Особое внимание уделялось состоянию подземной части здания. Консультации с экспертами АОЗТ «Геострой» позволили оценить техническое состояние оснований и фундаментов, разработать проект их усиления с помощью устройства буронабивных свай и оценить необходимые затраты.
Таким образом, все варианты реконструкции объекта подразумевали следующие работы: усиление фундаментов, усиление несущих кирпичных стен, усиление и частичная замена перекрытий и лестниц, полная замена внутренней отделки, заполнения оконных и дверных проемов, кровли, инженерного оборудования, внутренних и наружных сетей.
Важной частью отчета является обзор соответствующего сектора рынка недвижимости. В данном случае обзор составлялся по 3-м секторам: рынок жилья повышенной комфортности, рынок офисных помещений, рынок подземных и наземных гаражей. Общий объем обзора - около 20 страниц. Выводы, содержащиеся в обзоре, использовались в аналитической (расчетной) части отчета об оценке.
Анализ и выбор наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) производился исходя из многофункциональности объекта. В качестве юридически разрешенных, физически осуществимых и финансово целесообразных были отобраны 10 функций, которые в определенном сочетании и составили ННЭИ. Надо отметить, что первоначальный массив возможных функций состоял из 30 функций, среди которых были такие «экзотические», как игорный дом, или ночной клуб. Для оценки взаимного влияния функций была введена 5-ти бальная шкала. Результаты сводились в квадратную матрицу, элементами которой были целые числа Aij. Если функция i максимально способствует реализации функции j, то элементу матрицы присваивалось значение Aij=2. Если функция i максимально препятствует реализации функции j, то элементу матрицы присваивалось значение Aij=-2. Значения элементов матрицы оценивалось экспертным путем. Отметим, что матрица является несимметричной и то, что главная диагональ не заполняется, так как ее элементы не имеют смысла. Сумма элементов в строках показывает то, насколько данная функция усиливает остальные, а сумма элементов в колонках показывает, насколько данная функция усиливается остальными. На основе этих величин производилось ранжирование функций. Функции, получившие низкий ранг (аутсайдеры), исключались из рассмотрения, после чего составлялась новая матрица. Этот процесс иллюстрирует электронная таблица №1.
 |
Затратный метод оценки имел ряд методических особенностей, некоторые из которых могут оказаться полезными для других оценщиков. Были предприняты попытки оценить стоимость земельного участка тремя способами.
1. На основе ставки земельного налога определялась нормативная цена земли, которая рассматривалась как верхняя граница стоимости участка.
2. Метод сравнительного анализа продаж реализовать не удалось, так как не были обнаружены рыночные данные, пригодные для анализа.
3. Если исходить из того, что рынка свободных участков земли в районе Невского проспекта нет и, видимо, никогда не будет, разделение рыночной стоимости объекта на стоимость земли и улучшений представляется просто методическим приемом, лишенным в данном случае экономического смысла. Отказавшись от этого постулата, оценщики пришли к следующим выводам.
Рыночная стоимость земельных участков в Санкт-Петербурге не такова, чтобы объяснить разницу в рыночной стоимости объектов, в частности квартир и офисов, идентичных по архитектурно-планировочным и конструктивным решениям и различающихся только местоположением.
Влияние местоположения аналогично как на рынке обычного, так и на рынке элитного жилья и офисов.
Фактор местоположения приводит к пропорциональному увеличению стоимости квартир и офисов, то есть, чем дороже объект недвижимости данного класса, тем выше приращение его стоимости за счет хорошего местоположения.
Для количественной характеристики местоположения жилья взяты данные из ценовой карты стоимости жилья Санкт-Петербурга, построенной по принципу выделения зон жилой застройки в соответствии с величиной средней стоимости предложения 1 кв. метра общей площади в расселенных квартирах или выставленных под расселение. Карта опубликована в еженедельнике «Недвижимость Петербурга». Методика составления карты позволяет подсчитать все ценовые параметры так, чтобы исключалось влияние на цену всех поддающихся учету факторов, кроме местоположения. Рейтинг улиц, находящихся в историческом центре Санкт-Петербурга, позволил оценить вклад местоположения для улицы Марата из расчета на 1 м. кв. общей площади в $154.
Для количественной характеристики местоположения офисов были взяты данные по ценам аренды офисов в бизнес-центрах. Если считать, что уровень отделки, охраны, сопутствующих услуг во всех специально отобранных бизнес-центрах одинаковы, разницу в ценах возможно объяснить только разницей в местоположении. При этом рассматривались только бизнес-центры с заполняемостью более 90 %, так как этот показатель говорит о высоком уровне управления. Вклад местоположения для улицы Марата для функции офиса из расчета на 1м. кв. общей площади составил $ 100.
Стоимость нового строительства в данном случае правильней определить как стоимость замещения, так как проект реконструкции ориентировался, главным образом, на современные требования, а не на восстановление точной копии объекта. При этом нельзя забывать о необходимости сохранения исторического наследия. В данном случае должны быть восстановлены главный фасад и парадная лестница. Стоимость замещения определялась на основе укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (УПБС-ВР). Всего использовалось 42 конструктивных элемента. Самым большой «удельный вес» оказался у наружных кирпичных стен (около 30% величины прямых затрат). Подсчет объемов работ, как наиболее ответственный этап расчета, производился «в две руки». Соответствующие электронные таблицы, включенные в отчет, приведены ниже. Переход от базовых цен 1991 года к текущим ценам производился индексным и ресурсным методами.
Накопленный износ определялся как величина издержек, которые необходимо осуществить для того, что бы путем реконструкции перейти от нынешнего состояния объекта к тому, который оценщики рассматривали как приводящий к лучшему и наиболее эффективному использованию. В качестве основы для расчетов затрат на реконструкцию использовались укрупненные показатели, публикуемые фирмой «КО-ИНВЕСТ». Необходимо отметить, что важнейший вопрос оценки рыночной величины затрат на реконструкцию и доведение объекта до ННЭИ представляет сегодня, с точки зрения авторов отчета, очень серьезную трудность. Были рассмотрены предоставленные заказчиком отчеты о результатах подрядных торгов (тендера) на реконструкцию данного объекта. Заявленные участниками торгов договорные цены отличались в 2-2,5 раза по разным фирмам. Опросы экспертов, проведенные оценщиками, дали разброс от $400 до $1000 и выше за 1 кв. метр общей реконструируемой площади. Такой разброс можно объяснить двумя обстоятельствами. Не сложилось еще мнение профессионалов и общественности о том, что такое «современные требования», «рыночные требования» к отдельным помещениям и зданиям. В условиях экономической нестабильности, высоких уровней предпринимательского риска, отсутствия механизмов борьбы с монополизмом, недобросовестной конкуренцией и нарушениями профессиональной этики у предпринимателей возникает соблазн (и реальная возможность) закладывать очень высокие фактические значения предпринимательской прибыли. Эти соображения положены в основу исследования, результаты которого опубликованы в журнале «Вопросы оценки», №2 за 1998 год.
Метод сравнительного анализа продаж в «классическом» виде не реализовывался в виду того, что объект в его нынешнем состоянии не может быть продан. Поэтому и рыночных данных о подобных продажах обнаружить не удалось. В данном отчете под продажей понимался вариант реконструкции, который предполагал усиление фундаментов, ремонт и минимальную реконструкцию объекта и его продажу по рыночным ценам. Данный вариант может рассматриваться как в рамках доходного метода, так как требует анализа будущих затрат и результатов, так и в рамках метода сравнения продаж, так как подразумевал отказ от эксплуатации объекта и связанных с этим выгод. Всего в отчете были построены 4 корректировочных таблицы (продажа и аренда жилья и офисов). Как и обычно, дали о себе знать слабости методики оценки в этой ее части. Отбор объектов, выбор величин сравнения, проведение корректировок производилось большей частью с опорой на «мнение оценщика». Не имея возможности провести парный сравнительный анализ (не было пар) и не имея достаточно объектов для проведения регрессионного анализа, оценщики были вынуждены составлять и решать системы уравнений, в которых в качестве неизвестных выступали величины корректировок.
Доходный метод оценки рассматривался как основной, учитывая цели оценки, и был реализован в максимально полной постановке.
С точки зрения размера необходимых инвестиций в реконструкцию рассматривались три варианта:
Вариант минимальных инвестиций предполагает проведение капитального ремонта и реконструкции с последующей сдачей помещений в аренду в качестве офисов, квартир, кафе и реабилитационного центра.
Вариант максимальных инвестиций предполагает проведение капитального ремонта и реконструкции существующего здания, постройку подземного гаража на 50 мест, строительство 5-ти этажных пристроек к боковым «крыльям» и последующую сдачу в аренду помещений и мест в гараже.
Вариант нового строительства предполагает проведение капитального ремонта и реконструкции центральной части объекта, постройку подземного гаража на 100 мест, строительство 7-ми этажного монолитного здания во дворе параллельно улице Марата. Будущие доходы формируются от сдачи в аренду всех помещений и мест в гараже.
Для учета фактора неопределенности для каждого варианта инвестиций рассматривались три сценария развития рыночной ситуации: оптимистический, базовый (наиболее вероятный) и пессимистический. Таким образом, вместе с вариантом немедленной продажи после реконструкции было проанализировано 12 сценариев.
По каждому варианту:
1. составлялся проект реконструкции и/или строительства;
2. подсчитывались необходимые затраты;
3. они распределялись во времени на основе проекта производства работ;
4. тщательно с помощью электронных таблиц подсчитывались арендные площади;
5. прогнозировалась рыночная величина арендной платы;
6. проводился расчет чистого операционного дохода;
7. проводился расчет дисконтированных денежных потоков по трем сценариям с вычислением ожидаемого значения стоимости.
Сценарии отличались друг от друга динамикой ставки дисконтирования, динамикой изменения чистого операционного дохода и величиной реверсии. В качестве расчетного периода был выбран квартал, так как время реконструкции по разным вариантам колебалось от 6 до 8 кварталов. Прогноз величины реверсии базировался на следующих соображениях. Как пессимистический рассматривался вариант возврата затрат, то есть величина реверсии принималась равной суммарной величине затрат на реконструкцию с учетом фактора местоположения. В качестве оптимистического варианта принималась величина реверсии как частное от деления чистого операционного дохода последнего года на терминальный коэффициент капитализации. В электронной таблице №2 приведен пример дисконтирования будущих денежных потоков при переменной норме отдачи. Наименее обоснованным элементом доходного метода оказалась ставка дисконтирования и, особенно, прогноз ее изменения. Так оценщики в качестве пессимистического варианта принимали неизменность ставки, а по оптимистическому варианту она должна была уменьшаться на 1,5% ежегодно (прогноз составлялся на срок от 3-х до 8-ми лет. К сожалению, развитие экономической ситуации в 1998 году не подтверждает такой оптимистический взгляд.
 |
Автоматизация оценки осуществлялась с использованием прикладного программного обеспечения, широко распространенного среди профессионалов. Так чертежи (поэтажные планы) по всем вариантам реконструкции выполнялись в среде системы АВТОКАД, что позволило получать многочисленные вариантные проработки с минимальными затратами сил и времени. Для поиска объектов сравнения использовалась база данных информационно-аналитического центра при кафедре "Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ. Основным инструментом составления аналитической (расчетной) части отчета служили электронные таблицы «Excel». Все электронные таблицы (около 100 штук) были связаны между собой для обмена данными. В результате удалось не только составить отчет об оценке, но и получить математическую модель стоимости объекта, которая может служить для целей управления развитием объекта.
Положительный эффект «тотальной» автоматизации оценки проявился в следующем:
1. Все аналитические материалы (расчеты) сохранены, предоставлены заказчику, тщательно изучены и проверены. Это делает процесс оценки и его результат более объективным.
2. Удалось сгенерировать и проанализировать достаточно большое количество вариантов и сценариев инвестиций, что позволило сделать более обоснованные выводы. Производился анализ чувствительности промежуточных и окончательных результатов к важнейшим параметрам, что позволило выявить наиболее важные и существенные из них
3. В процессе выполнения расчетов использовался математический аппарат в виде формул, стандартных функций «Excel» и его графических возможностей.
4. Поиск и исправление логических и арифметических ошибок в этом случае производится легче и быстрее.
5. Отчет был выполнен за короткое время (15 дней) и при этом достаточно привлекательно оформлен.
6. По результатам обобщения и анализа результатов расчетов по 3-м методам удалось построить график нарастания стоимости объекта в процессе реконструкции (6 кварталов), который может, в частности, использоваться для обоснования залога для получения кредита.
Выводы
1. Подавляющее большинство зданий, расположенных в историческом центре Санкт-Петербурга, нуждаются в серьезной реконструкции. Оценка таких объектов (определение рыночной или инвестиционной стоимости) неизбежно приводит к необходимости разработки и оценки инвестиционного проекта.
2. Разработка инвестиционного проекта, связанного с реконструкцией, требует участие квалифицированных архитекторов и инженеров в качестве оценщиков или привлекаемых экспертов.
3. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо производить с учетом возможности многофункционального использования объекта. Выбор предпочтительной комбинации функций может осуществляться с помощью алгоритма, приведенного в настоящей статье.
4. Необходимо анализировать различные варианты инвестирования, отличающиеся размером инвестиций, сроками реконструкции и будущими доходами.
5. В связи с неопределенностью исходных данных рекомендуется активно использовать анализ чувствительности и метод сценариев. Особо следует обратить внимание на динамику процесса, то есть на то, как важнейшие параметры (денежные потоки и нормы отдачи) изменяются во времени.
6. В качестве расчетного периода при дисконтировании рекомендуется использовать квартал или месяц. Электронные таблицы позволяют в наглядной форме реализовать общий случай дисконтирования (переменные потоки и переменная норма).
7. Реализация всех расчетов в среде связанных электронных таблиц позволяет повысить качество и обоснованность оценки, сократить сроки и количество ошибок.
8. Наиболее «узкими местами» методики оценки, применяемой оценщиками являются:
· оценка фактора местоположения для зон исторической застройки;
· калькулирование издержек, связанных с ремонтом и реконструкцией, с учетом рыночных реалий;
· анализ данных о продажах в условиях ограниченного объема информации и невысокой ее достоверности;
· обоснование и прогноз ставок дисконтирования, прогноз развития рынка с целью предсказания динамики изменения доходов и стоимости.
