Что нужно знать, приобретая жилье в строящемся доме

Что нужно знать, приобретая жилье в строящемся доме

В настоящее время долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение во всех регионах России. Не стала исключением и наша область. Строительные компании привлекают средства граждан, и на них строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность участников долевого строительства. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить его в рассрочку до окончания строительства и обзавестись не квартирой в старом жилом фонде, а более престижным жильем в новостройке.

Однако приобретение жилья, очень важный и ответственный шаг для каждого из нас. Покупка жилья в строящемся доме еще более сложный процесс. Людям, решившим стать участниками долевого строительства необходимо знать, что их отношения с фирмой-застройщиком регулируются Федеральным Законом № 000 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который устанавливает также и гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

А также, поскольку для граждан целью заключения договора в основном является приобретение квартиры, предназначенной для удовлетворения личных (семейных) нужд, они являются потребителями и пользуются всеми правами Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Выбор компании

Прежде всего, не следует ориентироваться на рекламу. Расценивайте ее как визитку фирмы, как заявку о ее присутствии на рынке интересующих вас услуг. Несмотря на многочисленные заявления застройщиков об отсутствии риска в долевом строительстве, задержки в сдаче дома в эксплуатацию, замораживание строительства, проблемы и сложности с оформлением квартир в собственность – явление нередкое. Кроме риска, связанного с чисто строительными и оформительскими проблемами, существует риск напасть на фирму, беззастенчиво прокручивающую ваши средства. Особенную осторожность необходимо проявить тем людям, которым предстоит покупка квартиры не в Биробиджане, а в других регионах России. Уже есть такие прецеденты.

Гражданин, собирающийся вложить свои денежные средства в строительство жилой недвижимости, должен осведомиться о наличии у застройщика как минимум следующих документов:

·  разрешения на строительство;

·  документа, удостоверяющего права на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство о праве собственности, договор аренды земельного участка и т. д.);

·  проектной декларации застройщика, которая содержит общую информацию о застройщике и о проекте строительства;

Немаловажным является и вопрос проверки учредительных документов застройщика, свидетельства о государственной регистрации застройщика, документа о размере кредиторской задолженности.

Все перечисленные документы должны быть Вам (по Вашему запросу) предоставлены на ознакомление в копиях.

Кроме ознакомления с подтверждающими документами нелишне будет послушать отзывы знакомых, которые уже имели дело с интересующей Вас компанией, воспользоваться уже имеющимся опытом.

Что должно быть в договоре

Прежде всего, обратите внимание на название договора. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома», «Договор долевого финансирования (инвестирования)», «Договор о совместной деятельности (простого товарищества)» и т. д. и т. п., а вы в таком договоре называетесь инвестор, пайщик, вкладчик и т. д., значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «Об участии в долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Такие договоры не предоставляют участникам долевого строительства тех прав и гарантий, которыми они наделены в соответствие с вышеупомянутыми законами, потому их заключение весьма рискованно и опасно. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите приобрести квартиру, а не стать участником судебной практики.

Договор участия в долевом строительстве жилья должен содержать существенные условия, предусмотренные законодательством, в том числе:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, включающее строительный адрес, проектный метраж и описание будущего объекта. Вы должны быть точно уверены и вам должны это доказать с документами в руках, что по заключаемому с вами договору вам обещают построить именно то, что вы хотите купить. Расхождение рекламы с реальностью – не редкость; срок передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства; точная сумма, которую вы обязуетесь выплатить в данный объект. Никаких размытых формулировок вроде той, что сумма будет установлена сторонами по результатам строительства, быть не должно. Единственным отклонением может быть закрепление стоимости 1 кв. м вашей будущей квартиры. В этом случае в договоре могут содержаться положения о том, что если метров потом по результатам обмеров БТИ будет больше, чем по договору, то вы доплатите по фиксированной ставке, если меньше, то эти деньги по той же ставке Вам вернут; гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно Закону этот срок не может быть меньше пяти лет;

При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Кроме того, обратите внимание, содержит ли договор пункт об ответственности сторон в случае невыполнения обязательств. Если застройщик включил в договор условие об освобождении его от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, этот пункт противозаконный и ущемляет права потребителей.

Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации в органах юстиции.

Советую тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора до его подписания. Конечно, лучшим способом обезопасить себя от возможных неблагоприятных последствий является обращение за профессиональной юридической помощью. Специалисту легче разобраться в разрешительной документации застройщика, в подчас запутанных и противоречивых договорах. Ему легче дать им всесторонний анализ, оценить возможные в будущем неблагоприятные последствия, а иногда и оградить от них дольщика. Получив консультацию юриста о том, что договор необходимо дополнить, вы можете (естественно до его подписания) предложить компании внести эти изменения. Если фирма в этом откажет – ваше право отказаться от контракта с ней и воспользоваться услугами другой компании.

Если Ваши права нарушены

Участник долевого строительства в соответствии с Законом имеет право на получение квартиры в установленный договором срок и соответствующего качества.

В случае выявления недостатков в переданной квартире участник долевого строительства вправе требовать по своему выбору: 

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если же недостатки носят существенный характер, то дольщик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов на эту сумму.

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возвращения средств, если нарушены сроки сдачи объекта, если строительство прекращено или приостановлено, и обстоятельства с очевидностью свидетельствуют о том, что в предусмотренный договором срок объект не может быть передан участнику долевого строительства.

Аналогичные последствия наступают и в том случае, если существенно изменены проектная документация, в том числе площадь квартиры, назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома.

К гарантиям потребителя относятся также и нормы Закона, которые устанавливают повышенную ответственность застройщика за нарушение обязательств, в частности ответственность за непередачу объекта в срок в форме неустойки (пени) за каждый день просрочки, проценты за пользование денежными средствами при их возврате и т. п.

Кроме того, применительно к договору долевого участия действует так называемый принцип «полной» неустойки. Это означает, что виновная сторона, не исполнившая надлежащим образом свои обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные ей убытки в полном объеме сверх неустойки.

Ведущий специалист-эксперт