ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО - ВЯТСКОГО ОКРУГА
ОБОБЩЕНИЕ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ
С АРЕНДОЙ ИМУЩЕСТВА
Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует правоотношения участников хозяйственного товарооборота, возникающие из договора аренды. Этот договор довольно часто использовался субъектами предпринимательской и иной экономической деятельности, ибо, оставаясь собственником временно не используемого имущества, арендодатель передает его в ведение и пользование другому лицу за плату, то есть получает определенную выгоду. Анализ дел кассационного производства за шесть месяцев текущего года показал рост споров данной категории с 25 до 38, то есть на 52 процента. При их рассмотрении всегда определялся надлежащий статус фигуры арендодателя, что в противном случае ведет к недействительности сделки, в частности, к ее ничтожности по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как противоречащей действующему законодательству (статье 608).
При рассмотрении дел, связанных с арендой земли, проблемным оказался именно этот вопрос.
Известно, что в роли арендодателя государственного и муниципального имущества, как правило, выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом. Вместе с тем, при наступлении срока исполнения договорной обязанности по внесению арендных платежей, арендаторы зачастую оспаривают фигуру арендодателя, указывая, что объектом аренды является государственное имущество, потому муниципальное образование земельного участка в аренду.
Сложность вопроса состоит в том, что с введением в действие постановления Верховного Совета РСФСР от 27.12.91 N 3020-1 единый фонд государственного имущества был поделен на объекты, относящиеся к:
1) федеральной собственности;
2) собственности субъектов Российской Федерации;
3) муниципальной собственности.
Российским законодательством установлены также и различные формы собственности на землю. Однако правовой механизм разграничения земель, находящихся в государственной собственности, отсутствует. Земля относится к недвижимости, а право собственности на нее возникает с момента ее регистрации. Имеющийся пробел в регулировании земельных отношений не позволяет произвести государственную регистрацию права собственности арендодателя земельного участка, находящегося в государственной собственности. Тем самым затруднено применение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решая данный вопрос, суд, руководствуясь статьями 6, 29 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьей 70 Земельного кодекса РСФСР, признавал администрации субъектов Федерации или местные администрации (либо уполномоченные ими органы) в качестве арендодателя в зависимости от местонахождения объекта аренды - в пределах городской черты, сельских населенных пунктов и так далее.
Например, администрация города Кирова обратилась в Арбитражный суд Кировской области с иском к Кировскому государственному областному управлению автомобильных дорог о взыскании 142344 рублей 59 копеек, составляющих задолженность по арендной плате, предусмотренной договором N 1 от 30.12.97, согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик заявил встречный иск о признании договора аренды N 1 от 30.12.97 недействительным, руководствуясь статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо вопреки статье 608 Кодекса истец по основному иску не вправе распоряжаться федеральной собственностью, а следовательно, выступать в качестве арендодателя.
Из материалов дела усматривалось, что Управление муниципальными землями администрации города Кирова (арендодатель) и Кировское государственное областное управление автомобильных дорог (арендатор) заключили договор аренды земельных участков, которые будут использоваться для эксплуатации расположенных на них строений и сооружений, в частности: автодороги Киров - Стрижи.
В силу статьи 71 Закона Российской Федерации от 06.07.91 "О местном самоуправлении в Российской Федерации", статьи 29 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" городская администрация наделена полномочиями по сдаче в аренду земельных участков, расположенных в пределах городской черты.
Анализ Устава города Кирова свидетельствовал о том, что земли, где проходит автомобильная дорога Киров - Стрижи (а именно она являлась предметом спора), выходят за пределы городской черты, поселок же Стрижи относится к Оричевскому району Кировской области.
Таким образом, администрация города Кирова , не относящимися к муниципальной собственности, и выступать в качестве арендодателя по оспариваемый сделке. В этой связи Арбитражный суд Кировской области на законных основаниях применил к возникшим правоотношениям контрагентов статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и признал договор аренды ничтожной сделкой.
Или иной пример.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Дзержинска предъявил иск к государственному унитарному предприятию "Горьковская железная дорога" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, предназначенного под разработку карьера для гидронамыва грунта и расположенного в соответствующих кварталах Игумновского лесничества Дзержинского лесхоза.
Материалами дела установлено, что земли площадью 12 га, выделенные для нужд ГЖД, были переведены (в соответствии с Основами лесного законодательства) из разряда лесных в разряд нелесных в лесах первой группы для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, согласно распоряжению Правительства Российской Федерации N 611-р от 15.04.96. При этом изъятие данных земель у Дзержинского лесхоза не осуществлялось, а передача их администрации города Дзержинска не производилась, что подтверждено распоряжением мэра города Дзержинска от 29.01.97 N 93, лесным кадастром.
В результате предметом аренды явились земли лесного фонда, чей правовой статус федеральной собственности прекращен не был (статья 19 Лесного кодекса Российской Федерации). Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Дзержинска не вправе был распоряжаться объектами федеральной собственности и заключать спорный договор аренды. Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа отменил постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Нижегородской области, коим удовлетворены требования истца. Одновременно оставлено в силе решение первой инстанции, отказавшей истцу в иске по причине признания договора недействительным по статьям 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору так называемое право следования при переходе права собственности на арендованное имущество.
При этом возникает вопрос: каким образом должен быть заменен арендодатель в договоре аренды? Автоматически, то есть после перехода права собственности новый собственник становится арендодателем без соответствующего указания на этот счет в договоре, либо проблема решается путем подачи иска в суд в целях указания в качестве контрагента по договору нового собственника, если одна из сторон не соглашается с предложением добровольно.
Суды субъектов округа и Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа заняли следующую позицию. По правилам пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения или изменения договора аренды. Арендные правоотношения для арендатора не прерываются, и он обязан выполнять условия договора, в том числе и по своевременной оплате арендных платежей. Если же им не выполняется данное обязательство, то в силу заявленного новым собственником иска сумма задолженности подлежит взысканию на основании статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Именно таким образом было рассмотрено дело Арбитражным судом Республики Коми и Федеральным арбитражным судом Волго - Вятского округа по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Прилузский район" к ООО "Пелысь" о взыскании 2407 рублей 57 копеек задолженности за пользование ответчиком арендуемыми нежилыми помещениями. И все-таки, как мне представляется, было бы более юридически правильно, чтобы суд первой инстанции при рассмотрении дела заменил первоначального арендодателя в договоре новым приобретателем вещного права на данное имущество (дело N А29-6776/99).
В юридической литературе, да и в практике арбитражных судов округа, ведутся постоянные дискуссии по вопросу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.
Ставила в тупик нелогичность ситуации, при которой договор аренды здания, заключенный на срок менее года, не подлежал государственной регистрации, а при решении этого вопроса при аренде нежилого помещения мы руководствовались общей нормой главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации - статьей 609, и требовали его регистрации независимо от срока действия договора.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" высказал наконец отношение к этой проблеме в информационном письме от 01.01.2001 N 53.
С учетом его и было принято окружным судом постановление по иску Министерства государственного имущества Чувашской Республики к ООО "Кафе "Камелек" о взыскании суммы задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением на основании заключенного между ними договора на срок менее года.
Ответчик иск отклонил, указав на ничтожность данной сделки как не прошедшей государственную регистрацию.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также отсутствие в Гражданском кодексе Российской Федерации каких-либо специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, спорный договор аренды является действительным и порождает соответствующие статьям 606 - 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности контрагентов, ими предусмотренные. Поскольку арендодатель не платил своевременно арендную плату, арбитражным судом заявленный иск удовлетворен.
В практике нередки трехсторонние конструкции договоров аренды, когда государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения. Тогда в качестве арендодателя выступает собственник (лицо, им уполномоченное, Комитет по управлению имуществом) и балансодержатель (унитарное предприятие) с одной стороны и арендатор - с другой.
Такие договоры считали действительными, а фигуру арендодателя в договоре расценивали как своеобразное согласие собственника на сдачу имущества в аренду согласно статье 295 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагали, что арендодатель, с учетом обоюдного волеизъявления балансодержателя, вправе применять к правоотношениям правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендованное имущество подлежит возврату унитарному предприятию, которому данное имущество, являющееся предметом аренды, принадлежит на праве хозяйственного ведения.
Министерство государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с требованием к ГП "Комиземпредприятие" об обязании возвратить арендованные им помещения в связи с отказом собственника от договора. При этом были соблюдены правила пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о направлении арендатору соответствующего предупреждения на этот счет за три месяца.
Из представленных в дело документов следовало, что между истцом (арендодателем) и ГП "Комимелиоводхозпроект" (балансодержателем) с одной стороны и ГП "Комиземпредприятие" (арендатор) заключен договор на аренду нежилых помещений. На момент заключения договора аренды имущество на праве хозяйственного ведения принадлежало балансодержателю, который мог распоряжаться этим имуществом, в том числе и передавать в аренду с согласия собственника, что корреспондирует пункту 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив имеющиеся в деле документы, суд пришел к выводу, что госпредприятие "Комимелиоводхозпроект" и Министерство государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми, подписав договор без замечаний, выразили обоюдное согласие на передачу спорного помещения в аренду предприятию "Комиземпредприятие".
Будучи арендодателем по договору, истец, выражая волю унитарного предприятия на прекращение договорных отношений и возврат имущества (что удостоверено материалами дела), вправе ставить вопрос о его возврате балансодержателю по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (дело N А29-1247/00э).
Кассационной инстанцией рассмотрена серия дел, предметом которых явились исковые требования о взыскании арендатором стоимости неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений. Их анализ позволил сделать вывод о неправильном толковании нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации со стороны заявителей.
ТОО "ЛЮСА" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с аналогичным иском к ООО "ВИТА" на основании имеющегося между ними договора аренды.
Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет в зависимости от наличия согласия арендодателя на этот счет. Арендатор имеет право, после прекращения договора, на возмещение стоимости этих улучшений в случае, когда он произвел их за свой счет с согласия арендодателя.
Имеющиеся в материалах дела документы свидетельствовали об отсутствии такого согласия со стороны ООО "ВИТА". Поэтому к спорным правоотношениям сторон надлежало применить пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Поскольку иное договором не предусмотрено, в иске следовало отказать (дело N А43-2562/99-19-12).
Председатель II судебного состава
АПРЯТКИНА Г. С.
