Замечания НП «СРОО «ЭС»
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
Оценка стоимости недвижимого имущества
I. Общие положения
№ п/п | Текущая редакция | Предлагаемая редакция | Обоснование |
Название Оценка стоимости недвижимого имущества | Оценка недвижимости Здесь и далее по тексту «недвижимость» | Согласно ст. 130 ГК «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся…». Недвижимое имущество и недвижимость перечислены в скобках. Предлагается взять более короткий и более распространенный вариант. В законодательстве и в общей практике употребляются выражения «оценка объекта оценки», «отчет об оценке», «ФСО» и т. п. без добавления «стоимости». Далее здесь же в Проекте «Общие требования к процессу оценки недвижимости» | |
1. | 1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом норм федеральных и международных стандартов оценки и содержит требования к оценке недвижимого имущества. | 1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582; N 52, ст. 6419, ст. 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291) (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности). | Типовая формулировка, см ФСО 5, ФСО 6 |
2. | 2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности (далее - оценщиками) при оценке недвижимого имущества. | Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению оценщиками при оценке недвижимости за исключением участков недр и подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов | Кто такие оценщики написано в ФЗ-135 |
3. | 3. Для целей настоящего федерального стандарта оценки под недвижимым имуществом (недвижимостью, недвижимыми вещами) понимаются земельные участки и все, что связано с землей (далее – улучшения), в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также части указанных объектов и иные объекты, неразрывно связанные с землей, в том числе являющиеся объектами культурного наследия. | Для целей настоящего федерального стандарта оценки под улучшениями понимается все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. | Первая часть переписана из ст. 130 ГК РФ, дублировать нецелесообразно, а искажать термин, зафиксированный в ГК РФ некорректно. Единственная добавка – это введение понятия «улучшений», на нем и нужно сконцентрироваться Исключить упоминание о помещениях – они не могут рассматриваться как самостоятельные улучшения, только в составе здания. Упоминание об «иных» не нужно, так как ранее уже сказано про «все, что связано с землей» «в том числе являющиеся объектами культурного наследия» - избыточно, не несет никакой дополнительной смысловой нагрузки. Как вариант можно рассмотреть использование понятия ОКС, закреплённого в ГрК 10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (ст. 1, "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 01.01.2001 N 190-ФЗ (ред. от 01.01.2001) |
4. | Инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений и расположенные на земельном участке, входят в состав его улучшений. | Исключить | Ранее указано, что сооружения относятся к улучшениям |
5. | Положения настоящего стандарта не распространяются на процесс оценки подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, а также участков недр. | Перенести в п.2 с формулировкой: …за исключением участков недр и подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов | Объединить смысловые блоки в один |
6. | 4. При оценке недвижимого имущества требования и/или процедуры, установленные настоящим федеральным стандартом, имеют преимущественное значение по отношению к требованиям и/или процедурам, установленным иными федеральными стандартами оценки. | Исключить | Данный стандарт не должен противоречить уже действующим стандартам общего характера. Он может только уточнять конкретику применительно к недвижимости. См стандарт по оценке бизнеса – там такого нет. |
7. | II. Объекты оценки | ||
8. | 5. Положения настоящего стандарта применяется к определению стоимости объектов недвижимости с учетом вещных и обязательственных прав на них, обременений и ограничений таких прав | Исключить | Это дубль. Смысл написанного уже изложен в Общих положениях. |
9. | III. Общие требования к процессу оценки недвижимости | III. Процесс оценки недвижимости | Все главы документа не содержат слова «общие требования», хотя по сути это содержат |
10. | 6. Задание на оценку недвижимого имущества должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», информацию: состав объекта недвижимости с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из его составных частей;. | Исключить | Вводятся новые понятия «состав объекта недвижимости» и «составные части ОН». Непонятно, что это дает и что означает такое описание в задании на оценку. Например, самыми распространёнными объектами оценки являются квартиры и помещения. Что такое состав и составные части для них и какая польза от их описания в задании? Оценщики будут путаться с этими понятиями, так как они нигде не закреплены. |
11. | характеристики объекта недвижимости и его составных частей, существенно влияющие на их стоимость, в случае непредставления заказчиком соответствующих документов, содержащих указанные характеристики; | Исключить | У ОН множество технико-экономических характеристик, большинство из которых не описываются документами, представляемыми заказчиком. В данном случае требование предполагает перенести все описание объекта оценки, а также часть анализа рынка в задание. Если есть необходимость учесть что-то конкретное, то нужно конкретизировать требование. |
12. | состав оцениваемых прав, а также ограничения и обременения этих прав по каждой из составных частей объекта недвижимости; | Исключить | В ФСО №1 уже есть пункт «б) имущественные права на объект оценки». Кроме того: У прав нет «состава». Права относятся к объектам прав (объектам недвижимости), а не «составным частям». У прав нет «обременений», только ограничения. Обременения могу относиться только к объектам прав (в данном случае - объектам недвижимости) (см. ГК РФ). |
13. | перечень документов, представляемых заказчиком и/или иным уполномоченным лицом для проведения оценки, за исключением информации, потребность в которой возникла у оценщика в ходе проведения оценки. | Исключить | Непонятно для чего это нужно и почему это нужно именно для недвижимости. Например, в проекте ФСО по оценке бизнеса этого нет, хотя там оценка на порядок более зависима от исходных документов. Кроме того, перечень принимается открытым, то есть с возможностью дозапрашивать. Зачем он тогда вообще нужен? |
14. | Задание на оценку может содержать порядок и источники получения недостающей для проведения оценки информации | Исключить | Оценщик вправе самостоятельно определять, какую информацию и как получать согласно ФЗ-135, Статья 14. Права оценщика |
15. | 7. В отсутствие документально подтвержденных в отношении объекта оценки имущественных прав третьих лиц, ограничений в использовании и обременений, а также экологического загрязнения, стоимость объекта оценки определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии указанных прав, ограничений, обременений и загрязнений, если в задании на оценку не указано иное. | Исключить, либо переписать, уточнив смысл | В пункте смешаны несколько вопросов: правовые, экологические, задание на оценку и допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. Что касается прав третьих лиц, обременений и ограничений, очевидно, что их не нужно учитывать, если нет подтверждающих документов. При этом оценщик согласно п.18 ФСО№1 «осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки … изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки…: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.» Таким образом, относительно сбора и анализа факторов стоимости, в том числе экологических, правовых и прочих требования изложены достаточно четко. Вместе с тем отсутствуют основания включать в задание на оценку какие-либо ограничения прав без подтверждающих документов. |
16. | 8. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, которые оценщик должен определить при проведении оценки недвижимого имущества. К таким величинам, могут относиться, в том числе: затраты, необходимые для воспроизводства или замещения объекта оценки; рыночная арендная плата за пользование объектом оценки; убытки и упущенная выгода при вынужденном отчуждении объекта недвижимости; затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка. | Скорректировать | Следует указать, в каком разделе задания на оценку это может быть указано. Ввести в стандарте возможность определять рыночную арендную плату без оценки стоимости. Дать определение рыночной арендной платы из МСО 2011, либо по аналогии с рыночной стоимостью в ФЗ-135. Рыночная арендная плата – это наиболее вероятная цена, за которую объект недвижимости может быть передан в аренду с учетом установленных существенных условий аренды на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. К существенным условиям аренды, в том числе относятся: срок аренды, периодичность оплаты, состав услуг предоставляемых арендатором. Market rent is the estimated amount for which a property would be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee on appropriate lease terms in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion (IVS 2011). |
17. | 9. Оценка объектов недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении земельного участка. | Скорректировать | Пункт говорит о том, что все нужно делать по законодательству. Если мысль была указать на необходимость учета прав на земельный участок собственника объекта недвижимости, следует переформулировать более четко. |
18. | Оценка объектов недвижимости, сделки с которыми возможны без регистрации прав на земельный участок, осуществляется исходя из сложившихся условий оборота таких объектов. | Скорректировать | Пункт говорит о том, что все нужно делать по законодательству. Формулировку «осуществляется исходя из сложившихся условий оборота таких объектов» нужно конкретизировать. |
19. | 10. Оценщик осуществляет сбор и анализ используемой для установления стоимости объекта оценки социально-экономической информации на территории, соответствующей позиционированию объекта на рынке. Данный анализ завершается выводами, используемыми в последующих расчетах. | Скорректировать | В указанном ранее п.18 ФСО№1 «б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов» - очень близко по смыслу. Поэтому нужно уточнить, что в данном случае имеется ввиду как дополнительное требование. Последнее предложение про выводы в конце предлагаем исключить |
20. | 11. Для определения стоимости объекта оценки оценщик выделяет рынок, на котором находится объект оценки, и анализирует его с тем, чтобы установить основные ценообразующие факторы, а также другую информацию, оказывающую существенное влияние на стоимость объекта оценки. Оценщик исследует рынок, прежде всего, в тех его сегментах, к которым относятся текущие и предполагаемые функции использования оцениваемого объекта и/или его составных частей | Исключить | Ничего не привносит дополнительно к п.18 ФСО№1 |
21. | 12. При описании факторов, способных влиять на величину оцениваемой стоимости, оценщик анализирует конкурентную среду, в которой находится и/или будет находиться в перспективе оцениваемый объект, выявляет особенности окружения данного объекта, в том числе характер окружающей застройки, развитость транспортной инфраструктуры, экологические факторы, культурно-историческую ценность и/или ограничения, перспективы развития объекта и его окружения, указывая на характер влияния конкретного фактора на стоимость объекта оценки. | Скорректировать | Здесь все смешано, что-то детализировано. Предлагается структурировать факторы стоимости по типам (местоположение, технические характеристики и т. п.). |
22. | 13. При описании объекта оценки и проведении оценки оценщик опирается на правоудостоверяющие, правоустанавливающие и иные документы с исходными данными, которые должны обеспечивать возможность полностью и однозначно идентифицировать объект оценки по его правовым характеристикам и иным характеристикам, существенно влияющим на его стоимость, в том числе пространственным, объемно-планировочным и конструктивным, содержать основания возникновения прав на объект недвижимости и/или его составные части и раскрывать особенности характеристик объекта оценки. | Исключить | Это уже есть в ФСО №3 ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;… 9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии) |
23. | 14. При сборе информации об объекте оценки оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, с документированием результатов осмотра. В случае не проведения осмотра объекта оценки оценщик приводит в отчете об оценке причины отказа от осмотра и указывает на возможное в этой связи снижение достоверности итоговой величины стоимости, если в задании на оценку не указана возможность проведения оценки без осмотра объекта оценки. | В случае если для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки требуется провести его осмотр, осмотр проводится на дату оценки, либо в период максимально к ней приближенный. | Написать более мягко, чтобы у оценщика потом не появились проблемы в судах, следственных органах и т. п. от требований про «документирование», «причин отказа» и «снижением достоверности» и не было проблем с линейными сооружениями и другими сложными для осмотра объектами. |
24. | IV. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки | IV. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости | Редакционная правка |
25. | 15. При определении рыночной стоимости недвижимого имущества применение любого из подходов к оценке должно основываться на выявленном варианте его наиболее эффективного использования. | ||
26. | 16. Наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно обоснованное использование объекта оценки, которое физически реализуемо, юридически допустимо, финансово осуществимо и обеспечивает максимальную стоимость объекта. | Исключить, либо скорректировать При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется наиболее вероятное, законодательно разрешенное, физически реализуемое, финансово целесообразное использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. | В ФСО 1 уже есть следующее положение 10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. |
27. | В части, касающейся критерия юридической допустимости, оценщик руководствуется нормами земельного, природоохранного и градостроительного законодательства, требованиями по охране объектов культурного наследия, определяющими объемно-планировочные и функциональные ограничения, в рамках которых могут создаваться, реконструироваться или воссоздаваться объекты недвижимости | При анализе юридических ограничений оценщик руководствуется нормами земельного, природоохранного и градостроительного законодательства, требованиями по охране объектов культурного наследия, определяющими объемно-планировочные и функциональные ограничения, в рамках которых могут создаваться, реконструироваться или воссоздаваться объекты недвижимости | Редакционная правка |
28. | Если допускается возможность изменения нормы, ограничивающей потенциально эффективное использование объекта оценки, оценщик рассматривает вариант его использования с учетом такого допущения | Исключить | Формулировка «если допускается возможность изменения нормы» неоднозначна. Какое позитивное намерение стоит за этой формулировкой понять сложно, читая дословно, следует сделать вывод, что требование обязывает оценщика рассматривать варианты изменения законодательства, так как теоритически любая норма может быть изменена. То есть критерий соответствия законодательству вообще исключается, а оценщику нужно везде прогнозировать строительство небоскребов и торговли, несмотря на ограничения ГПЗУ. |
29. | 17. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости проводится как для условно свободного участка, так и для участка с существующими улучшениями. Под условно свободным земельным участком понимается земельный участок, который для целей анализа наиболее эффективного использования рассматривается как свободный от улучшений, характерных для его существующего использования. Если наиболее эффективное использование земельного участка как условно свободного отличается от его эффективного использования с учетом существующих улучшений, оценщик анализирует возможность и финансовую эффективность законодательно разрешенного сноса с последующим строительством новых или реконструкции существующих улучшений, соответствующих функции эффективного использования его как свободного. | Исключить | А если объектом оценки является квартира или помещение зачем нужен АНЭИ как свободного? Избыточная детализация для ФСО . |
30. | Из отчета об оценке должно быть ясно, какому из вариантов наилучшего использования земельного участка соответствует полученная величина рыночной стоимости объекта оценки. | Исключить | Ранее (п.15) уже есть требование «При определении рыночной стоимости недвижимого имущества применение любого из подходов к оценке должно основываться на выявленном варианте его наиболее эффективного использования. » |
31. | V. Применение подходов к оценке недвижимости | ||
32. | 18. При применении доходного подхода при оценке недвижимого имущества оценщик учитывает следующие положения. 1) В рамках доходного подхода стоимость недвижимого имущества может оцениваться: методом прямой капитализации методами капитализации доходов по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими формализованные модели доходов и стоимости). | 18. При применении доходного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения. 1)В рамках доходного подхода стоимость недвижимого имущества может оцениваться: методом прямой капитализации методами капитализации доходов по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими формализованные модели доходов и стоимости). | |
33. | 2) Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. | Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки объектов недвижимости с постоянным, либо линейно изменяющимся потоком доходов | Текущее использование объекта может соответствовать наиболее эффективному, но оценщик может прогнозировать непостоянные потоки, как это бывает в нестабильной экономике, либо когда отдельные составляющие доходов и расходов прогнозируются с разным темпом роста. |
34. | Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления дохода типичного года на ставку капитализации. | Стоимость недвижимости с использованием данного метода определяется путем деления дохода типичного года на ставку капитализации. | |
35. | 3) При использовании метода прямой капитализации ставка капитализации определяется, как правило, методом сравнительного анализа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, по которым есть информация об уровне их доходов. Для определения ставки капитализации также могут использоваться иные методы. | При наличии достоверной информации о доходах и ценах продаж на аналогичные объекты ставка капитализации определяется методом рыночной экстракции. | Применительно к ставке капитализации мало где в теории можно найти упоминание про «метод сравнительного анализа продаж объектов» для ее определения, как дальше непонятен комментарий про уровень доходов. В целом достаточно дискуссионное положение, так как во многих центральных городах аналитики публикуют ставки капитализации и нет необходимости использовать экстракцию, да и получается часто менее достоверно. В отдаленных районах очевидно достаточной информации для экстракции нет. |
36. | 4) Метод дисконтирования денежных потоков доходов пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в текущую стоимость по рыночной ставке потенциальной доходности, соответствующей риску инвестиций в недвижимость. | Удалить | В ФСО№1 доходный подход (метод ДДП) описан достаточно подробно: «а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.» Нужно сделать, чтобы ФСО стыковались и в профильном ФСО требования уточнялись и добавлялись, а не противоречили и дублировались. Выше описание метода прямой капитализации сделано по следующей схеме: для чего предназначен, как делается, детали. Имеет смысл сделать единую логику описания. По самой формулировке: сам метод ничего не пересчитывает, формулировка ничего не привносит |
37. | Метод применяется к потокам с любым законом изменения во времени и определяет текущую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется по соответствующей ставке дисконтирования или с использованием единой ставки, отражающей ожидаемую ставку конечной отдачи на капитал. | Стоимость недвижимости с использованием данного метода определяется путем суммирования будущих потоков дохода, приведенных к дате оценке по соответствующей ставке дисконтирования или с использованием единой ставки, отражающей ожидаемую ставку конечной отдачи на капитал. | Редакционная правка |
38. | Ставка конечной отдачи на капитал как показатель потенциальной доходности учитывает все ожидаемые в будущем выгоды от недвижимости, включая поступления при ее продаже в конце срока владения. | ||
39. | 5) Методы, использующие формализованные модели доходов и стоимости, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. | ||
40. | Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе потенциальной доходности (ставке конечной отдачи на капитал), принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем. | Стоимость недвижимости с использованием данного метода определяется путем деления годового дохода на ставку капитализации, полученную основе ставки конечной отдачи на капитал, модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости. | Очень тяжелое изложение для восприятия. Нужно еще упростить. |
41. | 6) В качестве дохода, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода. | Удалить | Не уровень ФСО указывать оценщику какой вид потока преобразовывать в стоимость. Кроме того: «с учетом рисков неполучения данного доход» это уже относится к ставке дисконтирования, а не к доходам «как правило» - не терминология документа |
42. | Состав расходов, необходимых для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости в соответствии с требованиями рынка, должен соответствовать структуре используемой ставки капитализации (дисконтирования). | Ставка капитализации (дисконтирования) должна соответствовать виду денежного потока, преобразуемого в стоимость. | Ставка дисконтирования (капитализации) увязывается с видом потока, а не расходами |
43. | 19. При применении сравнительного подхода при оценке недвижимого имущества оценщик учитывает следующие положения. | ||
44. | 1) Для формирования выборки сопоставимых объектов и проведения сравнительного анализа в качестве объектов–аналогов используются объекты недвижимости с аналогичными характеристиками, существенно влияющими на оцениваемую внличину. | Удалить | Это дубль ФСО№1 «Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.» |
45. | 2) В качестве единиц сравнения используются типичные для рынка оцениваемого объекта удельные показатели, такие как цена за единицу площади или единицу объема, отношение цены к величине чистого дохода и другие. | Типичными единицами сравнения для недвижимости являются цены за единицу общей или полезной площади, единицу объема, длинны или высоты. | Единица Частично дубль ФСО №1 «Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.» |
46. | По каждому объекту-аналогу может быть, по обоснованию оценщика, выбрано несколько единиц сравнения. | Удалить | Избыточная детализация |
47. | 3) Корректировка цен аналогов выполняется по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные при анализе рынка основные ценообразующие факторы (элементы сравнения). Среди элементов сравнения анализируются, в том числе, следующие: состав предаваемых прав на объект недвижимости; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок и компонентами стоимости, не связанными с недвижимостью; условия рынка (изменения за период между датами сделки и оценки); характеристики местоположения объекта; физические характеристики объекта; экономические характеристики использования объекта. При этом корректировки вводятся по тем элементам сравнения, различия которых определяют различие цен сравниваемых объектов. | Типичными элементами сравнения, существенно влияющими на стоимость недвижимости, являются: дата сделки (оферты); функциональное назначение; физические характеристики; передаваемые права; характеристики местоположения; техническое состояние; | Частично дубль ФСО №1 «б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.» |
48. | 4) При определении размера корректировок по элементам сравнения и/или расчета оцениваемой величины оценщик использует методы анализа рыночных данных, соответствующие объему доступной информации. | ||
49. | 5) Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов недвижимости, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для применения методов количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются. | Исключить | Это дубль ФСО№1 «Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. |
50. | 20. При применении затратного подхода при оценке недвижимого имущества оценщик учитывает следующие положения | ||
51. | 1) Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, соответствует суммарной стоимости прав на земельный участок и права собственности на улучшения. | При использовании затратного подхода к оценке стоимость недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и прав на улучшения. | Редакционная правка |
52. | Расчет рыночной стоимости производится, как правило, в следующей последовательности: оценка рыночной стоимости прав на земельный участок; оценка затрат, необходимых для воспроизводства или замещения улучшений; оценка прибыли предпринимателя ; оценка износа и устареваний; расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений как уменьшенной на величину износа и устареваний суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и прибыли предпринимателя. | Стоимость улучшений определяется как затраты на их воспроизводство или замещение с учетом прибыли предпринимателя, уменьшенные на величину износа и устареваний. | ФСО №1 «15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний» Редакционная правка |
53. | 2) Для целей определения рыночной стоимости затратным подходом земельный участок рассматривается как условно свободный в предположении его наиболее эффективного использования. | При оценке прав на земельный участок он рассматривается как условно свободный в предположении его наиболее эффективного использования. | Редакционная правка Блок и так в затратном подходе |
54. | При этом определяется стоимость фактического или ожидаемого в соответствии с законодательством набора прав на земельный участок | Удалить | У прав на земельный участок нет «набора» Достаточно сказано выше про использование по НЭИ |
55. | 3) Определение затрат, необходимых для воспроизводства или замещения улучшений производится на основании: данных о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, основанных на действующей нормативной базе; сметных расчетов стоимости нового строительства. | 3) Типичными источниками определения затрат, необходимых для воспроизводства или замещения улучшений являются: контракты на строительство аналогичных объектов; специализированные справочники, основанные на действующей нормативной базе; сметные расчеты; предложения строительных компаний; специализированные аналитические обзоры. | Редакционная правка + расширение списка источников. Превращение закрытого перечня в открытый. Действующая нормативная база - это то, что включено в Реестр сметных нормативов (Минрегион). Если оставить, то нельзя будет использовать Справочники оценщика Ко-Инвест, региональные УПСС, не говоря уже про УПВС |
56. | 4) Применение затрат, необходимых для замещения улучшений целесообразно в случаях, когда определение затрат, необходимых для создания точной копии улучшений, затруднено из-за устаревших материалов и технологий, использовавшихся при создании улучшений объекта оценки. | Исключить | Можно замещение в любом случае. |
57. | 5) Затраты, необходимые для воспроизводства либо замещения улучшений вычисляются как сумма прямых издержек, непосредственно связанных со строительством и косвенных издержек, сопутствующих возведению улучшений, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. | Удалить | По сути не соответствует устоявшейся терминологии, принятой в нормативных документах по строительству. Затраты могут быть определены сразу без разделения |
58. | 6) Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или расчетных моделей с учетом прямых и косвенных издержек, связанных со строительством улучшений, и затрат на приобретение прав на земельный участок. | Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или расчетных моделей | Избыточное уточнение. Целесообразно в стандарте дать определение, что такое ПП, либо косвенно пояснить, что под этим понимается. |
59. | 7) Величина износа и устареваний определяется как потеря улучшениями их рыночной стоимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания, соответственно. | Исключить или скорректировать, уточнив мысль | «Величина износа и устареваний определяется как потеря рыночной стоимости в результате износа устареваний» |
60. | 8) Затратный подход нецелесообразно применять при оценке стоимости квартир и нежилых встроенных помещений на активных рынках. | Затратный подход нецелесообразно применять при оценке на активных рынках встроенных помещений, в том числе квартир. | Есть еще комнаты |
61. | 9) Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод/методы оценки в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В отчете об оценке приводится описание выбранного оценщиком метода/методов, позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода/методов объекту оценки, определяемому виду стоимости и цели оценки. | Исключить | Возможность выбора методов закреплена в ФЗ-135 Обязанность соблюдать принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности есть в других ФСО №3, как и сами прнципы: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости) |
62. | V. Согласование результатов применения различных подходов и методов оценки | ||
63. | 21. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки, полученных при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. | Исключить | Дубль ФСО№1 «24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.» |
64. | 22. В случае существенного расхождения результатов оценки объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик приводит в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения. | ||
65. | 23. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при этом суждения и допущения должны быть обоснованы. | Исключить | Дубль ФСО№1 «Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.» |
