Анализ проведен по первому вопросу, поставленному перед экспертами

Анализ проведен по первому вопросу, поставленному перед экспертами.

При ответе на поставленный вопрос отсутствует ясность, четкость и конкретность суждения, имеются противоречия по тексту.

Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперты не провели комплекс необходимых действий для того, чтобы ответить на вопрос и установить достоверна или недостоверна стоимость.

Обоснование данного утверждения ниже.

1	«Заключение экспертизы №…»	Название документа не соответствует требованиям ст.86 АПК
2.	Общее содержание представленного документа	Не отражает требования п.2 ст.86 АПК
3.	Вопрос «Какова рыночная стоимость объекта культурного наследия…с учетом всех обременений…?»	Исходя из поставленного вопроса, стоимость определяется для продажи 3-е лицу, а не нынешнему арендатору «Росгартенских ворот». Зачем?	Не озвучено какое назначение получаемой стоимости. Для продажи арендатору – это одна стоимость (159-фз), для продажи третьему лицу – другая.
По первому вопросу «О достоверности отчета .
4.		Эксперт отвечая на данный вопрос, на стр.3-6 проводит исследование не относящиеся к поставленному вопросу. Зачем?
	Стр.4. абзац 1 и 2.	Эксперт допускает внутренние противоречия утверждая а) в отчете имеется раздел «Задание на оценку» б) пишет «отсутствие в Отчете Задания на оценку»	Эксперт обвиняет оценщика в предоставлении излишней информации, однако не проводит анализ ее недостаточности. В связи с этим непонятно, ЧТО именно нарушил оценщик, предоставив избыток информации, и как это повлияло на достоверность стоимости.
	Стр.4. абзац 3.	Эксперт указывает на отсутствие описания технического состояния объекта на дату оценки. Однако не приводит данные на какую дату приведено тех. описание.	В связи с этим не возможно понять, насколько данное нарушение искажает стоимость определенную оценщиком. Вполне допустимо предположить, что Оценщик привел описание тех. состояния на дату осмотра или на месяц раньше даты оценки. Эксперт не приводит доказательств того, что данные технического паспорта 2008 года не соответствуют текущему состоянию объекта и что данные использованные оценщиком для расчета оказали влияние.
	Стр.5.	Эксперт утверждает что «высокий износ» учтенный в расчетах приводит к существенному занижению стоимости.	Исходя из логики эксперта, то оценщик занизил стоимость на 6%. Также возникает дополнительный вопрос о том, является ли 6% существенным занижением.
	Стр.5 по разделу 2.1.	Эксперт указывает на ошибку оценщика, в том, что оценщик не указал условия заключения договора аренды и сроки действия.	Федеральные стандарты оценки не содержат таких требований. Согласно Стандартам оценщик должен проанализировать наличие обременений. Но не сказано, должен ли он его отразить. Из этого следует, что данное указание прерогатива оценщика: если влияет – указывает, если не влияет – может не указывать. Требования эксперта могут считаться неправомерными. Кроме – то Эксперт не проводит анализ влияния этого «неуказания» на достоверность стоимости. Почему?
	Там же	Эксперт указывает на то, что действующий договор является обременением и должен быть учтен, если иное не оговорено в Задании на оценку.	Эксперт не проводит анализ того, что оговорено в Задании на оценку. В связи с этим данное указание эксперта не является обоснованным.
	Стр.5 по разделу 2.3. и 3.2.7	Аналогичные претензии эксперта к оценщику в отношении того, что объект оценки является памятником архитектуры.	Прав ли Эксперт можно понять, прочитав, как он сам учитывает это. Эксперт не проводит анализ влияния этого «неуказания» на достоверность стоимости. На сколько то, что оценщик не указал «информацию о статусе» повлияло на достоверность, определенной им рыночной стоимости?
	Стр.5. по разделу 2.	Эксперт указывает что в отчете не приведена информация о правах на объект и документально не подтверждена информация о том, что объект является памятником.	Эксперт продолжает путаться в проводимых им действиях. Он проводит анализ отчета на выполнение пунктов стандартов оценки, но игнорирует проверку достоверности стоимости, определенной оценщиком, т. е. вопрос, поставленный пред ним Судом. В частности, Эксперт не объясняет, как отсутствие копии свидетельства о регистрации права в отчете об оценке повлияло на итоговую стоимость.
	Стр.6 п.4	Эксперт пишет «анализ выполнен плохо».	Недопустимый и субъективный критерий оценки действий. Также Эксперт не делает выводов о том, что оценщик ошибочно определил то, что объект может использоваться под ресторан. Если оценщик не ошибся – значит это не должно влиять на достоверность стоимости, но эксперт на данный вопрос не отвечает. В чем смысл его замечаний?
	Стр.6. по разделу 3.2.3.	Эксперт указывает на то, что оценщик не произвел расчет стоимости земельного участка, сославшись на Задание на оценку.	В данном разделе Эксперт противоречит сам себе: - Эксперт указал на стр.5 «по разделу 2.3 и 3.2.7» что в Задании на оценку могут оговариваться различные требования и это не является ошибкой. Кроме того: - Эксперт требует предоставление документа, согласованное и подписанное Заказчиком, однако таких требований в оценочном законодательстве не содержится и это требование незаконно. - Эксперт указывает что в Отчете представлено «Задание на оценку». - Эксперт не делает выводы о влиянии этих действий оценщика на достоверность оценки.
	Там же.	Эксперт утверждает, что отказ оценщика от оценки земельного участка не правомерен и его необходимо было учитывать «как минимум по площади застройки».	В тоже время Эксперт не приводит данные о том, на самом ли деле оценщик не учел стоимость земельного участка. Ссылаясь на текст, Эксперт не проанализировал расчеты, сравнительного и доходного подходов и не указал на то, что Оценщик вычел из полученных результатов стоимость земельного участка как «минимум по площади застройки». Эксперт необоснованно делает выводы по заключению и вводит в заблуждение.
	Стр.7 по разделу 3.2.5.	Эксперт указывает что оценщик ошибочно указал право собственности вместо права аренды.	В соответствии с ФСО №5, на которое ссылается Эксперт, есть такое понятие как «техническая ошибка», однако Эксперт не анализирует этот вопрос: Оценщик сделал техническую ошибку – описку, или же везде допустил ошибку в расчетах. Так же Эксперт не делает выводов о том, как то, что эксперт «ошибочно» указал повлияло на достоверность.
	Стр.7 по разделу 3.2.3.	Эксперт указывает на то, что утверждение оценщика о том, что «помещения представляют собой широко распространенные конструкции, применяющие повсеместно» является не обоснованным.	Эксперт не приводит анализ исследования типичных конструкции относительно регионального рынка, а также не исследует эту фразу оценщика на предмет «технической ошибки» - описки.
	Стр.7 по разделу 3.2.5.	Эксперт указывает, что оценщик использует в расчете значение, на которое ссылается в раздела «Анализ рынка», но самого значения в этом разделе нет.	Эксперт не проводит анализ того, на сколько принятое оценщиком значение «потерь от недозагрузки» в размере 10% не соответствует рынку, т. е. не доказывает что это утверждение неверно. И не показывает как из-за того, что оценщик не указал значение в разделе «Анализ рынка» изменилась итоговая стоимость из Отчета об оценки.
	Стр.7 по разделу 3.2.4	Эксперт утверждает что оценщик не правильно подобрал аналоги, выбрав для сравнения отдельные здания и встроенные помещения.	Утверждение необоснованно. Так как оценщик мог ввести корректировку на отличия, а также провести анализ, в котором указано, что стоимость таких объектов между собой не отличается.
	Стр.8 по разделу 3.2.4	Эксперт пишет о том, что Оценщик не указал курс евро к рублю.	Это не влияет на достоверность итоговой стоимости, и эксперт не приводит сведения о том, что Оценщик выбрал неверный курс евро и произвел неправильный пересчет.
	Там же	Эксперт указывает на то, что «непонятно, каким образом получен итоговый удельный показатель».	Как влияет данное замечание эксперта на достоверность стоимости в заключении не анализируется.
	Стр. 8.	В «Заключении экспертизы» отсутствует анализ применимости оценщиком затратного и сравнительного подхода.	Так как в «Заключении экспертизы» отсутствует анализ достоверности расчета по доходному и сравнительному подходу, то вывод о недостоверности стоимости в целом не является обоснованным.
	Стр.6 по разделу 3.2.6.	Эксперт ставит под сомнение обоснованность применения затратного подхода	Свое мнение Эксперт не обосновывает. А также не делает анализ того, как применение затратного подхода влияет на достоверность итогового результата, если ему присвоен вес в размере 4% (от 100%)