Твоё, моё, наше
Вокруг многоквартирных домов в Карсуне давным-давно разбиты «приквартирные» огородики, в которых часто красуются самодельные шалашики и крытые погреба. Все это видят, возражать против садово-огородной деятельности никто и не думает, только обращают внимание на непрезентабельный вид сараюшек-развалюшек, портящих общее впечатление от посёлка. Кое-кто построил даже баньки, мини-фермы и птичники.
Кому на самом деле принадлежит земля вокруг многоэтажек и могут ли владельцы квартир оформить участки на законных основаниях? С этим вопросом мы обратились к главе администрации Карсунского городского поселения .
- Проблема содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных жилых домов вызывает немало вопросов у собственников квартир. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 000, в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого должны быть определены на основании данных государственного кадастрового учёта, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. Сюда входят, например, трансформаторные подстанции, котельные, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки. Ни о каких банях и фермах речи идти не может! Собственники жилых помещений в любом многоквартирном доме отвечают за состояние не только квартир, но и придомовой территории и обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества, в том числе платить земельный налог.
- Как определяются границы придомовой территории?
- 1 марта 2005 года вступил в силу Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Если земельный участок был сформирован до этой даты, то проблем не возникает: участок бесплатно переходит в долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома. Доля каждого определяется пропорционально общей площади помещения, принадлежащего жильцу на праве собственности. Для оформления права собственности на земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учёт, необходимо обратиться в Управление Федеральной Регистрационной Службы с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за владельцами квартир многоквартирного дома, расположенного на данном участке. По-иному решается вопрос в случае, если к моменту оформления прав на помещения земельный участок не был сформирован и не прошёл кадастровый учёт. Тогда, чтобы узаконить права собственников на такой участок, необходимо провести их общее собрание и определить уполномоченное лицо, которое может от имени всех собственников обратиться в органы местного самоуправления по вопросу формирования земельного участка.
- В Карсуне участки сформированы?
- Обращений со стороны жильцов многоквартирных домов в администрацию по формированию участков не было. Специалисты отделов строительства и архитектуры, земельного комитета могут пояснить, оформлялись ли официально какие-либо участки, постройки и перепланировка квартир, а также имеют ли право жильцы самостоятельно пристраивать к фасаду здания лоджии и погреба, строить выгребные ямы.
- Владимир Тимофеевич, в редакцию обратились жители улицы Лермонтова, которым самозахват придомовой территории попортил много нервных клеток. Дело в том, что одна из жительниц дома № 7 не удовлетворилась небольшим участком под окнами квартиры, хотя даже он на правах собственности ей не принадлежит, и решила присвоить себе ещё немного квадратных метров земли вдоль соседнего забора, ограждающего частное домовладение, и часть прохода между домом и гаражами. Не долго думая, женщина перегородила тропинку, ведущую от дома к зданию СПК «Карсунский», высоким забором, за которым устроила свалку строительных материалов, отходов, мусора, мотивировав свои действия тем, что ей нужен то ли гараж, то ли сарай, то ли баня, под которые уже заложен фундамент. Часть соседской территории была «приватизирована» вообще при детективных обстоятельствах: причиной тому, чтобы сосед безвозмездно передал землю, послужило отсутствие детской площадки около дома. Сосед, вникнув в насущные потребности ребятни, безропотно передвинул забор на метр вглубь собственного сада. Итог: планируемое место отдыха мгновенно огородили, засадили садово-огородными культурами и забросили. С такими «захватчиками» как-то можно бороться?
- Можно и нужно. При администрации поселения создана комиссия по земельному контролю, которая вправе проверить целевое использование земельных участков на территории Карсунского поселения. Недавно по предписанию комиссии был снесён незаконно возведённый сарай на улице Гусева. Мы планируем в очередные рейды пригласить представителей земельного комитета и отдела строительства и архитектуры. В администрацию поступают жалобы на владельцев квартир, содержащих свиней и птицу во дворах многоквартирных домов. По правилам, в таких домах не предусмотрено строительство каких-либо хозяйственных построек, тем более содержание в них животных.
- В некоторых случаях такие огородики-сарайчики затрудняют проезд специализированного транспорта, доступ к местам общего пользования. Есть ли какие-то ограничения при выделении земельных участков под грядки в черте населенного пункта?
- Все постройки, возведенные без согласования с администрацией поселения, органами пожнадзора, энергетиками, газовиками, отделом строительства и архитектуры и т. д., являются незаконными. Огороды вдоль дорог – тоже самозахват, эту землю никто в личную собственность оформлять не позволит, ведь здесь проходит множество коммуникаций. Меня вообще удивляет равнодушное отношение людей к собственному здоровью! Дорога – повышенный источник опасности: это и выхлопы, и горючее, и грязь, соли тяжелых металлов, резина, свинец, да мало ли чего оседает на «придорожных» овощах и фруктах! На 50 метрах от дороги земля вообще считается непригодной для выращивания сельхозкультур. Берите дачные участки, оформляйте, такая возможность есть. Около многоквартирных домов можно и нужно разбивать цветники, облагораживать территорию.
- Ещё один вопрос. Насколько законны автостоянки и гаражи около домов?
- В соответствии с действующим законодательством не запрещено оборудовать рядом с многоквартирным домом автостоянку или машиноместа для жильцов дома. В связи с этим необходимо учитывать несколько моментов. Для оборудования такой стоянки требуется, чтобы это решение было принято на общем собрании собственников помещений. При этом нужно помнить, что нельзя выделить свою долю земельного участка в натуре, например, огородить участок для организации персональной стоянки или огорода, поскольку подобные действия будут нарушать права других собственников общего имущества. Поэтому стоянка может находиться только в общей долевой собственности всех домовладельцев.
- Спасибо за беседу!
Мы продолжим наше журналистское расследование и попросим ответить на вопросы читателей по использованию придомовых территорий специалистов земельного комитета и отдела строительства и архитектуры администрации МО «Карсунский район».
Наталья ОБУДЕННОВА
№ 36 от 5.08.2011
Твоё, моё, наше
Мы продолжаем выяснять, имеют ли право на существование многочисленные хозяйственные постройки и «архитектурные излишества», возведенные во дворах многоквартирных домов владельцами квартир. Никто не спорит, что на разведение подсобного хозяйства и садово-огородную деятельность у домов и дорог людей толкает острая необходимость. Жизнь сегодня такова, что без подспорья, собственных овощей и мяса сельским жителям обойтись невозможно.
И всё же, насколько законны такие мини-фермы в центре посёлка? С этим вопросом мы обратились к начальнику отдела строительства и архитектуры администрации МО «Карсунский район» .
- Надежда Юрьевна, в редакцию звонят жильцы многоквартирных домов с просьбой оградить их от соседства с курами и свиньями. Строительство сараев и хозпостроек во дворах многоэтажек приобрело такой размах, что в некоторых случаях пострадали спортивные и детские площадки и места отдыха. Существуют ли какие-то правила, ограничивающие подобную деятельность, и можно ли бороться с «захватчиками»?
- Закон даёт четкое определение самовольной постройки. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Практически все хозпостройки во дворах многоквартирных домов р. п.Карсуна являются самовольными. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться ею, то есть не может продать, подарить или сдать в аренду.
- Могут ли быть узаконены такие строения?
- Только по решению суда и только при условии, что земельный участок, на котором возведена постройка, будет предоставлен (или уже принадлежит) в установленном порядке лицу, осуществившему строительство, под возведение постройки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Сюда можно отнести случай возведения сараев и гаражей на месте детской площадки.
- Ещё одно обращение касается благоустройства жилья. Часть домов в Карсуне была построена без водопровода и канализации, и люди решили исправить ситуацию самостоятельно: провести воду и построить канализационные стоки. Водопроводные трубы – это ещё полбеды, а вот выгребные ямы под окнами, кроме запаха, могут доставить крупные неприятности, подмыв фундамент. Законны ли такие «усовершенствования»?
- Любые изменения первоначальной планировки квартиры, как то: выделение места под туалет, ванную - должны оформляться в установленном законом порядке. Разрешение на строительство выгребных ям под самотечную канализацию может быть получено при соблюдении ряда условий, среди которых непременное согласие всех жильцов дома, так как придомовая территория является общей собственностью, отсутствие на участке застройки подземных инженерных сетей и многое другое. Расстояние от фундамента здания должно быть не менее 3 метров.
- Часть жильцов первых этажей увеличила собственные квадратные метры, пристроив к дому лоджии, не предусмотренные первоначальным проектом. Мало того, внутри роют погреба, через лоджии делают отдельный вход в квартиру, проводят туда отопление и свет, устраивают на импровизированных «верандах» летние кухни, практически полностью перепланировав квартиры. Должны ли хозяева получать разрешение на подобные работы и что делать с незаконно возведенными пристроями?
- Корни этой проблемы проистекают из ч.5 ст.15 ЖК РФ, которая не включила в общую площадь жилого помещения балконы, лоджии, веранды и террасы, отнеся их к общему имуществу многоквартирного дома. Существует постановление Госстроя РФ, где указано, что запрещается проводить работы, ведущие к ухудшению сохранности и внешнего вида фасада. То есть, если вы решили утеплить балкон или лоджию (на это в обязательном порядке требуется проект), то не должны нарушить внешний вид фасада. Если фасад всё же затрагивается, как в случае с возведением веранды, не предусмотренной первоначальным проектом здания, нужно согласование в Главном управлении архитектуры, которое может и отказать. Полностью запрещено сносить несущие стены и выносить радиаторы на лоджии. В этом случае хозяину придется вернуть все в исходное состояние. Кроме того, если переустройство квартиры потребовало присоединения части общего имущества многоквартирного дома, например, придомовой территории или части подъезда, то на такую реконструкцию согласно ч.2 ст.40 ЖК РФ должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если вы купили перепланированную квартиру на вторичном рынке жилья, то здесь уже нужно смотреть договор купли-продажи, из которого и станет ясно, находится ли у вас в собственности лоджия или балкон. Если нет, то это общее имущество многоквартирного дома и для их присоединения требуется дополнительное оформление. Хочу подчеркнуть, что согласно действующему законодательству любое изменение элементов жилого помещения по сравнению с тем, что зафиксировано в техническом паспорте на жилое помещение, подлежит согласованию. Некоторые случаи перепланировки вообще не допускаются и не могут быть разрешены. Например, перенос санузла или кухни на место комнаты, если под вами и над вами жилая квартира, уменьшение или снос вентиляционных коробов и стояков, изменения, ухудшающие внешний вид фасада, нарушающие прочность здания.
- Последний вопрос. Какие последствия ожидают гражданина, который самовольно перепланировал или переустроил жилое помещение?
- Если гражданин без соответствующего разрешения произвел работы, самовольно переустроив или перепланировав жилое помещение, то он несет установленную законодательством ответственность. Собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан привести жилое помещение, которое было переустроено или перепланировано самовольно, в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование. В нашем случае это отдел строительства и архитектура администрации МО «Карсунский район».
Собственник может подать заявление в суд с просьбой узаконить произведенные изменения. На основании решения суда самовольно переустроенное жилое помещение может быть сохранено в измененном виде, если не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угрозы их жизни и здоровью. С другой стороны, суд по иску органа местного самоуправления (администрации поселения) в случае, если самовольно переоборудованное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, может принять решение о продаже его с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств, а также с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в первоначальный вид.
Беседовала Наталья ОБУДЕННОВА
