Объект оценки - часть земельного участка в полосе отвода ж. д. (для размещения легкосъемного торгового павильона, без права капитального строительства) общей площадью 600 кв. м по адресу: Ростовская область, на 9 км ПК 9/10 перегона Таганрог-Таганрог-Пассажирский
| Адрес: Ростовская область, на 9 км ПК 9/10 перегона Таганрог-Таганрог-Пассажирский Состав объекта: Часть земельного участка в полосе отвода ж. д. общей площадью 600 кв. м Категория земель: Земли населенных пунктов Наиболее эффективное использование объекта: Для размещения легкосъемного торгового павильона, без права капитального строительства |
Итоговая величина рыночной стоимости права пользования Объектом оценки на условиях аренды | |
Итоговая величина рыночной стоимости права пользования Объектом оценки на условиях аренды в течение одного года (с НДС), руб. | 256 320 (Двести пятьдесят шесть тысяч триста двадцать) руб. |
Итоговая величина рыночной стоимости права пользования Объектом оценки на условиях аренды в течение одного месяца (с НДС) | 21 360 (Девятнадцать одна тысяча триста шестьдесят) руб. |
Итоговая величина рыночной стоимости права пользования Объектом оценки на условиях аренды, в течение одного месяца (с НДС), за 1 кв. м | 35,6 (Тридцать пять руб.) 60 коп. |
Итоговая величина рыночной стоимости права пользования Объектом оценки на условиях аренды в течение одного года (без НДС), руб. | 217 220,34 (Двести семнадцать тысяч двести двадцать руб.) 34 коп. |
Итоговая величина рыночной стоимости права пользования Объектом оценки на условиях аренды в течение одного месяца (без НДС) | 18 101 ,69 (Восемнадцать тысяч сто один руб.) 69коп. |
Итоговая величина рыночной стоимости права пользования Объектом оценки на условиях аренды в течение одного месяца (без НДС), за 1 кв. м | 30,16 (Тридцать руб.) 16 коп. |
Фотографии объекта
|
|
Подъездные пути к Объекту оценки | Подъездные пути к Объекту оценки |
|
|
Общий вид Объекта оценки | Общий вид Объекта оценки |
|
|
Общий вид Объекта оценки | Общий вид Объекта оценки |
|
|
Общий вид Объекта оценки | Общий вид Объекта оценки |
Сведения о физических свойствах Объекта оценки
Наименование параметра | Значение/описание |
Адрес (местоположение) | Ростовская область, на 9 км ПК 9/10 перегона Таганрог-Таганрог-Пассажирский |
Собственник (правообладатель) | Собственник земельного участка, частью которого является Объект оценки, категории земель: земли населенных пунктов, , общей площадью: 2 233 592 кв. м – Российская Федерация согласно свидетельству серии 61 АЗ № 000 от 01.01.2001 г. Согласно договору аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, № 000 от 01.01.2001 г. земельный участок, , общей площадью: 2 233 592 кв. м, на части которого расположен Объект оценки, передан в аренду (сроком на 49 лет с 09.02.2007 г.) |
Кадастровый номер земельного участка | 61:58:0000000:50 |
Категория земель | Земли населенных пунктов |
Разрешенное использование | Для эксплуатации земельного комплекса, занятого объектами железнодорожного транспорта. |
Фактическое использование | Не используется |
Общая площадь земельного участка, кв. м | 600 |
Кадастровая стоимость, руб. | Кадастровая стоимость земельного участка, частью которого является Объектом оценки: 3 345 598 398,21 |
Удельный показатель кадастровой стоимости, руб. за 1 кв. м | 1 497,85 |
Балансовая стоимость, руб. | Не имеет, так как находится в собственности Российской Федерации |
Форма земельного участка | Правильная, четырехугольная |
Коммуникации | По меже |
Предполагаемое использование | Для размещения легкосъемного торгового павильона |
Рельеф | Ровный (без значительных перепадов высот) |
Улучшения | Асфальтированное покрытие |
Ограждение | Не имеется |
Охрана | Отсутствует |
Местоположение Объекта оценки на карте приведено на следующих рисунках. |
Описание местоположения Объекта оценки
Показатель | Описание или характеристика показателя |
Адрес Объекта | Ростовская область, на 9 км ПК 9/10 перегона Таганрог-Таганрог-Пассажирский |
Окружение | Объекты производственно-складской застройки, объекты торгового назначения. |
Близость к транспортным магистралям | Объект оценки расположен фасадом на крупную транспортную магистраль г. Таганрога ул. Маскатова. Движение по ул. Маскатова круглосуточное круглогодичное. |
Удобство подъездных путей | Подъезд к Объекту оценки осуществляется с улицы Маскатова |
Транспортная доступность | Хорошая |
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Удовлетворительная. Ближайшая остановка общественного транспорта расположена в 500 метрах от объекта оценки |
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Школа, спортивный комплекс, магазин, отделение банка, остановки общественного транспорта |
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Удовлетворительная |
Поток автотранспорта | Высокой интенсивности по ул. Маскатова. |
Престижность окружения | Средняя |
Движение по прилегающим автодорогам | Круглосуточно, круглогодично |
Использование зоны Объекта оценки под свалку отходов | Не использовалась |
Озеленение | Удовлетворительное |
Экологическая обстановка | Удовлетворительная |
Осадка грунта | Отсутствует |
Анализ ценообразующих факторов
В ходе консультаций со специалистами были установлены основные ценообразующие факторы характерные для объектов производственно-складского назначения, сдаваемых в аренду.
Передаваемые права - (собственность-аренда), в данном случае корректировка может достигать 20%, привлекательными являются объекты, находящиеся в собственности, что же касается аренды – то это значительный фактор, снижающий цену объекта при прочих равных условиях, однако это не распространяется на долгосрочную аренду.
Условия сделки. Данный фактор подразумевает изменение стоимости объекта недвижимого имущества в зависимости от условий продажи, которые являются рыночными. Реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т. к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т. н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. По данным анализа рынка скидки на торг при продаже земельных участков, аналогичных оцениваемому, попадают в диапазон 5- 10%. В среднем, скидки на торг составляют 7,5 %.
Условия финансовых расчетов - (собственные средства – заемные), данный фактор также имеет как повышающее влияние на цену, так и понижающее влияние, и корректировка достигает ±5 %.
Динамика сделок на рынке – ситуация на рынке может измениться со времени продажи сравниваемого объекта на дату проведения оценки оцениваемого объекта, причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и изменившееся предложение. Но необходимость в этом возникает не часто в виду того, что корректировка по таким факторам используется очень редко, так как для расчетов подбираются аналоги с идентичными характеристиками по данным показателям.
Местоположение - является наиболее важным ценообразующим фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта любого назначения.
Транспортная доступность - Расположение относительно транспортных магистралей и общественного транспорта.
- качество и удобство подъезда – данный фактор отражает качество и удобство подъезда к объекту; расставляя баллы, во внимание принимается направление подъездных дорог (улицам с односторонним движением присваивается более низкий балл), качество дорожного покрытия, наличие уклона и т. д.;
- близость к центральным магистралям – фактор, характеризующий степень близости объекта к основным автомагистралям, с учетом их значимости и направлений движения.
Участки с более выгодной транспортной доступностью будут стоить соответственно дороже, чем участки с меньшей транспортной доступностью. Разброс стоимости может составлять ±15%.
Инженерное обеспечение. Фактор, учитывающий наличие/отсутствие коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, центральная канализация) или возможность подключения, от рядом проходящих магистралей. Наличие на участке коммуникаций или непосредственная близость к участку избавит потенциального собственника от привлечения дополнительных капиталовложений на инженерное обеспечение участка. Согласно проведенному обзору рынка, наиболее востребованы земельные участки с централизованными коммуникациями.
Физические характеристики. Физические характеристики. Рельеф местности, ровные участки будут иметь большую стоимость по сравнению с аналогичными, но расположенными на склонах, в балках и других местах со сложным рельефом и геологией. Диапазон значений варьируется в пределах: ±5% (по данным, полученным парными продажами при проведении анализа рынка).
Площадь объекта. Как правило, в зависимости от общей площади объекта изменяется цена квадратного метра. Зависимость в данном случае обратная. Чем больше площадь объекта, тем меньше цена удельной единицы. Корректировка на размер общей площади выполнена с учетом того, что цена 1 кв. м с ростом общей площади предлагаемых объектов снижается нелинейно.
Ценообразующих факторов достаточно много, и они не ограничиваются вышеперечисленными, но как показывает практика, остальные не оказывают существенного влияния на стоимость объектов.
Оценщики не располагают данными расчетного обоснования ценообразующих факторов и степени их влияния (значимости) с использованием инструментов математической статистики, а также сведениями о количестве выставленных на продажу/аренду сходных объектов на рынке позиционирования объекта за последние три года с разбивкой по годам; количестве проданных/переданных в аренду сходных объектов на рынке позиционирования объекта за последние три года с разбивкой по годам; диапазонах цен/арендных ставок сходных объектов; ценовых картах (распределение сходных объектов, выставленных на продажу/аренду за последние три года и т. п., поскольку подобные статистические данные в открытых источника информации отсутствуют, Оценщики не располагают сведениями о компаниях, которые проводят подобные статистические исследования, а имеющаяся в распоряжении Оценщиков база оцениваемых ими объектов не содержит достаточного количества материалов для проведения подобных исследований.
Источником данных для проведения статистического анализа может в дальнейшем стать автоматизированная информационная система мониторинга рынка, размещенная на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр (https://rosreestr. ru/wps/portal). Однако на дату оценки данная система работает в экспериментальном режиме и в настоящее время содержит только зарегистрированные Росреестром сделки, по которым в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о цене сделки, а общий объем данных о количестве предложений и сделок отсутствует. При этом апробирование данной системы осуществляется преимущественно в сфере земельных участков, предназначенных под ИЖС и объекты жилой недвижимости (квартиры, дома и пр.). По иным секторам рынка недвижимости в рамках тестирования системы приведены единичные данные, которые не могут быть использованы для проведения статистического анализа. Кроме того, на сайте Росреестра размещено предупреждение о том, что указанные цены сделок могут не соответствовать сложившемуся уровню цен на рынке недвижимости.
Выводы:
- Рынок сдаваемых в аренду земельных участков в г. Таганрог развит слабо;
- В цену арендной платы собственниками заложены операционные расходы: амортизационный отчисления, налог на имущество, земельный налог;
- Средняя цена аренды земельных участков крупных городах в Ростовской области находится в диапазоне от 30 до 50 руб. (с НДС, без учета возможных скидок).
- Скидки на торг, для подобного типа недвижимости в большинстве случаев составляют 5-10%;
- Срок экспозиции аналогичных объектов, составляет в среднем – 4 месяца.
