,
Факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости в пригородной зоне городской агломерации (на примере Московской области)
Московская область – один из крупнейших по людности и наиболее урбанизированных регионов страны, почти всю территорию которой можно считать пригородной зоной крупнейшей Московской столичной агломерации. Рынок жилья в области по уровню цен, объемам сделок и финансовых потоков также один из наиболее развитых в России и уступает только столице. Рост пространственных неравномерностей в развитии городского пространства страны, как одной из наиболее ярких черт развития процессов урбанизации в РФ, усиливает актуальность анализа факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости Московской области, которая стала одним из самых притягательных миграционных магнитов страны, отражая сдвиги в приоритетах выбора мест для проживания у Россиян.
Набор принципиальных факторов ценообразования на рынке жилья в Московской области весьма сложен – при формировании цены «работают» одновременно факторы географического положения, природные (окружающая среда), социальные, экономические и институциональные. Индивидуальный набор факторов проявляется и в отдельных сегментах рынка (городского или загородного жилья), при этом в рамках последнего проявляются и индивидуальные закономерности ценообразования по отдельным форматам жилья.
В целом, специфика индикаторов рынка жилья, как и большинства других социально-экономических процессов в Московской агломерации, состоит в наличии четко выраженного центр-периферийного градиента, определяющего снижение цен на жилье и других показателей по мере удаления от ядра агломерации. Для анализа факторов ценообразования традиционно, как и в данной работе, применяется корреляционный и регрессионный анализ. Новизна данного исследования состоит как в совместном рассмотрении факторов ценообразования на рынках городского и загородного жилья, так и в детальности анализа и длительности самого периода наблюдений, что позволяет оценить устойчивость выявленных закономерностей.
Городская недвижимость. «Ценовая дистанция» между городами Московской области во времени, как показывает мониторинг цен, который ведется авторами с 1995 г., достаточно устойчива. Значения коэффициентов парной корреляции между средневзвешенными ценами на рассматриваемые отрезки времени составляют 0,87-0,96, что свидетельствует практически о неизменности основных закономерностей территориального распределения цен на жильё в городах Подмосковья.
Выполненная ранее комплексная типология муниципальных образований Московской области по факторам, влияющим на развитие рынка жилья, не дала удовлетворительных результатов. Неадекватность полученных результатов связана главным образом с тем, что вес и значение разных индикаторов на развитие рынка жилья в разных муниципалитетах разное, часто даже разнонаправленное. Так, средний уровень экономического развития может сочетаться с развитой социальной инфраструктурой, высоким качеством населения и высоким уровнем востребованности территории различными сегментами рынка жилья при неблагоприятной экологической ситуации (что характерно для муниципалитетов ближнего Подмосковья). И наоборот, наиболее благоприятная экологическая ситуация, как на западе дальнего Подмосковья, может сочетаться с относительно низким уровнем экономического развития, низким качеством человеческого потенциала и крайне низкой активностью рынка жилья.
Для городов региональной системы расселения, особенно такой как столичная агломерация, находящихся под сильным влиянием центрального города, не наблюдается заметно выраженной зависимости цен на жилье от величины города. Коэффициенты парной корреляции между средневзвешенной ценой и людностью городов составили от 0,22 до 0,29. Кроме факторов положения относительно столицы, на основании полученных значений коэффициентов парной корреляции можно выделить ряд других, влияющих на территориальное распределение цен на рынке жилья городов Московской области (плотность населения, коэффициент миграционного прироста, уровень общей и младенческой смертности и др.). Уровень корреляции между ценой на жильё в городах Подмосковья и этими индикаторами умеренно высокий (значения коэффициентов варьируют от 0,6 до 0,68).
С учетом рассмотренных методических подходов к анализу факторов ценообразования на рынке жилья и полученных результатов для моделирования закономерностей внутриагломерационного ценообразования для городов пригородной зоны Московской агломерации была построена серия регрессионных моделей, описывающих характер изменения цен на жильё в зависимости от разных наборов факторов (выборка состояла из 67 городов Московской области, для анализа был использован 21 показатель, 2012 г.).
Для главного фактора, отражающего центр-периферийную дифференциацию удельной стоимости жилья – временной доступности объектов наблюдения от центра агломерации – линейное уравнение регрессии имеет следующий вид:
Y = -4,485X + 3200,7 (2), где
y – цена жилья, тыс. руб. за кв. м,
х – время поездки из Москвы, км.
Таким образом, линейный градиент составил 486 руб./мин., т. е. цены падают с удалением от Москвы, соответственно, примерно на 486 долларов при увеличении времени поездки на 1 минуту. При этом удельный градиент для внутриагломерационной дифференциации цен может быть определён приблизительно в 0,33% от цены недвижимости на границе ядра городской агломерации на каждую минуту удаления от центра.
Определение количественных закономерностей ценообразования на рынке недвижимости методом множественной регрессии (с привлечением в качестве потенциальных независимых переменных других факторов, которые были использованы ранее), позволило уточнить модель за счёт привлечения показателей уровня зарегистрированной безработицы и душевого объёма накопленных инвестиций. Уравнение множественной регрессии в данном случае приобрело следующий вид:
Y=-372,88 X1 -436,307 X2 +0,487 X3+ 3133,1 , где
Y – цена предложения жилья, руб./кв. м;
X1 – время в пути, мин;
X2 – уровень зарегистрированной безработицы, %
X3 – душевой объем накопленных инвестиций в основной капитал, тыс. руб./чел.
Как следствие повышения «кругозора» модели, удельный градиент снижения цены в зависимости от увеличения времени в пути вырос на 0,05%, составив 0,38% / 1 минуту транспортной доступности. При этом фактическая цена предложения и ее предсказанное значение по уравнению множественной регрессии для фактора временной доступности центра Москвы достаточно хорошо согласуются.
В последние годы зависимость цены жилья от расстояния всё отчётливее отходит от универсальной линейной закономерности падения цены по мере удаления от ядра агломерации. Анализ фактического распределения цен в зависимости от расстояния до столицы позволяет очертить чёткую границу зоны активного и пассивного рынка. Фактически примерно в районе 45-55 км от МКАД (соответствующей средней удельной цене в диапазоне 70-80 тыс. рублей за м2, 2014 г.) происходит ценовой «перелом», после которого снижение цены резко меняет свою эластичность по расстоянию. На границе зоны активного рынка располагаются города среднего пояса, активно интегрированные в систему маятниковых миграций и при этом имеющие непосредственный доступ к пригородному железнодорожному сообщению ос столицей: Солнечногорск, Чехов, Наро-Фоминск.
Такой эффект частично объясняется резким изменением транспортной доступности и преодолением порога комфортности маятниковых миграций (1-1,5 часа на дорогу в одну сторону). В целом же именно транспортная доступность (как общественным транспортом, так и применительно к поездкам на личном автомобиле) остаётся ключевым фактором ценовой дифференциации. Важно, что при потенциальном ускорении и повышении комфортности пригородного сообщения выявленный градиент может существенно сократиться. В случае городов–лидеров рейтинга по уровню цен (Реутов, Котельники) проявляется и фактор близости к метро, традиционно один из ключевых на внутригородском рынке жилья. В случае Одинцова и Красногорска дополнительно проявляется и факторы благоприятной среды и, в меньшей степени, престижности направления.
Загородная недвижимость. Система факторов ценовой дифференциации на рынке загородной недвижимости несколько сложнее по сравнению с жильем в городах. Фактор физической удалённости здесь тоже оказывает решающее воздействие: как правило, с удалением от Москвы повышается доля менее престижных форматов недвижимости – участков без подряда, ряд посёлков развивается в диверсифицированном мультиформатном виде, традиционных дач в садово-дачных товариществах. При этом сложившаяся на рынке загородной недвижимости ценовая дифференциация в силу своей неоднородности не позволяет предложить упрощённую универсальную трактовку таких изменений.
Общепринятых моделей центр-периферийных различий и отличий ценовых сегментах жилья в случае Подмосковья оказывается недостаточно для объяснения закономерностей формирования ценового поля (из-за отсутствия данных по отдельным садово-дачным товариществам анализировалась выборка из более чем 350 активных организованных поселков разного типа загородной недвижимости, репрезентативных по отношению к генеральной совокупности объектов, 2014 г.). Ценовое поле загородной недвижимости Подмосковья, оцениваемое через удельную стоимость жилья и земли, рассматривалось как производное одновременно от нескольких параметров.
Локализация платёжеспособного спроса в конкретных коттеджных поселках (рассматривался рынок первичного жилья) объясняется базовой системой факторов, которая была сформирована на основе обзора опыта анализа ценообразования на рынке загородной недвижимости и предшествующих изысканий авторов. В первую группу пространственных факторов были отнесены фактор транспортной доступности, уровень антропогенной нагрузки на окружающую среду, включая аттрактивность природной среды, межсекторной дифференциации (престижность направления, урбанизированность территории, в т. ч. конкуренция и комбинирование новых форматов жилья с уже сложившейся застройкой территории) и индивидуальные факторы, включая близость к основному (первому) месту проживанию в Москве и месту работы. Вторая группа – непространственные факторы и факторы локальной дифференциации – объединяет качество недвижимости (тип, класс, общая площадь жилья и площадь земельного участка) и локальную аттрактивность (наличие или близость/доступ) к таким притягательным природным объектам, как лес, водоём, водоток.
К числу ключевых факторов, определяющих бо́льшую часть вариации цен, были отнесены: фактор удаленности, фактор межсекторной дифференциации, фактор наличия аттрактивного природного окружения в непосредственной доступности от конкретного поселка.
Фактор качества недвижимости является категорией потребительской дифференциации и используется в рамках оценки факторов преимущественно как классификационная категория. Вместе с тем, при рассмотрении ценовой дифференциации важно учитывать то, что именно сегментация рынка во многом определяет зональность его структуры. Распространение различных видов поселков (коттеджи, таунхаусы, земельные участки без подряда, малоэтажные жилые комплексы, смешанные поселки) в пределах своих потребительских ниш (концентрация проектов уплотнённой застройки и повышенной ценовой отдачи в ближнем поясе муниципалитетов при распространении дачно-рекреационных проектов в большем удалении от Москвы) создаёт своего рода ценовой резонанс, усиливающий проявление других факторов. Так, практически все проекты загородных малоэтажных жилых комплексов концентрируются в пределах 20-километровой границы от МКАД, а участки без подряда и коттеджные посёлки более низких ценовых категорий смещаются за пределы 40-километровой зоны от Москвы. Усложняют общую картину ценовой дифференциации и комбинированные поселки, сочетающие в своём составе несколько видов недвижимости.
Закономерности проявления фактора доступности (удалённости) выявляется при анализе данных о стоимости земли на примере участков без подряда. Регрессионный анализ выборочных данных позволил установить обратную (гиперболическую) зависимость стоимости от расстояния, надёжно описывающую закономерности проявления центр-периферийного градиента в ценообразовании на рынке загородного жилья Подмосковья в пределах рассматриваемого диапазона расстояний.
Согласно модельному оцениванию степенной коэффициент независимо от направления близок к единице, а межсекторные различия проявляются через коэффициент, косвенно характеризующий условную предельную стоимость на МКАД. Так, на расстоянии 10 км от МКАД средняя по всем направлениям предсказанная регрессией цена сотки составила 640 тыс. руб., а для наиболее «дорогого» из представленных в этом сегменте Новорижского шоссе аналогичный уровень составлял около 860 тыс. руб. за сотку, т. е. более чем на треть выше. На расстоянии 50 и 100 км относительные различия увеличиваются – 180 тыс. на Новорижском шоссе против 110 тыс. руб. за сотку в среднем по области (+60%). По мере удаления от столицы эта дифференциация сохраняется, но градиентный прирост различий постепенно нивелируется. В дальнем поясе (на расстоянии 100 км от Москвы) он составляет немногим более 70%.
Полученные результаты также иллюстрируют фактор межсекторной дифференциации (престижности/непрестижности отдельных направлений) в ценообразовании на рынке загородной недвижимости. В общем виде такая дифференциация отражает закономерности проявления факторов исторической и экологической привлекательности отдельных направлений, а также социальной стратификации Подмосковья (расположения престижных, в т. ч. правительственных «закрытых» дачных посёлков). Наиболее отчётливо эта дифференциация проявляется между западными (Рублёво-Успенским, Новорижским) и восточными направлениями (Горьковским, Новорязанским и др.), являясь закономерной экстраполяцией внутриагломерационных различий.
В современных условиях межсекторная дифференциация проявляется и в объёмах предложения объектов загородной недвижимости: наибольшие масштабы предложения сосредоточены в наименее освоенных пригородной и городской застройкой направлениях – Новорижском, Симферопольском; в меньшей степени – Ленинградском, Киевском, Калужском, Ярославском, Дмитровском. Дополнительным субфактором ценообразования становится дифференциация скоростного движения по автодорогам, повышающая, например, доступность проектов, расположенных на Новорижском шоссе.
Фактор аттрактивности природных объектов (лес, водотоки, водоёмы) имеют локальное проявления и в большинстве случаев характеризуются пропорциональным удалённости градиентом, «работая на сглаживание» центр-периферийной дифференциации. Так при сопоставлении отдельных объектов загородной недвижимости в пределах Новорижского направления было установлено более чем 16-23% превышение цен в случае их размещения вблизи воды или на краю леса по сравнению, например, с более выгодной транспортной доступностью. Вместе с тем, размещение коттеджных посёлков в привлекательном природном окружении является естественным свойством более удалённых от Москвы проектов и проектов, реализуемых в пределах межмагистральных пространств в пределах области.
При обобщении проявления факторов ценообразования на рынке загородной недвижимости Подмосковья можно сделать следующие заключения:
– в системе факторов, оцениваемых по всем типам объектов загородной недвижимости, традиционно наиболее сильно проявляется приоритет фактора близости/удалённости относительно Москвы, при этом межсекторная дифференциация при сопоставлении отдельных наиболее контрастных примеров по удельному значению может быть сопоставима и даже проявляться сильнее первого;
– в дифференциации цен в сегменте загородных жилых комплексов нет единой (универсальной) закономерности проявления второго по значимости фактора: при общей тенденции снижения цен с удалением от Москвы роль направлений и принадлежность к том или иному сегменту недвижимости может оказываться более или менее значимой;
– ряд факторов ценообразования находятся в «диалектическом» противодействии. Так, например, роль локальных природных аттракторов увеличивается с удалением от Москвы, продуцируя дополнительную капитализацию дистанцированных и менее качественных объектов, расположенных в менее освоенных частях области с лучшим доступом к лесным массивам, рекам и озерам;
– совокупность действующих факторов формирует предпосылки для ценового и, как следствие, функционального зонирования расселения Подмосковья. Отчётливо проявляется зональная структура размещения ценовых сегментов типов жилья, позволяющая выделить в пределах Подмосковья зоны: (а) зоны дальней городской недвижимости Большой Москвы с городской по сути застройкой (таунхаусы и престижные коттеджи) (ближний пояс до 20км); (б) зоны коттеджной и смешанной застройки – субурбанизации западного типа – (20-60 км); (в) зоны преобладания типичной загородной (дачной) недвижимости и сохранения дачной субурбанизации - (более 60км от МКАД).
Таким образом, пространственные закономерности ценообразования на рынке городского и загородного жилья в Московской области достаточно жёстко детерминированы общей центр-периферийной моделью пространственной неравномерности социально-экономического развития региона. При этом механизмами регулирования этого рынка в стратегической перспективе могут выступать меры, направленные на повышение транспортной доступности территорий среднего и дальнего поясов. Прямой эффект от их реализации можно ожидать за счет прироста относительной капитализации и увеличения налогооблагаемой базы налога на имущество.
