Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)

МСО 2007

Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)

6.0. Наиболее эффективное использование

6.1. Земля рассматривается в качестве постоянного актива, но улучшения, возведенные на ней или связанные с ней, имеют ограниченный срок службы. Благодаря неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением. Кроме того, неизменность земли обычно позволяет предполагать, что период ее существования превышает сроки ее использования и сроки существования улучшений, долговечность которых ограничена.

6.1.1. Специфические характеристики земельного участка определяют его оптимальную полезность. Когда улучшенный земельный участок оценивается отдельно от улучшений в нем или на нем, экономические принципы требуют, чтобы эти улучшения оценивались в соответствии с их вкладом (положительным или отрицательным) в общую стоимость данного имущества. Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на принципе «наиболее эффективного использования», отражает полезность и постоянство существования земли с точки зрения рынка, а улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и общей рыночной стоимостью с учетом этих улучшений.

6.2. Большинство имуществ оцениваются как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, находит рыночную стоимость с учетом наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями.

6.3. Наиболее эффективное [«наивысшее и наилучшее»] использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

6.4. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться как наиболее эффективное. Даже в случае юридически допустимого и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о том, что по разумным соображениям подобное использование является вероятным.

После того как анализ покажет, что по разумным соображениям один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным.

6.5. Применение этого определения позволяет оценщику определять степень износа и устаревания зданий, наиболее подходящий характер улучшений для земельного участка, судить об осуществимости реабилитационных и реновационных проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой.

6.6. На рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием между спросом и предложением, наиболее эффективным использованием имущества может быть его сохранение для будущего использования. В других ситуациях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее эффективного использования, оценщику следует рассмотреть такие альтернативные варианты использования и ожидаемые уровни доходов и расходов. Там, где использование земли и зонирование находятся в состоянии изменения, наиболее эффективное использование имущества в настоящий момент может быть промежуточным использованием.

6.7. Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости.

Стандарт 1 (МСО 1) Рыночная стоимость как база оценки

3.4. Наиболее эффективное использование (НЭИ). Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

Международное руководство по оценке (МР 1)

Оценка стоимости недвижимого имущества

5.8. После того как будут собраны и проанализированы вышеуказанные данные (прим.- речь идет об анализе рынка), оценщик сможет определить возможные варианта использования земельного участка у оцениваемого имущества. Поскольку различные комплексы недвижимости могут обладают различными потенциалами использования, первый необходимый шаг к отбору продаж и других сопоставимых данных состоит в том, чтобы определить наиболее эффективное использование (НЭИ) оцениваемого имущества. Оценщик рассматривает и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, и наиболее эффективное использование имущества как улучшенного (см. рассмотрение НЭИ в разделе 6.0 главы «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки»).

5.8.1.Понятие НЭИ основано на идее о том, что хотя два или более комплекса недвижимости могут обладать физическими сходствами и быть сильно похожими один на другой, все же могут существовать значительные различия в том, как их можно использовать. Вид оптимального использования имущества является фундаментом для определения рыночной стоимости.

5.8.2.Основные детерминанты НЭИ включают ответы на следующие вопросы:

Является ли предлагаемое использование рациональным и вероятным?

Является ли это использование законным, иначе говоря, существует ли разумная вероятность того, что можно будет получить юридическое право на такое использование? Является ли имущество физически пригодным для выбранного использования или же его можно приспособить для этого использования?

Является ли предлагаемое использование финансово осуществимым?

Из тех вариантов использования, которые удовлетворяют первым четырем тестам, является ли выбранное НЭИ максимально продуктивным использованием земли?