Новое в законодательстве о СРО

Новое в законодательстве о СРО

4 июля 2016 года на официальном интернет-портале правовой информации опубликован Федеральный закон -ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 372).

Данным законом система саморегулирования в строительстве изменяется значительным образом. В данной статье попытаемся разобраться в законодательных новеллах.

Напоминаем, что изложенное в настоящей статье не может расцениваться как официальное толкование закона, а является исключительно мнением Ассоциации Саморегулируемая организация «Объединение строителей «Волга».

Определимся, что в тексте настоящей статьи под термином «строительство» будем понимать не только вновь возводимые объекты недвижимости, но и их реконструкцию, капитальный ремонт.

В контексте Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона 372), договор строительного подряда понимается у́же, чем вложено в его содержание Гражданским кодексом Российской Федерации. Градостроительный кодекс Российской Федерации «отсекает» возможных заказчиков строительства, подразумевая под ними только застройщика, технического заказчика, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, регионального оператора. Если лицо, не относится ни к одной из этих категорий, договор строительного подряда заключенный с ним, не подпадает под регулирование Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кому нужно быть членом СРО?

Часть 2 статьи 52 Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372) отвечает нам на данный вопрос – это лица, кто заключил договор строительного подряда с:

а) застройщиком;

б) техническим заказчиком;

в) лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения;

г) региональным оператором.

Определение каждой из четырех категории указанных лиц дано в Градостроительном кодексе Российской Федерации.

А. Исходя из определения «застройщик» (пункт 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) следует, что к таким относятся:

1) собственники земельного участка;

2) арендаторы земельного участка;

3) землепользователи (обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве безвозмездного срочного пользования);

4) землевладельцы (обладающие земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения);

5) лица, имеющие разрешение на использование земельного участка (в целях капитального ремонта линейного объекта);

6) лица, в пользу которых установлен сервитут;

7) лицо, которому переданы полномочия государственного (муниципального) заказчика в соответствии с бюджетным законодательством.

Б. Исходя из определения «технический заказчик» (пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) следует, что к таким относятся профессиональные строители, которые заключают договора с застройщиками (правообладатели земельных участков) о полной или частичной организации строительства.

В. Исходя из определения «лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения» (часть 1 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации), следует, что таким лицом может являться:

- Собственник здания, сооружения;

- Юридическое или физическое лицо, привлеченное собственником объекта недвижимости по договору на эксплуатацию здания, сооружения;

- Юридическое или физическое лицо, которому собственник передал право временного владения зданием, сооружением (аренда, ссуда, право хозяйственного ведения и т. п.).

Г. Исходя из определения «региональный оператор» (пункт 17 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции подпункта «б» части 1 статьи 1 Закона 372), таковым является специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Таким образом, если юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) намерен заключить договор строительного подряда с лицами, поименованными в пунктах А-Г, то он обязан быть членом СРО.

Часть 3.1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372) обязывает самого застройщика (см. выше) быть членом СРО, если он осуществляет строительство самостоятельно, без привлечения иных лиц. Таким образом, строить на своем земельном участке, возможно лишь при наличии членства в СРО.

Пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции части 1 статьи 1Закона 372) обязывает самого технического заказчика (см. выше) быть членом СРО при осуществлении своих функций.

Кому не нужно быть членом СРО?

1) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), заключивший договор строительного подряда с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей – часть 2.1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

2) организации, основанные на публичной собственности (государственной или муниципальной) – ГУПы и МУПы, казенные предприятия и учреждения, если они заключают договор строительного подряда с вышестоящим ведомством (органом власти) или выступают от имени органов власти в роли технического заказчика, пункт 1 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

3) коммерческие организации, в уставном капитале которых доля ГУПов, МУПов, казенных предприятий и учреждений больше 50 процентов, если они заключают договор строительного подряда с данными ГУПами, МУПами, казенными предприятиями и учреждениями, а также вышестоящим ведомством (органом власти) таких ГУПов, МУПов, казенных предприятий и учреждений или выступают от имени ГУПов, МУПов, казенных предприятий и учреждений, органов власти в роли технического заказчика, пункт 2 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

4) организации, созданные органами государственной власти и местного самоуправления для специальных целей (кроме ГУПов, МУПов, казенных предприятий и учреждений) если они заключают договор строительного подряда в сфере их специализации или коммерческие организации, в уставном капитале которых доля организаций со специальными целями больше 50 процентов, при заключении ими договора строительного подряда с такой организацией, а также осуществления от имени такой организации функции технического заказчика – пункт 3 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

5) организации (кроме коммерческих), с долей участия государства или местного самоуправления более 50 процентов, если они заключают договор строительного подряда с любым иным (не обязательно ведомственным) органом власти, либо осуществляют от имени орган власти функции технического заказчика – пункт 4 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

6) организации (коммерческие), с долей участия государства или местного самоуправления более 50 процентов, если они заключают договор строительного подряда с любым иным (не обязательно ведомственным) органом власти, юридическим лицом, либо осуществляют от имени орган власти, юридического лица функции технического заказчика – пункт 4 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

7) физические лица, которые осуществляют строительство индивидуального жилого дома – пункт 5 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372);

8) физические лица, юридические лица, которые осуществляют строительство строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкцию объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования – пункт 5 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции пункта 8 статьи 1 Закона 372).

В части, касающейся строительства индивидуального жилого дома. Если такое строительство осуществляется гражданином самостоятельно, то ему не требуется быть членом СРО. Однако, строительство индивидуального жилого дома физического лица по договору с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, предполагает обязательное членство в СРО последних. Членство в СРО нужно и юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, которые строят индивидуальные жилые дома «на продажу». 
В заключении укажем, что описанные требования к лицам, которые обязаны быть членами СРО, вступают в силу с 01.07.2017 (часть 1 статьи 9 Закона 372), до этого времени свидетельства о допуске, выданные ранее, имеют юридическую силу и в соответствии с ними члены СРО могут заключать договора строительного подряда.

Уровень ответственности – новое понятие в саморегулировании в строительстве.

 Определение понятия «уровень ответственности» напрямую не дается в Законе 372. Исходя из положений части 10 статьи 55.16 Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции части 28 статьи 1 Закона 372) уровень ответственности – это право члена СРО заключить договор подряда, строительство по которому не будет превышать определенные денежные величины.

Уровень ответственности сродни механизму стоимости строительства по договорам генерального подряда (организации работ по строительству), положения о котором содержал Градостроительный кодекс Российской Федерации до 04.07.2016 (до вступления в силу некоторых частей Закона 372).

Однако, для того, чтобы иметь возможность организовывать строительство, члену СРО был необходимо свидетельство о допуске с видом работ №33 по Приказу Минрегиона Российской Федерации № 000 от 01.01.2001.

В новой редакции Градостроительного кодекса Российской Федерации не предусматривается перечень видов работ и само свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (с 01.07.2017). Право на заключение договоров строительного подряда будет подтверждаться только членством в СРО.

Именно в этот момент, ключевым становится уровень ответственности члена СРО. В пределах стоимости договора, предусмотренного законом, члены СРО вправе заключать договоры, предметом которых могут выступать любые виды работ, включая «генподряд». При этом безопасность, качество работ будет обеспечиваться работниками члена СРО - специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов), включенными в Национальный реестр специалистов (статья 55.5-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вступает в силу с 01.07.2017).

Другой стороной нововведения станут увеличенные взносы в компенсационный фонд СРО. Оговоримся сразу – нововведения предусматривают не один компенсационный фонд, как это было до 04.07.2016, а два, но только в случае, если не менее 30 членов действующей СРО напишут заявления об их намерении заключать договора строительного подряда с использованием конкурентных способов (пункт 3 части 1 статьи 55.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вступает в силу с 01.07.2017). Проще говоря под конкурентными способами подразумеваются государственные (муниципальные) закупки.  

Уровень ответственности члена СРО, стоимость строительства по одному договору не более, рублей	Размер взноса в компенсационный фонд возмещения вреда	Размер взноса в компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств
Первый, 60 000 000 рублей	100 000 рублей	200 000 рублей
Второй, 500 000 000 рублей	500 000 рублей	2 500 000 рублей
Третий, 3 000 000 000 рублей	1 500 000 рублей	4 500 000 рублей
Четвертый, до 10 000 000 000 рублей	2 000 000 рублей	7 000 000 рублей
Пятый, 10 000 000 000 рублей и более	5 000 000 рублей	25 000 000 рублей

 Действующим членам СРО необходимо исходить из следующего:

- Если взнос в компенсационный фонд осуществлен в размере 300 000 рублей, то такой член СРО «автоматически» приобретает первый уровень ответственности. При этом, если в СРО образован второй компенсационный фонд (обеспечения договорных обязательств), то такой член может участвовать в публичных торгах с суммой контракта до 60 000 000 рублей. В случае если член СРО не намерен участвовать в публичных торгах, то разница в 200 000 рублей ему не возвращается (не предусмотрено законом);

- Если взнос в компенсационный фонд осуществлен в размере 500 000 рублей (с учетом договора страхования, возможность заключения договоров «генподряда» до 60 000 000 рублей), то такой член СРО «автоматически» приобретает первый уровень ответственности. При этом, если в СРО образован второй компенсационный фонд (обеспечения договорных обязательств), то такой член может участвовать в публичных торгах с суммой контракта до 60 000 000 рублей. В случае если член СРО не намерен участвовать в публичных торгах, то разница в 400 000 рублей ему не возвращается (не предусмотрено законом). В случае намерения участвовать в публичных торгах по второму уровню ответственности (контракты до 500 000 000 рублей), такой член СРО обязан будет внести дополнительный взнос в компенсационный фонд 2 500 000 рублей;

- Если взнос в компенсационный фонд осуществлен в размере 1 000 000 рублей (с учетом договора страхования, возможность заключения договоров «генподряда» до 500 000 000 рублей), то такой член СРО «автоматически» приобретает второй уровень ответственности (по возмещению вреда). При этом, если в СРО образован второй компенсационный фонд (обеспечения договорных обязательств), то такой член может участвовать в публичных торгах с суммой контракта до 60 000 000 рублей (первый уровень ответственности). В случае если член СРО не намерен участвовать в публичных торгах, то разница в 900 000 рублей ему не возвращается (не предусмотрено законом). В случае намерения участвовать в публичных торгах по второму уровню ответственности (контракты до 500 000 000 рублей), такой член СРО обязан будет внести дополнительный взнос в компенсационный фонд 2 000 000 рублей;

- Если взнос в компенсационный фонд осуществлен в размере 2 000 000 рублей (с учетом договора страхования, возможность заключения договоров «генподряда» до 3 000 000 000 рублей), то такой член СРО «автоматически» приобретает третий уровень ответственности (по возмещению вреда). При этом, если в СРО образован второй компенсационный фонд (обеспечения договорных обязательств), то такой член может участвовать в публичных торгах с суммой контракта до 60 000 000 рублей (второй уровень ответственности). В случае если член СРО не намерен участвовать в публичных торгах, то разница в 500 000 рублей ему не возвращается (не предусмотрено законом). В случае намерения участвовать в публичных торгах по второму уровню ответственности (контракты до 500 000 000 рублей), такой член СРО обязан будет внести дополнительный взнос в компенсационный фонд 1 000 000 рублей, по третьему уровню ответственности (контракты до 3 000 000 000 рублей) – 4 000 000 рублей;

- Если взнос в компенсационный фонд осуществлен в размере 3 000 000 рублей (с учетом договора страхования, возможность заключения договоров «генподряда» до 10 000 000 000 рублей), то такой член СРО «автоматически» приобретает четвертый  уровень ответственности (по возмещению вреда).  При этом, если в СРО образован второй компенсационный фонд (обеспечения договорных обязательств), то такой член может участвовать в публичных торгах с суммой контракта до 500 000 000 рублей (второй уровень ответственности). В случае если член СРО не намерен участвовать в публичных торгах, то разница в 1 000 000 рублей ему не возвращается (не предусмотрено законом). В случае намерения участвовать в публичных торгах по второму уровню ответственности (контракты до 500 000 000 рублей), такой член СРО обязан будет внести дополнительный взнос в компенсационный фонд 1 000 000 рублей, по третьему уровню ответственности (контракты до 3 000 000 000 рублей) – 4 000 000 рублей;

Заметим, что, Градостроительный кодекс Российской Федерации не регулирует такой ситуации, когда имеются разные уровни ответственности по возмещению вреда и обеспечению договорных обязательств. Член СРО должен получить определенный (равный) уровень ответственности должно быть применимо как к вреду, так и договорным обязательствам. Например, взнос в компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств при сумме публичного контракта до 500 000 000 рублей (второй уровень, 2 500 000 рублей) должен корреспондировать взносу в компенсационный фон возмещения вреда.

 Региональность – новый принцип саморегулирования в строительстве.

 Принцип региональности СРО означает, что строительные организации могут вступить в СРО только в том регионе, где они зарегистрированы, т. е. фактически место нахождение юридического лица, его адрес (статья 54 Гражданского кодекса Российской Федерации). С 04.07.2016 по 01.07.2017 всем строительным организациям дается время на то, чтобы определиться с членством в СРО, перейти в другое СРО.

Принцип региональности Градостроительным кодексом Российской Федерации введен только в отношении юридических лиц (индивидуальных предпринимателей) осуществляющих строительство – часть 3 статьи 55.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (вступает в силу с 01.07.2017).

Вводится «переходный период». Основные действия «переходного периода» необходимо совершить с 04.07.2016 по 01.07.2017.

Статья 6 Закона 372 ввела новую статью 3.3 в Закон от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

До 01.12.2016 всем без исключения членам надо подать письменное заявление в свое СРО о:

1) Намерении остаться в членах своего СРО и приложить к такому заявлению документы о соответствии требования своего СРО, или

2) Намерении перейти в другое СРО, или

3) Намерении добровольно прекратить свое членство в СРО.

В том случае, если член СРО до 01.12.2016 не напишет одно из вышеуказанных письменных заявлений, с 01.07.2017 СРО будет обязана исключить «молчуна» решением постоянно действующего коллегиального органа (в нашем СРО – Правление Ассоциации.