Создание Товарищества Собственников Жилья. Преимущество и недостатки

Создание Товарищества Собственников Жилья.

Преимущество и недостатки.

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Заметим, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

Напомним, что согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники жилья обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Всего существует три таких способа:

1) непосредственное управление. Каждый собственник заключает отдельный договор на коммунальные и жилищные услуги и сам за них расплачивается;

2) самоуправление. Создается юридическое лицо (например, ТСЖ), выступающее от имени всех собственников через избранное правление. Отношения с поставщиками коммунальных и жилищных услуг строятся по договорам между юридическими лицами. Начисление платежей, сбор денег и расчеты со специализированными организациями осуществляет ТСЖ;

3) наем частной компании или муниципальной службы (например, ДЭЗ) и наделение ее полномочиями на основании договора с владельцами квартир.

Определиться с выбором собственникам полагалось до 1 января 2007 года (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 01.01.2001 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"). Однако этот срок, по всей видимости, будет продлен.

Если же собственники жилья не выберут или выберут, но не реализуют свой вариант в установленный срок, то органы местного самоуправления проведут открытый конкурс по выбору управляющих организаций. Причем проведение таких конкурсов должно быть завершено до 1 мая 2008 года.

Вернемся к вопросу о ТСЖ. Могут ли они применять упрощенную систему налогообложения, станет ясно, если ознакомиться с пунктом 3 статьи 346.12 НК РФ. Никаких ограничений ни конкретно для ТСЖ, ни для некоммерческих организаций, к которым они относятся, там не указано, поэтому сделаем вывод, что ТСЖ вправе переходить на УСН.

Цель создания ТСЖ - управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

- лифты, лифтовые и другие шахты;

- коридоры, лестницы, лестничные площадки;

- технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции;

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания;

- земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т. п.

Обратите внимание: сам дом не находится в собственности ТСЖ и не является его основным средством, впрочем, как и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом

Вначале разберемся, зачем вообще собственникам квартир создавать ТСЖ? Почему эта форма объединения, предусмотренная Жилищным кодексом для совместного управления домом или группой домов, считается максимально удобной?

Во-первых, самоуправление способствует лучшей оперативности, так как каждый участник товарищества заинтересован в быстром разрешении возникающих проблем. Во-вторых, появляются рабочие места для жильцов, имеющих склонность к общественной работе или желающих иметь подработку недалеко от дома. В-третьих, внутри ТСЖ может сформироваться небольшой, но стабильный бизнес, например по оказанию разного рода услуг в своем районе (в рамках устава). В-четвертых, ТСЖ владеет жилым домом полностью - от фундамента до крыши, а при некоторых условиях и прилегающими территориями (так называемый кондоминиум). Совместными усилиями скорее удастся не только улучшить благоустройство своего дома, но еще и двора, а также защитить его от покушений любителей точечной застройки. И в-пятых, если ТСЖ не готово работать самостоятельно, можно найти управляющую компанию, которой бы оно доверяло. Консолидированному заказчику, каковым является ТСЖ, это сделать намного проще, чем каждому собственнику квартир.

Управляющей компанией может быть как организация, так и индивидуальный предприниматель

Обратите внимание: при создании ТСЖ плата жильцов за коммунальные услуги не вырастет. Дело в том, что тарифы на коммунальные услуги устанавливаются региональными и местными властями и не могут быть изменены. Добавим к этому еще один момент: создав ТСЖ, собственники помещений смогут четко отслеживать, на что тратятся их деньги, и решать, как поступить с общим имуществом. А обращения ТСЖ выглядят куда весомей и для властных, и для бюрократических структур. При грамотном подходе можно справиться со многими проблемами, например добиться дотаций на содержание или ремонт дома.

Недостатки ТСЖ

К сожалению, существуют некоторые факты, которые говорят не в пользу ТСЖ. Можно назвать следующие.

1. Будучи таким же юридическим лицом, как, например, завод или банк, ТСЖ не застраховано от банкротства, которое может наступить вследствие нерационального использования ресурсов, непрофессионального управления или по другим причинам.

2. Не исключен риск заключения договора с управляющей компанией-однодневкой, созданной с одной целью - собрать огромные деньги и исчезнуть. Защищает ли от такого поворота событий жилищное законодательство? Увы, нет. Чтобы это понять, достаточно обратить внимание лишь на одну деталь: управляющими могут стать компании, уставный капитал которых составляет 10 000 руб. Конечно, ничего противозаконного в этом нет. Но, согласитесь, странно, что компании с крохотным капиталом поручается управлять миллионами, предназначенными для оплаты жилищно-коммунальных услуг. И нет никаких гарантий в том, что в какой-то момент управляющая компания не пропадет вместе с этими деньгами.

Конечно, в подобном случае против мошенников будет возбуждено уголовное дело, но велика вероятность того, что, даже выиграв дело, ТСЖ сможет рассчитывать только на 10 000 уставных рублей. Скорее всего жильцам придется самим возмещать долги водоканалу, энергоснабжающей и прочим обслуживающим организациям. А самое возмутительное, что муниципальные чиновники, навязавшие собственникам жилья подобных кандидатов, не будут нести за это никакой ответственности. Вывод напрашивается сам собой: законодательная и исполнительная власть должна разработать и утвердить жесткие, понятные, подробные требования к деятельности управляющих компаний, чтобы перекрыть недобросовестным организациям доступ на рынок жилищных услуг.

3. К серьезной общероссийской акции по выбору управляющих домами прежде всего оказалась не готова сама власть. Нет ответа даже на простой вопрос: что же конкретно муниципалитеты должны передать в управление ТСЖ или частной компании? Какой имущественный комплекс? Земля под домами, как правило, нигде еще не оформлена в долевую собственность жильцов, перечень общего имущества (подвалы, чердаки, лестницы, инженерное оборудование) не утвержден. Более того, во многих местах муниципалитеты незаконно изъяли в городскую собственность нежилые помещения, входящие в состав общего имущества домов, а вернуть их можно только по суду.

4. По-прежнему не решен вопрос, где брать средства, необходимые для проведения капитального ремонта, а в нем нуждается примерно 60% нашего жилищного фонда. Создав ТСЖ в старых домах, люди останутся один на один с проблемой, требующей в целом по стране более 10 трлн. руб., или два ее годовых бюджета. Таких денег товариществам не собрать. Закон гласит: средства на капитальный ремонт домов ТСЖ могут быть выделены местными властями (подп. 2 п. 1 ст. 165 ЖК РФ). Из данной формулировки следует, что средства в принципе могут быть и не выделены. Поэтому для ТСЖ необходимо, чтобы были официально зафиксированы обязательства государства по невыполненному капремонту и определен порядок компенсации затрат собственникам. Например, есть предложение оформить задолженность государства как его внутренний долг с четкой процедурой погашения.

В соответствии со ст.161.1 Жилищного кодекса РФ, в случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК), при этом в данном доме более чем четыре квартиры, то собственники помещений в данном многоквартирном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

По своему юридическому смыслу совет многоквартирного дома – это уполномоченный орган, который представляет интересы всех собственниками дома.

Как избирается совет многоквартирного дома?

Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников. При этом, если собственники не избрали совет многоквартирного дома, то орган местного самоуправления обязан в трехмесячный срок провести общее собрание и избрать совет многоквартирного дома и его председателя.

При этом совет многоквартирного дома избирается на каждый многоквартирный дом, с численностью установленной на общем собрании. Рекомендуется устанавливать численность по количеству подъездов многоквартирного дома.

Полномочия (функции) совета многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома выполняет следующие функции:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Председатель совета многоквартирного дома

На проводимом общем собрании собственников из числа членов совета многоквартирного дома избирается председатель совета многоквартирного дома. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подчинен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Полномочия председателя совета многоквартирного дома

Председатель совета многоквартирного дома выполняет следующие функции:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в п.1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией своих обязательств;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Переизбрание совета многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.