· учреждение фондов и утверждение положений о них;
· определение размера материального или другого поощрения членов и правления;
· списание долгов члена ОСМД, если тот выполнил работы по содержанию общего имущества совладельцев дома на сумму долга;
· вопросы использования объектов, находящихся в общей собственности членов объединения;
· принятие решения о реконструкциии, ремонте дома, или о сооружении хозяйственных построек;
· определение ограничений на пользование объектами, находящимися в общей собственности объединения;
· принятие решений о передаче в аренду объектов, находящихся в общей собственности членов объединения, физическим и юридическим лицам.
Как правило, очередные общие собрания проводятся в начале года для очета правления о финансово-хозяйственной деятельности и отчета ревизионной комиссии о проверке этой деятельности, для принятия сметы доходов и расходов на новый год и для утверждения размеров взносов (тарифов), а также при необходимости - для избрания нового состава правления и ревизионной комиссии.
Правление является исполнительным органом объединения и выполняет следующие функции:
· готовит смету, баланс и годовый отчет объединения;
· контролирует своевременную оплату совладельцами взносов и платежей, принимает меры по взысканию задолженности;
· распоряжается средствами объединения в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием объединения;
· заключает договоры с исполнителями строительных работ, жилищно-коммунальных и других услуг;
· ведет делопроизводство, бухгалтерский учет и отчетность о деятельности объединения;
· созывает и организовывает проведение общих собраний членов объединения.
Руководителем правления и, как правило, главным должностным лицом ОСМД является председатель правления, который избирается либо правлением из своего состава, либо «напрямую» - общим собранием.
Председатель организовывает работу правления, заключает договоры на обслуживание дома, подрядные и трудовые договоры с работниками, организовывает делопроизводство и бухгалтерский учет, контролирует поступление платежей от совладельцев, организовывает собственно содержание дома и придомовой территории, представляет ОСМД во взаимоотношениях с различными юридическими лицами, и выполняет еще множество функций.
Если председатель в силу занятости не может руководить объединением в постоянном режиме, то обычно нанимается профессиональный управляющий.
Очень часто ним может быть председатель ЖСК или ОСМД соседнего дома. В таком случае избранный из числа совладельцев председатель обычно выполняет лишь «законодательные» функции на общественных началах - административные и представительские, а выполнение всей хозяйственной работы ложится на приглашенного управдома.
Ревизионная комиссия (или ревизор) является органом контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ОСМД и должна:
· контролировать финансово-хозяйственную деятельность ОСМД, проверять выполнения сметы, суммы расходов и поступлений, а также взносов и платежей от совладельцев;
· проводить плановые ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности ОСМД, а также внеочередные проверки - как по требованию правления, так и по собственной инициативе;
· инициировать созыв общего собрания в случае возникновения ситуации возможного нарушения интересов ОСМД или выявления злоупотреблений, совершенных его должностными лицами.
3.4.1.2. Кто обслуживает дом
Существует два наиболее распространенных варианта.
Первый, постоянный, вариант. Все функции по управлению осуществляют уставные органы ОСМД, то есть, как правило, правление и его председатель.
В таком случае ОСМД берет дом на свой баланс. Правда, понятие «балансодержатель» в данном случае - условное. Поскольку отдельные помещения в доме являются собственностью их владельцев, а жилой комплекс в целом – совместной собственностью всех совладельцев, то и дом, и другие сооружения не могут быть отображены как активы ни в балансе ОСМД, ни в балансе другого управителя. Как правило, дом и другое совместное имущество отражаются на забалансовых счетах, как имущество в доверительном управлении.
Процедура приема-передачи дома с баланса коммунального предприятия жилищного хозяйства на баланс объединения проводится согласно:
- Порядка передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс, утвержденного постановлением КМУ от 01.01.2001 г. № 000;
- Порядка снятия с баланса жилищно-коммунальных предприятий многоэтажных жилых домов (комплексов, или их частей) и передачи их на баланс объединениям совладельцев многоквартирных домов, утвержденного решением Днепропетровского городского совета от 01.01.2001 г. № 39/19.
Дом передается с баланса на баланс вместе с планом земельного участка, техническим паспортом дома и соответствующей технической документацией (инвентарное дело, акт принятия в эксплуатацию, планы внешних сетей).
В случае отсутствия или утери вышеупомянутых документов, изготовление их, либо восстановление, является обязанностью организации, с баланса которой передается жилой комплекс или его часть.
Второй, временный, вариант. До взятия дома на свой «баланс» объединение заключает со старым балансодержателем – районным КП ЖРЭП Договор о временной передаче полномочий по управлению и содержанию дома и придомовой территории, утвержденный решением городского совета /18. Данный договор дает возможность ЖЭКу не начислять квартплату жильцам дома, который продолжает находиться у них на балансе, в то время как ОСМД имеет в это время полное право содержать дом самостоятельно и заключать договоры со всеми поставщиками: по электроснабжению, обслуживанию лифтов и пр.
3.4.1.3. Откуда ОСМД берет средства
Основные источники средств в ОСМД следующие.
Во-первых, это уставные взносы и обязательные платежи самих совладельцев дома - как показывает опыт, обычно, размер взносов в домах ОСМД ниже, чем в домах, которые обслуживает ЖЭК, при том, что качество предоставления услуг на порядок выше.
Кроме текущих платежей, ОСМД в обязательнои порядке должно создать фонды:
- ремонтный - для накопления средств на ремонт дома;
- резервный – для экстренной ликвидации последствий аварий и других форс-мажорных обстоятельств.
При желании объединения может создавать и другие, так называемые, специальные фонды, как, например, на установку счетчика тепла и пр.
Во-вторых, это компенсации из государственного бюджета на льготы и субсидии жильцам дома.
В третьих, это средства из городского бюджета в связи с обязанностью прежнего владельца дома (обычно, территориальной громады ) согласно Порядка участия в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов их бывших собственников, утвержденного Постановлением КМУ от 01.01.2001 года № 000, принимать участие в первом после приватизации капитальном ремонте дома.
Размер участия бюджета в таком ремонте может составлять от 12% до 100% - в зависимости от срока эксплуатации и характеристики дома. Поэтому у ОСМД значительно больше шансов получить бюджетные деньги на ремонт, чем у «обычного» дома. В Днепропетровске с каждым годом финансирование на ремонты ОСМД растет и в 2008 году составило 2 млн. грн.
В четвертых, это доходы от сдачи в аренду общего совместного имущество (подвалов, колясочных, технических этажей, рекламных площадей внешних стен и пр.).
Поскольку основная уставная деятельность объединения совладельцев не направлена на получение прибыли и распределение ее среди своих участников, то ОСМД является неприбыльной организацией, то есть ее доходы, кроме доходов от аренды, не облагаются налогами.
3.4.1.4. Как отвести придомовую территорию
Согласно части 2 статьи 42 Земельного кодекса Украины, в том случае, если граждане приватизировали квартиры в жилом доме, соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению совладельцев.
Таким образом, другой возможности оформить придомовую территорию, кроме как путем создания ОСМД, у владельцев помещений в многоквартирных домах (кроме домов ЖСК) попросту нет.
Пока же отсутствует документ на землю, она считается свободной для застройки и может быть отведена городским советом, независимо от установленных Государственными санитарными правилами планирования и застройки населенных пунктов, утвержденных приказом Минздрава Украины от 01.01.2001 г. № 000, и другими документами следующих нормативов:
«4.10. Дворовые территории микрорайонов должны иметь достаточные размеры для обеспечения различных видов отдыха и занятий всех групп населения, в том числе площадки:
· для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста размером не менее 0,7 кв. м/чел. на расстоянии не менее 12 м от окон жилых и общественных зданий и на расстоянии не менее 20 м от мест размещения мусоросборников и кратковременных стоянок автотранспорта;
· для занятий физкультурой и спортом размером не менее 2 кв. м/чел. на расстоянии 10-40 м от жилья;
· для отдыха взрослого населения размером не менее 0,1 кв. м/чел. на расстоянии 10 м от жилых и общественных зданий;
· хозяйственного назначения (сушка белья, чистка вещей, размещения мусоросборников) из расчета не менее 0,3 кв. м/чел. на расстоянии не менее 20 м от жилых зданий и площадок для игры и отдыха, для выгула собак - на расстоянии 40 м;
· специального назначения (открытые площадки для кратковременных стоянок автомобилей) из расчета 0,8 кв. м/чел. на расстоянии 10-50 м в зависимости от вместимости.
Площадки должны быть изолированы от объектов обслуживания, хозяйственных дворов, магистральных улиц, не должны быть проходными для пешеходов и транзитного движения транспорта».
3.3.2. Как создать ОСМД
С чего же начать активным жильцам, которые хотят навести порядок в своем доме и создать объединение совладельцев?
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 |
