Кадастровый план «Лесное»?
1. Что такое кадастровый учет
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества (недвижимости) – это внесение в Государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (земельных участках, строениях), которое подтверждает существование этого недвижимого имущества с индивидуально-определенными характеристиками в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).
За исключением указанных ниже случаев, для проведения кадастрового учета земельного участка Закон о кадастре требует проведение кадастровых работ с проведением межевания – т.е. согласования в специальном порядке границ земельного участка с собственниками смежных (граничащих с «нашим») участков.
Кадастровые работы за деньги по договору выполняет специализированная организация («кадастровый инженер»).
2. Что такое индивидуальная собственность и общая собственность
В СНТ «Лесное» часть земли находится в индивидуальной собственности отдельных садоводов (участки с соответствующими номерами по Генплану. Садоводы являются собственниками и одновременно владельцами своих земельных участков). Другая часть (земли общего пользования, сокращенно ЗОП) находится в общей совместной (раньше именовалась коллективной) собственности садоводов. В этом случае совместными собственниками ЗОП являются садоводы, а фактическим владельцем – СНТ как Юрлицо.
На индивидуальные участки почти все члены СНТ имеют свидетельства о праве собственности от 1995 года, и лишь некоторые переоформили и заменили это свидетельство на Свидетельство нового образца.
На ЗОП у СНТ «Лесное» имеется Свидетельство о праве общей совместной (коллективной) собственности от 1995г. Т.е. СНТ «Лесное» -- лишь фактический владелец ЗОП, а собственники – совокупно ВСЕ садоводы!
Закон позволяет по специальной процедуре передать ЗОП из общей совместной собственности садоводов в индивидуальную собственность СНТ как юридического лица (Юрлица).
3. Надо ли переоформлять (заменять) старое свидетельство и производить кадастровый учет
Действующее законодательство не требует ни замены свидетельств от 1995г. на новые, ни проведения кадастрового учета, если только владелец (садовод или соответственно СНТ) не собирается совершать с землями никаких сделок. Если же собственник (владелец) решил совершить сделку со своим земельным участком, то кадастровый учет с межеванием СНТ (как Юрлицо) обязано производить при любой сделке, а гражданин (садовод) – только при некоторых видах сделок.
Эти особенности (см. ниже) регламентированы Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.2001г. (далее -- «Закон о госрегистрации»), поскольку ВСЕ сделки с землей подлежат государственной регистрации.
4. Надо ли садоводу производить кадастровый учет земельного участка с межеванием
Закон о госрегистрации требует, чтобы при совершении любой сделки с земельным участком гражданин (садовод) перед госрегистрацией сделки произвел кадастровый учет земельного участка.
За исключением случаев, когда требуется межевание (см. ниже), садовод для осуществления кадастрового учета своего земельного участка не заказывает кадастровые работы, а лишь ограничивается подачей заявления в Кадастровую палату своего района и прилагает к заявлению Свидетельство от 1995 года. Получает кадастровый паспорт участка с записью: «без межевания».
Межевание же в составе кадастровых работ для садовода Закон о госрегистрации требует производить только в случаях совершения следующих сделок:
1. Раздел участка на несколько участков.
2. Продажа участка такому («очень капризному») покупателю, который требует межевания (выставляет такое условие при покупке, чтобы в дальнейшем ему не иметь проблем со смежными соседями).
В остальных случаях (оформление наследства, продажа участка «обычному» покупателю, дарение участка) Закон о госрегистрации межевания не требует.
5. Надо ли СНТ «Лесное» производить кадастровый учет ЗОП с межеванием
Если СНТ задумает совершить какую-либо сделку с ЗОП, то согласно Закону о госрегистрации оно (как Юрлицо) обязано производить кадастровые работы с межеванием при любой сделке, осуществляемой с ЗОП.
В частности, если будет принято решение выделять отдельным садоводам участки из состава ЗОП, потребуется производить кадастровые работы с межеванием как для существующих ЗОП, так и для вновь образованных земельных участков – для новых (урезанных) ЗОП а также для участков, выделенных для передачи отдельным садоводам.
Т.е. кадастровые работы со всем массивом ЗОП придется производить дважды, а это – практически «неподъемная» задача (см. ниже п.7)
6. Имеет ли «дачная амнистия» отношение к вопросу кадастровых работ
«Законом о дачной амнистии» в народе окрестили Федеральный закон РФ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» №93-ФЗ от 01.01.2001г.
Этим законом внесены изменения приблизительно в десяток федеральных в десяток федеральных законов, в том числе в Закон о госрегистрации. Поправки в последнем как раз и касаются, в первую очередь, тех случаев (см. выше), когда садовод освобождается от необходимости проводить межевание земельного участка, обязательное во всех остальных случаях.
Кроме того, значительно упрощается госрегистрация права собственности на постройки, возведенные на земельном участке садовода (по одной лишь декларации садовода, без утверждения в архитектурном надзоре проекта этих построек. Тот, кто не оформит право собственности на постройки до окончания действия «дачной амнистии», обязан будет заказать проект и утвердить его в архитектурном надзоре, согласовать его с пожарными и СЭС).
Срок действия «дачной амнистии» продлен до 1 марта 2015 года.
7. Об особенностях и сложностях межевания границ ЗОП СНТ «Лесное»
7.1. Анализ чертежа границ земельного участка площадью 23,74 га, образующего ЗОП СНТ «Лесное» (см. Приложение к Свидетельству на право собственности на землю серия РФ-IX № 000 ЛО-3508-1258 от 01.01.2001г.) выявил следующие факты.
ЗОП состоят из четырех крупных, компактно расположенных земельных участков (из них два -- собственно ЗОП и два -- находящиеся внутри ЗОП участки, принадлежащие соответственно Тарасовскому леспромхозу и бывшему совхозу «Поляны»). Кроме того в состав ЗОП входят причудливо расположеннные земельные участки, образующие дороги общего пользования, а также находящиеся внутри крупных участков лесозащитные (так называемые «зеленые») зоны.
7.2. Общее количество и площади этих сложных по конфигурации, многочисленных «разбросанных» участков неизвестны и подлежат уточнению в ходе проведения кадастровых работ.
Поэтому начальная стоимость кадастровых работ на момент заключения договора с геодезической организацией будет лишь ориентировочной и может к окончанию этих работ возрасти в разы.
Оценочная стоимость кадастровых работ с межеванием в отношении земельных участков, аналогичных по структуре ЗОП СНТ «Лесное», составляет от единиц до десятков миллионов рублей.
7.3. Обширная судебная практика даже по материалам только Ленинградской области показывает, что согласование границ даже гораздо более простой конфигурации разрешается исключительно в судебном порядке. Ведь технология установления границ за последние несколько лет неоднократно менялась, и те границы, которые существуют сейчас на бумаге (на Генплане), подтвердить в точности новыми средствами типа GPS невозможно.
Причем в данном случае судебные тяжбы СНТ «Лесное» вынуждено будет вести не только с такими «монстрами», как Тарасовский леспромхоз (это земли федеральные!) и Совхоз «Поляны» (наверняка сейчас это акционерное общество с «крепкими» хозяевами!), но и с неопределенным количеством отдельных своих же садоводов.
Нередко после вынесения судебного решения оказывается, что из-за низкой квалификации судьи или судебного эксперта это решение не может быть исполнено, и судебный процесс необходимо начинать заново.
Судебные издержки – непредсказуемые!
7.4. Складывается очень нехитрая ситуация: сначала садоводы должны будут «скинуться» на целевые взносы для оплаты кадастровых работ (размер их объективно обосновать сейчас невозможно), затем будет заключен договор на производство кадастровых работ с «резиновой» немалой ценой, затем начнутся штрафы и бесконечные и дорогостоящие суды.
Конечно, Председателя можно потом и переизбрать, решение Общего собрания отменить, но денег уже не будет, а СНТ «Лесное» окажется втянутым в непрекращающиеся тяжбы и долги.
Отдельные правовые вопросы, связанные с ЗОП СНТ «Лесное», размещены на нашем сайте в материале «Внимание, обман».
ПРИЛОЖЕНИЕ. Чертеж границ земельного участка площадью 23,74 га, образующего ЗОП СНТ «Лесное» (Приложение к Свидетельству на право собственности на землю серия РФ-IX № 000 ЛО-3508-1258 от 01.01.2001г.)
РЕЗЮМЕ
1. Закон о кадастре вместе с составлением кадастрового плана требует обязательного согласования границ СНТ «Лесное» с собственниками всех смежных земельных участков, т.е. с Тарасовским леспромхозом и с бывшим совхозом «Поляны» (далее с/х «Поляны»).
2. Анализ внешних и внутренних границ ЗОП СНТ «Лесное» выявил, что границы имеют очень большую протяжённость и очень сложны по конфигурации. Общее количество и площади многочисленных «разбросанных» участков ЗОП неизвестны и подлежат уточнению в ходе кадастровых работ (разработки кадастрового плана).
3.Начальная стоимость разработки кадастрового плана СНТ «Лесное» будет лишь ориентировочная, к концу работы может возрасти в разы. Оценочная стоимость кадастровых работ составляет от единиц до десятка миллионов рублей
4. Обширная судебная практика показывает, что согласование границ разрешается исключительно в судебном порядке. Как правило, границы СНТ в натуре не соответствуют границам на Генплане. Одна из причин несоответствия заключается в том, что почти все члены СНТ, участки которых расположены вдоль границ СНТ, «прихватизировали» земли с/х «Поляны» и земли лесничества, и даже построили на них дома.
5. Судебные процессы имеют очень затяжной характер (иногда продолжаются не один год) и непредсказуемы по судебным издержкам.
6. В настоящее время в правлении СНТ проводится компания по сбору
заявлений к общему собранию членов СНТ по вопросу выделения доли в совместном имуществе, а именно участка земли из состава ЗОП. А это возможно, только если на общем собрании членов СНТ будет принято решение о передаче права собственности на ЗОП из совместной собственности членов СНТ в индивидуальную собственность СНТ «Лесное» как Юрлицу. Заявления членов СНТ будут использованы как основной довод о необходимости принятия такого решения.
7. При наличии такого решения Общего собрания членов СНТ и после получения свидетельства о гос. регистрации права собственности на ЗОП собственником и владельцем ЗОП становится СНТ как Юрлицо, а от его имени действуют уже Председатель (правление).
В дальнейшем процедура использования этого права очень проста.
Правление (председатель) собирают собрание уполномоченных и 27+1 голосами принимают любые нужные решения.
8. Реально появляется возможность по решению собрания лояльных Правлению (председателю) уполномоченных продавать участки ЗОП, устанавливать цены, выбирать выгодного покупателя, продавать не члену СНТ и т.д. Также у Правления (председателя) появляется реальная возможность в случае появления долгов у СНТ как у Юрлица установить на дороги СЕРВИТУТ,
т. е. плату за пользование внутренними дорогами СНТ и другими частями ЗОП.
9. Разрешить проблему о праве собственности на ЗОП могут только сами члены СНТ на общем собрании членов СНТ.
10. Уважаемые садоводы-собственники пограничных участков! Подумайте, стоит ли лишиться навсегда права безвозмездного пользования внутренними дорогами СНТ и другой инфраструктурой, расположенной на ЗОП, ради весьма сомнительной возможности присоединения к своим участкам 60 кв.м. ЗОП.
СПРАВКА
1) В Выборгском районе по «Дачной амнистии» для получения Свидетельства о государственной регистрации права» на земельный участок и садовый дом необходимо представить следующий комплект документов:
- на земельный участок: заявление начальнику территориального отдела недвижимости, кадастровый паспорт земельного участка -- выписка из государственного кадастра недвижимости и свидетельство на право собственности на землю (старого образца);
- на садовый дом: кадастровый паспорт на дом и декларация об объекте недвижимого имущества (о доме и других строениях).
Необходимо будет оплатить только государственную пошлину за разработку указанных документов .
(Кадастровый паспорт на дом можно заказать в БТИ «Рощино»,
по адресу: г.п. Рощино ул. Железнодорожная д. 2а, тел.-(813 78)-64116).
2) Прирезать земельные участки, принадлежащие Тарасовскому леспромхозу (это земли федеральные) и с/х «Поляны», по решениям Собрания СНТ НЕВОЗМОЖНО.
Садоводы, желающие прирезать такие участки, могут попытаться договориться с этими упомянутыми двумя собственниками о выкупе этих участков. Однако решать эту задачу члены СНТ должны каждый отдельно в индивидуальном порядке.
