ПРЕДЕЛЫ ВСЕЛЕНИЯ
532000. Являюсь собственником квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением. На регистрационном учете состоит рентополучатель. Может ли он без моего согласия прописать правнука (18 лет)? Могу ли я прописаться в данной квартире без согласия рентополучателя? Будет ли учитываться норма жилой площади?
123987. Мой сын продал квартиру моему мужу до вступления в брак, оставшись в ней прописанным. Может ли жена сына прописаться к сыну без согласия моего мужа после рождения ребенка и прописки его в данной квартире?
В соответствии со ст. 127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть дома), квартиру, пользуются ими для личного проживания и проживания членов их семей. Они вправе вселять в дом, квартиру других граждан, а также сдавать их внаем на условиях и в порядке, устанавливаемых законодательством РФ. К членам семьи собственника, пользующимся жилым помещением наравне с ним, относятся, в силу ст. 53 ЖК РСФСР, супруг, их дети и родители, а также лица, признанные членами семьи нанимателя. К числу последних могут относиться другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - иные лица. Члены семьи собственника вселяются в жилое помещение собственника с его согласия и без учета норм жилой площади.
Иной порядок вселения в жилое помещение установлен в отношении лиц, не относящихся к членам семьи собственника, в том числе и бывших членов семьи собственника.
Действующее законодательство предусматривает два правовых режима вселения граждан в жилые помещения, находящиеся в собственности других лиц.
1. Первый правовой режим регламентирован ст. ст. 671, 677 ГК РФ и ст. 131 ЖК РСФСР и предусматривает вселение в жилые помещения, находящиеся в собственности других лиц, на основании договоров найма либо аренды, заключаемых с собственником жилого помещения (действующий ГК РФ допускает лишь заключение договора найма жилого помещения). На основании такого договора наниматель либо арендатор приобретают право вселения и пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, без учета норм жилой площади. При этом наниматель должен, в силу п. 2 ст. 677 ГК РФ, указать в договоре лиц, вселяющихся совместно с ним. Если эти лица в договоре не будут указаны, их вселение возможно только на основании ст. 679 ГК РФ, то есть в другом правовом режиме.
2. Вселение лиц, ранее не указанных в договоре найма, заключенного с собственником, в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно при наличии согласия собственника, нанимателя, граждан, постоянно проживающих с нанимателем, а также при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей).
Из приведенных норм следует, что собственник по своему усмотрению разрешает вопрос о составе лиц и об условиях их вселения на принадлежащую ему жилую площадь. Если собственник вселяет членов семьи, норма жилой площади, которая будет приходиться на каждого совместно проживающего с собственником члена семьи, не ограничивается законом и определяется исключительно по усмотрению собственника, принявшего решение о вселении членов своей семьи. Если же собственник производит вселение граждан, не являющихся членами его семьи, на основании договора найма либо аренды, норма жилой площади не будет учитываться только в том случае, если состав лиц, вселяемых собственником, определен договором найма либо аренды. В иных случаях вселение производится только с учетом нормы жилой площади, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей.
Процедура вселения в жилые помещения, отчужденные по договорам ренты либо пожизненного содержания с иждивением, имеет свои особенности.
Согласно п. 1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В частности, договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает передачу в собственность жилого дома, квартиры, земельного участка или иной недвижимости, принадлежащей гражданину, в обмен на обеспечение его потребности в жилище, питании, одежде, уходе за ним (п. 1 ст. 601 и п. 1 ст. 602 ГК РФ).
Общая природа договоров предусматривает передачу имущества (в том числе жилого помещения) в собственность другому лицу. При заключении данных договоров в качестве условия нередко предусматривается сохранение права пользования жилым помещением за прежним собственником. Такое условие предусматривается в основном в договорах, заключаемых с пенсионерами, престарелыми, нетрудоспособными и т. д. в целях обеспечения гарантии сохранения места проживания. Однако в этих случаях получатели ренты (прежние собственники), хотя и сохраняют право пользования жилым помещением, но не обладают статусом нанимателя жилого помещения, поскольку имеют лишь право проживания, но не несут обязанностей по уплате расходов на содержание жилого помещения, проведению ремонта жилой площади - эти обязанности переданы ими новому собственнику. Их право в отношении переданной жилой площади означает возможность безвозмездного пожизненного проживания в жилом помещении, за исключением случаев нарушения договора новым собственником, что может повлечь за собой прекращение договора.
Таким образом, самостоятельного права вселять на данную площадь каких-либо лиц, в том числе и членов своей семьи, получатели ренты не имеют. Вселение других граждан на жилую площадь собственника может быть произведено на основании заключаемого договора найма в порядке ст. 131 ЖК РСФСР.
Мария ЛИПОВЕНКО,
юрист
