Результаты проверки деятельности правления ТСЖ «Оккервиль 18» за период с марта 2008 по май 2009г.
1. Деятельность председателя правления ТСЖ как минимум пассивна, максимум направлена на преследование интересов Застройщика в разрез с интересами собственников жилья:
· Председатель изъяв документы (из помещения ТСЖ) о членах ТСЖ умышленно готовит срыв в проведении собрания.
· В момент проведения ревизии было установлено, что ТСЖ «Оккервиль-18» было создано в 2005 году.
- документы подтверждающие деятельность с 2005 по 2008 год не предоставлены;
- отчётность со слов председателя сдавалась, но не предоставлена;
- расчётные счета со слов председателя до января 2008 года не открывались;
- -18» с 2005 года находилось на общем режиме налогообложения;
- председатель избранный и навязанный нам (жильцам) в декабре 2007 года не удосужился перевести предприятие на упрощённую систему налогообложения (УСН) в связи с чем произошла переплата по налогам с заработной платы (в частности ЕСН ТФОМС – 4140р.
ЕСН ФФОМС – 2277р.
ЕСН ПФ – 12420р.
ЕСН ФСС – 6003р.
Всего на сумму – 24840р.
· Дом принят по акту приема-передачи имущества (Форма ОС-1 по состоянию на 02.06.09 ревизионной комиссии не предоставлена, срок предоставления – 09.06.09)
· Принят с замечаниями, все замечания в дальнейшем не устранены.
· Застройщик не передал жилой дом на баланс городским сетям.
· Не предоставил необходимые для передачи документы.
· По этой причине дом до сих пор находится на временной схеме подключения
- не работают пассажирские лифты
- ограничена максимальная нагрузка.
· Плата за пользование ресурсами производится по счетам , а не снабжающих организаций,
- при этом договор-поручение на услуги отсутствует.
· В настоящий момент застройщик не производит оплаты по своим договорам с сетями
- накапливается задолженность в виде разницы между суммами, оплачиваемыми жильцами за фактически потребленные ресурсы и требованиями сетей к застройщику по общедомовым счетчикам;
- в этой ситуации правление ограничилось пассивной перепиской с застройщиком.
· Судебный иск о неисполнении обязательств застройщика подан ТСЖ только в марте 2009 года
- судебное разбирательство назначено на 11 июня 2009 года.
· 16.03.2009г. наш дом мог быть фактически отключен от электроснабжения в части общедомовых объектам (лифты, наружное освещение, освещение лестничных клеток).
· По состоянию на 02.06.09 нет акта сверки расчетов между ТСЖ и застройщиком, что в будущем может повлечь выставление необоснованных требований к ТСЖ.
· В целевой сбор при заселении дома были включены расходы на установку забора, не взирая на отсутствие права собственности на земельный участок
- объяснение г-на Акинина заключается в устном разрешении КЗР на голосование дольщиков, до подачи документов на регистрацию прав собственности на жилые помещения. Голосование дольщиков произведено в марте 2008г., а результаты переданы Акининым в КЗР только в сентябре 2008г., когда требовалось голосование уже собственников жилья (не дольщиков).
Таким образом, преступная медлительность председателя ТСЖ вылилась в зависание средств целевого фонда на расчетном счете ТСЖ и отсутствие забора и порядка во дворе нашего дома и упорядоченной парковки автомобилей жильцов.
· Кроме этого в целевой взнос были включены средства на ремонт помещения ТСЖ в размере 300000 рублей, не взирая на то, что эти помещения сдавались застройщиком в отремонтированном (готовом) виде. Что также позволило правлению ТСЖ аккумулировать средства жильцов на расчетном счете ТСЖ.
· Целевые средства на установку газонных ограждений были рассчитаны приблизительно исходя из 550 м. п., фактически установлено 598 м. п.. Перерасход по статье составил 39360 рублей. Договор с подрядчиком заключался без фактических замеров на 550 м. п.
· Из целевых средств произведены выплаты по заработной плате за январь-февраль 2008 (период до заселения дома) лицам, не работающим в ТСЖ (), в т. ч. за выполнение несуществующих обязанностей паспортиста.
(Начислено 17250р. за январь 2008 и 17250р. за февраль 2008)
В связи с этим образовался перерасход по статье АУР и составил:
- 30014 (выплачена зарплата)
- 4486 (перечислен НДФЛ)
- 2070 (перечислено в ПФ накоп. ч.)
- 2760 (перечислено в ПФ страхов. ч.)
- 69 (перечислено в ФСС от НС и ПЗ)
- 690 (перечислен ЕСН ТФОМС)
- 379,5 (перечислен ЕСН ФФОМС)
- 2070 (перечислен ЕСН ПФ)
- 1000,5 (перечислен ЕСН ФСС)
Всего на сумму: 43539р.
· Отсутствует учет движения средств целевых взносов жильцов
- нет постатейного учета и расчета остатка;
- допускалось перераспределение средств целевого фонда и коммунальных платежей без согласия собственников жилья;
(установки решеток и козырьков приямков, выплаты охранному предприятию);
По охране начислено по квитанциям за 2008г. - 749963,65
начислено по договорам за 2008г. - 800000,00
перерасход на сумму - 50036,35
Информация об расходах и остатках целевых взносов обещана правлением не ранее 01.07.09.
· ТСЖ не получило от застройщика Ведомость площадей дома.
Все расчеты базируются на данных строительных документов.
2. В текущей деятельности правления ТСЖ допускаются необоснованные расходы:
· Уплата штрафа в размере 10000 из средств ТСЖ по результатам проверки пожарной инспекции.
- выявленные нарушения касаются застройщика и Гатчинского ДСК;
- согласно писем и разъяснений застройщика и Гатчинского ДСК
выяснено, что все изменения были согласованы с пожарной инспекцией;
- почему тогда штраф ТСЖ оплатило, а не перенаправило претензию застройщику и/или не потребовало компенсации.
1. в платежах за энергоносители, производимым за застройщика нами уплачены пени (полную сумму определить не возможно ввиду отсутствия значительного количества документов) за несвоевременную оплату ТСЖ этих средств непосредственно сетям со своей стороны.
Договор-поручение с Северным заключен таким образом, что позволяет зарабатывать застройщику разницу в платежах (вознаграждение) и не предусматривает штрафных санкций.
2. Произведенный вывоз мусора не подтвержден документально.
- по бухгалтерским данным нет распределения между строительным мусором и бытовым;
- в не полном объёме выставлены счета-фактуры на оказанные услуги, подтверждающие наши оплаты.
3. До сегодняшнего дня правление ТСЖ не взыскало целевые взносы с собственников, не оплативших их при заселении
- сумма долга – 144600р.
- по требованию правления ТСЖ (на основании Жилищного Кодекса РФ), нерадивых собственников (даже не членов ТСЖ) можно было давно привлечь к ответственности и обязать погасить задолженность по взносам (которые должны быть направлены на благоустройство дома, согласно утверждённой смете), ст. 137. п. 3 ЖК РФ.
- таким образом, произведенные расходы перераспределяются на всех оплативших целевой взнос.
3. Общие вопросы повестки собрания:
· Информация для собственников жилья:
· Радиоточки
- радиоточки оплачиваются собственниками квартир не подавшими заявление в ТСЖ на отказ от радиоточки;
- договор с радиоузлом заключён с 2009 года и плата с вышеназванных жильцов взимается с января 2009г..
- по вопросу выданных первоначально квитанций и в дальнейшем (с учётом перераспределения статей по смете) новых квитанций (для сверки расчётов) каждый может индивидуально проверить у бухгалтера ТСЖ по вторникам с 18.00 до 20.00.
· Утилизация бытовых отходов
- средства за утилизацию бытовых отходов начисляются согласно Закону СПб только ТСЖ, но пока никуда не перечисляются и аккумулируются на расчетном счете.
· Решение вопроса по мусоропроводам
· Охрана
- охрана оплачивалась собственниками из расчёта (по договору с охранной фирмой)
80000/178 квартир = 450 р/квартира
- диспетчеры обходятся собственникам из расчёта (по договору найма)
Зарплата и налоги - 10345 х 3 чел. = 31035р.
11480 х 1 чел. = 11480р.
Обучение по диспетчеризации (лифты)
2000 х 4 чел. = 8000р./12 = 667р.
Итого (приблизительно): 43182р./178 квартир = 245р/квартира
· Иск к
- подан иск к застройщику на подключение напрямую к сетям;
- несем судебные издержки;
- возможно привлечение юристов.
· Оформление земли в общедолевую собственность
- не все собственники жилья подали сведения о собственности;
- стопорится голосование за землю;
- как следствие установка забора;
- не возможна организация парковочных мест во дворе;
- средства из целевого фонда на установку забора, используются на другие статьи расходов.
· Доги по целевым взносам
- добрать целевые взносы с неплательщиков.
· Временная мера для целевого фонда
- временно разместить средства целевого фонда в банковский депозит с зачислением процентов в сумму фонда.
· Долги по квартплате
- пристыдить;
- для непонятливых - взыскать
- на 30.04.2009 сумма долга составляет 571548,30р.
- не предоставлены документы по льготам на сумму 7079,68р.
- не предоставлены документы по перерасчётам (по заявлениям
собственников за не проживание в квартире) на сумму 25067,91р.
- с учетом льгот и перерасчётов сумма долга уменьшится на
31147,59р. и составит 539400,71
- доводим до сведения добросовестных плательщиков, что
собственники не оплачивающие вовремя квартплату используют наши
денежные средства в порядке солидарной ответственности по уплате
пеней;
- собственники пользующиеся льготами и перерасчётами за не
проживание, а фактически сдавая помещение по найму, также
используют общественные деньги (экономя свои).
· Общедомовые расходы
- ввести отдельной строкой в смету расходов и квитанции на оплату коммунальных услуг общедомовые расходы по воде и электроэнергии (по фактическим замерам);
- в настоящее время мы их частично не оплачиваем (частичная оплата происходит за счёт целевого фонда)
- после перехода на постоянное подключение мы будем вынуждены платить вышеупомянутые расходы и необходимо предусмотреть начисление;
- решить вопрос принципа начислений: поквартирно или пропорционально площади;
- Административно-управленческие расходы начислять поквартирно (социальная справедливость).
· Члены правления
- члены правления не являются собственниками жилья в доме, что противоречит Жилищному Кодексу РФ;
- необходимо избрать жизнеспособное правление из числа жильцов в количестве 4-х человек (способное оперативно решать насущные вопросы);
- необходимо избрать ревизионную комиссию из 2-х человек.
· Текущее управление домом
- текущее управление домом передать наемному управляющему и мастеру, приняв их в штат ТСЖ
- отказаться от услуг (рассмотреть эффективность обслуживания ЖСК) или просто уменьшить размеры платежей .
· Отчётность председателя
- обязать председателя отчитаться в 30-ти дневный срок:
1. по использованию денежных средств и передаче недостающих документов;
2. по отчёту о целевом (нецелевом) использовании;
3. по ответам на вопросы ревизионной комиссии;
- срок полномочий председателя истекает 26.12.09 в связи с отсутствием собственности в доме, продолжать деятельность он не сможет;
- по результатам отчета рассмотреть на собрании собственников дальнейшие действия: отпустить с миром или отдать под суд, если увидим преступный умысел.
