Б12 Техника оценки офисной и промышленной недвижимости. – Ростов н/Д: НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», 2006. - 312с.
УДК.657.922:336 ББК У 65
В издании систематизировано решение проблем, возникающих в профессиональной деятельности оценщика при оценке стоимости объектов общественно-деловой (офисной) и промышленной (производственной) недвижимости. Использован обширный перечень нормативных источников с точными ссылками на соответствующие статьи.
Издание рассчитано на оценщиков, руководителей оценочных компаний, работников кредитных отделов банков, аудиторов, адвокатов, специалистов лизинговых и инвестиционных компаний.
Рекомендуется для использования в качестве в качестве стандарта оценочной организации.
Содержание
Предисловие.. 9
Область применения.. 9
Оценка как вид предпринимательской деятельности.. 11
Субъект оценочной деятельности.. 11
Должность – оценщик.. 11
Оформление документации.. 15
Общие положения. 15
Построение документа. 18
Изложение текста. 19
Примечания. 20
Иллюстрации. 21
Приложения. 21
Таблицы.. 22
Сноски. 22
Последовательность определения стоимости объекта оценки.. 23
Определение задания на оценку.. 23
Техническое задание. 23
Договор на оказание оценочных услуг. 24
Стоимость услуг по оценке. 24
Ценовые поправки на неблагоприятный период в оценке. 27
Коммерческая тайна заказчика.. 27
Предоставление информации о клиенте. 29
Государственная тайна в оценке.. 30
Использование правовой информации в оценке.. 30
Официальная правовая информация. 30
Нормативная правовая информация. 30
Неофициальная правовая информация. 33
Информация индивидуально - правового характера, имеющая юридическое значение. 33
Неофициальная правовая информация. 34
Дата вступления в силу нормативных актов. 34
Правомочность использования данных оценки в арбитраже.. 35
Объект недвижимости как объект оценки.. 37
Источники информации. 39
Юридические характеристики.. 39
Специализированная и неспециализированная собственность. 41
Делимая и неделимая вещь. 41
Главная вещь и принадлежность. 41
Простые и сложные вещи. 41
Доля в объекте недвижимости. 41
Улучшения объекта. 43
Выделение долей. 43
Участие в долевом строительстве объектов недвижимости. 44
Подрядный способ строительства и долевое участие по договорам, начавшим действие до 1 апреля 2005 года. 46
Введенный в эксплуатацию объект.. 51
Регистрация прав на недвижимое имущество. 53
Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности. 55
Регистрация сервитутов. 56
Оборот объектов культурного наследия. 57
Получение информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 58
Объекты незавершенного строительного производства. 58
Разрешение на строительство. 60
Финансовая документация на объекты незавершенного строительства. 61
Определение объемов незавершенного строительства. 63
Самовольная постройка. 63
Самовольное занятие земель. 66
Отсутствие документов о правообладании. 67
Свод требований к предъявляемым документам.. 68
Технико-экономические характеристики.. 70
Техническая документация на объект.. 71
Работы по уточнению инвентаризационных данных объекта. 72
Цель оценки.. 72
Особенности оценки для некоторых целей. 73
Залоговая недвижимость. 74
Ликвидационная стоимость залоговой недвижимости. 75
Недвижимость для отражения в финансовой отчетности. 75
Утилизационная стоимость («Недвижимость под списание») 77
Вид стоимости.. 78
Подходы, применяемые в оценочной практике.. 80
Принципы оценки. 81
Анализ наиболее эффективного использования.. 83
STEP-анализ региона.. 83
Анализ социального развития региона. 83
Анализ технологического развития региона. 84
Анализ экономического развития региона. 84
Анализ политической ситуации в регионе. 84
SWOT-анализ региона.. 84
Юридически законное использование.. 84
Изменение вида разрешенного использования земель. 85
Нежилые объекты в жилых зонах. 86
Нежилые помещения в жилых зданиях. 86
Общественно-деловые зоны.. 87
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур. 87
Производственные зоны.. 88
Противопожарные ограничения. 89
Санитарно-защитные зоны.. 97
Учет физфакторов воздействия на население при установлении ССЗ. 99
Разумно оправданное использование.. 100
Экономическое местоположение объекта. 100
Физически возможное использование.. 102
Оценка технического состояния конструкций. 102
Нагрузки на объект недвижимости. 103
Бетонные и железобетонные конструкции. 103
Каменные конструкции. 104
Металлические конструкции. 104
Деревянные конструкции. 105
Кровля. 106
Полы.. 107
Двери. 108
Блоки оконные и дверные из поливинилхлоридных профилей. 109
Качество питьевой воды.. 110
Использование, осуществимое с финансовой точки зрения.. 111
Использование, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.. 112
Затратный подход.. 113
Система нормативных актов в области возведения объектов недвижимости.. 113
Стоимостная оценка возведения объекта недвижимости.. 115
Использование УПСС "Общественные здания". 116
Сфера применения справочника. 116
Затраты учтенные в справочнике. 116
Региональные поправочные коэффициенты.. 117
Не учтенные в справочнике показатели. 117
Классификация качества здания. 118
Объемы и единицы измерения для оценки. 118
Исходные данные для оценки по УПСС.. 118
Классы конструктивных систем зданий. 119
Корректировки в рублях. 120
Поправка на площадь отсутствующей стены.. 120
Поправка на различие в высоте этажа. 120
Поправка на степень учета стоимости спецконструкций. 120
Поправка на давление на основание. 120
Поправка на глубину заложения фундамента. 121
Поправка на различие в конструктивах. 121
Корректировки в коэффициентах. 121
Корректировки на разницу в объемах. 121
Корректировки на разницу в площадях. 122
Корректировки на разницу в сейсмичности. 122
Корректировки на доначисления. 122
Регионально-экономические поправки. 122
Коэффициент изменения цен в строительстве. 123
Применение сводных корректировок. 123
Последовательность оценки. 123
Использование единичных расценок. 126
Локальные сметы.. 128
Объектные сметы.. 130
Сводный сметный расчет стоимости строительства. 131
Сметная документация. 131
Программное обеспечение сметного ценообразования. 132
Стоимостная оценка износа.. 132
Оценка уровня износа методом рыночной выборки. 134
Оценка уровня износа методом экономической жизни. 135
Оценка уровня износа модифицированным методом экономической жизни. 137
Оценка уровня износа методом разбивки. 137
Оценка уровня физического износа методом поэлементной оценки. 137
Оценка уровня физического износа для отдельных элементов. 143
Оценка уровня функционального старения. 143
Оценка изменения стоимости объекта, связанного с внешними условиями. 146
Сравнительный подход.. 147
Приемы сравнительного подхода и их применимость.. 148
Подготовка данных об аналогах. 148
Использование аппарата линейной алгебры... 150
Метод средней арифметической 
.... 150
Прием медианы (Ме) 151
Прием моды (Мо) 152
Прием средневзвешенной. 154
Прием парного сравнения продаж... 156
Элементы сравнения и корректировки. 156
Варианты применения линейной алгебры.. 160
Прием мультипликатора валовой ренты.. 161
Ошибки и достоверность результата. 162
Статистический анализ с использованием корреляционно - регрессионных моделей 165
Использование цен аналогов.. 168
Цена предложения. 169
Цена сделки. 169
Доходный подход.. 171
Доход, приносимый объектом оценки.. 171
Доход от операционной деятельности. 171
Потенциальный валовый доход (PGI) 171
Потери от вакантности и при сборе платежей (V&L) 172
Прочий доход (MI) 174
Действительный валовый доход (NGI) 174
Операционные расходы (OE) 174
Чистый операционный доход (NOI) 181
Реверсия. 181
Основные методы доходного подхода.. 181
Метод прямой капитализации.. 182
Расчет площади для аренды.. 183
Метод дисконтированного денежного потока.. 183
Сложные проценты.. 183
Накопленная сумма единицы (колонка 1) 184
Текущая стоимость единицы (колонка 4) 184
Текущая стоимость аннуитета (колонка 5) 185
Взнос на амортизацию денежной единицы (колонка 6) 185
Накопление единицы за период (колонка 2) 186
Фактор фонда возмещения (колонка 3) 186
Базовые функции сложного процента и их обратные величины.. 186
Определение ставки дисконтирования. 187
Методы определения ставки дисконтирования. 187
Безрисковая ставка. 188
Российские банки высшей категории надежности. 188
Облигации внутреннего федерального займа. 189
Государственные ценные бумаги по операциям внешнего заимствования. 191
Государственные облигации внутреннего валютного займа. 191
Ставка рефинансирования ЦБ России. 192
Ставка по межбанковским кредитам.. 193
Ставка по межбанковским кредитам на международных финансовых рынках. 194
Индекс потребительских цен. 195
Индекс инфляции (индекс-дефлятор, ИРИП) 196
Анализ рисков. 197
Определение рисков. 197
Надёжность выполнения решений. 198
Классификация рисков. 198
Выявление рисков. 200
Анализ риска. 200
Этапы анализа рисков. 201
Методы анализа риска. 201
Измерение рисков. 201
Оценка системы управления рисками. 202
Организация работ по анализу риска. 203
Метод кумулятивного построения. 203
Метод САРМ... 206
Метод внутренней нормы рентабельности. 207
Связь ставки дисконтирования и коэффициента капитализации. 208
Расчет среднего комбинированного темпа прироста (g) 208
Использование расчетных моделей. 209
Особенности оценки земли в нежилой недвижимости.. 211
Участки городских почв под нежилой недвижимостью... 211
Описание участка производственного назначения. 211
Описание участка природоохранного и рекреационного назначения. 212
Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки 215
Метод экспертных оценок.. 215
Опросные листы.. 215
Конкордация. 215
Метод анализа иерархий.. 216
Процесс представления результата оценки заказчику.. 220
Разъяснения ФАУФИ и типичные ошибки. 225
Система контроля качества.. 226
Глоссарий.. 229
Список использованных источников.. 237
Приложения.. 251
Таблицы для оценки физического износа строительных конструкций.. 251
Нормативная продолжительность эксплуатации элементов зданий.. 256
Правила подсчета площадей и объемов зданий.. 263
1. Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности зданий. 263
2. Правила подсчета общей площади здания, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности здания при проектировании. 264
Характерные дефекты и повреждения, встречающиеся в конструкциях зданий и сооружений.. 266
Бетонные и железобетонные конструкции. 266
Каменные конструкции. 266
Металлические конструкции. 266
Деревянные конструкции. 267
Степени повреждения, категории техсостояния бетонных и железобетонных конструкций и характеризующие их признаки.. 268
Степени повреждения, категории техсостояния каменных и армокаменных конструкций и характеризующие их признаки.. 270
Степени повреждения, категории техсостояния стальных конструкций и характеризующие их признаки.. 272
Степени повреждения, категории техсостояния и эксплуатационной пригодности деревянных конструкций и характеризующие их признаки.. 273
Продолжительность неблагоприятного периода года для производства полевых работ.. 274
Трудоемкость работ по актуализации данных по объектам оценки.. 280
Размеры минимальных санитарно-защитных зон.. 285
Санитарно-защитные зоны для промышленных предприятий. 285
Химические производства. 285
Металлургические, машиностроительные и металлообрабатывающие предприятия и производства. 289
Добыча руд и нерудных ископаемых. 291
Строительная промышленность. 292
Обработка древесины.. 293
Текстильные производства и производства легкой промышленности. 293
Обработка животных продуктов. 295
Обработка пищевых продуктов и вкусовых веществ. 295
Микробиологическая промышленность. 297
Санитарно-защитные зоны для производств электрической и тепловой энергии при сжигании минерального топлива. 298
Санитарно-защитные зоны для сельскохозяйственных производств и объектов. 298
Сооружения санитарно-технические, транспортной инфраструктуры, объекты коммунального назначения, спорта, торговли. 299
Санитарно-защитные зоны для складов, причалов и мест перегрузки и хранения грузов, производства фумигации грузов и судов, газовой дезинфекции, дератизации и дезинсекции. 303
Документы для описания объектов незавершенного строительства.. 305
Нормы для определения объемов строительно-монтажных работ в составе незавершенного производства.. 313
Официальный перечень наименований материалов и конструкций сооружений.. 319
Перечень наименований для зданий. 319
Перечень наименований для cооружений. 322
