Пояснения к расчетам сравнительным подходом.
Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:
Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки. |
Правило 2. Если аналог хуже объекта оценки, корректировки положительные (в долях больше 1), если лучше - отрицательные (меньше 1). Пример. Если аналог хуже, то объект оценки лучше и, следовательно, дороже аналога, тогда корректировка к цене аналога – положительная. Ведь сравнивая с каждым аналогом, ищем стоимость одного и того же объекта оценки. В данном случае нужна удорожающая корректировка. |
Правило 3. Каждая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене. |
- Пример расчета стоимости объекта сравнительным подходом
Параметры | Объект Оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
1. Цена продажи, тыс. р./м. кв. | - | 10,00 | 6,50 | 9,05 |
2. Условия продажи | Рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
3. Корректировка | - | 1,00 (или 0%)* | 1,00 | 1,00 |
4. Скорректированная цена | - | 10,00 | 6,50 | 9,05 |
5. Местоположение | Центр | Ц | с/о | Ц |
6. Корректировка* | - | 1,00 (т. к.не надо корректировать: и объект оценки и аналог 1 в Центре!) | 1,10 (или +10%), т. к. наш объект оценки в центре, значит дороже, чем этот | 1,00 |
7. Скорректированная цена | - | 10,00 | 7,15 (=6,5*1,1=6,5+10%) | 9,05 |
8. Материал стен | П | К** | П | П |
9. Корректировка | - | 0,95 (т. е. минус 5%), ведь объект оценки - панельный, он дешевле, а мы ищем стоимость панельного. | 1,00 | 1,00 |
10.Скорректированная цена | - | 9,50 | 7,15 (=7,15*1,00) | 9,05 |
11. Весовой коэффициент | - | 0,40 | 0,10 | 0,50 |
12. Взвешенное значение, тыс. р/м. кв. | - | 3,80 | 0,72 | 4,53 |
13. Стоимость 1 м. кв., тыс. р. | 9,05 (= сумма по строке 12). | |||
14. Стоимость объекта оценки, тыс. р. | …= 9,05* Пнп |
* Можете в строке «Корректировка» писать или только проценты, или только доли. Выбирайте, как вам удобнее.
Если отнимаете 10%, надо писать в таблице "-10%", хотите прибавить - "+10%". Т. е. минус или плюс надо указать, если корректировки в процентах.
Если корректировки в долях, тогда знаки не нужны. Тогда, например:
1) Х+10% = Х*1,1Х
2) Х-10%=Х*0,9
3) Х+0%=Х*1,00
**Напоминаю: вы все время оцениваете объект оценки, сравнивая его с тремя аналогами. Если ваш объект оценки панельный (см. пример). Аналог 1 - кирпичный. Кирпич на рынке ценится выше, он дороже. Значит, ваш панельный - дешевле кирпичного. По строке "Скорректированная цена" в графе "Аналог 1" надо написать вероятную цену уже вашего панельного объекта оценки, полученную из цены аналога 1". Так как в примере три аналога, значит по строке «Скорректированная цена» будет три раза написана вероятная цена одного и того же объекта – объекта оценки. Потом из трех вероятных цен этого объекта в результате их согласования, получим единое значение наиболее вероятной цены объекта оценки.
СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Щербакова недвижимости: теория и практика. – М., 2011.
2. Щербакова недвижимости. - Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.
3. Щербакова недвижимости. - Учебное пособие. Новосибирск: НГТУ, 2002. – 90 с.
4. , Щербакова стоимости предприятия (бизнеса). 3-е изд., – М., 2009. – 299 с.
5. Закон «Об оценочной деятельности в РФ».
