ПРОКУРАТУРА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ЗАРАЙСКАЯ ГОРОДСКАЯ ПРОКУРАТУРА
РАЗЪЯСНЯЕТ
«Как не оказаться «обманутым дольщиком»
В настоящее время в качестве одного из способов решения жилищного вопроса для граждан законодательно предусмотрена возможность участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Этот вариант приобретения недвижимости популярен у граждан, поскольку позволяет обзавестись жилплощадью по более доступным ценам, нежели приобретение готового жилого помещения, а также интересен самим застройщикам, так как позволяет привлекать дополнительные финансовые ресурсы уже на этапе строительства.
Однако участие в долевом строительстве требует разумной осмотрительности от граждан при выборе застройщика.
В этих целях статьей 20 Федерального закона от 01.01.2001 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон ) предусмотрена обязанность застройщика представить для ознакомления любому обратившемуся лицу подлинников или надлежаще заверенных копий учредительных документов застройщика; утвержденных годовых отчетов, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности аудиторского заключения за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и некоторых других документов. Изучив данные документы, Вы сможете иметь общие представления о правовом статусе и финансовом положении застройщика.
Кроме того, с 01.01.2017 застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства, будут обязаны обеспечивать свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в сети "Интернет" сайта, на котором должны быть размещены в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости проектная декларация; заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, фотографии строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства и другая информация.
Необходимо иметь ввиду, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности, права аренды, права субаренды, права безвозмездного пользования на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома (ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ).
Следует остерегаться вступать в гражданско-правовые отношения с застройщиком, ссылающимся на сложности в получении разрешения на строительство или оформления документов на земельный участок, и обещающим сделать это в дальнейшем, до оформления им всей необходимой разрешительной документации.
Если денежные средства привлекались застройщиком, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. Кроме того, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ).
Участие в долевом строительстве требует от граждан не только обращать внимание на надежность застройщика, но и на юридические нюансы вступления в долевое участие.
Так, застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах (ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ). Поэтому, будьте осторожны, если застройщик вместо договора долевого строительства или жилищного сертификата предложит вам заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т. п.
При негативном развитии событий, доказывать, что между сторонами в действительности имелись ввиду отношения участия в долевом строительстве придется в суде.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Федерального закона ).
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. При этом, с 1 января 2017 года уплата цены договора должна быть произведена только после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. При этом, такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБРФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин, застройщик уплачивает неустойку (пени) в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона ).
Передача объекта долевого строительства дольщикам осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На данном этапе важно проконтролировать качество передаваемого объекта недвижимости.
При приемке построенного объекта недвижимости следует внимательно его осмотреть на предмет наличия или отсутствия дефектов и соответствия условиям договора. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства, вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора или обязательным требованиям, и если иное не установлено договором, по своему выбору потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях (ч. 3 ст. 7, ч. 1 ст. 9, ч. 3 ст. 15.1 Федерального закона ):
· застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
· застройщик нарушил срок передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца;
· застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства;
· в отношении застройщика арбитражным судом открыто конкурсное производство (ст. 201.5 Федерального закона от 01.01.2001 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);
· в иных случаях, установленных законом.
При расторжении договора застройщик обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двукратном размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиком (ч. 2 ст. 9 Федерального закона ).
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В случае банкротства застройщика дольщик вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд.
Заместитель Зарайского городского прокурора
