Лекция 10. Сбор и анализ информации, необходимой для оценки недвижимости
Основные факторы, определяющие сегментирование рынка недвижимости. Их влияние на формирование стоимости. Исходная информация для оценки объектов недвижимости. Источники информации. Сбор и анализ рыночной информации.
Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.
Основные сегменты рынка недвижимости:
• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);
• в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);
• в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);
• первичный и вторичный рынок.
Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требованиям:
достоверности;
точности;
комплексности.
Основные источники информации.
1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие).
2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлторов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.
4. Интервью с собственником и управляющим объекта.
В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.
В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.; в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология
Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в которых имеются неустранимые сомнения в полноте или достоверности, должны быть отброшены.
Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.
Целью сбора и анализа рыночной информации является выбор и обоснование экономических показателей для последующего их применения в процессе оценки.
Сбор и анализ рыночной информации должен проводиться по следующим направлениям:
- обоснование позиционирования объекта оценки в разрезе масштаба рынков недвижимости, сбор и анализ информации с рынка соответствующего масштаба;
- сбор и анализ информации о сегменте рынка, к которому относится объект оценки;
При обосновании позиционирования объекта оценки в разрезе масштаба рынков недвижимости, необходимо произвести сбор и анализ информации с рынка соответствующего масштаба.
В разрезе масштаба рынков недвижимости объект оценки позиционируется:
- на местном рынке (микрорайона, села, поселка и т. д.);
- на районном рынке;
- на рынке города;
- на рынке региона;
- на рынке страны;
- на мировом рынке.
Оценщик обосновывает позиционирование объекта оценки в разрезе масштаба рынков недвижимости, исходя из анализа:
- характеристик объекта оценки;
- определенного в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием круга обслуживаемых объектом оценки потребителей и потенциальной возможности его расширения;
- круга типичных покупателей.
Анализ информации с рынка соответствующего масштаба позиционирования объекта оценки должен проводиться с целью выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость различных типов недвижимости на рынке данного масштаба. Для выявления ценнообразующих факторов Оценщик может собрать следующую информацию о рынке недвижимости, в масштабах которого позиционируется объект оценки:
1) общее состояния рынка недвижимости.
2) описание экономической, демографической, социальной, экологической ситуации, характеризуемое следующими показателями:
3) описание транспортных узлов, магистралей, наиболее близких к местоположению объекта оценки, развитости инфраструктуры и др. (при необходимости проводится интервью с представителями технических служб, риэлтеров, юристов);
4) структура земель по видам разрешенного использования.
5) при необходимости определяется соотношение стоимости недвижимости на активных сегментах рынка недвижимости (например: квартирном, частных домов, гаражей) со стоимостью на недвижимость на исследуемом сегменте с вычислением коэффициента корреляции стоимости недвижимости на активном сегменте рынке со стоимостью недвижимости на исследуемом сегменте. Число объектов в каждой выборке должно быть не менее пяти.
