Как нас обманывают
 О "кидалах", орудующих на квартирном рынке, слышали, вероятно, все. Причем одни люди убеждены, что мошенники могущественны и вездесущи и справиться с ними нет решительно никакой возможности. Другие (таких большинство) пребывают в убеждении, что все приемы обманщиков рассчитаны на дурачков, а вот с такими умными и проницательными людьми, как они, никакой "кидала" не справится.
Истина, вероятно, где-то посередине. Парализующий ум страх не лучший советчик, но и излишняя самонадеянность до добра не доведет. Люди, которых обманули, наверное, считали себя не глупее других. Чтобы успешно бороться с обманами, надо прежде всего понимать их технологию. И хотя мошенники хитры и изобретательны, их приемы можно разделить на несколько видов.
"Кидалы"-одиночки
 Первый вариант - продажа "не той квартиры". Покупателю показывают одно жилье, а затем по юридически безупречным документам продают другое. "Реквизит" для подобного спектакля - прибиваемые на час таблички с названиями улиц, номерами квартир и т. д. Легче всего на подобную удочку попадаются, разумеется, иногородние покупатели (о том, как одного нефтяного магната убедили, что Есенинский бульвар находится в окрестностях Кутузовского проспекта, мы уже писали), но и москвич может иной раз запутаться среди бесчисленных табличек "стр.", "корп." и т. д.
"Противоядие" вполне очевидно - оно может быть описано присказкой "люби и изучай родной край". Проверить по карте, где находится нужная улица; если продавец что-то уж очень настойчиво предлагает "подбросить" от метро на машине, можно и не отказываться, но на следующий день приехать и осмотреть все самостоятельно.
 Второй вариант - фальшивые документы. Фальшивыми могут быть правоустанавливающие документы и паспорта. Таким способом чаще всего продают снимаемую квартиру. Можно инсценировать сделку - организовать на день "нотариальную контору", а потом провести регистрацию в государственном органе. Этот способ, правда, почти зачах после того, как с 1 января нынешнего года эту процедуру стала осуществлять Москомрегистрация. Занимавшийся этим прежде Департамент муниципального жилья проводил регистрацию в течение нескольких часов, и огромное количество людей попадалось на том, что "кидалы" говорили им: мол, у нас в ДМЖ есть знакомые, надо только подождать немного в машине. Через полчаса приносились документы, в которых все на месте - печати, подписи. А потом оказывалось, что на самом деле они (печати, подписи и соответственно сами документы) липовые, то есть поддельные.
Способы защиты в этом случае также очевидны: внимательно изучайте документы, сопоставляйте даты, номера. Для фабрикации прописки часто в паспорт просто вставляется страничка из другого паспорта - ясно, что ее номер будет иным. Также нужно высказать непреклонное желание сопровождать продавца квартиры во все инстанции (ЖЭК, БТИ), чтобы убедиться, что документы он действительно получает там, а не вытаскивает из кармана заранее заготовленную липу.
Завещание. С ними связано огромное количество мошенничеств. Помимо того что завещание, как и любая бумага, может быть поддельным, есть и другие варианты. Прежде всего, завещаний может быть сколько угодно, но действительным признается самое последнее по сроку составления. Теоретически это не всегда обман в чистом виде - наследник мог и не знать об изменении воли умершего. Поэтому претендент на наследство, воспользовавшись своим законным правом и став владельцем жилья, а затем продав его покупателю, даже не догадывается, что такая же возможность есть у другого потенциального наследника. Сделке дается обратный ход, и все возвращается на круги своя. В результате страдает покупатель.
Но бывает так, что все проблемы, возникшие с завещанной квартирой, - результат явного обмана со стороны мошенника.
С наследованием связана и еще одна неприятная для покупателя деталь. Срок, в который все, кто претендует на наследство, должны объявить об этом, законом определен четко - полгода. После этого наследники считаются вступившими в права, и они могут продавать свою новую собственность. Но появившийся позже наследник также имеет шансы - если убедительно объяснит в суде, почему он опоздал. Варианты "тяжело болел", "сидел в тюрьме", если эти факты подтверждены соответствующими справками, вполне подходят - т. е. наследник, и вполне законный, может объявиться практически в любое время.
Весьма близка к завещанию по возможности отравить вам жизнь и доверенность. Особенности этого документа состоят в том, что он, во-первых, в любой момент может быть отозван (доверителю достаточно просто сделать соответствующее распоряжение и заверить его у нотариуса; физически уничтожать первую бумагу не требуется) и, во-вторых, теряет силу в момент смерти доверителя. Поэтому вряд ли человек, купивший квартиру по доверенности, может чувствовать себя очень спокойно. По этой причине многие фирмы просто отказываются иметь дело с квартирами по доверенности - они предпочитают разыскать доверителя.
Еще один распространенный метод - продажа с намеренным ущемлением чьих-то интересов, чтобы сделка могла быть оспорена в суде. Бесспорными "лидерами" среди ущемляемых являются супруги - по закону имущество, нажитое в браке, считается совместным. Для его продажи нужно либо заверенное у нотариуса согласие на продажу, либо убедительное доказательство того, что человек этот никак не "вмешается в процесс". Поскольку и согласие, и свидетельство о смерти вполне могут быть поддельными, единственным надежным способом можно считать физический привод данного гражданина и подтверждение им своего согласия в момент сделки. Все остальные варианты стопроцентно надежными признаны быть не могут.
 Другие "ущемленные" - дети и заключенные. В 1991-1992 годах при приватизации квартиры несовершеннолетних не включали в состав собственников, - впоследствии это было признано незаконным. Также в 1995 году был отменен закон, согласно которому всякий, кто приговаривался к лишению свободы более чем на полгода, автоматически терял на квартиру все права; теперь эти люди могут после освобождения требовать проданную родственниками квартиру назад.
Также на последующее опротестование в суде рассчитывается и вариант, когда продавец пытается доказать, что не осознавал, что делает. Этот аспект часто понимают очень упрощенно: надо лишь попросить продавца принести справку, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. К сожалению, в жизни все сложнее - иногда информация о лечении в психбольнице в диспансер не попадает. А еще "кидала" может начать все сваливать на состояние опьянения, транс (выгнали с работы, умерла мама). Наконец, попытается доказать, что сделка совершена по принуждению, под чьим-то нажимом. Последнее, кстати, доказывается особенно легко из-за того, что, стремясь сэкономить на оформлении, многие указывают в договоре цену квартиры по документам БТИ...
Но и это еще не все. Уже на стадии расчетов мошенники активно используют всевозможные махинации с деньгами - "ломку", "куклы". За это отдельное спасибо следует сказать нашему правительству: с 1995 года в России при наличных взаиморасчетах запрещено использование любых денег, кроме рублей, и человеку, получившему вместо пачки долларов резаную бумагу, остается только ругать себя - справедливости ему искать негде.
 Как и все другие документы, могут подделываться договоры, открывающие путь к банковской ячейке. Тут обмануть могут любого участника сделки: продавец, открывший ячейку, может увидеть, что она пуста. Равно как и покупатель, которому сказали, что сделка по каким-то причинам расстраивается, может обнаружить в банке пустоту.
"Кидалы"-фирмы
В целом иметь дело с фирмами, а не с частными лицами гораздо спокойнее, - в отличие от граждан фирмы стараются беречь свою репутацию. Но совсем расслабляться не стоит.
Самый примитивный обман - собрали деньги и испарились - в последние годы не наблюдается. Хотя совершенно исключить появление таких компаний нельзя.
Огромный риск представляют различные взаимозачеты - в условиях, когда строителям катастрофически не хватает "живых" денег, в ходу различные схемы, по которым, например, фирма, поставлявшая сантехнику для целого дома, получает в качестве оплаты одну-две квартиры в нем же. Квартиры фирме не нужны, и она их продает. Проблема в том, что может выясниться, что поставки прошли только на бумаге, а значит, квартиры по праву принадлежат строителям, а не унитазоваятелям, а они (строители) вам ничего не продавали. Значит, пожалуйста, квартирку назад... Хотя московские власти объявили, что взаимозачетов в строительстве больше не будет, списывать такие модели в архив рано. Декларировать отмену взаимозачетов и исключить их на практике - разные вещи. Кроме того, дом строится полтора-два года, следовательно, квартиры, строительство которых начиналось по старым правилам, будут еще некоторое время продаваться по взаимозачетам.
Опасность представляют и ложные банкротства. В этом случае фирма, имеющая долги, продает свое имущество дочерним структурам, чтобы нечем было платить кредитору. Для борьбы с этим был введен закон - все продажи по демпинговым ценам за год до банкротства признаются недействительными. Под такой "каток" может попасть и вполне добросовестный покупатель.
И наконец, фирма просто может "забить" в договор заведомо невыполнимое для вас условие и на этом основании попытается не возвращать аванс. Или после внесения аванса резко поднять цену на квартиру, объяснив это какими-то форс-мажорными обстоятельствами. Вы от покупки отказываетесь, фирма деньги возвращает. Но делает это с проволочками, т. е. фактически вы даете ей на какое-то время беспроцентный кредит.
Эмиль КИБЛЕР
Услуга с "секретом"
Если вам довелось в последнее время бывать в приемных Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация), то вы, вероятно, заметили, что существует два срока регистрации - месяц (стоит один минимальный оклад) и 15 дней (три минимальных оклада). Однако более детальное ознакомление с условиями срочной регистрации вызывает много вопросов...
Суть проблемы заключается в том, что подавляющее большинство сделок с недвижимостью ведется через арендуемые у банков депозитные ячейки. Поскольку стоимость аренды напрямую зависит от срока, а Москомрегистрация объявляет о 15-дневной услуге, вполне понятен искус арендовать ячейку дней на 20.
Но обратим внимание, что срок в 30 дней установлен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( от 01.01.2001 года). А 15 дней - всего лишь распоряжением мэра Москвы*. Но дело даже не в этом. Москомрегистрация ориентируется именно на федеральный закон - в частности, именно в месячный срок вам выдадут официальное письменное уведомление, если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована.
Еще летом в беседе с заместителем председателя Москомрегистрации Михаилом Скворцовым ему был задан вопрос: на какой срок он советовал бы участникам сделок арендовать ячейку? В ответ Михаил Алексеевич порекомендовал "внимательно читать федеральный закон". Обратите внимание - не распоряжение мэра!
Недавно на пресс-конференции председатель комитета Виктор Урсов, когда его спросили об ускоренной регистрации, призвал не считать ее "сделкой с органом юстиции". На вопрос о том, какую ответственность несет Москомрегистрация в случае задержки оформления документов, Виктор Николаевич пообещал помимо обязательного извинения возвращать деньги. Речь, напомним, идет о двух минимальных окладах, по 83 рубля 49 копеек каждый.
Теперь предположим, что вы продаете квартиру за $40 тысяч. Понадеявшись на быструю регистрацию, арендуете банковскую ячейку на 20 дней, и покупатель кладет туда деньги. Уплатив три минимальных оклада, вы подаете документы. Через 20 дней они не готовы, и покупатель забирает деньги из ячейки. А на следующий день в офисе Москомрегистрации вам объясняют, что они немного подзадержались и документы оформили только что. Вот вам, товарищ, по всем правилам зарегистрированный договор купли-продажи, ваши 167 рублей плюс наши искренние извинения.
...Ускоренная регистрация - это здорово, поскольку позволяет экономить время и нервы. Тем более что практика показывает: Москомрегистрация в подавляющем большинстве случаев укладывается в заявленные 15 дней. Но ориентироваться на этот срок при аренде ячейки не стоит - вдруг регистрация затянется.
Владимир АБГАФОРОВ
* Процедура ускоренной регистрации вводится местными нормативными актами во многих субъектах РФ, в том числе в Москве.
|
Основные порталы (построено редакторами)
