В рамках подведения итогов контрольно-надзорной деятельности, инспекцией проведен обзор судебной практики 2013 года по спорам, связанным с осуществлением контроля и надзора в области долевого строительства
Важным, имеющим принципиальное значение, стало формирование практики
по вопросу об обязательности требований инспекции о предоставлении сведений и документов, необходимых для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства.
Как установлено вступившими в силу решениями арбитражного суда Алтайского края, Алтайского краевого суда, в случаях, когда субъекты предпринимательской деятельности размещают рекламу о продаже квартир в строящихся домах, совершают иные действия, свидетельствующие об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, инспекция вправе проверить источники финансирования такого строительства на соответствие законодательству об участии
в долевом строительстве. Аналогичная практика сформировалась и в иных регионах
и федеральных округах Российской Федерации.
При этом, в ряде субъектов административная практика имеет еще одну линию развития: при доказанности того факта, что лицо, привлеченное к административной ответственности, является застройщиком объекта, т. е. имеет разрешение на строительство и права на земельный участок, требования органов контроля и надзора в области долевого строительства
о представлении документов об источниках финансирования такого строительства признаются законными, не зависимо от наличия у этого лица зарегистрированных договоров участия
в долевом строительстве. Эта практика новая, но в случае если она устоится в судах высших инстанций, она станет действенным механизмом борьбы с серыми схемами привлечения денежных средств граждан теми застройщиками, которые фактически осуществляют строительство многоквартирных жилых домов, но информируют органы контроля
о финансировании строительства за счет иных источников.
Особый интерес вызывает практика применения ч.7 ст.23 Федерального закона
-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (в ред. от 01.01.2001) (далее – Закон ), в соответствии
с которой инспекция вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении
на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае если:
1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной Законом ;
2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости
его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства
по денежным обязательствам, предусмотренным частью 2 статьи 12.1 Закона , и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев
со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;
4) застройщиком не исполнялись положения Закона , а также принятые
в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года
к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.
По четвертому основанию отметим, что судебная практика исходит из того, что под предусмотреннымиЗаконом мерами воздействия, понимаются не только меры административного наказания, применяемые инспекцией при реализации полномочий на осуществление производства по административным делам, но и иные меры воздействия, установленные ст.23 Закона , в том числе предписания об устранении нарушений, выданные лицу, осуществляющему привлечение денежных средств граждан. Данная позиция соответствует так же и нормам ст.17 Федерального закона -ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», применяемым к отношениям по контролю и надзору в области долевого строительства с 01.01.2014.
Необходимо обратить внимание и на то, что законом о долевом участии не определено, что следует понимать под деятельностью, связанной с привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости. Поскольку приостановление такой деятельности застройщика осуществляется в судебном порядке, то и механизм реализации данного полномочия определен судами.
В сложившейся в крае судебной практике норма о таком приостановлении деятельности толкуется буквально — приостановлению подлежит деятельность, связанная с привлечением застройщиком денежных средств для строительства объектов недвижимости, но
не приостановление строительных работ по какому-либо объекту. Деятельность, связанная
с привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, по своей сути подразумевает совершение застройщиком действий, направленных на привлечение денежных средств физических и юридических лиц (дольщиков). Под такой деятельностью можно понимать не только сам факт получения денежных средств, но и организационные действия, направленные на то, чтобы привлечь
к долевому строительству потенциальных дольщиков-инвесторов, — в частности, размещение
и распространение рекламы относительно строительства какого-либо объекта недвижимости, заключение (регистрация в органах УФРС) договоров участия в долевом строительстве с новыми дольщиками.
Поэтомубольшинство возражений застройщиков, строящих свою позицию по делу
на неизбежности негативныхпоследствий такой меры для дольщиков в виде невозможности осуществления застройщиком хозяйственной деятельности, в том числе по продолжению строительства, влекущейнеобоснованные переносы срока передачи объекта участникам долевого строительства либо в виде иного нарушения их прав, принимаются судами,
как необоснованные.
Для облегчения изучения практики по вопросам контроля и надзора в области долевого строительства предлагаем Вашему вниманию обзор судебнойпрактики инспекции по спорам, связанным с осуществлением контроля и надзора в области долевого строительства в 2013 году. Данный обзор носит информационный характер, позволяет получить предварительное представление о предмете спора и краткое описание правовой позиции инспекции и судов. Надеемся, что данный материал поможет застройщикам, особенно, впервые приступившим
к деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве, правильно построить эту деятельность и избежать мер воздействия со стороны контролирующего органа и судебных споров.
Обзор судебной практики инспекции по спорам, связаннымс осуществлением контроля и надзора в области долевого строительства
в 2013 году
Инспекция вправе истребовать у застройщика сведения и документы, необходимые для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства.
По факту непредставлениясведений и документовоб источниках финансирования строящегося им многоквартирного дома юридическое лицо привлечено инспекцией
к административной ответственности по ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ. Основанием для истребования данной информации послужило размещение на сайте данной организации,
а в последующем и в СМИ, информации рекламного характера о реализации квартир
в строящемся многоквартирном доме.
Оспаривая законность и обоснованность постановления инспекции, представитель юридического лица настаивал на том, что данное юридическое лицо не является застройщиком
в силу Закона , поскольку им не привлекаются денежные средства граждан
по договорам участия в долевом строительстве, а финансирование осуществляетсяиндивидуальным предпринимателем по договору инвестирования строительства, следовательно, требования инспекции о представлении сведений и документов об источниках финансированияне являются для него обязательными.
В ходе рассмотрения данного дела арбитражным судом Алтайского края установлено,
что юридическое лицо является застройщиком многоквартирного дома, что подтверждается наличием разрешения на строительство дома, договора аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство дома. Давая оценку договору инвестирования строительства, суд пришел к выводу, что данный договор по своей правовой природе является договором участия
в долевом строительстве, поскольку целью инвестирования являлось приобретение прав
на квартиры, а не инвестирование строительства дома в целом. Следовательно, на данного застройщика распространяются требования Закона , которым на застройщика возложена обязанность по представлению сведений и документов, необходимых
для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства, с целью проверки
на предмет соблюдения требований Закона .
В результате решением арбитражного суда Алтайского края (дело /2013) постановление инспекции о назначении административного наказания по ч. 4 ст.14.28 КоАП РФ, оставлено без изменения.
Аналогичные выводы содержатся в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 (дело №16АП-966/12), решении Алтайского краевого суда
от 01.01.2001 (дело№ 21-111/2013), постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 (дело № 09АП-19097/13), постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 (дело /2013) и др.
На основании изложенного можно сделать вывод о сложившейся судебной практике
по вопросу признания законными и обоснованными требований органов, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства, о предоставлении вышеназванных сведений и документов.
Приостановление деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для целей строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В 2013 году инспекцией в арбитражный суд Алтайского края направлено5 заявлений
о приостановлении на определенный срок деятельности застройщиков, связанной
с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Алтайского края.
Четыре заявления инспекции удовлетворены, по состоянию на 01.01.2014 из них 2 исполнены в полном объеме, 1 не рассмотрено судом (дело А03-2147/2013, А03-4178/2013, А03-14428/2013, А03-18524/2013, А03-20908/2013).
В отношении одного из застройщиков приостановление деятельности по решению суда назначалось дважды за 2013 год. Это вызвано тем, что несмотря на такую наиболее жесткую меру воздействия, застройщиком не были устранены нарушения действующего законодательства в области долевого строительства.
Так, для первого обращения с заявлением о приостановлении деятельности застройщика послужило два основания:
- просрочка представления отчетности, предусмотренной законодательством РФ, на срок более тридцати дней (отчетности за 3 квартала 2012 года на 89,196 и 104 календарных дня соответственно);
- неисполнение положений Закона , а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные указанным законом меры воздействия.
Серьезным аргументом в деле стало и то, что в отношении Общества введена процедура наблюдения в рамках рассмотрения дела о банкротстве.
Деятельность Общества решением суда была приостановлена на 90 суток.
Несмотря на это, застройщиком нарушения законодательства в области долевого строительства продолжались на систематической основе, в связи с чем уже в октябре 2013 года у инспекции появились те же основания для повторного обращения с заявлением о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Данное заявление повторно удовлетворено (дело №А03-1854/2013).
Основанием для приостановления деятельности другого застройщика на 60 суток послужило несоблюдение нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, установленных постановлением Правительства РФ (дело /2013).
Так, из представленных документов инспекцией установлено, что Обществом не соблюдается норматив обеспеченности обязательств H1, который во втором квартале 2012г. равен 0,2, в третьем квартале равен 0,3, при необходимом – не менее единицы (Постановление Правительства РФ «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»).
Инструкцией о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (утв. приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 01.01.2001 №06-137/пз-н) установлено, что норматив обеспеченности обязательств определяется как деление стоимости активов застройщика на сумму обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Таким образом, показатель норматива обеспеченности обязательств менее 1 говорит о превышении объема обязательств застройщика над количеством имеющихся у него активов и, следовательно, о неустойчивом финансовом положении, в виду чего строительство Объекта может быть не завершено в установленный договорами долевого участия срок.
При таких обстоятельствах, при наличии доказанного факта нарушения обществом требований действующего законодательства в части осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, суд пришел к выводу, что приостановление деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, является законной, разумной и адекватной мерой, направленной на защиту интересов потенциальных дольщиков.
По установленным фактам неисполнение застройщиком обязанностей по передаче объектов долевого строительства в течение трёх месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности (дело /2013, А03-20908/2013) инспекцией кроме мер непосредственно административного воздействия так же реализуется полномочие на обращение с заявлением о приостановлении деятельности застройщика.
В этой связи необходимо отметить, что Закон возлагает на застройщика обязанность передать участникам долевого строительства объекты в установленный договором срок. Порядок переноса срока так же четко регламентируется:
- если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договоромучастия в долевом строительстве срок застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. При этом соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор, т. е. должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке (ч. 3 ст. 6 Закона ).
- если строительство дома будет завершено в предусмотренный договором срок
застройщик обязан не менее чем за 1 месяц до наступления указанного договором срока или, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия, направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче (ч. 4 ст. 8 Закона ).
В рассматриваемых делах застройщики ни одной из вышеперечисленных обязанностей не исполнили. «Затянув» строительство фактически более чем не год, в известность об это дольщиков не поставили, не предложили им внести изменения в договор, не организовали урегулирование ситуации. По одному делу уже вынесено соответствующее решение. В период рассмотрения второго (с 15.11.2013 до настоящего времени) застройщик выполнил большую часть мероприятий по урегулированию ситуации, предусмотренных законом. Рассмотрение дела в суде первой инстанции не завершено, однако, учитывая, что нарушение ст. ст.6,8 Закона были не единственным основанием для приостановления деятельности, инспекция настаивает на удовлетворении заявленных требований.
Таким образом, судебные инстанции неоднократно подтвердили, что заявленная инспекцией мера не подавляет экономическую самостоятельность юридического лица, чрезмерно не ограничивает право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности, а также право частной собственности, в связи с чем, считают возможным приостановить деятельность общества, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Наложение указанного запрета не нарушает прав застройщика, представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц, является инструментом установления баланса интересов участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и мерой государственного воздействия на нарушителей, для защиты слабой стороны данных отношений, пользующихся особой защитой государства.
При этом судами отмечено, что применение указанной меры не ограничивает ответчика в осуществлении иной хозяйственной деятельности, помимо деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, не препятствует извлечению доходов от продолжения иной деятельности, осуществлению разрешенного строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
При определении меры воздействия судами учитывается правовая позиция, изложенная в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации -О, от 01.01.2001 №16-О, -О, -О, Постановлениях от 01.01.2001 №6, №15-П, -П, Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 /смп-1341 «Об основных положениях, применяемых Европейским судом по правам человека по защите имущественных прав и права на правосудие», согласно которой меры государственного понуждения должны применяться с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств.
Законодательством Российской Федерации предусмотрен особый порядок исполнения решений судов о приостановлении деятельности застройщика на определенный срок.
Вступившее в законную силу решение суда направляется для исполнения:
1. Вместе с исполнительным листом на исполнение назначенной меры - в службу судебных приставов-исполнителей по месту нахождения застройщика.
2. В Управление Росреестра по Алтайскому краю для приостановления регистрации договоров долевого участия в строительстве. Управлением вносится соответствующая запись в Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в результате чего застройщик не может привлечь новых участников долевого строительства.
3. В Управление Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю. В соответствии с ч.9, ч. 10 ст.28 Федерального закона от 01.01.2001 №38-ФЗ «О рекламе» в период приостановления деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости, не допускается реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания жилого дома. Данные требования распространяются также на рекламу, связанную с уступкой прав требования по договору участия в долевом строительстве. Отслеживать соблюдение данного ограничения и уполномочено названное управление.
Основные порталы (построено редакторами)