Разъяснение положений Закона Республики Казахстан от 2 ноября 2015 года «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Республики Казахстан»
С введением в действие обновленного Земельного кодекса закладывается законодательная основа бережного отношения к землям сельскохозяйственного назначения, а соответственно развития аграрного сектора, дополнительной занятости населения, привлечения инвестиций, внедрения инноваций.
Для обеспечения рационального и эффективного использования земель сельхоз назначения предлагаются меры по введению земли в рыночный оборот.
Внесены изменения в Земельный кодекс Республики Казахстан.
Первое нововведение. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности будут предоставляться физическим и юридическим лицам Республики Казахстан на праве частной собственности посредством продажи через аукционы (статьи 24 и 48-1 Земельного Кодекса Республики Казахстан в редакции от 2 ноября 2015 года – наложен мораторий до 31 декабря 2016 года).
Комментарий:
В настоящее время земельный фонд области составляет 28,3 млн. га.
На аукцион могут быть выставлены только земли запаса, из которых пашня составляет всего 1,3% (144,3 тысячи гектар). Как правило, это неиспользуемые земли с низким потенциалом отдачи. 98% (8,3 млн. гектар) земель запаса занимают пастбищные угодья.
Аукцион - способ проведения торгов, направленный на продажу земельного участка или права аренды на земельный участок физическим и юридическим лицам, обеспечивающий открытую конкуренцию между участниками торгов.
При продаже земель сельскохозяйственного назначения в аукционе имеют право принимать участие только граждане Республики Казахстан. Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут участвовать в таких аукционах. («Правила организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или права аренды земельного участка» утвержденные приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан № 000 от 31 марта 2015г).
Участок на аукцион будет выставляться дважды методом повышения стоимости земельного участка.
Если по итогам двух аукционов участок не будет реализован, то он будет выставлен на аукцион, предусматривающий понижение цены участка от кадастровой стоимости до установленного минимального порога (50% от кадастровой стоимости).
Кадастровую стоимость земельных участков определяет департамент «Научно-производственный центр земельного кадастра» - филиал НАО «Государственная Корпорация «Правительство для граждан» по ВКО (НПЦзем). К примеру, средняя стоимость пашни по области составляет около 46 тысяч тенге за 1 гектар (от 21 до 63 тысячи тенге в зависимости от плодородия почвы) и около 8 тысяч тенге за гектар пастбищ.
Второе нововведение. Предоставление льготных условий по выкупу земельных участков, находящихся в аренде (статья 171 Земельного Кодекса Республики Казахстан - наложен мораторий до 31 декабря 2016 года).
Комментарий:
В Восточно-Казахстанской области из 10,3 млн. га земель сельхоз назначения (в том числе 1,4 млн. гектаров пашни), у сельхоз товаропроизводителей области в аренде находится 10,2 млн. гектаров. В частной собственности - всего 78,3 тысячи гектаров сельхоз земель (0,8%), в том числе 70,8 тысяч гектар или 90,4% пастбища.
Никто, кроме самого землепользователя, не может претендовать на арендуемые участки, если работа на них ведется согласно Правил рационального использования земель сельскохозяйственного назначения.
Комментарий:
Норма о сдаче гражданам Казахстана земли в аренду до 49 лет была введена ещё в 2003 году, когда принимали Земельный кодекс. С введением новых норм все договоры на аренду сохраняют свою силу. А это, как правило, десятки лет. Также, землепользователь может выкупить арендуемую землю за полцены - 50% от оценочной стоимости - без торгов и с возможностью рассрочки до десяти лет (статьи 171 и 48-1 Земельного Кодекса Республики Казахстан в редакции от 2 ноября 2015 года – наложен мораторий до 31 декабря 2016 года).
Или передать свою долю в уставной капитал, создаваемых товариществ и кооперативов.
Третье нововведение. Снятие ограничений по использованию земель сельхоз назначения находящихся в аренде (статья 37 Земельного Кодекса Республики Казахстан в редакции от 2 ноября 2015 года – наложен мораторий до 31 декабря 2016 года).
Комментарий:
Предложенная норма позволит землепользователям совершать правовые сделки с правом аренды, в частности закладывать землю в банк, отчуждать в течении всего срока аренды. То есть, земля превращается в финансовый инструмент землепользователя. Гражданским кодексом Республики Казахстан предусмотрено право крестьянина по передаче земельного участка в залог на добровольной основе. Никто не может заставить подписывать договор о залоге в принудительном порядке.
Это позволит повысить ценность права землепользования и, в целом, послужит действенной мерой господдержки для сельхоз товаропроизводителей.
Негосударственные землепользователи Республики Казахстан (АО, ТОО, кооперативы, фермеры и др.), которым предоставлены земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельхоз производства могут осуществлять указанные действия без выкупа права землепользования, за исключением передачи в субаренду.
Четвертое нововведение. Упрощение процедуры смены целевого назначения земельного участка (ст. 97 Земельного кодекса РК в редакции от 2 ноября 2015 года - наложен мораторий до 31 декабря 2016 года).
Комментарий:
В целях создания благоприятных условий аграриям через снятие административных барьеров и сокращение издержек в Земельный кодекс внесена норма, предусматривающая исключение процедуры изменения целевого назначения сельхоз земель при строительстве на нем объектов, связанных с ведением сельского хозяйства и при смене формы хозяйствования на данных участках.
К примеру, если раньше приходилось менять целевое назначение земли под строительство молочно-товарной фермы, овощехранилища, зерносклада, то теперь этого не требуется.
Не допускается строительство объектов, не связанных с ведением сельского хозяйства, в том числе жилых домов (включая индивидуальные).
Для изменения целевого назначения земельного участка под коммерческую деятельность согласно пункту 2 статьи 49-1 Кодекса, землепользователю необходимо подать заявление в акимат по месту нахождения земельного участка.
Уполномоченный орган в сфере архитектуры и градостроительства, в пределах компетенции подготавливает предложение о возможности использования земельного участка по заявленному целевому назначению (пункт 7 статьи 49-1 Кодекса).
Решение местного исполнительного органа об изменении либо об отказе в изменении целевого назначения земельного участка принимается в течение пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего заключения комиссии.
Комментарий:
Основной целью изменений и дополнений Земельного Кодекса является обеспечение качественно нового уровня работы на земле. В этом есть насущная необходимость. Высок процент истощенных, низкоплодородных, заброшенных полей. Порой земли используются потребительски или не по назначению.
Мы не используем громадный потенциал земельного фонда. К примеру, Казахстан обладает 147 млн. га пастбищ и граничит с двумя странами, крупнейшими потребителями говядины. Это Россия и Китай, которые закупили говядину в 2014 году на сумму более 4 млрд. долл. США. При таких потенциальных потребителях мы не используем наши возможности.
Основная причина – это недостаток инвестиций в сельское хозяйство, связанный с высокими финансовыми затратами производства, большим сроком его окупаемости, отсутствием инфраструктуры на селе, включая объекты по переработке и хранению сельхозпродукции и соответственно оттоком кадров.
При этом приток инвестиций в сельское хозяйство страны в 2015 году составил 167 млрд. тенге, что в 23 раза меньше, чем в промышленность.
Назрела необходимость менять подходы. Иметь землю и не использовать ее возможности, потребительски истощать её ресурсы – преступная халатность.
В ходе инвентаризации с 2012 по 2014 годы по области выявлено 984,3 тысячи гектаров неиспользуемых земель сельхоз назначения. Из которых более 500 тыс. га возвращены государству.
Не случайно, в стране приняты новые «Правила рационального использования земель сельскохозяйственного назначения» (утверждены приказом и. о.Министра национальной экономики Республики Казахстан № 000 от 27 марта 2015г).
Комментарий:
Землепользователь должен правильно использовать земли сельхоз назначения в соответствии с научно-обоснованными нормами рационального использования. Не допускать ухудшения качества пастбищ и снижения плодородия почв. По этим правилам запрещается использование ГМО, любых химических удобрений, которые могут навредить не только почве, но и здоровью граждан. Арендаторы обязаны внедрять современные технологии, распределять нагрузки на пастбища согласно нормам.
На сегодня у 412 агроформирований имеются 320 проектов внутрихозяйственного землеустройства на площади более 1 млн. гектар. Из них треть приходится на пашню.
В случае неиспользования земель сельскохозяйственного назначения (на пашне – не проведение работ не проведение работ по обработке земельного участка под посевы сельскохозяйственных культур; на пастбищах - отсутствие сельскохозяйственных животных для выпаса, либо их наличие в количестве менее 20% от нормы нагрузки; на сенокосах – не проведение сенокошения), а также при нерациональном использовании земель в соответствии со статьей 92-94 Земельного кодекса Республики Казахстан предусмотрены меры, вплоть до принудительного изъятия земельного участка в судебном порядке.
Ряд подзаконных актов ужесточает ответственность за намеренную порчу земель сельхозназначений, коррупцию при реализации земельной реформы, а также нарушения миграционного законодательства (Статьи 92, 93, 99 Земельного кодекса и статьи 137, 338 КоАП, Приказ и. о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 01.01.01 года № 000 «Об утверждении Правил рационального использования земель сельскохозяйственного назначения»).
В рамках проведенного государственного контроля по использованию земель за 1,5 года в области выявлено более 139 тыс. гектар неиспользуемых, либо используемых с нарушением законодательства земель, которые будут возвращены в государственную собственность.
Иностранцам и иностранным компаниям запрещено на правах собственности владеть казахстанской землей (статья 24 Земельного Кодекса в редакции от 2 ноября 2015 года - наложен мораторий до 31 декабря 2016 года).
Комментарий:
Иностранцам, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранцев составляет более чем пятьдесят процентов, земля может предоставляться только на условиях аренды на конкурсной основе из земель запаса, т. е. неиспользуемых. И даже более того, у граждан Казахстана, утративших гражданство, земельная собственность будет отчуждаться или переоформляться.
При отчуждении гражданином Республики Казахстан земельного участка находящегося в частной собственности иностранцам, указанные лица (иностранцы) должны переоформить право земельного участка в течении трех месяцев во временное землепользование (статья 66 Земельного кодекса Республики Казахстан). В случае неисполнения данного требования, местный исполнительный орган подает иск о возврате земельного участка по его месту нахождения.
Комментарий:
С 2003 года земли сельхозназначения иностранным кампаниям передавали в аренду на 10 лет. На сегодня по области иностранным гражданам предоставлено в аренду только 324 гектара сельхоз земель (это лишь 0,003% от земель сельхозназначения) в Уланском, Зайсанском, Катон-Карагайском, Тарбагатайском и Зыряновском районах.
Увеличение срока аренды до 25 лет связано с тем, что сельскохозяйственный бизнес капиталоемкий. По расчетам специалистов, окупаемость таких проектов составляет минимум 13-15 лет. Поэтому, чтобы инвестор мог оправдать вложения был продлен срок аренды.
Во всем мире долгосрочная аренда земли – способ привлечения инвестиций.
Такие страны, как Бельгия, Германия, Греция, Нидерланды не ставят каких-либо ограничений в вопросах собственности или аренды земли иностранными инвесторами. Во Франции самый долгий срок аренды земельных ресурсов для иностранных инвесторов составляет 99 лет.
Во время подготовки норм Земельного кодекса данный опыт был учтен. Но, в то же время, вопрос о продаже земли иностранным гражданам не стоял и не стоит.
Постановлением Правительства (N 1071 от 01.01.2001) утверждены максимальные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах города/района, которые могут находиться на праве временного землепользования у иностранцев для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
Передача в аренду земель сельскохозяйственного назначения иностранцам будет производиться на условиях рационального использования земли, привлечения инвестиций и внедрения передовых технологий. При нарушениях законодательства предусмотрены жесткие меры вплоть до изъятия земли.
В части привлечения иностранной рабочей силы (Закон о занятости РК от 6 апреля 2016 г.), необходимо отметить, что квота предоставляется сроком на 1 год с правом ее продления на 12 месяцев, но не более 2-х раз для квалифицированных кадров. Для рабочих профессий и сезонных иностранных работников продление срока не предусмотрено.
Трудовая деятельность иностранных работников в Казахстане регулируется через квоты, т. е. решением Правительства РК ежегодно устанавливается максимальное количество иностранцев, приезжающих в Казахстан на заработки. Эта квота в Республике Казахстан не превышает 0,7% от экономически активного населения. Например, в 2016 году – квота составила 63 тыс. человек. В 2015 году было выдано всего 32 тыс. разрешений. При этом, квота предусматривает привлечение в основном квалифицированных работников. Из них 2054 иностранцев (6% от общего числа прибывших) приехало для сельскохозяйственных работ. За 5 лет количество иностранцев прибывающих в Казахстан практически не менялось.
Таким образом, с введением новых норм земельного законодательства земля станет весомым экономическим активом наших граждан и будет способствовать повышению производительности труда на селе.
Возможность приобретения сельхоз земель в частную собственность только гражданам Республики Казахстан даст мощный импульс развитию сельского хозяйства и обеспечению продовольственной безопасности.
Принципиально важно, что право распоряжаться собственной землей принадлежит только народу Казахстана. Это незыблемый принцип и четкая позиция нашего государства.
Основные порталы (построено редакторами)