Алгоритм действий по оспариванию кадастровой
стоимости объектов недвижимости
Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ч. 1 ст. 24.15 Закона от 01.01.2001 N 135-ФЗ). При этом органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).
В случае определения рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость этого объекта недвижимости устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).
Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц (как правило, владельцев объекта недвижимости).
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. (При этом к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в ГКН, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости (п. 13 комментируемого постановления);
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (определяется органом местного самоуправления. Если кадастровая стоимость была определена 5 лет назад, то будет указана рыночная стоимость 5 летней давности. Дата определения кадастровой стоимости указывается в кадастровой справке).
Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.
Порядок внесудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссии по рассмотрению таких споров необходимо придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Обратится в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с соответствующим заявлением (г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, 11/1).
Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости, - пять лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
Для обращения в комиссию составляется заявление. В нем нужно указать причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.
К заявлению необходимо приложить (ч. 16 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ):
1) кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости (для получения данной справки необходимо обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области – по месту нахождения объекта недвижимости в Вашем районе). Специалист составит заявление, а заявителю необходимо указать адрес объекта и его кадастровый номер. С собой необходимо иметь паспорт; документ, подтверждающий полномочия руководителя, доверенность);
2) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права);
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений. (Пример – кадастровый паспорт, в котором допущена техническая ошибка и неверна указана кадастровая стоимость).
Чтобы подтвердить это основание, заявителю необходимо обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области (по месту нахождения объекта недвижимости в Вашем районе) за консультацией о необходимых действиях в каждом конкретном случае недостоверности сведений об объекте недвижимости.
4) отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (отчет о рыночной стоимости заказывается в частной компании, специализирующейся на оценочной деятельности, имеющей соответствующую лицензию);
Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях: если отсутствуют вышеперечисленные документы; нарушен срок подачи заявления; величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.
Шаг 2. Принять участие в заседании комиссии и (или) дождаться ее решения.
Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 1 месяц с даты поступления заявления в комиссию. О дате рассмотрения заявления комиссия должна сообщить, и заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, 11/1.
По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом, о чем уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления.
Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также уведомляет территориальное управление Росреестра (Главное Управление Росреестра по РО – на ул. Береговой, 11/1 и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области – по месту нахождения объекта недвижимости в Вашем районе); а также кадастровую палату РО - г. Ростов-на-Дону, ул. 1-ой Конной Армии, д. 19.
Пример оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
1. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Кадастровый инженер при определении кадастровой стоимости земельного участка допустил техническую ошибку и вместо 3 000 000 рублей указал кадастровую стоимость 30 000 000 рублей. Для исправления данной ошибки необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, 11/1. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости заполняется специалистом комиссии. К заявлению прикладываются: кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права); документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (пример – кадастровый паспорт, в котором допущена техническая ошибка и неверна указана кадастровая стоимость). Далее необходимо принять участие в заседании комиссии. По истечению 1 месяца комиссия должна принять решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления. В случае принятия положительного решения комиссия уведомляет Кадастровую палату (г. Ростов-на-Дону, ул. 1-ой Конной Армии, д. 19) и Управление Росреестра (ул. Береговая, 11/1). Для подтверждения изменения кадастровой стоимости земельного участка необходимо заказать кадастровую справку на объект недвижимости в Управлении Росреестра по РО по месту нахождения объекта недвижимости в Вашем районе.
В случае отказа в удовлетворении заявления возможно обжалование данного отказа в суд.
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (отчет о рыночной стоимости заказывается в частной компании, специализирующейся на оценочной деятельности).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 3 000 000 рублей, а рыночная стоимость объекта – 1 000 000 рублей. Для снижения кадастровой стоимости до уровня рыночной необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, 11/1. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости заполняется специалистом комиссии. К заявлению прикладываются: кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права); отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде. Далее необходимо принять участие в заседании комиссии. По истечению 1 месяца комиссия должна принять решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления. В случае принятия положительного решения комиссия уведомляет Кадастровую палату и Управление Росреестра. Для подтверждения изменения кадастровой стоимости земельного участка необходимо заказать кадастровую справку на объект недвижимости в Управлении Росреестра по РО.
В случае отказа в удовлетворении заявления возможно обжалование данного отказа в суд.
Порядок судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости
Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости можно обратиться в суд. Для этого необходимо придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Составить административное исковое заявление и подготовь необходимые документы.
В административном иске могут содержаться следующие требования (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.01.2001 N 28):
- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (т. е. требования о пересмотре кадастровой стоимости);
- об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии.
Помимо требований в административном исковом заявлении должны быть указаны, в частности (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):
1) наименование суда, в который подается административное исковое заявление;
2) наименование административного истца, его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;
3) наименование административного ответчика, место его нахождения (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - 344002, Ростов-на-Дону, Соборный пер., д. 2а).
По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления N 28);
4) сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;
5) основания и доводы, обосновывающие требования административного истца;
6) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения - если такое обращение подавалось;
7) перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.
Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также следует указать (п. п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):
1) наименование, номер, дату принятия оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключается;
2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие).
В зависимости от оснований обращения и заявленных требований к административному исковому заявлению нужно приложить в том числе следующие документы (ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ; п. 11 Постановления N 28):
1) уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;
2) кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость;
3) нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права);
4) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
5) документы и сведения, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается из-за наличия указанных ошибок;
6) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
7) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости установленным требованиям в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом;
8) решение комиссии (при наличии);
9) квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб. (пп. 7 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ; п. 30 Постановления N 28);
10) удостоверенную нотариально или в ином надлежащем порядке доверенность на представителя, документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, - если административное исковое заявление подает представитель (ч. 1 ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ);
11) иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.
Шаг 2. Обратится с административным исковым заявлением и комплектом документов в суд.
Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд общей юрисдикции.
С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки:
- не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ);
- в течение трех месяцев со дня отказа в удовлетворении комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Шаг 3. Принять участие в судебном заседании.
При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).
После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления (ч. 3 ст. 249 КАС РФ; п. 25 Постановления N 28).
Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством РФ целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ч. 5 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).
Уважаемые руководители ПО!
По возникающим вопросам просьба обращаться к заместителю председателя правления А. (240-40-10), заместителю начальника отдела техническо-правовой работы Л. (262-40-48).
И. о. начальника отдела
техническо-правовой работы А. Л. Иващенко
Основные порталы (построено редакторами)