Рекомендации по выбору способа управления многоквартирным домом
Основной целью реформирования жилищно-коммунального хозяйства является повышение качества содержания и обслуживания жилищного фонда, достижению которой способствует самостоятельное определение собственниками помещений многоквартирного дома способа управления этим домом, их непосредственное участие в управлении. Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом. ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом: • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; • управление управляющей организацией. Концепция Жилищного кодекса Российской Федерации исходит из положения о том, что только собственник или уполномоченное им лицо способны обеспечить эффективное управление жилым помещением, самостоятельно принимая решение о способе управления многоквартирным домом и строя отношения по содержанию своего имущества на договорной основе в соответствии с нормами гражданского законодательства. Собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления домом; именно собственники вправе, а равно обязаны осуществлять контроль за содержанием и состоянием общего имущества. В этих целях собственники наделены достаточными полномочиями по вопросам управления домом: выбирать и изменять в любое время способ управления, решать вопросы текущего и капитального ремонта, устанавливать размеры платежей и взносов, получать отчет о расходовании внесенных управляющей компании денежных средств. В этих же целях как органы власти, так и органы местного самоуправления практически не наделены полномочиями, позволяющими влиять на процессы реализации собственниками своих прав на выбор способа управления многоквартирным домом. Таким образом, права собственников не могут быть защищены в административном порядке, путем принятия органом власти решения о целесообразности определенного способа управления или оценки работы той или и ной управляющей организации. |
Проведение общего собрания
Жилищным кодексом РФ предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников. Очное голосование предполагает личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня. Заочное голосование - это выявление мнения собственников способом письменного опроса. Собственники в письменном виде выражают свое мнение по вопросам, поставленным на голосование. Заочное голосование рассчитано главным образом на многоквартирные дома со значительным количеством собственников, которых очень сложно собрать в одном месте для личного участия в собрании. При заочном голосовании собственник помещения в многоквартирном доме заблаговременно получает сообщение о проведении собрания. Если он определился по вопросам повестки дня, то выражает свое мнение письменно, направив свое решение по адресу, указанному в сообщении, как правило, в адрес инициатора проведения собрания. Письменные решения, полученные инициатором проведения собрания до даты окончания их приема, учитываются при определении кворума и подведении итогов голосования (ст. 47, 48 Жилищного кодекса РФ). Как показывает практика, форма заочного голосования позволяет выявить мнение значительной части собственников помещений в многоквартирном доме. Независимо от формы проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме оно должно быть заранее и тщательно организовано и подготовлено с соблюдением всех требований законодательства. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или (в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования) дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Необходимо обратить внимание на то, что именно собственники помещений в многоквартирном доме, не просто жильцы этого дома, а только собственники помещений в многоквартирном доме, имеют право принимать решения на общем собрании. И это одно из основных условий, которое нужно иметь в виду при организации и проведении общего собрания: проживание в доме на основании договора найма помещения не дает права принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, т. е. жильцы, проживающие в этом многоквартирном доме на основании договоров найма помещений, представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в многоквартирном доме. Но при этом все они не имеют права участвовать в обсуждении вопросов и в голосовании на общем собрании, то есть принимать непосредственное участие в работе общего собрания без получения соответствующих полномочий, оформленных в виде доверенности от собственника этих помещений в многоквартирном доме. И только при наличии доверенности они могут принять участие в работе общего собрания и представлять интересы собственника помещения на общем собрании. Порядок выдачи доверенности, ее содержание регламентируют статьи 185 - 189 ГК РФ. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Все пришедшие на собрание обязаны пройти регистрацию. Регистрацию участников собрания проводят уполномоченные инициатором люди, которые разъясняют порядок и правила регистрации, заполняют регистрационные ведомости и дают их для росписи каждому участнику. В регистрационных ведомостях должны содержаться сведения о дате и месте проведения собрания; фамилии, имена и отчества собственников квартир или нежилых помещений; их паспортные данные; номера и общие площади квартир или офисных помещений, принадлежащих участникам собрания; доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Каждая регистрационная ведомость подписывается лицом, проводившим регистрацию. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме такое собрание должно быть проведено повторно. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Инициатору следует огласить повестку дня, провести открытое голосование за кандидатуры председателя и секретаря собрания, за состав счетной комиссии и за принятие регламента проведения собрания. Поскольку роль председателя и секретаря собрания в успешном проведении собрания ведущая, их следует утвердить в соответствии с предложением инициаторов, а кандидатуры членов счетной комиссии должны быть названы присутствующими жителями. Следует отметить, что при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменение ранее объявленной его повестки не допускается (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ), поэтому вопросы, подлежащие рассмотрению на собрании, должны быть тщательно продуманы инициатором собрания. Не последнюю роль в собрании играет регламент, определяющий время, отведенное на отдельные его этапы проведения (выступления, прения, голосование и т. п.). Нередко необоснованно долгое обсуждение одного вопроса и недостаток времени на другие срывает намеченные планы. Выступление специалистов (например, юристов, потенциальных подрядчиков) может быть предусмотрено повесткой собрания в зависимости от сложности проблемы принятия положительного решения большинством. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Протокол подписывается председателем и секретарем, который вел протокол. К протоколу прилагаются: регистрационная ведомость, а также лист результатов голосования по каждому вопросу повестки дня с указанием количества голосов, которыми приняты или не приняты решения ("за" или "против", "воздержался"). Ведение протокола является неотъемлемой частью любого, даже самого маленького по численности участников собрания, поскольку в протоколе фиксируются в письменном виде ход и окончательный результат собрания, т. е. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Ведет протокол секретарь собрания. К способам ведения протокола относится: аудиозапись, стенографирование, описание организационных процедур и их результатов. Аудиозапись в случае возникновения спорных вопросов будет содействовать установлению истины. Протокол собрания содержит следующие сведения: адрес многоквартирного дома, собственники помещений которые участвуют в собрании, дата и место проведения собрания, наличие кворума, повестка дня (полная формулировка рассматриваемых вопросов), фамилии выступивших, краткое содержание выступлений по рассматриваемым вопросам, принятое решение с результатами голосования. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. В этом случае голосование осуществляется путем передачи в письменной форме в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался". При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений, соответствующего сообщения в помещении, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением собрания. Частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Итак, можно выделить ряд основных условий для того, чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, и было обязательно для исполнения его всеми собственниками помещений в данном многоквартирном доме, а именно: • решение принято с соблюдением способа и формы уведомления собственников помещений в данном доме, установленных в частях 4, 5 статьи 45 Жилищного кодекса; • решение принято при наличии кворума собственников помещений для проведения общего собрания, установленного в части 3 статьи 45 Жилищного кодекса; • решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в части 2 статьи 44 Жилищного кодекса; • решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания, в соответствии с требованиями части 2 статьи 46 Жилищного кодекса; • решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения, установленных в части 1 статьи 46 Жилищного кодекса; • решение оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в соответствии с требованиями части 1 статьи 46 Жилищного кодекса; • решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доведены до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 Жилищного кодекса. В случае если собственник голосовал против такого решения или не принимал участие в голосовании, если таким решением нарушены его права и законные интересы, а при принятии решения было нарушено законодательство, он вправе обратиться в суд с соответствующим заявление в течении шести месяцев. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить обжалуемое решение в силе, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Не зависимо от реализации своего права на судебную защиту, собственник может также обратиться в прокуратуру на предмет проверки законности принятого на общем собрании собственников решения. По результатам проверки, в случае нарушения законодательства при принятии собственниками такого решения, прокуратурой будет выдано предписание об отмене этого решения. |
Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и количество голосов, необходимых для принятия решения
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Существенным условием успешного проведения общих собраний является умение его инициаторов предусмотреть все возможные варианты хода событий. Подготовка собрания проводится инициатором, который должен определить место и время его проведения, а также материально-техническое обеспечение и смету расходов. Место и время выбираются в зависимости от объективных условий и возможностей инициаторов. На практике такого рода собрания, как правило, проводятся во дворе многоквартирного дома или в подъезде. Вместе с тем можно для проведения собрания и арендовать, например, конференц-зал, который расположен неподалеку от места жительства или рядом с остановкой общественного транспорта, оборудован для проведения собрания и благоустроен для пребывания там людей. Но все расходы по проведению такого собрания должны нести собственники помещений в многоквартирном доме. Смета расходов даже для небольшого по числу участников собрания необходима, ведь даже на приобретение канцелярских товаров нужны средства, не говоря уже о ксерокопировании объявлений, рассылке сообщений по почте и др. При подготовке такого рода собраний необходимо его инициатору учесть влияние оппозиции, которая, как правило, всегда существует или возникнет среди жителей при решении вопросов, кардинально меняющих условия управления многоквартирным домом и соответственно затрагивающих личные интересы собственников помещений (например, решение вопроса о сборе денежных средств на благоустройство земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, или на ремонт лифта и т. п.). Также немаловажно для успеха любого собрания конкретно и убедительно сформулировать задачу и провести основную идею через все мероприятие. Для решения такого рода препятствий необходимо провести предварительную подготовку среди жителей и сформировать группу поддержки. Кроме того, с этой целью можно подготовить информационное сообщение (листовку) по существу рассматриваемых вопросов с контактными телефонами, которое, например, через почтовые ящики доводится до сведения собственников каждой квартиры. Таким образом, формируется группа поддержки при содействии и под контролем инициатора проведения собрания, и тем самым до начала собрания нужно сформировать благоприятное общественное мнение среди жителей дома. Проводить собрание следует в строгом соответствии с хорошо продуманным и подробным планом, где расписан порядок выступлений и процедуры голосования, фамилии председателя и секретаря, регламент и проекты решений. Итак, вариантов управления многоквартирным домом на сегодняшний день 3: это непосредственное управление собственниками помещений, управление с помощью привлечения управляющей компании и управление посредством ТСЖ. |
Основные порталы (построено редакторами)